Sentencia CIVIL Nº 336/2022, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 168/2021 de 27 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil nº 168/2021

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Hellín

Proc. Ordinario 449/2019

APELANTE: D. Marco Antonio

Procurador: Dª MARIA JOSE GARCIA RUBIO

APELADO: HELLINERA DE IMPRESIÓN S.L. y D. Agapito

Procurador: Dª CARMEN GEA CALLEJAS

S E N T E N C I A NUM. 336/2022

EN NOMBRE DE S. M. EL REY

Ilmos. Sres.

Presidente

D. CESAR MONSALVE ARGANDOÑA

Magistrados

D. JOSE GARCIA BLEDA

D. JOSE RAMÓN SOLIS GARCIA DEL POZO

D. MANUEL MATEOS RODRIGUEZ

Dª INMACULADA ABELLAN TARRAGA

En Albacete a veintisiete de junio de dos mil veintidós.

VISTOSen esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos de juicio ordinario núm. 449/2019, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Hellín, y promovidos por D. Marco Antonio contra HELLINERA DE IMPRESIÓN S.L. y D. Agapito; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 1 de diciembre de 2.020, por el Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso el referido demandante.

Habiéndose celebrado Votación y Fallo el día 21 de abril de 2.022.

Antecedentes

ACEPTANDOen lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.-Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO:Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda presentada por Marco Antonio contra HELLINERA DE IMPRESIÓN, S.L. y Agapito, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVOa los referidos demandados de todas las peticiones formuladas frente a ellos en el presente procedimiento. - Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandante. - Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es firme, y contra ella cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC, del que conocerá la Iltma. Audiencia Provincial de Albacete. - Conforme a la D.A. Decimoquinta de la LOPJ, para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Juzgado, un depósito de 50 euros. - Líbrese certificación literal de la presente resolución que se unirá a los presentes autos, quedando el original en el libro de sentencias de este Juzgado. - Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'

2º.-Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por el demandante D. Marco Antonio, representado por medio del Procurador Dª María José García Rubio, bajo la dirección del Letrado Sr. Andújar Tomás, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las partes, por la demandada HELLINERA DE IMPRESIÓN S.L. y D. Agapito, representada por el Procurador Dª Carmen Gea Callejas, bajo la dirección del Letrado Sr. Palao Yago, se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en sus respectivas representaciones ya indicadas.

3º.-En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE GARCIA BLEDA.

Fundamentos

Primero.-Por la representación de Marco Antonio se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Hellín en fecha uno de diciembre de dos mil veinte que desestimando íntegramente la demanda presentada por Marco Antonio contra Agapito y Hellinera de Impresión S.L absolvió a los referidos demandados de todas las peticiones formuladas frente a ellos en el presente procedimiento condenando al pago de las costas procesales a la parte demandante.

Solicita el referido recurrente Marco Antonio la revocación de la referida resolución y que se dicte otra en su lugar por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta acordando: 1º. Que la obra consistente en la unión de las fincas propiedad de los demandados, es ilícita. 2º Se condene a los demandados, Agapito y Hellinera de Impresión S.L a estar y pasar por la anterior declaración y, en consecuencia ,a la realización de las obras necesarias para el cierre del hueco abierto poniendo fin a la comunicación de ambas fincas y reponiendo el elemento común alterado a su anterior estado con expresa condena en costas de la primera instancia a la parte demandada.

Segundo.-Alega en esencia la representación de Marco Antonio como motivos de su recurso

