Sentencia Civil Nº 338/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 217/2012 de 13 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 217/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 1035/10

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 338

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 13 de julio de 2012.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 217/12- los autos de Juicio Ordinario nº 1035/10, del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Dª Miriam representada por la procuradora Dª Mª Elena Marín Gómez y defendida por la letrada Dª Iluminada Gil Cruz contra Dª Carlota representada por la procuradora Dª Mª José Sánchez-León Fernández y defendida por el letrado D. Manuel López-Guadalupe Muñoz.

Antecedentes

PRIMERO:Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 15 de noviembre de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Dª. Miriam representada por la Procuradora Sra. Marín Gómez; contra Dª. Carlota representada por la Procuradora Sra. Sánchez-León Fernández, y en consecuencia:

debo condenar a Dª. Carlota a pagar a Dª. Miriam la cantidad de SIETE MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO EUROS CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (7.188,92 €), a la que habrá de descontarse la cantidad de 2.404,04 € por la fianza percibida en su día;

- debo absolver a la demandada del resto de pedimentos deducidos en su contra,

- debo imponer las costas causadas en el presente a cada parte las suyas y las comunes por mitad procedimiento a la demandada.

Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por Dª. Carlota representada por la Procuradora Sra. Sánchez-León Fernández contra por Dª. Miriam representada por la Procuradora Sra. Marín Gómez y, en consecuencia, debo absolver a la demandada reconvencional de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas de la reconvención a la actora reconvencional'.

SEGUNDO:Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso e impugnó la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 22 de marzo de 2012, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO:Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

PRIMERO:Como se desprende del art. 465.5º LEC la revisión que debe llevarse a cabo en esta alzada respecto a la sentencia de instancia, debe ceñirse a las concretas cuestiones que sean objeto del recurso, cómo ya venía explicitado por medio del principio 'tantum devolutum, 'quantum' appellatum', ( Sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de septiembre de 2000 y 3 de junio de 2.002 , que recogen la reiterada doctrina del T.S. en sentencias, entre otras, de 5 de marzo de 1.990 , 15 de julio de 1.996 y 21 de marzo y 28 de julio de 1.998 ), ya que, en otro caso, se produciría indefensión a la parte contraria.

Por ello limitándonos, en primer lugar, al enjuiciamiento de la cuestión relativa a los daños del inmueble, donde concurre, como disputa íntimamente relacionada, la concerniente a la devolución de la fianza, debemos establecer, inicialmente, que la obligación de restitución del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1561 CC , que parte de la presunción establecida en el articulo siguiente, sobre recepción de la cosa por parte del arrendatario en buen estado, quedando responsable, articulo 1563 CC , de la perdida, excluye el menoscabo sufrido por el objeto arrendado por causa inevitable o por el tiempo, como desde antiguo establece la jurisprudencia, STS 2 de marzo de 1966 y 11 de junio de 1991 , correspondiendo al arrendatario probar que los daños se encuentran en tal caso y que por su parte no hubo culpa o negligencia, ya que la presunción de responsabilidad que establece el último precepto citado, requiere de una mínima negligencia, que puede ser excluida por prueba en contrario.

Examinando los daños concretos, a los que se refiere el informe pericial unido con la demanda, tras justificar tal dictamen y especialmente el acta notarial acompañada con la demanda el estado del local tras la entrega, comenzando por los reflejados en los apartados A1 y D2 del informe pericial, sobre apertura del forjado para colocación de tubo extractor en la cocina, único desperfecto estructural que en cualquier caso podemos apreciar, afectando lógicamente a dos plantas, como reconoció el perito y se desprende de los requerimientos municipales acompañados con la demanda, tal hueco resultaba necesario para la explotación del local de negocio, como café-bar con cocina, tal y como resultaba arrendado, y dado que, del mismo modo, la eliminación del inodoro era necesaria para llevar a cabo tal explotación, ya que no se encuentra debidamente aislado de la cocina, tal y como claramente resulta de la documentación acompañada con la contestación, sin que se impute a la arrendataria la falta de tal aislamiento, claramente no pueden imputarse estos daños a la demandada, dado que ni siquiera merecen tal calificación, generándose en cualquier caso estos cambios como actuaciones inevitables para la explotación de local conforme al destino y cualidades expresadas en el contrato, máxime cuando la parte actora señala que estamos ante un arrendamiento de industria, determinado por tanto, STS 25 de marzo de 2011 y 18 de marzo de 2009 , por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación.

