Sentencia CIVIL Nº 337/2021, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 6/2021 de 30 de Junio de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00337/2021

Rollo núm.: 6/2021

S E N T E N C I A Nº 337/2021

Ilmos. Sres.

Don Diego Jesús Gómez-Reino Delgado, presidente

Doña María del Pilar Fernández Alonso

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a, treinta de junio de dos mil veintiuno.

Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, bajo el número 619/2018, Rollo de Sala número 6/2021,en los que han intervenido como:

Demandante-apelante: D. Gustavo y D.ª María Virtudes, representados por la procuradora D.ª María Garau Montané y dirigidos por el letrado D. Miguel Ángel Cardell Calafat.

Demandada-apelada:

Dª. Agueda, representada por la procuradora D.ª María del Carmen Maqueda Barón y dirigida por el letrado D. Pedro Pablo Aceituno Gómez. Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, dictó sentencia en fecha 9 de octubre de 2020, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que DESESTIMANDO la demanda formulada por DON Gustavo Y DOÑA María Virtudes contra Agueda, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A DICHA DEMANDADA DE LAS PRETENSIONES ADUCIDAS EN SU CONTRA.

NO SE EFECTUA CONDENA EN COSTAS, DEBIENDO SOPORTAR CADA PARTE LAS CAUSADAS A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD'.

SEGUNDO.-La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la expresada sentencia, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 22 de junio de 2021.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

La parte demandante interpuso demanda de juicio ordinario por la que reclamaba que se declarase la nulidad del contrato de opción de compra de fecha 23 de mayo de 2018 por error en el consentimiento y, subsidiariamente, que se declarase la resolución del contrato por incumplimiento contractual con base, en síntesis, en los siguientes hechos:

1.- Los demandantes sobre el 15 de mayo de 2018 vieron un anuncio en internet que ofertaba la venta de un inmueble consistente en un adosado con estudio sito en la PLAYA000, CALLE000 NUM000.

2.- Tras ponerse en contacto con la inmobiliaria fueron a visitar el inmueble, en compañía de D. Obdulio y de D. Pedro.

3.- En fecha 23 de mayo de 2018 firmaron el contrato de opción de compra, contrato que les trajo el Sr. Pedro a su domicilio en Alaró, del que no les había dado copia con anterioridad. Les hizo firmar con prisa dado que debía ausentarse.

A los pocos días se abonó la prima de la opción, 20.000 euros.

4.- A los pocos días pudieron descubrir que lo que pensaban comprar no se correspondía con la realidad y que la descripción que se hacía en el contrato de opción de compra no coincidía con lo anunciado:

a) La ventana del baño daba a la terraza del vecino, desde donde podían verlos.

b) Lo que se les pretendía vende no era un adosado con estudio, como se anunciaba, sino un apartamento con almacén.

5.- La vivienda adolecía también de un defecto ruinógeno importante. A través de un ingeniero industrial que contrataron fueron informados de que las columnas que estaban en la terraza y que soportaban el peso de la estructura del edificio estaban en muy mal estado y necesitaban un refuerzo estructural importante.

5.- Los demandantes hicieron muchas gestiones para comunicar a la propiedad que quería anular o resolver el contrato de opción de compra.

La parte demandada se opone a la demanda, afirma que el objeto de la compraventa se corresponde con lo ofertado y lo descrito en el contrato de opción de compra. Niega la existencia de un vicio oculto ruinógeno, sino que son elementos de una vivienda con una cierta antigüedad que requieren de un mantenimiento periódico que les conceden una vida larga y duradera.

Afirma que la verdadera razón por la cual pretenden la anulación del contrato es que en el mes de julio de 2018 adquirieron otra vivienda.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demandada.

Sobre la acción de nulidad por vicio en el consentimiento se desestiman las alegaciones referidas a la descripción del inmueble y a la ventaba del baño de la planta baja, al considerar que no son esenciales, ni sustanciales, ni imputables a la demandada.

Sobre la existencia de vicios ruinógenos, llega la juez a las siguientes conclusiones:

1.- Las columnas exteriores y el dintel de la terraza padecían unas leves grietas, comunes a una edificación de 50 años, apreciables a simple vista y no calificables de ocultas.

