Sentencia CIVIL Nº 338/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 262/2018 de 31 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00338/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000262 /2018
SENTENCIA Nº 338/18
ILMOS SRS.
PRESIDENTE:
D. Álvaro Latorre López.
MAGISTRADOS:
Dª María Pilar Fernández Alonso
Dª Juana Mª Gelabert Ferragut.
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de octubre de dos mil dieciocho.
VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos,
Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de DIRECCION000 , bajo el nº 717/2015 ,
Rollo de Sala 262/18 , entre partes, de una como demandada-apelante don Eliseo y doña María Luisa
, representada por el Procurador Sr. Ferrer Capó, y de otra, como demandante-impugnante, don Eugenio y
doña María Esther , ambos en representación de las menores Amalia y Cecilia , y esta última en nombre
de doña Marí Trini , fallecida, representada por el Procurador Sr. Sastre Gornals, asistidas ambas de sus
respectivos letrados, Sra. García Ros y Sr. Socias Morell.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dña. María Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de DIRECCION000 en fecha 31-7-2017, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por el procurador Don Antoni Sastre Gornals, en representación de María Esther , y de Eugenio y María Esther en condición de padres y representantes legales de Amalia y Cecilia : Declaro la nulidad por falta de causa del contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 2005 celebrado entre Mariano , Eliseo y María Luisa .

Condeno a Eliseo y María Luisa al abandono de la vivienda denominada ' DIRECCION001 ' sita en la C/ DIRECCION002 esquina con C/ DIRECCION003 de la Colonia de DIRECCION005 (municipio de DIRECCION004 ). En caso de no verificarlo, la parte demandante podrá presentar demanda de ejecución para instar el lanzamiento el día 14 de diciembre a las 10:00 horas.

Condeno Eliseo y María Luisa a abonar a María Esther , con carácter solidario, la cantidad de 1.026,80 euros por cada uno de los meses contados de fecha a fecha transcurridos desde el día 12 de julio de 2015 y hasta la fecha de la efectiva restitución posesoria del inmueble.

Sin condena a ninguna de las partes al pago de costas procesales devengadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada y vía impugnación por la parte demandante, que fueron admitidos y, seguido el procedimiento por sus trámites y sin que por ninguna de las partes se interesara la práctica de prueba, se señaló el día 9 de octubre del presente, para deliberación, votación y fallo, quedando el presente recurso concluso para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La sentencia de dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado trascrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte demandada y condenada, hermanos María Luisa Eliseo , y vía impugnación por la parte actora. Aquellos interesando su revocación y la desestimación de la demanda alegando error en la apreciación de la prueba, pues la afirmación de que los demandados vinieran ocupando la vivienda de modo ilegal desde el 12 julio de 2015 es cuando menos cuestionable; que, el contrato de arrendamiento de vivienda firmado en el año 2005 entre D. Mariano y sus nietos, hoy demandados, tuvo lugar hace ya once años, sin que hasta la fecha del fallecimiento del Sr. Mariano , dicho documento se hubiese puesto en duda por el mismo, a pesar de que existían diligencias en su contra por impedir la entrada a su nietos en base a ese contrato, ya en el año 2012 (recordemos que falleció el año 2014 y que durante ese período ninguna acción inició para la nulidad o anulabilidad del contrato).

Alega que el propio Mariano reconoce en abril de 2013 su firma en el contrato de arrendamiento formalizado con los demandados en el año 2005, que se le exhibe en el momento de la declaración.

Destaca la importancia del interrogatorio de la señora María Esther no practicado en primera instancia; que el pago de las obras se realizó mediante disposiciones por parte del señor Mariano de la cuenta donde hacia trasferencias la madre de los demandados, que obran en autos una serie de documentos que acreditan el pago por los demandados de toda una serie de conceptos que suponen la ocupación legítima de la vivienda por parte de los demandados. Finalmente se opone a la indemnización objeto de condena por basarse en documentación de parte y no encontrarnos ante una ocupación ilegal.

La parte actora impugna la sentencia mostrando su oposición a la indemnización concedida entendiendo que debe estar a la solicitada por tratarse de una vivienda en primera línea de la playa en centro turístico y que la renta de 2575 euros solicitada es correcta además de ser procedente.