Sin embargo dado que la rotura del falso techo, reflejada en el apartado C6, no puede considerarse inevitable o como mejora, sin que la eliminación, destrucción o estado inadecuado de cualquier instalación eléctrica o elemento cerámico o de carpintería, pueda merecer el calificativo de perdida inevitable o daño causado por el tiempo, y menos aún, sin probarlo, presumir, frente a lo dispuesto en el artículo 1562 CC , que faltaba en el momento de la entrega, dado que sin embargo, tras más de quince años de uso, el deterioro de pavimento en la zona perimetral de la barra, solo puede considerarse menoscabo por tan prolongado uso del local, de acuerdo con su finalidad propia de establecimiento de hostelería, considerando que en la misma situación de menoscabo por el paso del tiempo se encuentra el deterioro de la goma de la escalera, en definitiva, dada la imprecisión de la partida sobre desmontados, sin que otras partidas genéricas, puedan imputarse a la demandada, máxime teniendo en cuenta el incremento general del 19% presupuestado, sin que, como hemos visto, pueda serle atribuida ningún coste por arreglos en estructura, fontanería o aparatos sanitarios, teniendo en cuenta que los gastos sobre pintura y tratamientos específicos no pueden sino considerarse exigibles por el desgaste derivado del uso, pudiendo imputar solo a la parte demandada, los relativos a electricidad, revestimientos y falsos techos, carpintería, y eliminación del rodapié, elemento complementario de la solería, reduciendo por ello esta partida al 50%, tenemos que el importe de los daños solo pueden alcanzar la cifra de 2.956,05 euros, que incrementados con el 19% de gastos generales y beneficio industrial, mas el IVA correspondiente, supone alcanzar la cifra de 4.080,52 euros, a la que debe descontarse el importe de la fianza por importe de 2.404,04 euros, resultando en definitiva un saldo a favor de la arrendadora de 1.676,48 euros.

En consecuencia debemos estimar parcialmente el recurso interpuesto por la arrendataria, aunque en ningún caso, a tenor de lo expuesto, puede considerarse indebidamente retenida la fianza.

SEGUNDO:En cuanto a la impugnación, por la desestimación de las pretensiones de la actora por la no cesión de la licencia de apertura, la dueña no ha demostrado que fuese un elemento inmaterial transmitido por ella con la cesión del local en arrendamiento, o para la explotación de la industria instalada en él, que por tanto debiera restituir la arrendataria, resultando de la documentación incorporada en autos, que del cumplimiento de tal formalidad administrativa se encargo la propia demandada, resultando aquí significativo que en la demanda se alegase que existió incumplimiento, por no requerirse la previa autorización de la actora para su obtención, que sorprendentemente ahora olvida la actora, aunque en su momento parecía constituir la base esencial de su reclamación, aunque la falta de obtención de tal autorización no fuese necesaria o pudiera justificar las pretensiones de la demandante. Tampoco se ha demostrado que la tramitación administrativa del cambio de titularidad de la autorización de la actividad a favor de la demandante, por causa imputable a la demandada se retardase, teniendo en cuenta a su vez que, como demuestra la resolución administrativa acompañada al escrito de oposición a la impugnación, sobre la que nada dice la impugnante, pese al traslado acordado en el presente rollo, debiendo admitirse tal documento al amparo del artículo 271.2 LEC , el cambio de titularidad de la licencia o autorización administrativa de la actividad en el local, se ha pedido por la actora, sin necesidad de afrontar gastos o acometer esfuerzos exorbitantes o que pudieran retardar la nueva explotación del inmueble, justificando simplemente la posesión legitima del inmueble donde se lleva a cabo la actividad, sin que podamos comprender cómo admitiendo en la impugnación la vinculación de la autorización con el local, sin probar la existencia de trabas administrativas excesivas, o motivadas por la injustificada oposición de la demandada, puede exigirse alguna reparación por el retraso en el cambio de titularidad de la autorización, que parece solo provocado por la inactividad de la impugnante.

Por todo ello, sin apreciar incumplimiento alguno de la demandada, la impugnación claramente debe desestimarse.

TERCERO:Conforme a lo dispuesto en el articulo 398.2 LEC , no procede imponer las costas del recurso de apelación a ninguno de los litigantes, imponiendo las de la impugnación totalmente desestimada a su promotora, conforme a lo dispuesto, en el articulo 398.1 LEC

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por D.ª Carlota contra la Sentencia de 15 de noviembre de 2011 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia 15 de Granada en los autos 1035/2010, con devolución del depósito constituido para recurrir, desestimando la impugnación promovida contra la misma resolución por D.ª Miriam ; en definitiva, debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia mencionada, en cuanto que procede reducir a 1.676,48 euros el importe del principal de la condena impuesta a D.ª Carlota (descontada ya la fianza), aplicando los intereses del articulo 576 LEC desde que la fecha de la resolución apelada, confirmando los restantes pronunciamientos de la sentencia recurrida; y todo ello sin que proceda efectuar expresa imposición de las costas devengadas por el recurso de apelación interpuesto, imponiendo a D.ª Miriam las devengadas en esta instancia por su impugnación.

Contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.