Sentencia Civil Nº 337/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 191/2009 de 30 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00337/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 191 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a treinta de junio de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 930 /2007 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 34 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 191 /2009 , en los que aparece como parte apelante DON Domingo representado por el procurador DON JORGE DELEITO GARCIA, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARIA DEL CARMEN GIMENEZ CARMONA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid, en fecha 10 de abril de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimo las excepciones procesales de falta de legitimación activa y pasiva que se han formulado y, por el contrario, ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Maria del Carmen Giménez Cardona, en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 , DE MADRID, contra DON Domingo , representado por el procurador Don Jorge Deleito García y, en consecuencia, CONDENO al demandado a que pague a la comunidad de propietarios actora la suma de OCHOCIENTOS TRECE EUROS CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (813,86 euros), más los intereses legales desde el requerimiento del monitorio que fue el 9 de abril de 2008, e incremento en dos puntos desde la fecha de la sentencia, para el caso de mora procesal. Todo ello con expresa condena de todas las costas procesales al demandado".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Domingo , al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de junio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la solicitud de juicio monitorio presentada por la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, contra don Domingo , propietario de la plaza de garaje número 4 del inmueble, en reclamación de cuotas de contribución a los gastos comunes por importe de 813'86 ?, correspondientes a los años 2003 a 2006, planteó oposición el demandado, argumentando que es exclusivamente propietario de la expresada plaza de garaje, y no de vivienda alguna en el edificio, por lo que no está obligado a sufragar los gastos generales de conservación del portal, escaleras y otros elementos de la finca, a los que ni siquiera tiene acceso, hasta el punto de que los propietarios de las plazas de garaje han constituido una Comunidad de Propietarios independiente a la Comunidad demandante.

Tras la celebración de juicio verbal, en el que se reprodujeron tanto la pretensión de la actora como los motivos de oposición del demandado, se dictó sentencia razonando que en el supuesto enjuiciado los garajes de la Comunidad constituyen un espacio delimitado independiente de los pisos o locales, sin que en ningún momento se haya constituido válidamente una subcomunidad de garajes o una "comunidad de intento", es decir, una comunidad con asignación de cuotas indivisas dentro de un departamento procomunal. Por tanto, al no haberse modificado el título constitutivo, los propietarios de los garajes continúan formando parte de la Comunidad general del edificio, y comparten la titularidad de los elementos comunes del inmueble, al margen de que tengan o no acceso directo a los mismos. Concluye que los dueños de los garajes están obligados a contribuir al levantamiento de las cargas del inmueble en tanto no se apruebe una modificación estatutaria que disponga lo contrario, y estima en su integridad las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación don Domingo , reiterando las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, por no pertenecer a la Comunidad de Propietarios demandante. Argumenta que, físicamente, las plazas de garaje pertenecen a un espacio común, ubicado bajo las casas número NUM001 y NUM000 de la DIRECCION000 , y que el garaje no comparte elementos comunes con la casa número NUM000 , porque sólo puede accederse a aquél a través de una puerta ubicada en la casa número NUM001 . Por ello, a instancia de quien era administradora de la Comunidad en el año 2003, se formalizó la constitución de una Comunidad de Propietarios independiente integrada por las plazas de garaje, y ajena a la Comunidad de viviendas de la casa número NUM000 .

Añade que el demandado vendió la plaza de garaje a una tercera persona, doña Adelaida , en el mes de Noviembre de 2007.

TERCERO.- El planteamiento de la parte apelante arranca de un error de base, ya evidenciado en la primera instancia, pues considera que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio está condicionado por la situación física de la finca, y que es susceptible de modificación a través de acuerdos internos adoptados por un grupo de copropietarios. Por el contrario, la situación es la siguiente:

- El art. 5 L.P.H . se refiere al título constitutivo del régimen de propiedad horizontal como estatuto privativo que perjudica a terceros por razón de su inscripción en el Registro de la Propiedad, cuyo contenido sólo puede ser modificado mediante acuerdos adoptados por unanimidad, en los términos del art. 17 del mismo texto, con las excepciones contempladas en la propia Ley .

En el presente caso, el título constitutivo está recogido en la escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal y división por pisos de la casa en DIRECCION000 , número NUM000 , otorgada en 30 de Julio de 2002, y describe el inmueble compuesto por una planta semisótano distribuida en cinco plazas de garaje dotacionales con acceso desde el garaje de la finca colindante de la DIRECCION000 número NUM001 (predio sirviente), una planta baja distribuida en portal, caja de escalera, otros elementos comunes y una vivienda, plantas primera y segunda distribuidas en dos viviendas por planta, planta ático distribuida en dos viviendas y planta bajo cubierta destinada a elementos comunes. Seguidamente explica la división de la finca en doce elementos privativos, de los que cinco son plazas de garaje y siete son viviendas, cada uno de ellos con la asignación de cuota correspondiente en la comunidad. Así, las cinco plazas de garaje tienen asignadas, respectivamente, cuotas del 2%, 1'85%, 2%, 3'5% y 2'65% en el conjunto del edificio; en concreto, la plaza del demandado tiene una cuota de participación del 3'5 %.