Su disconformidad con las afirmaciones recogidas en la resolución recurrida que parecen indicar que la parte actora ha omitido la existencia de una primera comunidad que englobaba todo el edificio, o de que hayamos obviado la regulación específica que pueda contemplarse en los Estatutos , pues si a dichas afirmaciones se añade que en la propia resolución que se recurre se afirma reiteradamente que dichos Estatutos, que al parecer se han obviado, permiten las obras realizadas, cabría pensar que se quería ocultarlos al conocimiento del Juzgador y nada más lejos de la realidad, en primer lugar porque esta parte los aportó como prueba documental en momento procesal oportuno en nuestra solicitud de prueba documental realizada en la Audiencia Previa, y ello en base a la contestación a la demanda formulada por la contraparte, quien por cierto se opuso a tal pretensión, y en segundo lugar, por una razón fundamental, y es que por mucho que en la sentencia se diga que los Estatutos permiten las obras realizadas, es todo lo contrario, las prohíben de manera expresa haciéndose en tres momentos de la sentencia la afirmación de que los Estatutos confirman la tesis defendida de contrario de que los mismos permitían las obras, y así al final del fundamento jurídico primero afirma ' los Estatutos de este régimen de propiedad horizontal ampararían la apertura de la puerta denunciada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios.' Posteriormente en el párrafo sexto del fundamento jurídico segundo, vuelve a afirmar 'Analizada esta cláusula, de la que nada se dice en la demanda, se alcanza la conclusión de que los Estatutos habilitan a los propietarios de los diferentes elementos privativos a proceder a su unión por medio de una puerta como la que se discute'. Para insistir al comenzar el siguiente párrafo que 'Resulta claro que los Estatutos conceden a los propietarios de los locales una extensa facultad para realizar ampliaciones o uniones con elementos colindantes....'

Alega en base a lo anterior el recurrente que el error es de base ya que las cláusulas que se reproducen en la sentencia en su fundamento jurídico segundo, y que supuestamente permiten lo obrado por los demandados, no son ni de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio en global, ni de los Estatutos de la Subcomunidad creada por los propietarios de las plazas de garaje, pues son cláusulas introducidas unilateralmente por el promotor del edificio en la escritura de división horizontal, cláusulas cuyo contenido es contrario al derecho necesario y por tanto nulastal como se deduce de su enunciado: Régimen de Propiedad Horizontal.- La Comunidad de Propietarios del edificio se regirá por los Estatutos incorporados a la referida escritura de división horizontal. No obstante lo determinado en los Estatutos.......'Para a continuación conceder una serie de posibilidades de actuación contrarias a los propios Estatutos por los que dice regirse y a la Ley de Propiedad Horizontal cuando los Estatutos, que constan en autos, regulan este apartado y dicen en sus artículos 8 y 12 que cualquier alteración de elemento común afecta al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, también nos indican que la Junta de Propietarios es el órgano supremo para la gestión de los elementos comunes del edificio, y en el artículo 3 que afirma que aparte de los elementos arquitectónicos de cada piso, en el resto del edificio no se podrá realizar alteración alguna e incluso para cualquier ocupación temporal necesitaría de obtener autorización de la Junta de Propietarios, y todo ello tras hacer una clara redacción, en el primero de los artículos, de los que son elementos comunes del edificio. Estos artículos, como el resto de los Estatutos son posteriormente reproducidos literalmente cuando se redactan los Estatutos de la Subcomunidad, firmada por los propietarios de garajes y locales el 14 de diciembre de 2015 y que también se han unido a las actuacionesdiciendo el artículo 28 de ambos Estatutos ' Las disposiciones de estos Estatutos son obligatorias para todos los dueños actuales y futuros del inmueble, y en lo no previsto en ellos, se estará a lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960. Por todo ello ese 'no obstante lo determinado en los Estatutos.......' no puede tener validez alguna, pues nos encontramos cronológicamente con la siguiente regulación, toda ella subordinada a la Ley de Propiedad Horizontal. a) Titulo constitutivo del Régimen de Propiedad horizontal de fecha 24 de abril del 1991 b) Estatutos de la comunidad del edificio de la misma fecha que la anterior y a cuya escritura se incorporaron. c) Estatutos de la Subcomunidad de propietarios de garajes y locales del edificio, de la que el codemandado Agapito es Presidente, de fecha 14 de diciembre de 2015.

