Sentencia Civil Nº 338/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 217/2013 de 22 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0003766

Recurso de Apelación 217/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1146/2008

APELANTES:MANAGEMENT INMOBILIARIO S.L. y TEMPA GRUPO INMOBILIARIO SL

PROCURADOR Dña. ANA ISABEL COLMENAREJO JOVER

APELADO:GRUPO INMOBILIARIO TREMON SA

PROCURADOR Dña. RAQUEL GOMEZ SANCHEZ

SENTENCIA Nº 338 / 2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veintidós de septiembre de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre reclamación de cantidad, Procedimiento Ordinario 1146/2008 (acumulado Procedimiento Ordinario 1196/2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Sevilla), seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid, a instancia de MANAGEMENT INMOBILIARIO S.L. y TEMPA GRUPO INMOBILIARIO SL, apelantes - demandantes/demandados, representados por la Procuradora Dña. ANA ISABEL COLMENAREJO JOVER y asistidos por el Letrado D. José Antonio Gil Rodríguez, contra GRUPO INMOBILIARIO TREMON, S.A., apelado - demandado/demandante, representado por la Procuradora Dña. RAQUEL GOMEZ SANCHEZ y asistido por el Letrado D. Marino Turiel Gómez; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/01/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid se dictó Sentencia nº 1/13 de fecha 04/01/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'DESESTIMAR la demanda interpuesta por las entidades mercantiles TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L., y MANAGEMENT INMOBILIARIO S.A., contra SERVICIOS INMOBILIARIOS TREMON, S.L. Y ESTIMAR la demanda interpuesta por la entidad mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS TREMON S.L. contra las anteriores, declarando la ineficacia de la resolución contractual notificada por los citados compradores mediante requerimiento de fecha 26-5-2008, el cumplimiento de los contratos de compraventa y escritura pública de fechas 21-3-2006, 25-7-2006, y 2-1-2007 acompañados como documentos nº 1,2,3, y 4 de la demanda; y la condena a TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L. y MANAGEMENT INMOBILIARIO S.A., al pago de 14.608.743,28 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios pactado entre las partes, más los intereses legales desde la fecha de la demanda de la entidad TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L. Con respecto a las costas del procedimiento serán a cargo de TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L. y MANAGEMENT INMOBOLIARIO S.A.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L. y MANAGEMENT INMOBILIARIO, S.L., que fue admitido, dado el correspondiente traslado a la parte contraria GRUPO INMOBILIARIO TREMON S.A. presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 5 de marzo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.-Tempa Grupo Inmobiliario S.L. y Management Inmobiliario, S.L. apelan la resolución de instancia exponiendo en primer lugar el objeto del pleito, pretensiones de las partes y controversia planteada. Se trata de la venta unos terrenos de 34.000 m2 en San Juan de Aznalfarache (Sevilla) con una Licencia de Obra y Proyecto para construir un edificio con edificabilidad para 51.900 m2 sobre el terreno y 33.000 m2 de garajes y trasteros, operación documentada en varios contratos; se insta el cumplimiento del contrato de compraventa para que la compradora Grupo Inmobiliario Tremón, S.A. pague los importes reclamados y reciba el Proyecto Básico que sirvió para el otorgamiento de la Licencia de Obra. Frente a estas pretensiones se alegó de contrario el incumplimiento de los ahora apelantes por retrasos y falta de edificabilidad pactada, acumulándose el juicio ordinario sustanciado ante los Juzgados de Sevilla. Se plantea la controversia sobre el alcance de la edificabilidad según el contrato de 21 de Marzo de 2006, 'por encima del terreno' y 'bajo rasante' que no tendrían un significado unívoco . El cumplimiento o no del vendedor se determina en función de si la Licencia de Obra permite construir sobre el terreno 51.900 m2 sin perjuicio de los otros 33.000 m2 de aparcamientos y trasteros. Seguidamente, bajo la rúbrica de incongruencia, falta de motivación y exhaustividad ( art.218 LEC ) denuncia los errores apreciados y que detalla en once apartados cuya extensión hace aconsejable el examen de esta alegación SEGUNDA antes de continuar con el resto. Y como cuestión previa resolver sobre la falta de autorización de la administración concursal de Tempa para interponer el presente recurso.

SEGUNDO.- Grupo Inmobiliario Tremón S.A. opuso, efectivamente, la falta de autorización de la AC de Tempa en concurso de acreedores para interponer el recurso, indicando que al inicio del procedimiento Tempa todavía no se encontraba en situación de concurso voluntario, siendo a lo largo del procedimiento cuando se declara el mismo. Este planteamiento, con cita del art. 54.2 LC , requiere una distinción inicial entre dos momentos relativos a la declaración del concurso: si antes o después de la tramitación del declarativo en que se pretende hacer valer aquella autorización, cuestión a la que debe aplicarse la doctrina recogida en Sentencia de 28 de Mayo de 2012 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil de la que destacamos su F.D. PRIMERO del siguiente tenor:

«La Ley 22/2.003, de 9 de julio, en desarrollo de su artículo 40 , regula los efectos que la declaración del concurso produce en los procesos declarativos en los que el deudor sea parte y distingue entre los iniciados antes de dicha declaración - artículo 51 - y los que lo hubieran hecho después de ella - artículo 54 -. Además, en ambos casos, atiende a que las facultades de administración y disposición del concursado hubieran sido suspendidas o meramente intervenidas.

