Sentencia CIVIL Nº 336/2017, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 111/2017 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00336/2017
N10250
GRAN VIA, 37-39
-
Tfno.: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
2
N.I.G. 37274 42 1 2016 0000612
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000111 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.2 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000066 /2016
Recurrente: Santos
Procurador: GABRIEL HELIODORO HERRERO TORRES
Abogado: JOSE-JULIO HERNANDEZ LOPEZ
Recurrido: REDERO SAN ROMAN, S.L.
Procurador: MARIA ANGELES RODRIGUEZ PALOMERO
Abogado: AGUSTIN SANCHEZ LUENGO
S E N T E N C I A 336/2017
ILMO SR PRESIDENTE
DON JOSÉ RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO
ILMOS SRES MAGISTRADOS
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
DON EUGENIO RUBIO GARCÍA
En la ciudad de Salamanca a treinta de junio del año dos mil diecisiete.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ordinario Nº
66/16 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 111/17 ; han sido partes en este
recurso: como parte apelante DON Santos representado por el procurador Don Gabriel Herrero Torres y
bajo la dirección del letrado Don José Julio Hernández López y como parte apelada la entidad REDERO SAN

ROMÁN SL representada por la Procuradora Doña María Ángeles Rodríguez Palomero y bajo la dirección
del letrado Don Agustín Sánchez Luengo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Salamanca, en los Autos núm.-66/2016, con fecha 29 de noviembre, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'SE DESESTIMA la demanda presentada por el procurador D. Gabriel Herrero Torres en representación de Santos , contra la entidad Redero San Román S.L representada por la procuradora Dª María Ángeles Rodríguez Palomero ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA de las pretensiones y con imposición de las costas procesales al actor.

SE ESTIMA la demanda reconvencional promovida por Redero San Román S.L representada por la procuradora Sra. Rodríguez Palomero contra Santos representado por el procurador Sr. Herrero Torres condenando a Santos .

1. Al cumplimiento del contrato de compraventa de la finca descrita en el misma de fecha 29 de septiembre de 2011, en cuanto a las siguientes obligaciones: a) Hacer entrega a Redero San Román S.L de la 1,4766 hectáreas que se encuentran dentro de la parcela NUM000 propiedad del actor, Baltasar y que viene delimitada por el sistema de riego pívot instalado por Redero San Román S.L b) Hacer entrega a Redero San Román S.L de la parte de la finca NUM005 , que se establece en la medición de informe pericial realizado por el ingeniero técnico en topografía Federico , vendida a la mercantil y ocupada desde un principio por los propietarios colindantes de las parcelas NUM001 , NUM002 , NUM003 del polígono NUM004 .

2. Subsidiariamente y para el supuesto de que el reconvenido no pudiera cumplir las obligaciones anteriormente establecidas, condenándoles a indemnizar a la reconviniente con el importe de los daños y perjuicios causados tales como el menor valor de la finca adquirida, el coste de restructuración del sistema de riego por el pivot, y en su caso por cobertura para el riego de la totalidad de la finca comprada y demás daños que pudieran sobrevenir, todo ello a determinar en ejecución de sentencia.

Con imposición de las costas procesales de la reconvención al condenado..........'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución por Don Santos representado por el procurador Don Gabriel Herrero Torres se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



TERCERO.- Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C , se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.



CUARTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la entidad Redero San Román SL se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación n 111/17.



QUINTO.- Recibidos los Autos en esta Audiencia Provincial de Salamanca, se procedió a turnar de ponencia; y se señaló día para la deliberación, votación y fallo del Recuso de Apelación.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don EUGENIO RUBIO GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante interpone contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2016 recurso de apelación y después de efectuar las alegaciones que tiene por conveniente termina solicitando que se dicte resolución por la que revocando íntegramente la sentencia recurrida en su lugar se dicte otra por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta por Don Santos condenando al demandado en todo caso al pago de las costas causadas por la demanda en la primera instancia del procedimiento y desestimando íntegramente la reconvención formulada por Redero San Román SL, se absuelva a la demandada reconvenida, condenando al demandado reconviniente en las costas causadas por la reconvención.

