Sentencia Civil Nº 337/2011, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 338/2011 de 20 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 337

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Puerto Real.

AUTOS: Juicio Ordinario Nº.125/2010.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 338/2011.

En Cádiz a veinte de diciembre de dos mil once.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en el Juicio Ordinario Nº. 125/2010 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Don Alexis y Doña Mercedes , representados por el Procurador Don Fernando Lepiani Velásquez y defendidos por la Letrado Doña Ángeles Chacón Payés, diendo parte apelada Desarrollos Turísticos Guadalmira S.L., representada por el Procurador Don Eduardo Freire Cañas y defendida por el Letrado Don Gerardo Parejo Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- El juzgado de Primera Instancia del margen dictó sentencia el día 11 de mayo de 2011 en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

"Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María del Carmen Iglesias Chaves en nombre y representación de Dña. Mercedes, D. Alexis y Dña. María Rosario y estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dña. Aurora Abadía Pérez en nombre y representación de la entidad Desarrollos Turísticos Guadalmira S.L. debo condenar y condeno a D. Alexis y Dña. María Rosario :

-Al cumplimiento de los contratos de compraventa de fecha 26 de septiembre de 2006 y promesa bilateral de cesión de derecho de utilización de Villa Nueva Golf Resort de fecha 27 de septiembre de 2006 suscritos con dicha entidad.

-A elevar a escritura pública el contrato de compraventa de fecha 26 de septiembre de 2006 con la concurrencia como otorgante de dicha entidad con arreglo a las cláusulas que para ello se especifican en el mencionado contrato.

Todo ello con expresa imposición de costas a la actora".

SEGUNDO.- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de Don Alexis y Doña Mercedes, fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo, dándose traslado a la parte contraria, quien se opuso , siendo emplazadas las partes por treinta días para ante esta audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta sección, donde se formó Rollo y fue designada ponente, Providencia notificada a las partes, personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria , quedaron los autos pendientes de deliberación y votación, produciéndose en la fecha señalada conforme a Ley.

Visto , siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de Don Alexis y Doña Mercedes se presentó recurso de apelación contra la Sentencia de instancia al objeto de que se procediera a su revocación para que con estimación de las consideraciones fácticas y jurídicas consignadas en su escrito de recurso, se declarara resuelto el contrato de compraventa de autos a tenor de la Estipulación Decimocuarta de dicho documento de 26 de septiembre de 2006 y se declarara, una vez que la parte vendedora hubiera hecho suyas el 25% de las cantidades entregadas por la compradora apelante en concepto de indemnización, la obligación de Desarrollos Turísticos Guadalmira S.L. de abonar a Don Alexis y Doña María Rosario la suma correspondiente al 75% de lo entregado, 65.805 euros, con condena al pago de dicha suma y al pago del interés legal de la misma desde el 25 de julio de 2008 y, alternativamente, se declare la nulidad de la Cláusula Decimocuarta por existencia de cláusula abusiva para la parte consumidora apelante, con imposición de las costas en primera y segunda instancia a la demandada y , finalmente, para el caso de que no fueran atendidos los anteriores pronunciamientos, se absuelva a la actora apelante de las costas de ambas instancias por dudas de hecho y derecho.

Por la parte apelada reconviniente se opuso al recurso y solicitó su desestimación, con confirmación de la Resolución combatida y expresa imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Como se desprende de los autos y no es cuestionado en la alzada, Doña María Rosario y Don Alexis celebraron contrato de compraventa privado con Desarrollos Turísticos Guadalmira S.L. el 26 de septiembre de 2006 de vivienda unifamiliar adosada señalada con el número NUM000, con asignación del uso privativo de las plazas de aparcamiento nº. NUM001 y NUM002, del edificio en construcción sito en la Manzana 14 del Plan Parcial "Villanueva Aldea Real" de Puerto Real, especificándose en sus Condiciones Particulares Segunda y Tercera el precio y forma de pago y en sus Condiciones Generales , en la Decimocuarta, las causas de Resolución del contrato, existiendo asimismo entre las partes promesa bilateral de contrato de cesión de Derecho de utilización de Villa Nueva Golf Resort de fecha 27 de septiembre de 2006.