En particular, el artículo 51 establece que el juicio declarativo, si se encontrare en tramitación en el momento de ser declarado el concurso, continuará hasta que la sentencia gane firmeza, con independencia de que sea por no haber interpuesto las partes recurso alguno o por que los que lo fueron hubieran sido desestimados.

Dicho precepto dispone que, en caso de mera intervención, el deudor - que conserva la capacidad para actuar en juicio y puede ejercerla hasta aquel momento procesal - necesitará la autorización de la administración concursal ' para desistir, allanarse, total o parcialmente, y transigir litigios cuando la materia litigiosa pueda afectar a su patrimonio '.

Por el contrario, si el juicio declarativo se hubiera iniciado después de declarado el concurso, el artículo 54 establece que, en caso de que las mencionadas facultades del concursado hubieran sido solamente intervenidas, el mismo necesitará ' la conformidad de la administración concursal para interponer demandas o recursos que puedan afectar a su patrimonio'.

Fijando la atención en la facultad de recurrir - que es la que aquí nos interesa -, parece evidente que, si las facultades de administración y disposición del deudor hubieran sido solamente intervenidas, la Ley 22/2.003 - artículo 54, apartado 2 - exige la conformidad de la administración concursal cuando los procesos declarativos se hubieran iniciado después del auto de declaración del concurso, pero no cuando en tal momento estuvieren ya pendientes.

Esa es la interpretación que, de acuerdo con los cánones a que remite el artículo 3 del Código Civil , resulta de los artículos citados.

En consecuencia, de aplicar un criterio sistemático deriva la procedencia de entender que los recursos a que se refiere el artículo 54 - al efecto de exigir la conformidad de la administración concursal - son los que se interpongan en los procesos iniciados después de la declaración del concurso, ya que se trata de los que el precepto regula, y no los que se interpongan en los que en ese momento estuvieran pendientes, regulados en el artículo 51.»

Puesto que en el supuesto que nos ocupa la declaración del concurso es posterior a la iniciación del procedimiento debe desestimarse la alegación opuesta por Tremón, aceptando la Sala el criterio expresado por la mayoría de aquella Sala del T.S. sin perjuicio del voto particular que entonces se formuló y doctrina que también se resume en el principio que a propósito de los citados arts. 40,51 y 54 se expresaba en Sentencia de 25 de Enero de 2013 de la A.P. de Madrid (Sección 13 ª) que a continuación indicamos: ' ..... Sin que, finalmente, la declaración del concurso afecte a los juicios declarativos en que el deudor sea parte y se encuentren en tramitación al momento de producirse aquella, que se continuarán hasta la firmeza de la sentencia'.

TERCERO.- La sentencia apelada expone en primer lugar las respectivas pretensiones de Tempa y Management Inmobiliario: declaraciones y condena de Tremón (en lo sucesivo nos referiremos a las partes con esa identificación simplificada); y de Tremón en sentido inverso. Seguidamente, relaciona los particulares documentales de mayor interés: contrato privado de compraventa de 21 de Marzo de 2006 de los 34.000 metros cuadrados y Licencia de Obra para la construcción de 51.900 m2 siempre por encima del terreno y 33.000 m2 bajo rasante por más de 41 millones de €; la inscripción registral; el Convenio de 31 de Enero de 2003 entre el Alcalde de San Juan de Aznalfarache, la propietaria del terreno y Management Inmobiliario (edificabilidad total sobre rasante de 11.900 m2 con dos plantas de máximo); la modificación del contrato el 25 de Julio de 2006 sobre la fecha de obtención de la Licencia Municipal de Obras, la fecha de la escritura pública y pagos del precio e indemnizaciones; la escritura pública de 2 de Enero de 2007 y doc. 26 de la demanda; aprobación del Modificado de Estudio de Detalle del sector 5 (BOP de Sevilla 26 de Junio de 2007) concretando la rasante definitiva del edificio (apartados a - f Fundamento de Derecho SEGUNDO). De los restantes apartados destacan la contestación del Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache a través del Arquitecto D. Juan Luis y la concesión de licencia para Tremón de 23.251 m2. El último apartado se refiere al resultado de pruebas testificales-periciales. Como conclusiones relevantes destaca los efectos del Convenio de 2003 y las concreciones publicadas en el BOP de 2007: la edificabilidad sobre rasante de 11.900 m2 y el total sumado de 78.031,93 m2 frente a los 50.031 m2, situación diferente al terreno vendido a Tremón como edificable sobre rasante. Llegados a este punto se fijan los términos de la controversia: qué se vendió. La operación aritmética sería, según la sentencia 51.900 m2 menos 33.000 m2 bajo rasante, 18.900 m2 que no se corresponden a los 11.900 m2 en dos alturas. Se precisa que se vendió sobre rasante más de lo permitido. La cuestión es, pues, si Tremón compró 51.900 m2 edificables sobre rasante 'siempre por encima del terreno' y sus consecuencias, punto sobre el que volveremos en su momento.