Frente a dicho recurso la parte apelada demandada presenta escrito de oposición al recurso de apelación en el que después de alegar los motivos que tiene por conveniente termina solicitando que se confirme íntegramente los pronunciamientos contenidos en la sentencia nº 276/2016, de fecha 29 de noviembre de 2016 , con expresa imposición de las costas de esta segunda instancia al apelante.

En los fundamentos siguientes se analizara individualmente las peticiones efectuadas en el recurso de apelación y en su impugnación.



SEGUNDO.- La parte apelante invoca como primer motivo del recurso que existe falta de valoración de la prueba y por tanto infracción del artículo 24 de la Constitución . Señala que los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención querida por los contratantes.

Viene a señalar que en la escritura pública ya se señalaba la existencia de una discrepancia manifestada no rectificada. Manifiestan los otorgantes conforme al artículo 18.2 del TR Ley del Catastro y a solicitud del infrainscrito, la existencia de discrepancia relativa a la configuración entre la realidad física del inmueble y la certificación catastral, que no se ha podido subsanar habiéndose ya solicitado a la DGC'. Afirma igualmente que la finca se vendió como cuerpo cierto y que en consecuencia el precio de venta es alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número y que ninguna mención se hace en la sentencia de esta manifestación.

Alega que la parte compradora manifiesta que conoce la situación actual situación física y jurídica de los bienes objeto de la presente, que acepta como de su entera conformidad, y que exonera a la vendedora de los vicios o defectos ocultos que pueda presentar la cosa vendida.

Sin embargo estas alegaciones del recurso no pueden prosperar por los siguiente motivos: En primer lugar el Magistrado de instancia si valora la referencia que se contiene en la escritura pública relativa a la discrepancia existente que se hace constar en el expositivo primero de la escritura pública de 29 de septiembre de 2011, concretamente en el fundamento de derecho tercero en el párrafo cuarto cuando señala ' De tal anomalía era pleno conocedor el actor por cuanto, en la propia escritura de compraventa se hace constar en el epígrafe de descripción catastral que, manifiestan los otorgantes la existencia de discrepancia relativa a la configuración entre la realidad física del inmueble y la certificación catastral que no se ha podido subsanar'.

Sn embargo con independencia de que dicho extremo también era conocido por el demandado la sentencia de instancia interpreta la constancia de la existencia de dicha discrepancia como un hecho que pone de manifiesto que la intención de los contratantes era entregar al comprador toda la extensión del terreno, es decir las 17 hectáreas, 66 áreas y 39 centiáreas por el resto de elementos de prueba que se expresa en la sentencia.

En relación a que efectivamente en la escritura de compraventa se señala que la finca se vende como cuerpo cierto y que el precio de venta es a tanto alzado no a razón de un tanto por unidad de medida o numero tenemos que señalar que es conocida la doctrina jurisprudencial ( STS del 21 de julio de 2000 ) que señala que 'cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los artículos 1469 y 1470 del Código Civil , y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el artículo 1471 del propio cuerpo legal, y la STS de 25 de febrero de 1997 ya afirma que ' esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1962 y 4 de febrero de 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se ha haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.' A tenor de la precedente doctrina, de un examen superficial del clausulado del contrato en discusión se podría entender que la intención de las partes era efectivamente la compra de un cuerpo cierto por un precio alzado, con independencia de la superficie exacta del inmueble, sin embargo un examen más detallado de la escritura de compraventa y de los diferentes elementos de prueba practicados en el procedimiento nos lleva a una conclusión distinta.

