Sentencia Civil Nº 337/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 610/2010 de 27 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00337/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7009847 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 610 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1840 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID

De: Carlos Ramón , Alejandro , Cesar , Felicisimo , Jenaro , Ovidio

Procurador: JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ, JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ , JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ , JAVIER DOMINGUEZ

LOPEZ , JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ , JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ

Contra: Jose María , Asunción C.P. DIRECCION000 , NUM000

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO , JOSE ALVARO VILLASANTE ALMEIDA

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintisiete de junio de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 67 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representado por el Procurador D. José Álvaro Villansante Almeida y asistido del Letrado D. Isidro Elias Fernández, de otra, como demandados-apelantes D. Cesar , D. Felicisimo Y D. Jenaro , D. Ovidio , D. Carlos Ramón y D. Alejandro , representados por el Procurador D. Javier Domínguez López y asistidos de Letrado cuyo nombre y número de colegiación no consta en el escrito de interposición de recurso.

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Sesenta y Siete de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 1840/08, se dictó, con fecha 12 de junio de 2009, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"Estimando como estimo la demanda presentada por don José Álvaro Villasante Almeida, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 contra don Cesar , don Felicisimo , don Jenaro , don Ovidio , don Carlos Ramón , don Alejandro , don Jose María y doña Asunción , debo condenar y condeno a los demandantes al pago a la parte actora de las siguientes cantidades a: 1.-D. Cesar al pago de TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EUROS (3353,67 euros.)

"2.- D. Felicisimo y a don Jenaro al pago de CUATRO MIL NOVECIENTOS CUATRO EUROS (4904 euros.)

"3.- Don Ovidio al pago de TRES MIL QUINIENTOS DIECISÉIS EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EUROS (3516,67 euros.)

"4.- Don Carlos Ramón al pago de MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EUROS (1774,67 euros.)

"5.- Don Alejandro al pago de MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EUROS (1774,67 euros.)

"6.- Don Jose María y doña Asunción al pago de TRES MIL SEISCIENTOS TRECE EUROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EUROS (3613,98 euros); todo ello, más el interés legal de las cantidades antes indicadas desde la fecha de presentación de la demanda. Con expresa condena en costas a la parte demandada, excepto a don Jose María y doña Asunción , sobre los cuales no se hace pronunciamiento condenatorio alguno".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpusieron recurso de apelación los demandados don Cesar , don Felicisimo , don Jenaro , don Ovidio , don Carlos Ramón y don Alejandro . Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 27 de septiembre de 2010 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 22 de junio de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, con las reservas y adiciones que se harán seguidamente.

SEGUNDO. La Comunidad de propietarios de la finca número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, acordó, en junta general ordinaria celebrada el 7 de mayo de 2007, la ejecución de obra de transformación de la instalación de la caldera de gasóleo, adaptando la misma a la normativa vigente, con un coste de 91.845 euros y adjudicarla a la empresa Remica. También acordó en la misma junta la sustitución de la red de tuberías de agua fría -incluidas tuberías de retorno-, con un gasto de 104.756 euros y adjudicar la obra a la misma firma (documento 12 de los de la demanda, folios 50 al 53 de las actuaciones del Juzgado).

En la junta general ordinaria de la misma comunidad del 25 de febrero de 2008 se aprobó la liquidación de impagados a 31 de diciembre del año anterior, en la que figuraban los propietarios de los locales NUM001 y NUM002 (ahora viviendas), don Cesar , NUM003 y NUM004 , don Felicisimo y don Jenaro , NUM005 y NUM006 , don Ovidio , NUM007 , don Carlos Ramón , NUM008 , don Alejandro , y NUM009 , don Jose María y doña Asunción , en las cantidades que se expresan en el acta de dicha junta, obrante a los folios 60 al 63 (documento 17 de los de la demanda), correspondientes a derramas por adecuación de caldera y tuberías, acordándose reclamar judicialmente los impagos. El acuerdo se reiteró en la junta general extraordinaria del 29 de abril de 2008 (mismo documento de los de la demanda, folios 64 y 65).

Se reclama en la litis por la comunidad de propietarios actora el pago de las cantidades adeudadas por los demandados, propietarios de locales del inmueble, por el concepto expresado, descontando cantidades que han sido satisfechas por los mismos con posterioridad a las liquidaciones. Así, definitivamente:

A don Cesar (locales NUM001 y NUM002 ), 3.353,67 euros.

A don Felicisimo y a don Jenaro (locales NUM003 y NUM004 ), 4.904 euros.

A don Ovidio (locales NUM005 y NUM006 ), 3.516,67 euros.

A don Carlos Ramón (local NUM007 ), 1.774,67 euros.

A don Alejandro (local NUM008 ), 1.774, 67 euros.

Y a don Jose María y doña Asunción (local NUM009 ), 3.613,98 euros.

Don Jose María y doña Asunción se allanaron a las pretensiones deducidas en la demanda contra ellos.