CUARTO.- Para los apelantes, la distinción ente edificabilidad 'por encima del terreno' (51.900 m2) y superficie 'bajo rasante' (33.000 m2) supone la expresión de términos carentes de significado unívoco. Así, bajo rasante es superficie soterrada (aparcamientos y trasteros) y los 33.000 m2 'bajo rasante' serían 'bajo superficie'. En la alegación SEGUNDA se exponen aspectos de diferente naturaleza; por su incidencia esencialmente contractual es preciso hacer referencia en primer lugar a la denominada manipulación del contrato con ocasión del Contrato de Modificación de 25 de Julio de 2006, porque se plantea que suscribieron por inadvertencia algo que no era cierto. Inadvertencia, descuido o desatención que no modificaba el objeto cuyo cambio se introdujo por error u otra intención, de manera que el texto debió permanecer igual al inicial. Lo que ocurre es que en esta modificación se emplean términos muy precisos que exceden de una simple cita aislada o fuera de contexto y así el documento contractual de 25 de Julio de 2006 contenía una exposición en la que su apartado III citaba las características de la Licencia Municipal de Obra:'..... la construcción de los 51.900 m2 de superficie edificable sobre rasante, para destinarlo a ..... así como una superficie de 33.000 m2 bajo rasante ....' .Se añade después (IV) que llegada la fecha del 19 de Julio de 2006 la vendedora no había podido obtener 'la citada Licencia'. A propósito de este documento se omite en la demanda de Tempa (subapartado 1.2 del HECHO PRIMERO) cualquier referencia a la posible inadvertencia o descuido en la redacción de tal documento o supuestas intenciones en la misma y sólo se reflejan puntos concretos del expositivo IV (doc.11). En efecto, se 'partía' del objeto pactado el 21 de Marzo de 2006 y en ese sentido se calificaba la edificabilidad 'siempre por encima del terreno' de 51.900 m2 (doc.6) como 'sobre rasante'. También el documento de Modificación contractual (nº 23) de 2 de Enero de 2007 se refiere a los 51.900 m2 'sobre rasante' (su página 6, folio 263 vuelto, Tomo I) aunque en la cita de la cláusula tercera, 1.4.4 de la demanda, se omita este dato sin que entonces se adujeran razones de inadvertencia o descuido que ahora se invocan. A lo anterior hay que añadir la contestación del Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache manifestando el arquitecto municipal D. Juan Luis que las rasantes de referencia para la edificación no se corresponden con los viales sino con el terreno, definiendo la rasante como la cota vertical en cada punto de alineación, agregando que se permite un total de 11.900 m2 edificables sobre rasante y un máximo de 40.000 m2 bajo rasante. Las consecuencias de esta respuesta se concretan a continuación: 'Si certificara en el sentido de la pregunta por el total podría inducir a error que pudiera generar responsabilidad patrimonial de la Administración' (vid. Informe Técnico de la Concejalía de Vivienda y Planificación Urbana, folios 2540-2546, Tomo V). Continúa el informe municipal expresando, por ejemplo, que la edificabilidad sobre rasante se corresponde con los 11.900 m2 y el resto no es computable a efectos de edificabilidad sobre rasante y detalla la superficie asignada (11.275 + 625 m2). Tenemos, pues, que desde el punto de vista contractual los documentos de 25 de Julio de 2006 y 2 de Enero de 2007 coinciden en la equiparación de los términos 'sobre terreno' y 'sobre rasante', confirmando el segundo la expresión utilizada en el primero siendo inestimables el descuido o inadvertencia en justificación de su firma. Lo que Tremón compra es una superficie sobre rasante a un precio unitario determinado; serían los 51.900 m2 pero solo se permitían 11.900 m2 construibles.