Como se ha señalado en las ventas a precio alzado la ausencia de la determinación del precio por unidad de medida o número convierte en irrelevante (constituye una 'superabundancia' al decir del TS) la especificación de las dimensiones globales del inmueble que hayan podido introducir los contratantes. En tal caso, la determinación del objeto del contrato (delimitación de la finca enajenada) se efectúa a partir del polígono que conformen los linderos especificados en el contrato. Pero ello no ha de ser óbice para que ese criterio legal pueda ser contrastado con otro de equivalente significación que también resulte del contrato y del que se desprenda con nitidez su trascendencia vinculante en orden a la delimitación del objetó de la venta, todo ello a la luz de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , en particular del que manda atender para juzgar de la intención de los contratantes a los actos de las partes, coetáneos y posteriores al contrato.

Pues bien, revisadas las actuaciones podemos afirmar que hallamos datos suficientes y relevantes que conducen a establecer que los contratantes delimitaron de un modo muy singular el objeto de la venta, más allá de las menciones de los linderos y que la intención de los contratantes era trasmitir y adquirir las 17 hectáreas, 66 áreas, 39 centiáreas, entre las que se encontraba la superficie de terreno que pertenece actualmente al hermano del vendedor así: 1) En el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2009 se contiene en su estipulación primera 'D. Santos en adelante arrendador, cede en arrendamiento a la entidad mercantil Redero San Román S.L, la finca citada en el antecedente, siendo el objeto de arrendamiento, la superficie que abarca el pívot que consta en dicha finca, superficie que se calcula aproximadamente en unas 17 hectáreas.

No se hace una descripción más pormenorizada de las mismas por ser sobradamente conocida por los intervinientes'. Es decir con carácter previo a la compraventa ya la extensión de la finca venia delimitada por la superficie que comprendía el pívot.

2) La actuación del demandante Don Santos , intentando adquirir la porción del parcela que actualmente es propiedad de su hermano Don Baltasar , de diversas maneras así mediante la iniciación de un expediente catastral que no tuvo éxito, extremo no negado por la parte apelante, e incluso mediante negociaciones directa con su hermano Don Baltasar , intentando permutar la porción de terreno litigiosa por otra de su propiedad, extremo este que ha sido ratificado en al acto del juicio por Don Baltasar (mi 45:16) cuando señala que no llegaron a un acuerdo porque su hermano quería permutar la tierra y sin embargo el prefería vender. No existe ningún motivo para dudar de la veracidad de lo manifestado por Don Baltasar , aunque la relación con su hermano no sea bueno, ya que ello no implica que haya faltado a la verdad en la narración de lo sucedido.

3) Es necesario señalar que un elemento clave de la intención de los contratantes lo tenemos en los planos que se acompañan en la propia escritura de compraventa, ya que alguno de los mismos son los elaborados por la empresa Heltop y que comprendía dentro de la finca vendida la porción de terreno litigiosa, En el acto de la vista Pablo Jesús , representante de la empresa Heltop señalaban que le encargaron elaborar dichos planos y que la finalidad de informe era comprender lo que superficiaba el pilot (min 52:55). Que las linde marcadas supone la ejecución de la propuesta de permuta (min 55:20). Que la linde seria consecuencia de haber efectuado la permuta prevista (min 55:30) y que en consecuencia 'no tendría efecto nada de esto si no se hubiera efectuado la permuta (mi 56:08). Es decir ningún sentido tiene incluir dichos planos en la escritura de compraventa si el objeto del contrato de compraventa no era la totalidad de la superficie que consta en la escritura, que por otra se correspondía con la extensión del riego del Pilot. En consecuencia si se incluyen dentro de la escritura de compraventa planos cuyos linderos se extienden a la porción de terreno, que objeto del litigio, y que ya estaban siendo utiliza por el comprador en virtud del contrato de arrendamiento es claro que la intención del vendedor era que la superficie vendida comprendiera dicho terreno.

4) Igualmente es necesario hacer referencia al único informe pericial existente en autos, cuya exactitud no ha sido objeto de controversia que señala que la zona regada por el pivot es el terreno de la compraventa.