Resuelto en la instancia la falta de legitimación activa de Doña Mercedes por no formar parte de la relación contractual, al no haberse materializado la cesión de Derechos pretendida pos sus padres con la demandada, la cuestión se centra en determinar si los compradores estaban facultados para resolver el contrato unilateralmente, por estar prevista su renuncia en la Cláusula Decimocuarta e) de las Condiciones Generales pactadas, causa que invocan en su demanda y base de su reclamación.

La Juzgadora de instancia aborda la cuestión en el párrafo segundo del Fundamento Jurídico Segundo de su sentencia y tras establecer los términos y alcance del artículo 1124 del Código Civil y resaltar que lo pretendido transgrede lo preceptuado en el artículo 1256 del mismo Texto, interpreta la Cláusula, que aquí damos por reproducida por su extensión , y destaca estar en presencia de una cláusula penal, no contemplándose en repetido apartado e) como un "Derecho" o "facultad" del comprador sino como un supuesto incumplimiento del mismo, no observando por el equilibrio y bilateralidad de sus pactos contravención alguna con la normativa de consumidores y usuarios y destacando que la parte actora no podía desistirse porque carecía de facultad dado el cumplimiento de la parte vendedora.

La parte recurrente aborda como primer motivo del recurso la interpretación del contrato, atendiendo a las reglas establecidas en el Código Civil, particularmente, el artículo 1281 del mismo al entender que ha de prevalecer la literalidad de los términos empleados. Aunque las reglas hermenéuticas contenidas en los artículos 1281 y 1282 del Código Civil establezcan como primer criterio de interpretación contractual el del sentido gramatical o literalidad de las cláusulas negociales, siempre que sus términos sean claros y no dejen duda sobre la intención de las partes, también lo es que cuando los términos no son tan claros impidiendo conocer la intención de los contratantes , han de interpretarse las cláusulas contractuales las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ( artículo 1285 CC ). La cuestionada Cláusula o Estipulación parte de un primer párrafo que contempla la Resolución del contrato por incumplimiento imputable a una u otra parte y sus consecuencias ( reflejo del artículo 1124 del Código Civil ).

El segundo párrafo, aborda como causa de Resolución , como facultad de la parte vendedora, el incumplimiento por la compradora, por falta de pago a su vencimiento de cualquier cantidad correspondiente a los pagos aplazados previstos en la Tercera Condición.

Y en el párrafo tercero, contempla supuestos de Resolución como facultad del vendedor porque recoge diversos supuestos de incumplimiento del comprador , y así expresa:"

La falta de pago de cualquier recibo del préstamo hipotecario....;

El incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador en cuanto a la recepción de llaves y toma de posesión de la/s fina/s objeto de transmisión a que se refieren la Estipulación Séptima;

Para el caso de denegación del expediente de subrogación por parte de la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario que grava la finca y el comprador no pagase las cantidades correspondientes al principal de la hipoteca a la firma de la escritura pública de compraventa;

El incumplimiento de la prohibición de cesión de uso , arrendamiento, enajenación o gravamen de la/s finca/s de la estipulación Décima siguiente del presente contrato;

La renuncia expresa y unilateral al contrato de la parte compradora.

Para la Resolución del presente contrato bastará con el requerimiento de Resolución previsto en el artículo 1504 del Código Civil al comprador...

En caso de impago o cualquier otro incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador, el vendedor podrá optar tanto por resolver el presente contrato, como exigir su cumplimiento...".

De una interpretación gramatical y sistemática de repetida Cláusula, no puede decirse que contemple la existencia de una facultad de la parte compradora para desistirse sin causa del contrato, pues el apartado e) invocado no puede estimarse aislado , sino como una de las cinco causas que el apartado del párrafo tercero recoge, regulándose todas ellas como facultad del vendedor. De haberse querido hacer en el sentido que la parte actora apelante invoca, era preciso que tal facultad se la hubiese reservado expresamente, independiente de los supuestos analizados, pues no podemos olvidar que se pretende el desistimiento sin causa ( "ya no estaban interesados en la compra", se dice en la demanda ), destacándose que los contratos tienen como finalidad su cumplimiento.