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y tal resolución es recurrida en apelación por los demandados don Cesar , don Felicisimo , don Jenaro , don Ovidio , don Carlos Ramón y don Alejandro , aduciendo que, como propietarios de locales, no están obligados a contribuir a los gastos de calefacción y caldera, conforme a lo previsto en los estatutos de la comunidad.

Censuran los recurrentes la sentencia apelada en el sentido de que la misma funda la condena en que los apelantes no impugnaron en su día el acuerdo de la junta de 7 de mayo de 2007, de aprobación de obras de transformación de la instalación de la caldera, justificando los recurrentes tal falta de impugnación en que el acuerdo no comprendía una distribución de gastos entre todos los condueños. Por lo que -aducen- nada tenían que recurrir. De haber existido tal acuerdo, la argumentación de la sentencia -dicen- podría haber sido útil (con independencia de que los apelantes estuviesen de acuerdo con las conclusiones), pero no existiendo acuerdo de la junta a tal respecto, la argumentación no es útil, porque su aplicación exigiría de un acuerdo de la junta que no se produjo. Los recurrentes impugnan la sentencia del Juzgado por entender que, al no hacer uso del servicio de calefacción, no tiene que contribuir a los gastos de transformación de la caldera o adaptación de la misma a la normativa vigente. Se ha aprobado -dicen los recurrentes- un gasto de transformación de la instalación de la sala de la caldera de gasóleo y no se ha aprobado una sustitución del sistema de calefacción, y el gasto aprobado entra de lleno en los gastos de conservación del servicio, del que los propietarios de los locales están exentos (artículo 5 de los estatutos de la comunidad), salvo que se hubiesen conectado voluntariamente a la red de calefacción, lo que ninguno de los apelantes ha hecho -sostienen en el recurso-.

TERCERO. Es cierto que en la junta del 7 de mayo de 2007 no se adoptó acuerdo alguno sobre reparto entre los propietarios de los gastos de las obras. Luego la condena a los demandados apelantes no puede fundarse en la falta de impugnación judicial por los demandados del acuerdo de ejecución de obras. Y las liquidaciones de deuda de las juntas de 25 de febrero y 29 de abril de 2008 se están discutiendo en este proceso por los demandados recurrentes debidamente por vía de excepción.

Aceptando que los titulares de los locales no están obligados a contribuir a los gastos de consumo de calefacción y agua caliente ni al mantenimiento y conservación del servicio, conforme a la norma 5 de los estatutos, o normas adicionales y reservas de derecho, incluidas en la escritura de división horizontal (documento 2 de los de la demanda, folio 36 vuelto), de la prueba practicada (especialmente testimonios en el juicio del administrador de la comunidad y de la representante de la empresa que realizó la obra de transformación del sistema de calefacción y agua caliente, doña Sonsoles ) resulta que la obra aprobada de transformación de la instalación de la sala de caldera fue una obra de cambio total del sistema, esto es, de sustitución de las instalaciones y conductos de calefacción y agua caliente, no simple obra de reforma, reparación, mantenimiento, subsanación de defectos o conservación de la maquinaria y aparataje existente, lo que impone la contribución de todos los propietarios, en cuanto la nueva instalación pasa a ser elemento común titularidad de todos los miembros de la comunidad, incluidos los dueños de los locales.

Como dijimos en nuestra sentencia de 3 de noviembre de 2004 (rollo 77/04 ), las exenciones estatutarias a favor de los propietarios que no dispongan de servicio de calefacción o a favor de los titulares de los locales, de contribuir a los gastos de calefacción, son referidas a los gastos ordinarios de reparación, conservación y mantenimiento, no a gastos extraordinarios, como los de sustitución o cambio de caldera. Porque ello no puede deducirse del tenor de los estatutos por el solo establecimiento de una exención de contribución a los gastos del servicio de calefacción central.

Este ha sido criterio mantenido por este Tribunal y, en el mismo sentido, la Sección Décima de esta Audiencia (sentencia de 30 de mayo de 1998, rollo 464/97), Sección Octava ( sentencia de 5 de diciembre de 1997, rollo 635/95), Sección Novena ( sentencia de 12 de mayo de 2000, rollo 452/98) y Sección Decimocuarta ( sentencia de 11 de septiembre de 2000, rollo 1093/97 ).

En el caso de los presentes autos, en los estatutos de la comunidad de la finca número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid, se expresa con claridad que los gastos de calefacción que se prorratean con arreglo a la superficie de las viviendas que lo utilizan, son los de uso y conservación del servicio, esto es, los de consumo y de mantenimiento (norma 5 de los estatutos, o normas adicionales y reservas de derecho, incluidas en la escritura de división horizontal, documento 2 de los de la demanda, folio 36 vuelto). No están, pues, comprendidos en la norma los gastos de renovación o sustitución del sistema.

