Sentencia Civil Nº 337/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 308/2010 de 07 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 308/2010

ORDINARIO NUM. 427/2007

AMPOSTA NUM. UNO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona, a 7 de septiembre de dos mil once.

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 308/2010, en el que ha sido parte apelante como demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada esta por el Procurador Sr. Garrido Mata y dirigida por el Letrado Sra. Aguilera; y como parte demandada y también apelante Iniciativas Bahia Real, S.L., representada por el Procurador Sr. Elías Arcalís, y dirigida por el Letrado Sr. Tortosa Díaz.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia Uno de Amposta, en los autos nº 427/2007, seguidos a instancias de Comunidad de Propietarios DIRECCION000 se dictó sentencia en fecha 13 de abril de 2010 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación de la Comunitat de Propietaris DIRECCION000 contra la entidad Iniciativas Bahía Real, S.L., y declaro la nulidad de la cláusula 14 contenida en los Estatutos de la Comunidad, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No formulándose pretensión alguna frente a D. Gines , D. Pascual y D. Luis Carlos , deben ser los mismos igualmente absueltos, sin hacer expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia se recurrió en apelación por la parte demandante y por la demandada Iniciativas Bahia Real, S.L., por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Manuel Díaz Muyor.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia recurrida estima parcialmente la demanda formulada por la actora por la que se pretendía la declaración de nulidad de determinadas cláusulas de los estatutos de la comunidad así como una acción de condena a reparar determinados vicios o defectos constructivos existentes en la comunidad demandante.

El primero de los motivos de recurso de la parte actora se concreta en mantener que los arts. 2, 12 y 13 de los estatutos de la Comunidad son nulos de pleno derecho y por dicha razón considera también procedente la condena al pago por parte del promotor por los gastos correspondientes a fases del conjunto no finalizadas.

Por su parte la demandada apelante Iniciativas Bahia Real, S.L. sostiene que la demanda debió ser desestimada por falta de legitimación activa de la actora, falta de litisconsorcio pasivo necesario, y además considera improcedente la declaración de nulidad de la cláusula 14 de los estatutos impugnada por la parte demandante.

SEGUNDO.- Ante la existencia de ambos recursos y a la vista de las alegaciones que se contienen en los mismos procede, por razones de orden sistemático analizar la invocada excepción de falta de legitimación activa que la parte demandada formula en primer lugar. Al respecto debe traerse a colación la doctrina que se contiene entre otras muchas, en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2007 , que en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la sentencia de 8 de julio de 2003 , sostiene que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -", criterio que como tal es de plena aplicación para la defensa de los intereses comunitarios en aquellos casos que, como en el presente, se pretende la nulidad de determinados preceptos estatutarios en la medida en que la comunidad alberga un interés legítimo para ello.

Respecto de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, el motivo debe ser igualmente rechazado pues el TS tiene dicho en reiteradas resoluciones sobre la excepción de litisconsorcio pasivo necesario que: "...La figura jurídica del Litisconsorcio Pasivo Necesario, de creación puramente jurisprudencial, tiene su justificación última en una indebida constitución de la relación procesal, con base en la situación jurídico-material que se ventila en la litis, es decir, se pretende la presencia de todos los interesados en esta situación, únicos que pueden ser considerados como litisconsortes necesarios, pues los que no fueron parte en el contrato cuya ejecución se discute, carecen de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen su objeto, y no hay razón alguna para llamarles obligatoriamente a un proceso, en el que no puede recaer pronunciamiento condenatorio que les afecte de modo directo (artículo 1.257 del Código Civil ).

Importa poner de relieve, como ya tiene declarado la jurisprudencia, que no es de apreciar tal situación litisconsorcial cuando los posibles efectos hacia terceros se producen, con carácter reflejo, por una simple o mediata conexión, o porque la relación material sobre la que recae produce la declaración que sólo les afecta con carácter prejudicial o indirecto; en estos casos su posible intervención en el litigio no es de carácter necesario, sino voluntaria o adhesiva, ya que la extensión de los efectos de la cosa juzgada no les alcanza, ni se produce para ellos indefensión ( Sentencias, entre otras muchas, de fechas 16 de Diciembre de 1.986 , 23 de Febrero de 1.988 , 4 de Octubre de 1.989 [ RJ 1989, 6883], 23 de Octubre y 24 de Abril de 1.990 , o de 25 de Febrero de 1.992 )»". De manera parecida dijo el Tribunal Supremo, en sentencia de 16 de Febrero de 2.000 , que "la figura del Litisconsorcio Pasivo Necesario, de creación puramente jurisprudencial, no solo tiene su fundamento en el hecho de que la Sentencia que se dicte pueda resultar inútil por no haber llamado a todas las personas en cuya esfera patrimonial haya de ejecutarse, sino que además la necesidad del Litisconsorcio se da cuando la Sentencia que recaiga en el pleito afectará inexcusablemente a personas no llamadas al mismo y, ello sólo será posible cuando con las no llamadas exista un vínculo tan formal y directo que no pueda emitirse el fallo sólo respecto a los demandados, dado el carácter de la relación jurídico material controvertida (por todas, las Sentencias de fechas 11 de Marzo , 28 de Marzo y de 18 de Septiembre de 1.996 ). Concretando más, si desde luego es cierto que dicha figura de creación jurisprudencial del Litisconsorcio Pasivo Necesario tiende a evitar, por una vertiente, que puedan resultar afectados directamente por una resolución judicial quienes no fueron oídos en juicio y, a impedir, por otra, la posibilidad de Sentencias contradictorias, no es menos cierto que únicamente ha de entrar en juego y producir sus efectos con respecto a aquellas personas que verdaderamente hubieran tenido intervención en la relación contractual o jurídica objeto del litigio, o, dicho con otras palabras, que la justificación más importante de dicha figura jurisprudencial ha de buscarse en la situación jurídico-material controvertida en el pleito, con prevención de todos los interesados en ella, únicos que pueden ser estimados como Litisconsortes Pasivos Necesarios, pues los que no fueron partes en el contrato carecen de interés legítimo sobre las obligaciones que constituyen su objeto, puesto que nada tienen que defender y, consiguientemente no hay razón alguna para llamarlos obligatoriamente al proceso, en el que no puede recaer pronunciamiento condenatorio que les afecte de modo directo, para lo que habría de seguirse nuevo litigio y con diferentes partes ( Sentencias de fechas 8 de Julio de 1.988 , 6 de Marzo y 24 de Abril de 1.990 , 22 de Abril de 1.991 , 9 de Junio de 1.992 , 30 de Enero de 1.993 , 11 de Julio de 1.994 y de 22 de Junio de 1.996 , entre otras muchas más)".

En el presente caso, dado que la acción es ejercitada por la Comunidad de Propietarios, todos los integrantes de la misma están representados por dicha entidad, y los efectos de la sentencia que se dicte no son de una trascendencia directa e inmediata sobre su esfera jurídica sino sobre la propia comunidad y quienes se opongan a sus pretensiones, en este caso los demandados, pero no resulta necesario, obviamente, llamar al presente procedimiento a todos los titulares de elementos privativos de la comunidad sin perjuicio de la intervención adhesiva de cualquiera de ellos en favor de las pretensiones de alguna de las partes, pretensión adhesiva que por tanto excluye la posibilidad de considerar que se ha producido una defectuosa constitución de la litis y que por tanto debe estimarse la citada excepción.

TERCERO.- Para sostener su recurso la parte actora se basa en la aplicación del CCC en la parte en que el mismo regula la propiedad horizontal en Cataluña, al amparo de la Disposición Transitoria 6ª del Libro V del CC Catalunya al disponer que los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de la comunidad o los estatutos que la regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica.

La misma entiende la parte apelante que debe ser objeto de aplicación a la cláusula 2 de los estatutos de la comunidad que dice lo siguiente: " La promotora, en tanto conserve alguna propiedad, podrá, por y sin concurso de terceros, y en lo que le pertenezca y en los elementos comunes, aclarar, rectificar, segregar, agrupar y modificar en cualquier sentido su descripción, siempre que no afecte a lo enajenado de forma esencial a cuyos efectos los propietarios apoderan irrevocablemente a la promotora por el mero hecho de la compra.

La promotora se reserva igualmente la facultad de modificar la fachada del edificio sobre los locales, para lo que no necesitará el consentimiento de la junta de condueños.

Igualmente se reserva la promotora la facultad de introducir modificaciones técnicas o de estética en la construcción del edificio por exigencias de la dirección facultativa o por razones de utilidad para la misma obra ". El Juzgador a quo afirma que la posibilidad de agrupar, segregar, agregar y dividir elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios está expresamente prevista en el art. 553.11 CCC , predicando su validez. La parte apelante discrepa del Juzgador a quo al extender la previsión legal, prevista para elementos privativos, también a los elementos comunes del inmueble, afirmando que no puede sustraerse una atribución de la comunidad ni al promotor ni a un tercero, ya que los elementos comunes, por definición y de forma proporcional pertenecen y están afectas a la titularidad de los elementos privativos, por lo que nadie, salvo la propia comunidad puede proceder a su modificación, como se contempla en el art. 553.10.4 CCC al decir que "Són nul·les les estipulacions establertes pel promotor o promotora o el propietari o propietària únic de l'immoble que impliquin una reserva de la facultat de modificació unilateral del títol de constitució o que li permetin de decidir en el futur assumptes de competència de la junta de propietaris.".

El motivo debe estimarse en la medida en que la citada cláusula supone un privilegio exorbitante en favor del promotor, respecto de lo que constituyen los elementos comunes del inmueble, situación que la legislación aplicable pretende evitar. (En este mismo sentido SAP Barcelona, de 20 de mayo 2011 ). En la misma medida cabe referirse al segundo párrafo de la citada cláusula 2 , que regula la reserva a favor del promotor de modificar la fachada de los edificios sobre los locales sin necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios pues la fachada es un elemento común según dispone el art. 553.39 CCC , y las decisiones sobre la misma corresponden a la Junta de propietarios, (en este mismo sentido la AP Barcelona, de 28.11.2008).

CUARTO.- También discrepa el apelante del criterio seguido por el Juzgador a quo para declarar la validez de la cláusula 12 de los estatutos, cuya redacción es la siguiente: " Los asuntos de interés general de la urbanización o del complejo serán competencia de la junta de presidentes de las distintas comunidades, los que a su vez, se atendrán en la adopción de acuerdos, a las facultades que les hayan sido conferidas en las Juntas de sus respectivas comunidades. Dicho sistema de organización podrá variarse hasta la completa ejecución del complejo, por la voluntad de la entidad promotora quedando apoderada irrevocablemente al efecto y sin consentimiento de la Junta de propietarios ". La Sentencia apelada considera que no se desprende o limita facultad alguna a la junta de propietarios, de ahí que ratifica su validez. La parte apelante disiente de esta opinión por entender que vulnera el art. 553.10.4 CCC ya que queda a criterio de la promotora la forma de tratar los asuntos generales de la urbanización o complejo, que se autoapodera de forma irrevocable para ello. Resulta evidente que choca esta disposición estatutaria con el invocado 553.10.4 CCC, ya que el mismo dispone que "Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o la promotora o el propietario o propietaria único del inmueble que impliquen una reserva de facultad de modificación unilateral del título de constitución o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios". Al respecto, si bien no estamos ante una renuncia formal de los futuros derechos de los adquirentes, que bastaría para declarar la nulidad de la cláusula, tal como la sostiene SAP Pontevedra, de 10.10.2000 , lo cierto es que el apoderamiento que se confiere el promotor asimismo resulta en la práctica indefinido, pues si bien este cesaría con la completa ejecución del complejo, esta facultad queda a su mero arbitrio, ya que éste es el único que puede decidir cuando se producirá tal circunstancia, por lo que de facto se priva a la comunidad y a las respectivas juntas de propietarios de decidir en el ámbito de su competencia, por lo que procede la declaración de nulidad de dicha cláusula, vulnerando además el carácter esencialmente revocable del mandato, que en este caso deja de ser un contrato intuitu personae para existir por la mera voluntad del mandatario, quedando los supuestos mandantes a la voluntad del apoderado, lo cual debe llevarnos necesariamente a considerar vulnerada la cláusula en cuestión.

Igualmente se cuestiona la validez, declarada en primera instancia, de la cláusula 13 de los estatutos, de la siguiente redacción: "La gestión, conservación, mantenimiento, reparación y administración de los elementos y servicios comunes del complejo serán gestionados por la Promotora o una empresa de servicios contratada al efecto por la Promotora para asegurar la prestación de servicios con los que deben contar los elementos privativos para asegurar la finalidad del complejo. El contrato celebrado con dicha empresa tendrá una duración máxima de cincuenta años, sin perjuicio de renovaciones posteriores que pueda acordar la Junta de Presidentes del complejo, a cuyo efecto queda apoderada irrevocablemente la promotora por los futuros adquirentes en orden a la celebración de contratos, por el precio y condiciones que estime conveniente...". La sentencia recurrida, rechazando la aplicación del CCC niega falta de contravención de norma alguna, mientras que la parte apelante sostiene que se produce una vulneración de los arts. 55319.2ª, 553.15.2 y 553.15.5 CCC ya que es competencia de la junta de propietarios el nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad, (art. 553.19.2ª CCC ), que los cargos duran un año (Art. 553.15.2 ) y que los cargos elegidos por el promotor solo ejercen sus funciones hasta la primera reunión de la junta de propietarios (art. 553.15.5 CCC ). El motivo debe ser estimado ya que en realidad, y como afirma la parte apelante se produce una usurpación de lo que es una competencia propia de la junta de propietarios, y además por un plazo de tiempo absolutamente injustificado (50 años). Consecuencia de la declaración de nulidad de esta última cláusula y la de estimar la petición de condena al pago de los gastos correspondientes a los ejercicios 2006 y la parte proporcional de 2007 en cuanto a los gastos comunes de la Comunidad DIRECCION000 , es decir la cantidad de 80.621,73 Euros, así como su deber de contribuir a los gastos futuros respecto de aquellas fases del complejo no finalizadas y hasta su completa terminación.

QUINTO.- Por su parte la demandada, junto a las alegaciones de carácter procesal ya referidas y resueltas en Fundamentos anteriores mantiene como cuestión sustantiva una discrepancia con el Juzgador de instancia por haberse declarado la nulidad de de la cláusula 14 de los estatutos de la comunidad, la cual presenta la siguiente redacción: " Los gastos generales del complejo solo serán satisfechos por los titulares de las entidades privativas finalizadas y que no cuenten con los documentos administrativos necesarios para su utilización. En consecuencia, la Promotora no pagará los gastos generales del complejo respecto a las fincas o fases no ejecutadas o que se hallen en curso de construcción". El Juzgador a quo considera que esta cláusula constituye un gravamen sobre los propietarios de la comunidad, efectuando una incorrecta interpretación de la misma. Sin embargo, sin negar la premisa invocada en este caso por la demandada apelante por la cual la regla general de participación en los gastos es la proporcional respecto de la cuota atribuida a cada propietario (Arts. 553.11.1 CCC y 9.1 LPH), y que se admiten excepciones a la misma, debe decirse que las excepciones tienen un ámbito de aplicación tan extenso como el que se pretende hacer valer, ya que en este caso la excepción pretendida por la promotora incurre en dos defectos legales: se trata de una cláusula que solo dejará de entrar en vigor cuando la totalidad de las fases estén terminadas, cuestión que depende única y exclusivamente de la voluntad del promotor, en clara contravención con lo dispuesto en el art. 1256 CC , y de otra parte, mientras se mantiene esta situación se está imponiendo un gravamen excesivo a los propietarios al tener que asumir los gastos de aquellas partes no finalizadas por el mero hecho de que la parte promotora no termina las obras, sin que se haya aducido otra razón o motivo mas objetivo y mas equitativo, o limitado temporalmente para mantener esta situación, siendo por ello ajustado a Derecho el criterio del Juzgador a quo y siendo por ello procedente la desestimación del recurso formulado por Iniciativas Bahia Real, S.L.

SEXTO.- La estimación del recurso por parte de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 supone la imposición de las costas causadas por el mismo. La desestimación del recurso interpuesto por Iniciativas Bahia Real, S.L. comporta la imposición a la misma de las costas causadas por su recurso, todo ello por así disponerlo el art. 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la Comunidad de Propietarios Edif. DIRECCION000 contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Uno de Amposta dictada con fecha 13 de abril de 2010 en el procedimiento ordinario 427/2007 REVOCANDO PARCIALMENTE la misma en el sentido de:

-Declarar la nulidad de la cláusula 14 de los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandante.

-Declarar la obligación de la demandada Iniciativas Bahia Real, S.L. al pago de 77.621,06 Euros correspondientes al ejercicio 2006 y parte proporcional de 2007 por su participación en los gastos comunes de la Comunidad, así como la condena al pago de las cantidades que en un futuro se devenguen por dichos conceptos respecto de las fases no terminadas.

Que DEBEMOS DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Iniciativas Bahia Real, S.L. contra la citada Sentencia con expresa imposición a la misma de las costas causadas por el mismo.

Así por nuestra Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.