2.- Las grietas traían causa en un proceso natural de carbonatación del hormigón (no aluminosis) derivado de la falta de mantenimiento. Se trata de un defecto leve e incipiente, localizado, que puede repararse fácilmente y con bajo coste económico, sin necesidad de proyecto y sin arquitecto.

Frente a la sentencia por la que se desestima la demanda interpone recurso de apelación la parte demandante, recurso en el que se alega error en la valoración de la prueba en relación con los artículos 1261 del Código Civil y 1124 del Código Civil. Se centran sus argumentos en la buena fe de la actuación de la parte compradora, frente a la mala fe de la parte vendedora y en la realidad de los vicios ruinógenos.

SEGUNDO.- El error en el consentimiento.

En sede de ineficacia de los contratos resultan perfectamente diferenciables los conceptos de inexistencia o nulidad radical, de una parte, y de nulidad relativa o anulabilidad, de otra. En el primero se comprenden los supuestos en que o falta alguno de los elementos esenciales del contrato que enumera el artículo 1261 del Código Civil , o el mismo se ha celebrado vulnerando una norma imperativa o prohibitiva. El segundo se reserva para aquellos otros en que en la formación del consentimiento de los otorgantes ha concurrido cualquiera de los llamados vicios de la voluntad (error, violencia, intimidación o dolo).

Por otro lado, como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1999 o 10 de abril de 2001, es preciso establecer una sustancial diferencia entre el error-vicio de la voluntad, regulado en el artículo 1266 del Código Civil, el cual provoca la anulabilidad de los contratos, que únicamente puede ser instada por los obligados principal o subsidiariamente en virtud de ellos -salvo que sean quienes han producido dicho error- y el error obstativo, con el que se designa la falta de coincidencia inconsciente entre la voluntad correctamente formada y la declaración de la misma, divergencia que excluye la voluntad interna y hace que el negocio sea inexistente por falta de uno de sus elementos esenciales.

Es fundamentalmente error a lo que se refiere la parte apelante en su escrito de demanda como fundamento de la nulidad absoluta que se reclama, error vicio pues se reconoce la existencia de un consentimiento y se alega la concurrencia de un error que lo invalida.

Dispone el artículo 1265 del Código civil que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo. El artículo 1266 dispone, asimismo, que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a celebrarlo.

Como ha recordado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de enero de 2014, con mención a una doctrina jurisprudencial reiterada, hay error cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

La apreciación de un error invalidante del contrato exige, como necesario respeto a la palabra dada, la concurrencia de ciertos requisitos:

1.- Que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

2.- El error ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato, y ha de ser esencial en el sentido de proyectarse sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

3.- El error ha de ser excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 de enero de 1982, 28 de septiembre de 1996, 17 de julio de 2000, 13 de mayo de 2009 o 25 de noviembre de 2012) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

Pese a que en el escrito de demanda se hacía mención también a la información recibida sobre la naturaleza del bien adquirido (adosado con estudio) y a la existencia de una ventana del baño que daba a la terraza del vecino, con afectación de su intimidad, en el recurso se centran en la existencia de vicios que califican como ruinógenos, que les fueron ocultados en el momento de firmar el contrato de opción de compra, de manera que, de haberlos conocido, no lo hubieran suscrito.

En primer lugar, cabe señalar que, según se deriva de la declaración que prestaron en el acto de la vista, los demandantes pudieron ver las grietas en el momento de la primera visita. Así El Sr. Gustavo se refirió, en especial a que se veía en la parte posterior en el primer piso. La Sra. María Virtudes manifestó que había grietas y que por ello llamaron al ingeniero. De ello resulta que, si bien no tenían elementos para conocer si esas grietas se correspondían con la existencia de un defecto grave, sí que tenían conocimiento de la existencia de defectos que eran acordes a una vivienda de una antigüedad de unos cincuenta años.

En segundo lugar, llama la atención que el informe pericial en el que basan la realidad del conocimiento del verdadero estado del inmueble lleve firma de 18 de julio de 2018, informe en el que el perito manifiesta que visitó la vivienda en fecha 3 de julio de 2018, y que los demandantes en fecha 6 de julio de 2018 adquirieron otra vivienda que daba satisfacción a sus necesidades habitacionales, por el mismo precio que se había pactado en la opción de compra. El primer burofax que se remite reclamando la resolución del contrato está fechado el 17 de julio, pero no se remitió hasta el 27 de julio.