QUINTO.- Frente a la ratio decidendi basada en los documentos contractuales se denuncian los errores conceptuales que se detallan refiriéndose al Convenio Urbanístico de 31 de Enero de 2003. Descartando los que la propia recurrente considera carentes de mayores consecuencias, impugna la copia fragmentaria del Convenio y concluye con la adecuación de las características de la finca a la normativa que permite los usos terciarios de acuerdo con un techo edificable; pero el problema no es el de unos usos o distribución de superficies sino el contractual: lo que se vendió. Por eso, abundar en contradicciones bajo la premisa de que hay párrafos que tanto su mención como su omisión son irrelevantes para la correcta resolución del litigio y que no son relevantes en el contexto de la relación contractual, hace decaer su trascendencia a los efectos del recurso. La corrección o no terminológica en materia urbanística que incida en la redacción de la sentencia pero sin constituir elemento integrante de la ratio decidendi hace inocuo su interés; por eso, no se trata de averiguar posibles errores en los Convenios sino del cumplimiento contractual de lo pactado. Las operaciones de distribución del techo edificable en el Proyecto que obtuvo licencia en 1989 y que se trasladan al calificado como enigma de la edificabilidad de la finca, tratan de adecuar lo realizable a la norma pero eso es un tema distinto al de lo convenido contractualmente entre las partes. Todos los puntos que se denuncian se encaminan a la Modificación de 27 de Julio de 2006 reproduciendo párrafos muy concretos y volviendo a plantear los términos 'sobre el terreno' y 'sobre rasante' en relación con los dos textos contractuales. Al terminar esta exposición de errores alegados y enlazar con la supuesta manipulación del contrato, lo que realmente se plantea es el ya aludido tema de los repetidos términos urbanísticos tratado en el Fundamento anterior al que nos remitimos.

SEXTO.- Con ocasión de las manifestaciones de los peritos de Tempa y Management Inmobiliario también se insiste en la falta de motivación por no afrontar la distinción 'bajo rasante y bajo terreno' o la errónea o falsa apreciación de los testigos de Tremón sobre las vistas o sótanos. Como indica la recurrente son resúmenes pero la cuestión se deriva de nuevo a la normativa de aplicación: si el precepto normativo de las dos plantas sobre rasante estaba ya vigente en 1989 y al mismo debía atenerse el Proyecto así como el techo edificable o el esquema de edificabilidad del Proyecto de Tempa y sumas de metros cuadrados. Frente a esta reiterada tesis la propia apelante admite lo que 'debe querer decir la sentencia': 'que los vendedores no se ajustaron al contrato'. Es así, de modo que su conclusión sobre el 'único compromiso contractual posible' choca otra vez con lo contratado: los 51.900 m2 sobre rasante. No puede por menos que recordarse las razones de inadvertencia o descuido aducidas para desvirtuar tal expresión y que se extienden al aserto final del punto ocho de la alegación segunda cuando se dice que Tremón pretende 'comprometido.....una edificabilidad de 51.900 m2 sobre rasante, es decir, algo que ni está contemplado en el Convenio ni en la normativa, ambos anteriores al Contrato..... Y está, sobre todo, la letra del contrato en su redacción inicial...'.

Pero se omiten los textos contractuales ya examinados y aquellas razones que simplifican la situación por descuido o desatención. Las puntualizaciones críticas sobre el tema del número de plantas y la cúpula son de corrección terminológica o técnica frente a expresiones descriptivas del terreno o del proceso constructivo. En ningún caso se entiende que 'la rasante tendría que ser también un plano inclinado' ni se pone en duda que las rasantes son siempre planos horizontales. También participan de esta crítica factores que no son decisorios como que el Proyecto no baja las rasantes o las ejemplificaciones del perito D. Leonardo . 'No merece discutirse aquí'. Es, pues, irrelevante. Tampoco alcanza importancia decisoria la consideración sobre el uso de oficinas prohibido o no por la normativa frente a la prohibición para viviendas o industria (art. 30 NNSS) admitido por ser Terciario igual que el uso Room & Office.

SÉPTIMO.- Dentro de este grupo de errores y también como defectos de incongruencia y falta de motivación se impugna la aplicación del vicio del consentimiento ajeno a los motivos opuestos por Tremón y vulnerarse los términos del debate al contraponerse el vicio del consentimiento y el incumplimiento contractual. Este planteamiento que es extensivo a todas las invocaciones en que se alegan los expresados defectos, requiere una puntualización siquiera como recordatorio de los principios informadores de estas tres cuestiones: las repetidas incongruencia, falta de motivación y la tercera, íntimamente relacionada con la primera, la causa de pedir. A pesar de la extensión de la cita exponemos las características esenciales de las tres como se recogen, entre otras, en sentencia de 25 de Marzo de 2014 de esta misma Sección 25ª de la A.P. de Madrid que sigue la abundante doctrina jurisprudencial sobre estas figuras. Decía su F.D. SEGUNDO:

«SEGUNDO.- Expuesta la precedente síntesis conviene precisar que la redacción de la sentencia apelada permite extraer sin problemas de entendimiento cuál es la ratio decidendi de la Sra. Juez de Primera Instancia. No existe falta de motivación ni puede acusarse de ese vicio procesal por no contener menciones concretas al modo en que se han valorado determinadas pruebas, o por no hacer referencia a hechos y manifestaciones aportados o realizadas por las partes que no sirvieron a la juzgadora para formar la razón de su decisión (de la Sentencia de esta misma Sección 25ª de 26 de Junio de 2012 ). Si lo hizo así fue porque esa prueba, hechos y manifestaciones, después de haberlos sopesado, no tuvieron para ella relevancia, cuestión que puede combatirse reivindicando el valor de esos datos, dándose la circunstancia de que tal alegada falta de motivación y omisión de valoración de la prueba no se corresponde exactamente con la elaboración de la resolución de instancia puesto que en la transcripción de su Fundamento de Derecho se incluye la ponderación de las pretensiones de las partes, clausulado de las condiciones particulares, contenido obligacional, el estado de las piezas, quejas, ejecución, citas periciales, prueba de la mala calidad, valoración de los desperfectos, improsperabilidad de la demanda y estimación de la reconvención con la liquidación final; debe puntualizarse que la declaración de los hechos probados, en su caso, ( art 209.2 LEC ) se incluirá como regla complementaria a la estructura esencial de la sentencia (art. 208.2) cuando lo exija el razonamiento fáctico para la apreciación y valoración de la prueba y para ello ha de acudirse a los principios de congruencia y motivación, el segundo para explicar los distintos elementos fácticos y el primero para integrar la causa de pedir, es decir, aquellos hechos que tengan trascendencia jurídica y la observancia de tales requisitos no tiene por qué separarse aisladamente a modo de antecedente salvo que sea imprescindible para adecuar la pretensión deducida, al fallo, pudiéndose, por el contrario, integrar en todo el proceso de elaboración interna de la fundamentación de la sentencia, lo que dependerá de la clase de acción ejercitada y sus supuestos de hecho. Aquí, como hemos indicado están claramente expuestas las pretensiones integradas en dicho proceso de elaboración debiéndose aplicar los principios ya recogidos en sentencia de 8 de Marzo de 2013 de esta misma Sección 25ª en Rec. 551/12 del siguiente tenor: 'En definitiva, en los fundamentos de derecho, además de fijar las posiciones de las partes, se recogen las razones legales que constituyen las premisas jurídicas del fallo y, en este sentido, como dice la STS de 14 de abril de 1986 , constituyen la principal fuente de interpretación y clarificación de los distintos pronunciamientos que integran el fallo. Desde un punto de vista subjetivo, la motivación forma parte del derecho fundamental de los litigantes a la tutela judicial efectiva, garantizado en el artículo 24.1 CE ., cuestión que desarrolla, recogiendo la doctrina constitucional consolidada al respecto, la STC 196/2003, de 27 de Octubre , que dice: 'este Tribunal ha reiterado que el derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, favorable o adversa, es garantía frente a la arbitrariedad e irrazonabilidad de los poderes públicos ( SSTC 112/1996, de 24 de junio, FJ 2 ; 87/2000, de 27 de marzo , FJ 6). Ello implica, en primer lugar, que la resolución ha de estar motivada, es decir, contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión ( SSTC 58/1997, de 18 de marzo, FJ 2 ; 25/2000, de 31 de enero , FJ 2); y en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho ( STC 147/1999, de 4 de agosto , FJ 3). Este último aspecto no incluye un pretendido derecho al acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación de las disposiciones legales, salvo que con ellas se afecte al contenido de otros derechos fundamentales distintos al de tutela judicial efectiva ( SSTC 256/2000, de 30 de octubre, FJ 2 ; 82/2001, de 26 de marzo , FJ 2). Pero la fundamentación en Derecho sí conlleva la garantía de que la decisión no sea consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad, no resulte manifiestamente irrazonada o irrazonable o incurra en un error patente ya que, en tal caso, la aplicación de la legalidad sería tan sólo una mera apariencia ( SSTC 147/1999, de 4 de agosto, FJ 3 ; 25/2000, de 31 de enero, FJ 2 ; 87/2000,de 27 de marzo, FJ 3 ; 82/2001, de 26 de marzo, FJ 2 ; 221/2001, de 31 de octubre, FJ 6 ; 55/2003, de 24 de marzo , FJ 6)'.Ahora bien, ello no exige, por lo que aquí interesa, un análisis pormenorizado de todos y cada uno de los argumentos de las partes ni tampoco de los elementos de prueba aportados por las mismas, pues a este respecto es preciso distinguir entre alegaciones o argumentaciones y pretensiones, únicas a que se extiende el deber judicial de respuesta efectiva.'