En nuestro caso, la parte vendedora cumplió con sus obligaciones y exigió de la compradora ( el que dirigiera la comunicación a la hija de los actores , por error administrativo, no afecta por cuanto fue en el domicilio de los compradores y éstos se dieron por notificados ) que entre los días 21 y 24 de julio de 2008 acudiera a la Notaria de Don José María Rivas Díaz, en Puerto Real, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, a cuyo acto debía ir provista de cheque a favor de la demandada de 22.960 euros, 6.500 euros como provisión de Fonds para el pago de los gastos de escritura, registro, etc... y 150 euros de provisión para la constitución de la comunidad de Propietarios. El 25 de julio, pasado el plazo , recibió la demandada burofax de la actora participándole la rescisión unilateral del contrato, interesando procedieran a efectuar liquidación, sin otro contacto hasta que el 12 de diciembre reciben nuevo requerimiento para que se personen en la mencionada Notaría a las 11,00 horas del 18 de diciembre de 2008 para el otorgamiento de la escritura pública correspondiente, sin hacerlo, hechos que evidencian, además, el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte actora.

El artículo 1255 del Código Civil establece la libertad de pactos que los contratantes tienen en las relaciones jurídicas que convengan, con las limitaciones impuestas por la ley , la moral y el orden público y aunque el artículo 1256 prescribe que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, dicho precepto no impide el que se pueda pactar el desistimiento de la relación convenida, lo que no significa ni representa que se entregue su validez y cumplimiento a uno de los contratantes sino autorizar para que se pueda poner fin a una situación jurídica determinada y expresamente convenida, nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2004 . Ese desistimiento, como decimos, no fue previsto expresamente para los compradores, sino para la vendedora en los términos antes expuestos, debiendo hacerse notar además que las circunstancias concurrentes a la fecha en que se suscribe el contrato, en 2006 , el mercado inmobiliario estaba en alza constante de las ventas, por lo que no era de extrañar que dicha causa de resolución por desistimiento del comprador no se contemplara, sino la del vendedor con penalización y por los motivos recogidos.

Se invoca como siguiente motivo no haberse aplicado correctamente la normativa de consumidores y usuarios, invocándose en el suplico del escrito de interposición del recurso , alternativamente, la nulidad de la Cláusula Decimocuarta contractual, que no puede acogerse porque no se suplicó ni en la demanda ni en la contestación a la reconvención. No obstante añadir que incluso en caso que hubiera que abordarla, debería ser rechazada, pues no obstante lo alegado de que los contratos fueran de adhesión por las Sentencias de contrario que se aportan, no hay evidencia de que no se hubieran negociado individualmente ni tampoco constancia que las mismas hubieran producido un desequilibrio importante en los Derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato ( como previene el artículo 10 bis de la Ley para la defensa de consumidores y usuarios ), advirtiéndose el trato particular con los actores cuando pretendieron la cesión de los Derechos a favor de su hija, que la demandada aceptó siempre que hubiera simultaneidad con la Resolución del primero de los contratos , pretendiendo los demandantes la previa devolución de la cantidad estipulada, a lo que se negó la apelada.

Finalmente en cuanto a la petición, caso de desestimarse las precedentes, de no hacer especial imposición de las costas en ninguna de las instancias, entendemos que debe acogerse, pues la Cláusula analizada no goza de redacción adecuada , precisando de interpretación por los Tribunales, de donde que las dudas de hecho y Derecho existan, siendo de aplicación el artículo 394.1, último párrafo de la L.E.C. .

TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada tampoco se hace especial imposición, en aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

PRIMERO.- ESTIMAR parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Alexis y Doña Mercedes contra la sentencia dictada el 11 de mayo de 2011 por la Sra. Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Puerto Real, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº.125/2010, y desestimando los dos primeros motivos del recurso y acogiendo el último,REVOCAMOS parcialmente la misma, en el sentido de no hacer especial imposición de todas las costas de la instancia, ratificando la resolución en lo demás.

SEGUNDO .- Tampoco se hace especial imposición de costas de la alzada, con devolución a la parte apelante del depósito constituido.

Notifíquese la presente Resolución a las partes en legal forma, haciéndole saber que contra la misma cabe recurso de casación , conforme a lo previsto en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de darse los requisitos.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.