La cuestión que debemos analizar es si las deficiencias que presenta la vivienda tienen la trascendencia suficiente para poder apreciar que, al no haber podido conocer su alcance, los compradores incurrieron en error en el momento de suscribir el contrato que sea de la suficiente entidad para estimar que concurre un vicio del consentimiento.

El informe presentado por la demanda, elaborado por el ingeniero industrial D. Jose Francisco, se basa en una inspección ocular de la planta baja, sin la realización de ninguna prueba de carácter técnico y sin que conste que se hubiera instado a la propiedad sobre la necesidad de efectuar dichas pruebas para conocer la extensión y gravedad de la deficiencia.

En el informe indica que 'tras una simple inspección ocular y sin gran esfuerzo, pude detectar que en todas las columnas y en parte de las jácenas de hormigón armado, en especial por las partes menos protegidas, aparecían fisuras, lo que unido a la evidencia de que estos elementos de hormigón armado se hallaban pintados muy recientemente, lo que indicaba claramente que existe una corrosión de las armaduras de la estructura de hormigón armado que además prosigue y avanza de modo rápido'.

El perito, en base a sus observaciones, llega a las siguientes conclusiones:

'Sobre la base de lo constatado, de las consideraciones previas precedentes, y considerando lo referido en los antecedentes, entiendo lo siguiente,

a) Reconocí la vivienda por su planta baja y techo de la misma, y en especial unas fisuras y defectos que me enseñaron y avisaron, las que he descrito en el capítulo anterior una vez constatadas, identificando que padecen una patología consistente en la corrosión de las armaduras del hormigón armado de la estructura y que además ésta prosigue y avanza de modo rápido.

b) Que efectivamente se observa en las viviendas adosadas a la vivienda objeto de este informe, una intervención estructural posterior a la construcción del edificio que conforman esta vivienda y sus adosadas, para sanearlas y consolidarlas ya que a buen seguro padecían la misma patología que ésta.

c) La estructura de esta vivienda sufre una patología consistente en que su hormigón armado está seriamente afectado por la corrosión de sus armaduras, y si no se sanea y consolida proseguirá en su deterioro hasta perder su capacidad resistente necesaria, colapsando su estructura y por ende la vivienda que alberga, inutilizándola.

d) Por ello he de concluir que para sanear y consolidar la estructura de hormigón armado de esta vivienda y asegurar su idoneidad y solidez, es imperativo que se actúe tal como se indica en el capítulo de consideraciones previas precedente, al que se remite'.

Las actuaciones que son precisas, según se expresa por el perito, son las siguientes:

'Para eliminar este tipo de patologías, se debe recuperar la sección resistente del hormigón armado a la vez que se recupera también el carácter pasivante del mismo que detenga la progresión de la corrosión de las armaduras, Para ello una vez desconchadas, eliminadas las secciones de hormigón reventadas, hasta la profundidad de carbonatación, y una vez limpias y cepilladas las armaduras que consecuentemente se descubran, han de revestirse por la superficie deteriorada con una lechada cementosa, de protección contra la corrosión (pasivante) y adherente al efecto, tanto las armaduras como el hormigón sano restante, que a la par que permita la adherencia de un tipo de mortero que se dirá, pasive las armaduras para evitar que prosiga su corrosión, para después aplicar un mortero reparador sin retracción de altas prestaciones, reparador y reconstructor del volumen de hormigón perdido.

Para conocer la profundidad de carbonatación y por tanto hasta donde hay que eliminar el hormigón carbonatado, conviene efectuar antes un ensayo al efecto.

En el caso de que la profundidad de carbonatación o el alcance de la corrosión sean tales que la recuperación de las secciones resistentes del hormigón y el acero sean inviables, deberán revestirse las barras de hormigón armado con elementos de refuerzo exteriores o encamisamientos, de estructura de acero laminado con empresillados o de fibra de carbono aplicado y fijado con resinas epoxi.