También el Tribunal Supremo ha estudiado la motivación, análisis jurídico al que debemos de referirnos por ser de evidente utilidad, pues aparte de coincidir plenamente con los aspectos constitucionales antes expuestos, hace referencia a cuestiones de legalidad ordinaria; así, en palabras de la STS. de 5 de marzo de 2.002 : ' La motivación de las sentencias constituye una exigencia constitucional ( artículo 120.3 de la Constitución ) y de la legalidad ordinaria ( artículos 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); en el primer aspecto, forma parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, donde se incluye, como contenido básico, el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas que sea motivada y fundada en derecho y no manifiestamente arbitraria e irrazonable, aunque la argumentación jurídica pueda resultar discutible o respecto de ella puedan formularse reparos ( STC de 23 de abril de 1990 y STS de 14 de enero de 1991 )'; su exigencia formal responde principalmente a una doble finalidad: de una parte, el fundamento de la decisión adoptada, para hacer explícito que ésta responde a una determinada interpretación del Derecho, y de otra, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos ( SSTC de 5 de mayo de 1990 y 28 de octubre de 1991 ; SSTS de 5 de noviembre de 1992 y 20 de febrero de 1993 ): « Para entender cumplido el requisito de la motivación no se exige una extensión mínima en el razonamiento ( STS de 20 de diciembre de 1991 ), ni se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes pueden tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 ; STS de 12 de noviembre de 1990 ), tampoco la excluye una redacción defectuosa, pero inteligible ( STS de 15 de diciembre de 1992 )». El Tribunal Supremo considera motivación suficiente que la lectura de la sentencia permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ); o, a través de los argumentos o razones que contienen sus fundamentos de derecho, se evidencie la concurrencia de las citas legales acordes con ellos y con la parte dispositiva ( STS de 10 de noviembre de 1989 ); o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico- jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ): ' Esta Sala ha manifestado que no existe motivación adecuada cuando los argumentos consignados son insuficientes, contradictorios, irrazonables o carecen de sentido lógico ( STS de 20 de junio de 1992 )'.

Aplicando la doctrina expuesta al supuesto debatido no puede sostenerse que la sentencia apelada adolezca del vicio denunciado en el primer motivo por falta de motivación que por lo demás tampoco implica una argumentación sobre todas y cada una de las razones aducidas, bastando con una respuesta incluso genérica siempre que sea suficiente para fundamentar la decisión adoptada y aquí la fundamentación es suficiente al exponerse la razón plasmada después en el FALLO.»

OCTAVO.- De acuerdo con los principios anteriores, lo primero que destaca es que la incongruencia que se destaca se apoya en realidad en una frase que consideramos aislada puesto que si bien se menciona el vicio de consentimiento, su cita en modo alguno se equipara a un 'hecho con trascendencia jurídica'. Toda la ratio decidendi se expresa a lo largo de un apartado precedente: el 6º, no aquella reducida mención del 7º y así es fácilmente comprobable cómo la causa de pedir en este caso trasladable a la resolución con contrato está ampliamente desarrollada en dicho apartado 6º a cuya lectura nos remitimos empezando por el tema litigioso que gira 'ante una resolución de una obligación contractual'; y a continuación se exponen los preceptos normativos de aplicación y su interpretación jurisprudencial con especial énfasis en el fin del contrato y su frustración ante el incumplimiento de una obligación de resultado extremo que se tratará más adelante. La inclusión del término 'vicio de consentimiento' no es, pues, decisoria sino referida a si tuvo conocimiento de las limitaciones del uso del terreno, punto ajeno al, repetimos, cumplimiento de aquella obligación de resultado y a toda la 'causa petendi' expresada anteriormente y resumida como frustración de expectativas y del fin del contrato, esto es, el incumplimiento del contrato por encima de cualquier otra consideración, de nuevo, se examinará después este punto. Por eso, que se añadan como actos propios temas como opiniones periciales y criterios conceptuales dispares de qué se entiende por valor de explotación o valor real, supone debatir puntos incompatibles con la claridad inequívoca exigible a los actos que expresen reconocimiento o renuncia de un derecho y así ocurre con los aprovechamientos o edificabilidades que a la postre no desvirtúan el compromiso de obtención de 51.900 m2 sobre rasante adquirido por las apelantes. En este sentido, el doc. 14 de la demanda de Tremón ante los Juzgados de Sevilla (folios 1143 - 1148, Tomo II) contiene ese dato de edificabilidad de 11.275 m2 sobre rasante en su punto 6.1, documento de tasación de 5/5/2008, pero referenciado en el Hecho Octavo de aquella demanda en el que precisamente se insiste en que la L.O. no prevé la edificabilidad pactada de 51.900 m2 sobre rasante y que no se entregó esa edificabilidad. La única finalidad de este documento era obtener un crédito hipotecario, ninguna otra.

En línea con lo anterior, el tema del recurso de reposición (doc. 24 de la demanda) interpuesto en su día por Tremón para que se especificasen los criterios del Ayuntamiento sobre el importe del Presupuesto de Ejecución Material de la Obra para fijar la Tasa para la Licencia de Obra quedaría limitado a ese aspecto. Estos ejemplos son ilustrativos de la diferencia existente entre una actuación del propio interesado en la creación, extinción o modificación de un derecho y el efecto que se pretende conseguir. Como quiera que la alusión al vicio de consentimiento es una cita tangencial y que la ratio decidendi descansa en el incumplimiento de una obligación en los términos que exponíamos al inicio del F.D. presente, decae toda la relación de los hitos urbanísticos llevados a cabo en la tramitación de la licencia de obra descritos en el recurso. El argumento de cierre sobre vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos de congruencia y motivación encuentra respuesta en la reseña y aplicación de la doctrina también señalada.