Considera el recurrente que debe tenerse en cuenta los siguientes condicionantes: En ambos Estatutos se prohíbe la realización de la obra realizada por los demandados, siendo necesaria la autorización de la Junta de Propietarios; los Estatutos de la subcomunidad son de fecha muy posterior; Además están firmados por los codemandados, uno de los cuales es su Presidente y las obras se realizan en un elemento común del edificio, lo que no es discutido al estar ambas partes de acuerdo en ese sentido siendo la pregunta que debe dar solución a la cuestión planteada si debe prevalecer la cláusula unilateralmente impuesta por el promotor de la obra en la escritura de división horizontal sobre lo que establecen los Estatutos de la Comunidad y los posteriores de la Subcomunidad así como sobre lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pregunta ya ha sido resuelta por la Jurisprudencia con claridad, de ahí que resulte extraña la fundamentación de resolución adoptada por el Juez de Instancia, alegándose la sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 17 de marzo de 2011 en el recurso nº 2090/2006, ECLI: ES:TS:2011:1671, así como las que en ella se citan y que no solo se circunscribe a la nulidad de la autorización dada en el titulo constitutivo, sino incluso a la nulidad de la autorización dada en los propios estatutos y todo ello en base a la existencia de Derecho Necesario o 'Ius Cogens' y su prevalencia sobre el Derecho Dispositivo debiéndose partir de la base de que la obra se ha realizado sobre un elemento común del edificio, hecho este no discutido y aceptado por las partes, por tanto al ser elemento común del edificio les será de aplicación lo previsto en los artículos 7 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo por el primero de los artículos prohibida la realización de obras que alteren el resto del inmueble, prohibición que también recoge el artículo 397 del Código Civil, y por el segundo de los artículos citados necesaria la autorización de la Junta de Propietarios para la realización de las obras. La citada sentencia, nos deja claramente la postura de la Jurisprudencia en estos casos en su Fundamentación Jurídica y así: 'TERCERO.-Realización de obras en elementos comunes autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios: validez. B) Con carácter general esta Sala ha declarado que el articulo 12 LPH en relación con la regla primera del articulo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes, por constituir una modificación del Título Constitutivo, y no se discute, que la apertura de un hueco de nuevo acceso a la vivienda realizada por el recurrente en el descansillo de la escalera de la comunidad, afecta a elementos comunes. A ello debe añadirse que el Titulo Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad de propietarios no pueden resultar contrarios a las normas de derecho imperativo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 - RC nº 245/2003, de 15 de diciembre de 2008 - RC nº 861/2004 - y de 17 de febrero de 2010 - RC nº 1958/2005 - Es un principio básico del régimen de propiedad horizontal instituido por su Ley reguladora la preferencia del Derecho Necesario sobre el Dispositivo. La exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala en referencia expresa a los estatutos que rigen la Propiedad Horizontal lo siguiente 'Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones reciprocas de los contratantes sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose prestar si adhesión las personas que ingresaban en el régimen de propiedad horizontal...... En definitiva, la validez de una autorización previa y genérica contenida en los estatutos de la comunidad para realizar las obras que afectan a elementos comunes, y que no exija una autorización unánime restada por los copropietarios, es rechazada.' Y añade C) 'La Audiencia provincial ... al rechazar que sea licita la obra realizada por el recurrente, por afectar a un elemento común y no haber obtenido el consentimiento unánime de la comunidad, pese a constar una autorización genérica en los estatutos de la comunidad, se acomoda a la más reciente jurisprudencia.' Es Jurisprudencia unánime y pacífica y podemos citar como antecedentes las del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1993 ; y de 7 de julio de 1997 en las que se indica que las normas recogidas en los artículos de 7 y 17 de la LPH son de 'ius cogens' de modo que prevalecen sobre cualquier norma estatutaria que permitan la alteración de elementos comunes sin consentimiento de la comunidad y la SSTS de 6 de marzo de 1980 y 2 de junio de ese mismo año en el sentido de que no se puede privar estatutariamente a la Junta de decisiones sobre elementos comunes.