SEGUNDO.- Pues bien, la parte actora usufructuaria y nudas propietarias de la vivienda de autos presentó demanda alegando en síntesis y como dice la sentencia: 'Que los demandados carecen de título jurídico que habilite su posesión sobre la vivienda, y que debe declararse la nulidad e ineficacia del contrato privado de fecha 20 de marzo de 2005 en que Mariano confería un Derecho de arrendamiento a Eliseo y María Luisa (documento nº 20). Si bien los demandantes no discuten que el fallecido Mariano firmara tal documento, invocan su nulidad por los siguientes motivos: a) El propio contenido del contrato, donde se fijaba una renta de sólo 100 euros mensuales sin cláusula de actualización de renta, una duración de 77 años y sin entrega de fianza; b) La falta de prueba de se haya efectuado el pago estipulado de 12.000 euros en concepto de renta de los 10 primeros años del contrato; c) La declaración de Mariano en sede judicial el día 12 de abril de 2013 de que 'cree que su hija Piedad le hizo firmar el contrato de arrendamiento que se le exhibe de fecha 20-3-2005 y del cual reconoce su firma allí expuesta pero que es totalmente ficticio (...) nunca le han pagado nada, es ficticio (...) es verdad que algunos veranos se la han dejado a su hija Piedad y su familia para pasar las vacaciones' (documento nº 21 de la demanda).' Se reclama pues la condena de los demandados, nietos de la usufructuaria fallecida durante la tramitación del pleito doña María Esther , y, primos de los también actores, al desalojo de la vivienda, así como una indemnización consistente en el abono de una cantidad mensual de 2.597 euros a contar desde la fecha de la ocupación del inmueble el día 12 de julio de 2015 hasta la fecha de su efectiva restitución, por ser ésta la estimación del valor de mercado del alquiler de la vivienda para septiembre de 2015 efectuada por el perito Sr. Gonzalo (documento nº 23); más el abono de 820 euros que los demandantes hubieron de devolver por la cancelación de una reserva de alquiler efectuada antes de que los demandados ocuparan la vivienda (documento nº 16).

Los demandados Eliseo y María Luisa proclaman la validez del contrato de arrendamiento firmado en 2005 por el propietario de la vivienda, el abuelo Mariano , quien no ejercitó durante su vida acción judicial alguna contra sus nietos. Alegan que la interposición de la demanda obedece al ánimo beligerante de la abuela María Esther y de su tía María Esther contra su madre Piedad y contra ellos mismos, no siendo cierto que la vivienda constituya una de las principales fuentes de ingresos de los demandantes, cuando María Esther dispone de un amplio patrimonio inmobiliario y percibe una pensión de viudedad y rentas.

El propósito negocial de Mariano fue el de donar la vivienda a los nietos Eliseo y María Luisa , e incluso llegó a firmar un contrato privado de donación de la vivienda además del contrato de arrendamiento (documento nº 5 de la contestación) si bien por motivos fiscales revocó dicho contrato de donación. La amplia duración prevista en el contrato de arrendamiento -77 años- pretendía garantizar el uso de la vivienda por los nietos, sin perjuicio de que el abuelo se reservara un derecho vitalicio de uso de un dormitorio. El ánimo de donación queda evidenciado por el hecho de que la hija Piedad asumiera el coste de las reformas efectuadas en 1999-2001, y de que tras la reforma fuera ella junto con su marido Jose Ramón y sus hijos quienes disfrutaron de la vivienda como residencia de verano (tienen su residencia habitual en París), llegando incluso a arrendarla ocasionalmente a conocidos suyos, mientras que los abuelos Mariano y María Esther residían en la finca de ' DIRECCION006 '.' En conclusión, los demandados afirman que su posesión es legítima y que la actuación de los demandantes ofertando el alquiler turístico de la vivienda a través de una inmobiliaria es ilegal.