El hormigón armado afectado por esta patología, si no se sanea proseguirá en su deterioro hasta perder su capacidad resistente necesaria, colapsando su estructura y por ende el local, locales, vivienda y/o viviendas que albergue, inutilizándolos'.

No se contiene en el informe una valoración económica de las obras necesarias, lo cual puede entenderse dado que no se conocía el exacto alcance de la deficiencia. En el acto de la vista manifestó que el precio podía oscilar entre 8.000 y 10.000 euros y que si los daños eran profundos podía llegar a 15.000 euros.

A instancia de la parte demandada se ha practicado prueba pericial por arquitecto de designación judicial, para lo que resultó designada D.ª Milagrosa, quien pudo visitar la vivienda cuando ya se estaban realizando las obras de reparación, que pudo consultar fotos que le facilitó el constructor, que pudo comprobar, tras una cata, que en las jácenas también había zonas que estaban en mal estado, así como que pudo ver pequeñas grietas longitudinales en las viguetas.

Expresa la perito que la razón por la que presentan ese estado es la carbonatación, coincidiendo en este punto con el perito de la parte demandante. También expresa que pudo comprobar, por las fotos facilitadas, que los redondos de hierro conservan sus dimensiones, que no han perdido ni siquiera el corrugado y que en la jácena, tras la práctica de una cata, se pudo comprobar que las armaduras conservaban su sección.

Sobre la forma de la reparación, se coincide con el informe pericial de la parte demandante, si bien considera que los trabajos necesarios para la reparación son más limitados, dado que, según se deriva de su observación, los defectos no resultan muy graves, dado que las armaduras no han perdido su sección. Se cifra el importe de reparación en la suma de 2.610,45 euros.

En el acto de la vista manifestó que en caso de no repararse los defectos podría llegar a colapsar el edificio, pero es una situación que plantea a largo plazo, que no era inminente. Por otro lado, declaró que durante la ejecución de las obras de reparación era posible habitar la vivienda, dado que eran en su parte exterior.

En la vista declaró también el nuevo propietario de la vivienda, quien cifró en una cantidad pequeña en relación con el total de la reforma que ha realizado, la reparación de las grietas. La parte apelante relaciona la rebaja del precio,

180.000 euros, en relación al que se fijó en la opción de compra, 220.000 euros. Pues bien, no consta que durante el procedimiento se practicada prueba alguna tendente a determinar las razones por las que el precio se rebajó, por lo que las afirmaciones de la parte apelante no constituyen más que una especulación. Ninguna pregunta se hizo al comprador sobre este extremo, lo cual se estima que hubiera sido necesario si es que se quería establecer la vinculación entre los defectos y el precio final de la compraventa.

De todo lo expuesto, coincidente con lo que indica la jueza quoen la resolución objeto de recurso, se debe concluir que no se trataba de unas deficiencias que amenazaran de forma inmediata o próxima la estabilidad de la edificación y que su reparación es sencilla y de un valor limitado, por lo que no puede ampararse en este defecto la afirmación de que se incurriera en un error que constituya vicio del consentimiento con la consecuencia de la anulación del contrato.

TERCERO.- La resolución del contrato.

Dispone el artículo 1124 del Código civil citada que se aplica por el que se publica el Código Civil. art. 1124 dispone en sus dos primeros párrafos:

'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible'.

El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas.

Es jurisprudencia reiterada la que viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124Código civil) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 o 21 de marzo de 2012).

Sobre lo que debe considerarse frustración del fin del contrato se ha acudido a la idea del incumplimiento esencial. En la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2015, con cita de la de 8 de diciembre de 2008, se indica que modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, 'si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra'. Este principio se repite en el art. 8.101 (1) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya 'un incumplimiento esencial del contrato'.

De la valoración de la gravedad de las deficiencias que se ha hecho en el fundamento anterior no puede derivarse que tengan la entidad suficiente para apreciar un incumplimiento esencial que justifique la resolución del contrato. Ello no significa negar la realidad de los defectos y que pudieran haber generado alguna responsabilidad en la parte vendedora, pero no tienen la gravedad suficiente para poder declarar la resolución.

El recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Gustavo y D.ª María Virtudes contra la sentencia dictada en fecha 9 de octubre de 2020 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca en los autos de juicio ordinario de los que el presente rollo dimana, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.