NOVENO.- Como error en la valoración de la prueba e igual imputación de incongruencia, falta de motivación y exhaustividad, se plantean el retraso en la concesión de la licencia de obra y la inoperancia de la cláusula penal. En cuanto al primer punto es indiferente a los efectos pretendidos por la actora/apelante puesto que la razón desestimatoria de su demanda es ajena a cualquier consideración de posible demora en la obtención de la licencia de obra, aspecto sin incidencia en la ratio decidendi ni en el núcleo obligacional que en la sentencia se entiende infringido. Por consiguiente no es una cuestión resuelta desfavorablemente para los recurrentes susceptible de impugnación porque generase efectos resarcitorios. Cuando se dice que la sentencia recurrida acoge la tesis de Tremón sobre este particular se está insistiendo en un dato carente de efectos decisorios y por eso la exposición sobre el plazo de ejecución de la edificación y el retraso de cuatro meses y medio en la concesión queda al margen de la repetida ratio decidendi. Dentro de este punto impugnatorio de la valoración de la prueba se reitera que la edificabilidad del aprovechamiento lucrativo de los terrenos vendidos se corresponde con lo pactado con remisión a los errores denunciados en la alegación segunda, cuestión ya tratada. De nuevo se plantean las testificales-periciales e informes periciales aportados que ratificarían lo expuesto en su demanda a propósito de lo concedido en la licencia de obra pero reiterando una tesis que ya hemos desestimado con anterioridad. La premisa del cumplimiento de sus obligaciones e incumplimiento de las suyas por Tremón quedan así enervadas (vid. de nuevo F.D. 6º de la sentencia) aunque con distintas consecuencias, que como expusimos anteriormente trataremos seguidamente. El estado de pagos que se expuso en la demanda partía de una cantidad restante de pago del precio total de 41.767.127,04 €, de 19.668.121,36 € (vid. por ejemplo, páginas 3, 16, 18, 37 y 40, epígrafes 1.3.1.4, 1.4.1 o F.D. QUINTO) otorgándose carta de pago por 20.429.696,74 € (2 de enero de 2007), datos resumidos al final de esta alegación CUARTA con el desglose cuantitativo: precio de la venta no satisfecho, 18.504.251,22 € más los costes de la licencia de obra pagados, 1.163.870,14 € (Total 19.668.121,36 €) al explicar el funcionamiento del documento contractual de 2 de Enero de 2007. Y un inciso antes de continuar con sus consecuencias puesto que estas desembocan en la llamada cláusula penal. Se trata del pagaré nº 5.648.339-6 por importe de 6.000.000 sobre el que la apelante entiende una valoración errónea en la sentencia. No hay valoración errónea de este punto por cuanto que en el ordinal 7º de los ANTECEDENTES DE HECHO lo único que se recoge es que 'Se planteó por el Letrado de la demanda acumulada planteada en Sevilla TREMON (sic) cuestión previa con la aportación como prueba documental (documentos nº 1, 1 bis, 2, 3 y 4), el texto del crédito definitivo en la lista de los acreedores y C.D., donde constan 6.000.000 € de crédito... etc.' Se trata de reflejar como acto procesal de parte una determinada manifestación pero ni se desarrolla ni se valora ni se resuelve. No se afirma ni expresa declaración alguna. Efectivamente como no son objeto de reclamación en este procedimiento esta cuestión queda al margen del mismo.

DÉCIMO.- Directamente relacionada con los pagos y precio antes referidos se encuentra la llamada cláusula penal por importe de 14.608.743,28 € que se considera erróneamente aplicada. Su calificación como cláusula de tal naturaleza choca con la consideración que de la misma manifiesta la propia TREMON quien se refiere a ella como 'cláusula de ajuste del precio' aunque también se refiere al 'coeficiente de penalización'. Si nos atenemos a su redacción, realmente tiene aquel carácter revisor, más que penal. El documento contractual de 2 de Enero de 2007 tantas veces citado se refiere en su cláusula QUINTA a los 'incumplimientos'. No es una cuestión simplemente terminológica de redacción cuya interpretación, tratándose de cláusulas penales siempre tiene que ser restrictiva. Por definición en la cláusula penal la pena sustituye a la indemnización de daños. Aquí se pactó un sistema de cálculo de 'los daños y perjuicios ocasionados por el referido incumplimiento' que podía ser total o parcial. Que se considere desproporcionada, con desequilibrio contractual o sin previa negociación, como impuesta, es expresión subjetiva sobre la forma en que se aplica; lo cierto es que contiene una fórmula correctora referida a un factor muy claro: 'los metros cuadrados edificables sobre rasante y de uso Room Office que vengan recogidos en la mencionada Licencia Municipal'. Y se emplea una fórmula 'para calcular el saldo resultante', saldo resultante sobre cuyo pago aludía la cláusula CUARTA. La ponderación y cálculo de esos perjuicios toman como referencia aquel elemento clave del precio: los metros cuadrados recogidos en la Licencia Municipal y a su vez determinan el 'ajuste' del precio como expresa TREMON. Es, pues, un coeficiente de ajuste en función de los metros cuadrados 'sobre rasante', de nuevo; la fórmula incluye una cuantía determinada como elemento inicial: los 20.429.696,74 € por los que se otorgó la carta de pago, después se aplica la sigla 'A' y un multiplicador con la cifra reclamada por TREMON de 14.608.743,28 € en su demanda interpuesta en Sevilla y autos nº 1119/08 del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de esta ciudad, finalmente acumulados a los presentes (folios 965 - 2132).