La sentencia recurrida dice basarse en la Jurisprudencia haciendo referencia a una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de septiembre de 2014, resolución nº 286/2014, recurso nº 1015/2012 ECLI: ES:TS:2014:3821 que dice todo lo contrario de lo que recoge en este caso el Juez de Instancia, ya que la sentencia que cita, tras manifestar lo que en la resolución que ahora se impugna se transcribe, tiene un apartado que, bajo el título de: Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado, afirma que: 'admitido el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial) cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, lo que no es posible es la transformación en la forma que aquí se interesa. En efecto, considerando el carácter de elemento común que tienen los chaflanes de la finca, la obras aquí interesadas, apertura de dos puertas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidumbre de paso, no solo excede de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad Horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble puedan realizar sin necesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto que proyectan una clara alteración básica de elementos comunes sin consentimiento de la comunidad ( artículos 5 , 7 , y 11 LPH ) y todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario.' Y por ello viene a desestimar el recurso de casación interpuesto por quien realiza las obras en elemento común sin autorización de la comunidad, creemos que ha habido un claro error del Juez de Instancia, que o bien no ha leído la sentencia completa en la que pretende fundamentar su resolución, o bien no ha sabido interpretar su contenido y con ello conocer el criterio del Tribunal Supremo.

La sentencia recurrida hace mención a la seguridad del edificio, afirmando que: 'aunque en el informe pericial de la parte actora se aluda a supuestos problemas de seguridad frente a incendios no deben ser siquiera tenidos en cuenta al no constituir el fundamento de la pretensión del actor.' El informe pericial se aporta a raíz de la contestación de la demanda, ya que en su fundamentación jurídica se hace mención de un posible abuso de derecho por parte del ahora recurrente a la hora de interponer la demanda. Un informe pericial que deja constancia de algo que es incuestionable y es que se ha modificado el tendido eléctrico, lo que no ha sido negado de contrario, y que se han unido dos zonas de riesgo de incendio completamente diferenciadas, uno destinada a garajes y otra destinada a uso comercial con utilización de claro material inflamable como es el que resulta de la actividad de Impresión, hecho este obvio. Esta igualmente admitido por las codemandadas no haber obtenido permiso o licencia de obra del Ayuntamiento de Hellín como se reconoció en prueba de interrogatorio de parte y se desprende de la documentación aportada por el citado Ayuntamiento en la que no existe licencia relativa a la obra de unión de las dos propiedades. Alegado de contrario, aunque de aquella manera, el abuso de derecho, lo que hizo el recurrente es acreditar la existencia de una finalidad seria y legitima por parte de la actora, acreditando el perjuicio causado con la apertura de la puerta de unión de las dos propiedades de uno y otro codemandado, y ello para que no pudiera calificarse como abusiva la solicitud planteada en la demanda que en definitiva se hace en defensa de los derechos que al recurrente confiere la ley en relación con las obras en litigio.

Por ello se alegó y acreditó la existencia de un aumento del riesgo de incendio ,un perjuicio en relación con las pólizas de seguro en cuanto a posibles causas de eximir responsabilidades; un uso indebido de la zona dedicada a garajes, convirtiéndola en almacén de todo tipo de género, como se acreditó que ya había sucedido en el pasado y, con la existencia de la puerta, se dan las circunstancias para que pueda volverse a repetir en cualquier momento; así como el acceso actual y futuro de personas ajenas a la propiedad a dichas zonas de edificio. Y todo ello sin perjuicio de que el propio hecho de acreditar la posible existencia de abuso de derecho ya de por si acredite la existencia de ese derecho por la contraparte.

Tercero.-Al respecto de los motivos del recurso interpuesto por la representación de Marco Antonio ha de indicarse:

El juzgador de instancia basó su resolución en los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO: ' PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora una acción mixta, declarativa y de condena, amparada en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal . Se expone en la demanda que tanto el demandante como los demandados y otras terceras personas serían propietarios de los diversos locales y plazas de garaje existentes en una finca de la localidad de Hellín, con la distribución que se ilustra en el plano aportado como documento 5 de la demanda. Estos propietarios habrían sometido tales propiedades al régimen de propiedad horizontal mediante un acta de constitución de fecha 14 de diciembre de 2015, aprobando los correspondientes estatutos. Al parecer, con posterioridad a la constitución de esta comunidad de propietarios, y contraviniendo lo dispuesto en los estatutos, los demandados habrían unido de modo no autorizado por medio de una puerta el local número 2 con la plaza de garaje número NUM000. Pidiéndose en la demanda la declaración de ilegalidad de dicha actuación y su consiguiente remoción. La parte demandada no discute la propiedad de las fincas, su ubicación física, ni la unión denunciada (matizándose que la misma ya existía antes de la creación de la subcomunidad de propietarios en el año 2015). Pero pone de relieve datos omitidos por la parte actora. En concreto, que con anterioridad al régimen de comunidad de propietarios establecido en el acta de 14 de diciembre de 2015, las plazas de garaje y locales afectados ya estaban sujetos a un primario régimen de propiedad horizontal, el correspondiente al conjunto del edificio del que forman parte (constituido por medio de escritura de fecha 24 de abril de 1991). Los estatutos de este régimen de propiedad horizontal ampararían la apertura de la puerta denunciada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. SEGUNDO.- Compartiendo la visión de la parte demandada, resulta sorprendente que la parte actora plantee su demanda omitiendo la existencia de la primera comunidad de propietarios que afecta a la totalidad del edificio y que se constituyó en la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal de fecha 24 de abril de 1991. Este régimen de propiedad horizontal y sus correspondientes estatutos figuran en las escrituras por las que el actor adquirió sus propiedades al promotor de la obra, de fecha 10 de abril de 2008 y 17 de febrero de 2011. Así mismo, en el acta de constitución de la subcomunidad de propietarios de 14 de diciembre de 2015 se acuerda que tal subcomunidad quede sujeta a los estatutos de la comunidad principal. Por lo tanto, no se puede fundar la pretensión de la parte actora en el simple argumento de que el muro medianero es un elemento común, obviando la regulación específica que pueda contemplarse en los estatutos para el problema concreto de la apertura de huecos para la unión de elementos privativos. En este sentido, la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal dispone lo siguiente: 'REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.- La Comunidad de Propietarios del edificio se regirá por los Estatutos incorporados a la referida escritura de división horizontal. No obstante lo determinado en los estatutos, los locales comerciales situados en planta baja del edificio podrán ser objeto indefinidamente de división material para formar otros más reducidos e independientes, dándoles numeración correlativa, o aumentados por agrupación o agregación de otros colindantes, horizontal o verticalmente, o disminuidos por segregación de alguna parte de los mismos, la cuál podrá también agregarse a otros componentes del edificio; en tales casos bastará el consentimiento de los titulares de los componentes afectados, no siendo necesaria la intervención o consentimiento de los demás componentes o de la Junta de Propietarios, los cuáles desde ahora prestan su pleno consentimiento irrevocable para tales actos como norma de Comunidad. El titular o titulares de los locales comerciales podrá por sí sólo modificar el acceso o accesos del componente a la vía pública siempre que no resulte afectada la seguridad del edificio y de los demás componentes. Los locales comerciales del edificio o los que de ellos procedan, podrán destinarse por sus titulares a cualquier clase de negocio industrial o profesión lícita, pudiendo cualquiera de los propietarios de los locales en plantas de sótano y baja, en cualquier momento, proceder a la comunicación de los mismos con cualquier finca colindante con ella, abriendo huecos o puertas en las paredes medianeras, en la extensión que crean conveniente y la estructura del edificio no se vea afectada, todo ello sin necesidad de consentimiento de los demás comuneros o titulares ni de la Junta de Condueños'.