17-66-39 hectáreas. De las 17.6639 Has, 1.4766 has están en la parcela NUM000 .

5) La mención a la existencia de la discrepancia anteriormente referida es interpretada por esta Audiencia en el mismo sentido del Magistrado de Instancia por las razones que se acaban de enumerar y de las que se deduce que la intención de los contratantes era clara en el sentido de que se incluyeran dentro de la superficie de la finca vendida la porción de terreno que pertenecía a la parcela NUM000 .

Lo indicado en los párrafos es independiente por tanto de las declaraciones contenidas en la escritura de que el comprador manifieste que conoce la actual situación física y jurídica de la venta porque ello no es incompatible con el objeto de la compraventa, así si el Don Santos hubiera culminado con éxito las negociaciones para adquirir la finca, no se hubiera planteado esta problema, y no se puede considerar que el mismo sea un vicio o defecto oculto de la cosa vendida.



TERCERO.- Se alega también como motivo segundo del recurso infracción de los artículos 1281 , 1282 y 1285 del Código Civil y en consecuencia infracción de los artículos 1124 y 1504 y concordantes del Código Civil .

En esta alegación no hace el apelante sino volver a la interpretación que efectúa sobre la situación de hecho existente antes de la compraventa y que el comprador era perfectamente conocedor de que la 1.4766 hectáreas no eran de propiedad del demandante.

Sin embargo sobre este extremo reiterar lo expuesto en el fundamento anterior, en relación a que con independencia de que el comprador fuera conocedor de este extremo, la intención de ambos contratantes es que esta porción de terreno parte del objeto de la venta.

También es necesario señalar que la venta de cosa ajena esta admitida en nuestro derecho y, puesto que la compraventa solo tiene trascendencia obligatoria, lo único a que se obliga el vendedor es a adquirir la cosa para el comprador y para cumplir con el su obligación de entrega de la misma, entrega que es lo que le transmite a este el dominio, adquisición de la cosa para su entrega definitiva e indiscutida, que si se revela imposible la consecuencia es que debe indemnizar la vendedora los daños y perjuicios correspondientes ( art 1101 C. Civil ) donde acabaríamos con la misma condena a restituir el precio y sus intereses ( art 1106 del C. Civil ) por incumplimiento contractual, o bien si el comprador no se conforma puede pedir la nulidad del contrato por concurrir error esencial al consentirlo por su parte (al creer de buena fe que la cosa era del vendedor como en este caso) o por dolo (si fue engañado por el vendedor en tal sentido) con las mismas consecuencias por el art 1303 del C. Civil , acciones estas que no se excluyen por la existencia de la acción de saneamiento por evicción.

Por lo expuesto la alegación efectuada respeto a que no se puede vender lo que no es propio no puede prosperar con independencia de los efectos que puede tener el incumplimiento si no se adquiere el bien como acabamos de señalar.

Volver a reiterar que la única explicación que tiene incluir en el contrato de compraventa los planos con unos linderos que incluían la porción de terreno que no era propiedad del vendedor era que la venta también comprendía dicho terreno.

Tampoco es elemento determinante el hecho de que registralmente el comprador tenga inscrito 17 hectáreas, 66 áreas y 39 centiáreas y que consecuencia de prosperar la reclamación de la demandada habría que añadir a esta inscripción registral otras 1. 47.66 hectáreas y señalamos que no puede prosperar porque en primer lugar del informe pericial que consta en autos, al cual no se ha contrapuesto ningún otro consta que 'De las 17,6639 hectáreas medidas sobre el terreno, 16.1873 hectárea se encuentran en la parcela NUM005 y 1.4766 hectáreas en la parcela NUM000 ', por lo que no es que se este añadiendo hectáreas a la superficie que consta, sino que dicha superficie esta constituida con una porción de terreno ajena, y según se deduce de dicho informe la superficie vendida que efectivamente pertenecía al vendedor es de 16.1873 hectáreas.

Por otra parte ello daría lugar a las modificaciones necesarias para adaptar el registro de la propiedad a la realidad, pero no afectaría al núcleo esencial de este procedimiento.

En relación a la Unidad Mínimo de Cultivo, dicha cuestión tampoco afectaría a la cuestión objeto de litigio, ya que si efectivamente no pudiera hacerse efectiva la adquisición por dicho motivo ello daría lugar a los efectos previstos en la ley y que ya han sido recogidos en el fallo de la sentencia recurrida, pero en nada afectaría a lo expuesto en los párrafos precedentes.

Por todo lo expuesto, al considerar que el vendedor ha incumplido sus obligaciones en relación a la superficie de 1.4766 hectáreas que no son de su propiedad sino de su hermano, no puede prosperar la acción resolutoria instada por el mismo ya que como se expone en la sentencia recurrida la facultad resolutoria de las obligaciones reciprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil , exige indudablemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que le incumbe.



CUARTO .- Se alega también como motivo de recurso incongruencia y por tanto infracción de los artículos 209 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Basa dicha petición en el hecho de que si no se resuelve el contrato habrá de cumplirse en los términos pactados y que por tanto habrá de cumplirse el pacto a que se refiere el Otorgan VI de la escritura de compraventa relativa a la obligación de satisfacer al comprador la mitad de la cuota de incremento patrimonial resultante en las respectivas declaraciones de renta del vendedor según el calendario de vencimiento de pagos estipulado.

El apelante viene a manifestar que nos encontramos en presencia de la llamada incongruencia omisiva.

Sobre el tema de la congruencia se ha pronunciado el TS en múltiples resoluciones, entre otras en la sentencia de 20 de julio de 2.011 ha declarado: 'La congruencia a que se refiere el artículo 218 LEC -que, en su modalidad llamada omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 de la Constitución y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el artículo 24.1 -exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente. No hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede, razonablemente, interpretarse como desestimación implícita y la respuesta judicial sólo es incongruente por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución Como manifiesta la STS de 16 de mayo de 2014 la motivación ha de ser adecuada y suficiente a la naturaleza del caso y circunstancias concurrentes y el juicio de suficiencia hay que realizarlo atendiendo no sólo al contenido de la resolución judicial considerada en si misma, sino también dentro del contexto global del proceso, atendiendo al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola, han conformado el debate procesal; es decir, valorando las circunstancias concurrentes que singularicen el caso concreto, tanto las que están presentes, explícita o implícitamente en la resolución recurrida, como las que no estando, constan en el proceso.

Expuesto lo anterior no se puede considerar que exista incongruencia en primer lugar porque la sentencia recurrida viene a señalar que el comprado no está obligado a continuar el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación sufrida, por lo que la cantidad reclamada no dejar de ser sino una de las obligaciones que el comprador tiene que cumplir siempre que el vendedor cumpla las suyas.

No obstante es necesario señalar que el propio suplico de la demanda no es claro en este sentido ya que lo se está ejercitando es una acción de resolución de contrato con los efectos de dicha resolución es decir que se reintegren en la poseían de dicha finca con aplicación de la cláusula penal pactada. Es decir si se está ejercitando una acción de resolución, con devolución del objeto vendido, no se comprende la exigencia del cumplimiento del otorgan VI de la escritura, que hace referencia a un incremento patrimonial que va a quedar sin efecto al solicitar la restitución de las prestaciones efectuadas.

En cualquier caso, convendría tener en cuenta el contenido del Auto del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2017 , donde venía a señalar, recogiendo la doctrina de otra resolución anterior del Alto Tribunal nº 664/2010 de 20 de octubre que el articulo 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 ). El presupuesto que condiciona la aplicación de esta norma es la omisión manifiesta de pronunciamiento, en la sentencia, sobre pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, lo que implica que para decidir la operatividad del precepto, más que acudir a formulaciones abstractas o genéricas, ha de estarse a los términos en que quedó fijado el objeto del proceso.

Por todo lo expuesto procede desestimar el motivo de alegación interpuesto.



QUINTO .- No obstan en relación al pronunciamiento relativo a la entrega Redero San Román S.L de la parte de la finca NUM005 , que se establece en la medición de informe pericial realizado por el ingeniero técnico en topografía Federico , vendida a la mercantil y ocupada desde un principio por los propietarios colindantes de las parcelas NUM001 , NUM002 , NUM003 del polígono NUM004 , esta no comparte la motivación que contiene la sentencia de instancia por los siguientes motivos: En primer lugar la única prueba en relación a este extremo viene constituida por el párrafo existente en folio 5 del informe pericial (folio 185) donde se señala 'En la fotografía, a la izquierda del camino está la parcela NUM001 , NUM002 , a la derecha, la parcela NUM000 . El levantamiento topográfico realizado por la empresa Heltop fue realizado por el camino que lleva a la base de los dos pívots. Siendo este camino la linde que diferencia entre las parcelas NUM000 y las parcelas NUM001 - NUM002 . En los planos de castrato la linde norte de la parcela NUM000 está ubicada por el terreno que poseen los propietarios de las parcelas NUM001 - NUM002 (superficie de 6.100 m2).' Respecto a este extremo no se vuelve a hacer ninguna referencia a lo largo del informe, ni se hace constar en las conclusiones. Tampoco en el acto de la vista se hacen preguntas respecto a este extremo al perito. En consecuencia no se considera suficientemente acreditada la ocupación reseñada.

Por otra parte aunque partiéramos de la base de la realidad de dicha ocupación en los términos expuesto por la parte demandada apelada, tenemos que señalar que la misma era perfectamente conocedora de la existencia de dicha ocupación, ya que era arrendadora de dicho terreno desde noviembre del año 2009, por lo que en este caso sería de aplicación lo expuesto en la escritura pública cuando se señala que Don Teodulfo en la representación que ostenta, manifiesta que conoce la actual situación física y jurídica de los bienes objeto de la presente que acepta como de su entera conformidad.

Es decir en el momento de firmar la escritura el comprador conocía la situación de la finca no solo de forma teoría sino en la realidad, al ser arrendatario de la misma durante varios años, por lo que no puede reclamar ahora una situación que era conocida por el mismo y cuando como propietario actual puede ejercitar las acciones correspondientes en defensa de sus derechos.

Por lo expuesto procede la revocación de la sentencia en este extremo.



QUINTO .- En materia de costas en relación a las impuestas en primera instancia se confirma la condena en costas en relación a la demanda, al desestimarse íntegramente el recurso de apelación en relación a este extremo.

No obstante en relación a las costas de la demanda reconvencional procede la revocación de dicho pronunciamiento en el sentido de que no procede imponer las costas a ninguna de las partes, al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto que conlleva una estimación parcial de la demanda reconvencional.

En relación a las costas de segunda instancia Estimado parcialmente el recurso no ha lugar a imponer las costas de la alzada a ninguno de los litigantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 398-2 de La Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso interpuesto por el Procurador Don Gabriel Herrero Torres en representación de Don Santos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca de fecha 29 de noviembre de 2017 en el procedimiento Ordinario nº 66/16, REVOCANDO PARCIALMENTE la misma en el sentido de no condenar a Don Santos a la obligación a que hace referencia el punto de 1.b del fallo de la sentencia consistente en 'hacer entrega a Redero San Román S.L de la parte de finca NUM005 , que se establece en la medición del informe pericial realizado por el ingeniero técnico en topografía Federico , vendida y ocupada desde un principio por los propietarios colindantes de las parcelas NUM001 , NUM002 y NUM003 del polígono NUM004 ' y sin efectuar expresa imposición de costas de la demanda reconvencional. Se confirma íntegramente el resto de pronunciamientos contenidos en la sentencia recurrida.

No se efectúa especial imposición de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.