UNDÉCIMO.- La sentencia apelada estima la demanda de TREMON pero esa estimación no puede desvincularse del funcionamiento corrector del precio contractual en un caso de cumplimiento contractual. Es decir, actúa dentro de su desarrollo, o lo que es lo mismo: qué tiene que pagarse. La misma cláusula aquí comentada tiene un efecto corrector para calcular el 'saldo resultante' (inciso final del párrafo segundo en relación con la CUARTA) y termina con una previsión de incumplimiento específico para la no entrega de la licencia en plazo. En todo caso antecede la fórmula correctora para el incumplimiento total o parcial. Aquí, es parcial; no se cumple en su totalidad el objeto tantas veces repetido ni se declara la resolución contractual llegándose de esta manera a integrar lo que no es sino la determinación del precio teniendo en cuenta la composición de la cantidad reclamada por TEMPA cuya composición correspondería a la parte del precio no satisfecho y a los costes de la licencia de obra pagados conforme reiteradamente se indica en la demanda. Por ejemplo, 2.4.3 al final o 1.2 del Fundamento de Derecho PRIMERO de carácter jurídico-material. Las tres cláusulas del documento contractual de 2 de enero de 2007, tercera, cuarta y quinta permiten determinar como saldo resultante la diferencia entre 19.668.121,36 € y 14.608.743,28 €, esto es, 5.059.378,08 € a favor de Tempa y Management Inmobiliario. La precedente conclusión supone una liquidación de dicho saldo resultante realizado en la presente resolución lo que repercute en la aplicación de los intereses aplicables. Al actuar la liquidación en un doble sentido sobre las dos demandas acumuladas se produce un efecto común: la compensación judicial por falta de requisitos iniciales de los requisitos del art. 1196 C.C . en cuanto que para determinar la liquidez y exigibilidad de los créditos que dicen tener ambos demandantes/demandados entre ellos se precisa una resolución judicial que así lo declare, admitiéndose la compensación judicial de oficio conforme se mantiene en sentencia de esta misma Sección 25ª de 27 de Marzo de 2014 de la que citamos el siguiente particular donde se recoge también el criterio de las S.S. 30/5/2007 y 30 de Octubre del mismo año de la Sección 12ª de esta A.P. de Madrid y Auto de la Sección 14ª de 4 de Diciembre de 2007 reflejando que respecto del crédito líquido a favor del demandado - aquí son los dos- no hay inconveniente en la compensación judicial de oficio con la suma líquida a que asciende la condena del mismo -de nuevo son los dos- según los arts. 1195 y 1202 C.C . Así pues, los intereses aplicables en virtud de esta liquidación serán los de la mora procesal a partir de esta sentencia que es donde se efectúa y por efecto de la compensación ( art. 576.2º LEC ). Una última precisión relativa al apartado e) del punto 3 (subsidiario) del SUPLICO de la demanda de Tempa y Management Inmobiliario: si Tremón quiere o no recibir los ejemplares del Proyecto Básico es una facultad cuyo ejercicio solo puede instarse de contrario a efectos exclusivamente formales y declarativos, procediendo la estimación parcial del recurso y de la demanda de Tempa y Management.

DUODÉCIMO.- Conforme a los arts. 394 y 398 LEC y dada la compensación judicial que se declara en esta resolución no procede hacer imposición de costas en ninguna de las dos instancias, pues las respectivas condenas enervan las estimaciones completas de las demandas a estos efectos e intereses reclamados.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L., y MANAGEMENT INMOBILIARIO, S.L., contra la sentencia de 4 de Enero de 2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 16 de Madrid dictada en procedimiento 1146/2008 revocamos parcialmente dicha resolución. En su lugar,

Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por ambas entidades y condenamos a la demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS TREMON, S.L., a que pague a la actora la cantidad de 19.668.121,36 € y a recibir los ejemplares del Proyecto Básico.

Confirmamos el pronunciamiento estimatorio de la demanda interpuesta por SERVICIOS INMOBILIARIOS TREMON, S.L., y la condena a las demandadas TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L., y MANAGEMENT INMOBILIARIO, S.L, a pagar a la demandante 14.608.743,28 €.

Declaramos la compensación de ambas cantidades y en consecuencia, condenamos a SERVICIOS INMOBILIARIOS TREMON, S.L., a pagar a las citadas Tempa y Management Inmobiliario 5.059.378,08 € e intereses de la mora procesal a partir de la presente sentencia.

Sin especial imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes personadas y remítase testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0217-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.