Esas circunstancias, inscritas en el Registro de la Propiedad, fueron conocidas por los adquirentes de las viviendas y plazas de garaje al tiempo de las respectivas compras, y no pueden sustraerse a su contenido.

- La situación física de la finca es irrelevante en orden a definir los derechos y deberes que corresponden a cada propietario individual. Es cierto que las cinco plazas de garaje de la casa número NUM000 carecen de acceso directo al resto del edificio, y que sólo tienen salida a través de la casa número NUM001 . La conformación jurídica de esa situación de hecho está contemplada en el título constitutivo, que describe la existencia de un derecho de servidumbre de paso a favor de la finca NUM000 como predio dominante, y sobre la finca NUM001 como predio sirviente.

Esa situación de hecho no impide que el demandado, como propietario de la plaza de garaje número NUM000 , ostente una cuota del 3'5 % en el condominio de los elementos comunes, y correlativamente esté obligado a contribuir en esa proporción al levantamiento de los gastos comunes, tal como además impone el art. 9.1.e) L.P.H .

- La modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sólo puede llevarse a efecto con sujeción a los requisitos previstos en los Estatutos y en la propia Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, carecen de eficacia cualesquiera pactos internos alcanzados entre los propietarios de las plazas de garaje, y especialmente carece de eficacia cualquier declaración de voluntad de aquéllos dirigida a excluirse de su deber de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes cuya propiedad les corresponde a tenor del título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad.

Tal como declara la sentencia apelada, nunca se ha constituido válidamente una comunidad de propietarios de plazas de garaje independiente de la comunidad del edificio, y no produjeron ese efecto los acuerdos adoptados en el año 2003 por los dueños de las plazas de garaje.

CUARTO.- Es irrelevante que el demandante vendiera a un tercero la plaza de garaje litigiosa en el mes de Noviembre de 2007, pues las cuotas de gastos comunes que se reclaman en la demanda corresponden a gastos devengados con anterioridad a la fecha expresada, y por ello son a cargo del entonces propietario.

QUINTO.- Finamente, argumenta el apelante que el acuerdo adoptado sobre liquidación de la deuda en el mes de Abril de 2006 no le vincula, pues no es convocado a las Juntas de la Comunidad, y tampoco aquel acuerdo le fue notificado, de igual forma que no llegó a notificarse el acuerdo que fija los intereses moratorios por impago de cuotas en el cuatro por ciento, y por consiguiente no ha sido posible la impugnación de ninguno de dichos acuerdos. Añade que, en todo caso, únicamente cabría reclamar en este procedimiento las cuotas devengadas hasta el mes de Abril de 2006, y no las posteriormente vencidas hasta el momento de interposición de la demanda.

En contra de lo argumentado por el apelante, la notificación de los acuerdos adoptados en relación con la liquidación de la deuda, así como la notificación específica de los conceptos que comprende, tanto por principal como por intereses moratorios, incluyendo lo devengado hasta Diciembre de 2006, se produjo mediante burofax remitido a don Domingo con acuse de recibo y de cuyo envío fue debidamente avisado por el servicio de correos. Asimismo, ha quedado probada la notificación en los términos resultantes del testimonio de la administradora de la Comunidad.

A mayor abundamiento, aunque no se hubiera justificado la notificación de los acuerdos de las Juntas, es lo cierto que don Domingo tuvo conocimiento de aquellos acuerdos con el emplazamiento de la presente demanda, sin que hasta el momento haya procedido a su impugnación. No puede olvidarse que la impugnación de acuerdos por la vía del art. 18 L.P.H . resulta posible y procedente aún cuando se estén ejercitando acciones con causa en aquéllos, pues los acuerdos tienen carácter ejecutivo desde el momento de su aprobación, en los términos previstos en el art. 19.3 de la L.P.H . a cuyo tenor "el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario". Las reclamaciones judiciales fundadas en acuerdos ejecutivos no suspenden ni interrumpen el transcurso de los plazos previstos para la impugnación en el citado art. 18 , sin que en el presente caso don Domingo haya promovido esa impugnación. En consecuencia, no puede oponerse eficazmente al contenido de los acuerdos sobre cuantificación de la deuda e intereses moratorios. Por todo lo expuesto, y resultando que la liquidación de la deuda objeto de reclamación hasta el mes de Diciembre de 2006 vincula al demandado en los términos relatados en la demanda, procede confirmar en sus propios términos la sentencia apelada y desestimar el recurso.

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c. procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Deleito García en representación de don Domingo contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid, bajo el número 930 de 2007, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.