En la sentencia citada de la Sección Décima de 30 de mayo de 1998 , antes citada, se decía:

"...la parte apelante se empeña en no distinguir entre lo que significa que una cosa sea elemento común de la propiedad y el uso que se hace de esa cosa. Una casa por pisos no es simplemente una suma de elementos independientes (pisos y locales) más otros elementos comunes (portales, escaleras, terrazas, ascensores...etc.). Una casa por pisos integra, además, un elemento funcional o estructural que es el que da unidad a todo el conjunto permitiendo que el todo funcione posibilitando el disfrute de las partes. Y cuando ese elemento estructural queda al descubierto en determinadas ocasiones, se aprecia entonces la necesidad de que también el conjunto personal de los copropietarios se comprometa en la defensa de dicho elemento estructural. Y las ocasiones en que esto ocurre no suele ser en el devenir diario del uso, sino en aquéllas situaciones en que el uso sería irrecuperable por la destrucción o desaparición del elemento material básico. Un patio, aunque elemento común puede ser usado de manera exclusiva. Una terraza, aunque elemento común, puede ser utilizado de manera exclusiva. Y es justo que el mantenimiento ordinario de dichos elementos se cargue económicamente sobre aquéllos que son los sujetos de ese uso exclusivo. Pero, cuando por un accidente o por el paso del tiempo y el deterioro derivado de materialidad de las cosas, esos elementos comunes devienen en un estado ruinoso o de inutilidad y pueden perjudicar el funcionamiento general del conjunto del inmueble toda la Comunidad debe afrontar los gastos de reconstrucción o de sustitución del elemento común, en base no ya al uso sino a la propiedad en la que todos participan."

Y esta Sección Decimotercera, en sentencia de 5 de diciembre de 2000 (rollo 112/98 ), se expresó en estos términos:

"En materia de propiedad horizontal, la regla general es que todos los pisos y locales deben contribuir al sostenimiento del inmueble y de sus servicios conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo (art. 9.5 de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960 ), siendo lícito que los estatutos establezcan que los locales están exentos del pago de los gastos del portal y escalera (en este sentido vid. STS de 04-10-1999 ).

"Se trata, por tanto, de una cuestión de interpretación de los estatutos que, en casos similares, ha dado lugar a soluciones diferentes en la doctrina de las Audiencias Provinciales (v.g.: a favor de la exención, sentencias de la AP de Pontevedra, sec. 2ª, de fecha 04-03-1998 ; Guipúzcoa , sec. 1ª, de fecha 28-04-1998 ; Zaragoza, sec. 2ª, de fecha 02-12-1998 , con cita de la STS de 3 de Febrero de 1.994 . En sentido contrario, AP de Madrid, Sección 18ª, sentencia de 30-3-1998 , y AP Zaragoza, sec. 4ª, sentencia de 10-11-1998 , destacando ambas la revalorización que ello supone para el edificio; asimismo, la sentencia de la AP de Zaragoza, de 27-01-1998, con amplia cita de otras).

"La disposición estatutaria, como excepción a la regla general de sujeción, debe ser interpretada de manera restrictiva, cuando no estricta, de modo que no pueda extenderse la exención mas allá de lo estrictamente recogido en la dicción de los estatutos, pues una cosa son los gastos ordinarios, o de conservación, o de mantenimiento de los servicios e instalaciones del inmueble y otra muy distinta son los gastos de sustitución de las propias instalaciones o de sus elementos principales, lo que constituye gastos de inversión y no de conservación.

"Los estatutos hablan de 'gastos de portal y escalera y de servicios e instalaciones que se contengan en los mismos que no afecten a dichos locales'. No repite la palabra 'gastos' en el segundo inciso cuando se refiere a 'ninguno de los servicios o instalaciones que se contengan en los mismos', pero el concepto 'gastos' resulta implícito y su omisión se debe, sin duda, al deseo de evitar la redundancia. Pero el texto no expresa, con la claridad que requiere la excepción, que los locales estén exentos de los gastos de inversión o que excedan del uso ordinario, lo que conduce a estimar el recuso interpuesto por la Comunidad de Propietarios, por entender el Tribunal, dentro de la interpretación restrictiva, que la exención señalada en los estatutos se refiere a los gastos ordinarios o de mantenimiento, pero no a los extraordinarios de inversión por sustitución de los elementos principales del ascensor."

Así es que los demandados han de contribuir a los gastos de transformación del sistema de calefacción de la finca, aunque no utilicen el servicio y están exentos de los gastos de uso y conservación del mismo, al amparo de lo dispuesto en el artículo 9, apartado uno, letra e, de la Ley de Propiedad Horizontal y deberá confirmarse la resolución apelada y desestimarse el recurso.

CUARTO. Las costas de esta instancia se impondrán a los recurrentes, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 12 de junio de 2009 del Juzgado de Primera Instancia número Sesenta y Siete de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a los recurrentes, don Cesar , don Felicisimo , don Jenaro , don Ovidio , don Carlos Ramón y don Alejandro , al pago de las costas de la apelación.

Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 610/10, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico