Sentencia Civil Nº 337/2011, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 305/2011 de 18 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00337/2011

RECURSO DE APELACION (LECN) 305/2011

S E N T E N C I A Nº 337

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JOSE JAIME SANZ CID

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid a dieciocho de Octubre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001308 /2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000305 /2011, en los que aparece como parte apelante, CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS SA, representado por el Procurador de los tribunales, Dª. PAULA MARGARITA MAZARIEGOS LUELMO, asistido por el Letrado D. ENRIQUE SANZ FERNANDEZ-LOMANA, y como parte apelada, Victoria , representado por el Procurador de los tribunales, D. FERNANDO TORIBIOS FUENTES, asistido por el Letrado D. JESÚS F. ARENALES SALAMANQUÉS, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 23 de marzo de 2011 se dictó sentencia cuyo fallo dice así : : "Que estimando la demanda interpuesta por D. Fernando Toribios Fuentes en nombre y representación de Dª. Victoria , contra Construcciones Arranz Acinas, S.A., representada por Dª. Paula Mazariegos Luelmo, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 27 de julio de 2.009, condenando a la demandada al abono de la suma entregada a cuenta de nueve mil euros (9000 €) más novecientos euros (900€) por daños y perjuicios, y a abonar las costas causadas."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación procesal de CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS SA se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día 13 de octubre de 2011.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Fundamentos

PRIMERO. La representación procesal de la demandada Construcciones Arranz Acinas S.A. recurre en apelación la sentencia de instancia que estima la demanda interpuesta en su contra por Doña Victoria y declara resuelto el contrato de arrendamiento de compraventa de vivienda de fecha 27 de julio de 2009 y condena a la demanda al abono a la actora de la suma entregada a cuenta de 9.000 Euros mas 900 euros por daños y perjuicios mas las costas causadas. Alega como motivos, en síntesis, que juzgador incurre en un doble error, por un lado, al considerar que la falta de entrega por la demandada del aval que garantizaba la devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio, constituye un incumplimiento contractual grave y esencial y por otra, al no haber considerado que cuando la compradora notificó la resolución del contrato, el 16 de marzo de 2010, ya estaba totalmente terminado el edificio habiendo obtenido, tres meses antes, licencia de primera ocupación, por lo que ya estaba cumplida la obligación principal que trataba de garantizar el aval exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación y ley 57/1968 , por lo que en ningún caso se produjo un verdadero y patente incumplimiento, que es el que en su caso, de acuerdo con el artículo 1124 del C Civil y jurisprudencia interpretativa del mismo, autorizaría la resolución del contrato. Pide por ello se dicte nueva sentencia que revoque la de instancia y desestime íntegramente la demanda.

Se opone a este recurso la parte demandante solicitando la desestimación del recurso y total confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. Un nuevo y detenido examen de todo lo actuado pronto permite adelantar la total desestimación del presente recurso de apelación. No incurre el Juzgador de la instancia en ninguno de los errores o equivocaciones que denuncia la recurrente en su recurso. Muy al contrario, las consideraciones e inferencias, tanto orden fáctico como jurídico, que plasma y explica a lo largo del extenso fundamento segundo de su sentencia se ajustan fielmente al resultado probatorio obtenido en el procedimiento y aplican, con buen criterio, las disposiciones y jurisprudencia atinentes tanto a la obligación que legalmente tiene el promotor de viviendas de avalar o asegurar la devolución de cantidades que el comprador entregue a cuenta del precio, como a la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor-promotor de su deber de prestar dicha garantía así como el de entregar al comprador la vivienda adquirida ,en la fecha o periodo convenido. Refrendamos pues dicho fundamento y le damos aquí por reproducido en aras de la brevedad, si bien añadimos, saliendo al paso de las objeciones sobre las que insiste la recurrente, las siguientes consideraciones:

-Que ha quedado debidamente acredito que la demandante, desde que suscribió el contrato privado de compraventa en fecha 27 de julio de 2009, exigió en varias ocasiones a la demandada promotora-vendedora de la vivienda, la entrega del aval a que venia obligada por la ley y el contrato suscrito ( cláusula décimo cuarta ) habiéndolo hecho a través del empleado de la empresa filial de la demanda que comercializaba la promoción, como ha venido corroborar el testimonio prestado por el Sr. Miguel Ángel . No se sostiene por tanto que la recurrente diga que no conoció o supo de tales reclamaciones.

-Que igualmente ha quedado debidamente acreditado que cuando la demandante dió por resuelto el contrato de compraventa, 16 de marzo de 2010, la demandada no solo no había cumplido con la entrega de dicha garantía, sino que tampoco había entregado a la compradora la vivienda en el plazo comprometido ni lo que es mas relevante, estaba en condiciones de poderlo hacer jurídicamente. Cierto es que el fin de obra se certificó en fecha 18 de diciembre de 2009 y obtuvo la autorización administrativa de primera ocupación el 5 de marzo de 2010, pero cierto es también que en tales fechas el edificio construido, aún no se había escriturado a su nombre, es decir, no se había otorgado la escritura de obra nueva y división horizontal, (se otorga el 25 de junio de 2010) ni tampoco se había distribuido entre las fincas la carga hipotecaria,(tiene lugar el 5 de agosto de 2010), por consiguiente, carecía de la titulación jurídica necesaria para poder entregar la vivienda y poner a la compradora en posesión de la misma. Esta posibilidad solo pudo ser materializada a partir de 5 de agosto de 2010 y de hecho no fue ofrecida hasta el 1 de octubre de ese año, es decir, cuando ya se había sobrepasado en mucho, el plazo de entrega que había sido previsto y fijado en el contrato de compraventa que era el 18 de marzo de 2010, (a los tres meses siguientes de terminadas las obras), no pudiéndose computar la prórroga de 6 meses a que alude la recurrente puesto que según es de ver, su ejercicio estaba sujeto a una previa comunicación a la compradora que no se produjo, o, lo que es lo mismo, la demandada no ha probado que la llevara a cabo.

- Resulta por lo dicho, que cuando la compradora decide resolver el contrato de compraventa estaba perfectamente legitimada para hacerlo ya que la promotora-vendedora había incurrido en los dos incumplimientos referidos, incumplimientos que, tanto si se valoran de forma separada, como de forma relacionada y conjunta, como parece más lógico, no pueden ser calificados de meramente accesorios o secundarios, como interesadamente los califica la recurrente, sino de graves y esenciales a juzgar por la naturaleza e importancia de las obligaciones afectadas (devolución precio abonado a cuenta y entrega de la vivienda) de modo que vino frustrar para la compradora el fin negocial y sus legítimas expectativas y sobradamente justificaba su postura de dar por resuelto el contrato de litis pidiendo la devolución de las sumas anticipadas como precio del mismo además de daños y perjuicios, al amparo de dispuesto en el artículo 1124 C. Civil .

-Cabe recordar a este respecto que nuestra Jurisprudencia a la hora de interpretar y aplicar este precepto, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían, para que procediera la resolución de un contrato con obligaciones reciprocas, la existencia de una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, afirmando en la actualidad que basta atender al dato objetivo de que se haya producido una injustificada falta de cumplimiento de lo pactado y con entidad suficiente para motivar la frustración de las legítimas expectativas contractuales de quien pide la resolución habiendo cumplido con lo pactado( p.e STS 9-6-1989 ; 11-3-1991 ; 9-3-2005 ; 17-7-2007 ), y esto precisamente es lo que ha ocurrido en el supuesto de autos.

-Y cabe resaltar por último, que si la demandada Promotora hubiera cumplido el deber impuesto por la ley 57/68 de 27 de julio 1968 , es decir, garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, dicha ley ( artículo 3 ) faculta al comprador para que, tan pronto expire el plazo de entrega comprometido sin que esta haya tenido lugar, pueda rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el interés legal ,habiendo dicho esta misma Sección en una reciente Sentencia de fecha 23 de septiembre de 2010 que el tenor literal de esta norma " no permite distinguir entre término esencial y accidental a los efectos de aplicar el citado artículo 3 de al Ley 57/1968 ".

Pues bien, en un caso como el presente en que la promotora vendedora siquiera ha cumplido con esta obligación legal, resulta obvio que no puede verse beneficiada en su posición y menos aún, en perjuicio de la compradora haciéndola de peor condición que si aquella hubiera constituido el aval requerido por la ley.

TERCERO. En mérito a todo lo expuesto, desestimamos el recurso de apelación interpuesto y confirmamos la sentencia de instancia imponiendo a la parte recurrente las costas originadas por esta alzada (artículo 398 LEC )

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación;

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia de fecha 23 de marzo de 2011 dictada en Juicio Ordinario 1208/2010B seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Valladolid, Y CONFIRMAMOS dicha resolución, imponiendo a la parte recurrente las costas originadas por esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009 , acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Sentencia firme contra la que no cabe recurso ordinario ni extraordinario de casación

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.