Analizada esta cláusula, de la que nada se dice en la demanda, se alcanza la conclusión de que los estatutos habilitan a los propietarios de los diferentes elementos privativos a proceder a su unión por medio de una puerta como la que se ahora discute, sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. Conclusión que se obtiene por la lectura conjunta de dos de las previsiones de esta cláusula. En primer lugar, el párrafo 2º de la cláusula permite a los propietarios de los locales agregarlos con otros componentes del edificio, 'no siendo necesaria la intervención o consentimiento de los demás componentes o de la Junta de Propietarios' para esta intervención. En segundo lugar, el último párrafo de la cláusula permite a los propietarios de los locales comerciales, 'proceder a la comunicación de los mismos con cualquier finca colindante con ella, abriendo huecos o puertas en las paredes medianeras, en la extensión que crean conveniente y la estructura del edificio no se vea afectada, todo ello sin necesidad de consentimiento de los demás comuneros o titulares ni de la Junta de Condueños'. Resulta claro que los estatutos conceden a los propietarios de los locales una extensa facultad para realizar ampliaciones o uniones con elementos colindantes, ya sean de la propia finca o de otra vecina. Bajo ese criterio flexible debe entenderse que, aunque no esté expresamente contemplada la opción de abrir una puerta en el local comercial para conectarlo como paso a un garaje colindante, dicha actuación quedaría avalada en las dos previsiones generales antes expuestas. El único límite que impone la cláusula a la libertad de actuación de los propietarios de los locales es la indemnidad de la seguridad (párrafo 3º)/ seguridad estructural (párrafo 4º) del edificio. Sobre éstas nada se dice ni alega en la demanda. Por lo que, aunque en el informe pericial de la parte actora se aluda a supuestos problemas de seguridad frente a incendios, no deben siquiera tenidos en cuenta al no constituir el fundamento de la pretensión del actor. Finalmente, esta interpretación es conforme a la doctrina del Tribunal Supremo en la materia. Sirva de ejemplo la STS nº 286/2014, de 3 de septiembre : '(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 ). (ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010). (iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.». Esta doctrina se recoge en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 . (iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 )'. En conclusión, procede desestimar íntegramente la demanda interpuesta. TERCERO.- En materia de costas, al amparo de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC y ante la desestimación íntegra de la demanda, procede su imposición a la parte demandante. '

Analizamos los motivos del recurso

Del plano aportado como documento 5 de la demanda que el demandante Marco Antonio como los demandados Agapito y Hellinera de Impresión S.L y otras terceras personas serían propietarios de los diversos locales y plazas de garaje existentes en una finca de la localidad de Hellín, con la distribución que se ilustra en el referido plano aportado como documento 5 de la demanda estando tales propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal mediante un acta de constitución de fecha 14 de diciembre de 2015, aprobando los correspondientes estatutos.

Los demandados han unido por medio de una puerta el local número 2 con la plaza de garaje número NUM000 estando el garaje distribuido en plazas pertenecientes a otros propietarios sometido al régimen de propiedad horizontal

No se discute la propiedad de las fincas, su ubicación física, ni la unión denunciada aunque alega la parte demandada que la puerta ya existía antes de la creación de la subcomunidad de propietarios en el año 2015, pues con anterioridad al régimen de comunidad de propietarios establecido en el acta de 14 de diciembre de 2015, las plazas de garaje y locales afectados ya estaban sujetos a un primario régimen de propiedad horizontal, el correspondiente al conjunto del edificio del que forman parte (constituido por medio de escritura de fecha 24 de abril de 1991) y los Estatutos de este régimen de propiedad horizontal ampararían la apertura de la puerta denunciada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios.

El articulo 12 LPH en relación con la regla primera del articulo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes, por constituir una modificación del Título Constitutivo, sin que el Titulo Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad de propietarios puedan resultar contrarios a las normas de derecho imperativo siendo principio básico del régimen de propiedad horizontal instituido por su Ley reguladora la preferencia del Derecho Necesario sobre el Dispositivo.

La escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal dispone lo siguiente: 'REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.- La Comunidad de Propietarios del edificio se regirá por los Estatutos incorporados a la referida escritura de división horizontal. No obstante lo determinado en los estatutos, los locales comerciales situados en planta baja del edificio podrán ser objeto indefinidamente de división material para formar otros más reducidos e independientes, dándoles numeración correlativa, o aumentados por agrupación o agregación de otros colindantes, horizontal o verticalmente, o disminuidos por segregación de alguna parte de los mismos, la cuál podrá también agregarse a otros componentes del edificio; en tales casos bastará el consentimiento de los titulares de los componentes afectados, no siendo necesaria la intervención o consentimiento de los demás componentes o de la Junta de Propietarios, los cuáles desde ahora prestan su pleno consentimiento irrevocable para tales actos como norma de Comunidad. El titular o titulares de los locales comerciales podrá por sí sólo modificar el acceso o accesos del componente a la vía pública siempre que no resulte afectada la seguridad del edificio y de los demás componentes. Los locales comerciales del edificio o los que de ellos procedan, podrán destinarse por sus titulares a cualquier clase de negocio industrial o profesión lícita, pudiendo cualquiera de los propietarios de los locales en plantas de sótano y baja, en cualquier momento, proceder a la comunicación de los mismos con cualquier finca colindante con ella, abriendo huecos o puertas en las paredes medianeras, en la extensión que crean conveniente y la estructura del edificio no se vea afectada, todo ello sin necesidad de consentimiento de los demás comuneros o titulares ni de la Junta de Condueños'.

En los Estatutos efectivamente dice que ' El titular o titulares de los locales comerciales podrá por sí sólo modificar el acceso o accesos del componente a la vía pública siempre que no resulte afectada la seguridad del edificio y de los demás componentes'

De otra parte que' los propietarios de los locales en plantas de sótano y baja, en cualquier momento, pueden proceder a la comunicación de los mismos con cualquier finca colindante con ella, abriendo huecos o puertas en las paredes medianeras, en la extensión que crean conveniente y la estructura del edificio no se vea afectada, todo ello sin necesidad de consentimiento de los demás comuneros o titulares ni de la Junta de Condueños.

Es obviono está expresamente contemplada 'la opción de abrir una puerta en el local comercial propiedad de uno de los comuneros para conectarlo como paso a un garaje común colindante en el que existen diversas plazas de garaje de distintos propietarios' no constando que haya existido autorización de la Junta de Propietarios para su apertura ,al margen de que tampoco constahaberse obtenido permiso o licencia de obra del Ayuntamiento de Hellín , por lo que dicha actuaciónen virtud de la cual se han unido dos zonas completamente diferenciadas, uno destinada a garajes y otra destinada a uso comercial dedicada a la actividad de Impresión no queda avalada en las dos previsiones generales antes expuestas.

Por lo expuesto ha de estimarse la demandacondenando a los demandados, Agapito y Hellinera de Impresión S.L a la realización de las obras necesarias para el cierre del hueco abierto poniendo fin a la comunicación de ambas fincas y reponiendo el elemento común alterado a su anterior estado con expresa condena en costas de la primera instancia a la parte demandada.

Razones que exigen estimar el recurso interpuesto por la representación de Marco Antonio estimándose la demanda interpuesta por Marco Antonio contra Agapito y Hellinera de Impresión S.L condenando a los demandados, Agapito y Hellinera de Impresión S.L a la realización de las obras necesarias para el cierre del hueco abierto poniendo fin a la comunicación de ambas fincas y reponiendo el elemento común alterado a su anterior estado con expresa condena en costas de la primera instancia a la parte demandada

Cuarto.-Al estimarse el recurso no ha lugar a hacer expresa condena a ninguna de las partes en las costas de esta alzada.

En virtud de lo expuesto y en nombre del Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Marco Antonio contra la sentencia dictada por el Ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Hellín en fecha uno de diciembre de dos mil veinte debemos revocar y revocamos la misma estimándose la demanda interpuesta por Marco Antonio contra Agapito y Hellinera de Impresión S.L condenando a los demandados, Agapito y Hellinera de Impresión S.L a la realización de las obras necesarias para el cierre del hueco abierto poniendo fin a la comunicación de ambas fincas y reponiendo el elemento común alterado a su anterior estado con expresa condena en costas de la primera instancia a la parte demandada. No ha lugar a hacer expresa condena a ninguna de las partes en las costas de esta alzada.

Contra la presente no cabe interponer recurso ordinario. Cabe interponer recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación en el plazo de 20 días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación ante este Tribunal, en los términos previstos en los arts. 468 y ss., y 477 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.