La sentencia, como vimos concluye, que el contrato de arrendamiento es nulo y concede a los actores una indemnización por la ocupación del inmueble si bien inferior a la solicitada en base a los mismos hechos relatados en la demanda, rechazando la posibilidad de que el negocio encubriera una donación por parte del abuelo fallecido señor Mariano , cuestión esta que no se reitera en el recurso.



TERCERO.- En realidad, en el amplio recurso de apelación de las demandadas condenadas no se atacan los razonamientos que llevan al juez a la conclusión de falta de causa del contrato de arrendamiento, reiterando los motivos de oposición que se hicieron valer al contestar la demandada olvidándose de que el recurso se da contra la sentencia y los razonamientos contenidos en la misma.

Lo cierto es que el contrato de arrendamiento de vivienda consiste en la cesión del uso de la misma por tiempo cierto y a cambio de precio ( artículo 1495 cc) y clausulado del contrato no se contempla una verdadera contraprestación por el goce o uso de la vivienda arrendada, ya que: En el contrato se fija una duración del arrendamiento de 77 años, que superaba ampliamente la expectativa de vida del arrendador Mariano (al tiempo de la firma tenía 73); b) La renta de 100 euros mensuales para un inmueble situado en segunda línea de playa con 150 metros cuadrados de vivienda más otros 125 metros de almacén, aparcamiento y porche, es notoriamente inferior al precio medio de mercado que la sociedad Tasalia cifra en 2.112 euros mensuales para septiembre de 2005 y la parte demandada en 500 euros; no se estipula una cláusula de actualización de renta; No hay prueba del pago de 12.000 euros en concepto de renta adelantada de los diez primeros años, estipulado en la cláusula segunda del contrato. Aun cuando se diga en el contrato que se recibió no hay prueba de que ello haya sido así, y es sabido que el dinero siempre deja rastro; los gastos de luz, agua, han sido satisfechos por el propietario a pesar de que en el contrato se dice que corren a cargo del arrendatario; se reserva una habitación a los abuelos en caso de subarriendo lo cual no deja de ser chocante la edad de los nietos supuestos arrendatarios 19 y 21 años de los que no consta dispusieran de ingresos económicos y el hecho de residir estos en Francia.

Descartada la existencia de una causa subyacente ( artículo 1276 del Código Civil), nos encontramos ante una falta de causa que determina la nulidad del contrato de arrendamiento, y por ende la ausencia de un título jurídico que habilite el uso posesorio que de la vivienda vienen efectuando los demandados Eliseo y María Luisa .

Si los demandados ocuparon la vivienda litigiosa con anterioridad al 12 julio de 2015, lo que no dudamos que ocurriera, fue debido a la tolerancia de los abuelos y buenas relaciones existentes hasta el año 2011 con los padres de los demandados, y a los efectos que nos interesan no tiene la relevancia que pretenden los apelantes pues lo cierto es que lo que aquí se discute es que vienen ocupando la misma en base a un único título el contrato de arrendamiento de 20 de marzo de 2005, cuya validez se impugna, no disponiendo de ningún otro que legitime dicha ocupación, pues resulta indiscutido que la propiedad pertenece a los actores y que en fecha 12 julio 2015 tomaron posesión de forma violenta de la vivienda como acredita tanto la documental obrante en autos, como las testificales practicadas.

El firmante del contrato de arrendamiento abuelo de los demandados, afirmó en sede judicial: 'Que no tiene en su poder ningún contrato de arrendamiento de la vivienda en cuestión y cree que su hija Piedad (madre de los demandados) le hizo firmar el contrato en cuestión, y del cual reconoce su firma allí expuesta, pero, que es totalmente ficticio, por muchos años. Cree que se lo hizo firmar por si el declarante muriera sus nietos pudieran pasar unas vacaciones en verano.' Por lo tanto, ya mostró su desacuerdo con la certeza y realidad del contrato, siendo así que en cualquier caso en tanto no prescriba la acción la parte puede ejercitar derecho que le corresponde para impetrar la nulidad, siendo la declararon judicial del abuelo del año 2013 y falleciendo como vimos en el 2014. El desacuerdo con la realidad del arrendamiento y la ocupación de la vivienda por parte de los demandados se evidencia igualmente en la declaración prestada por en fecha 20 junio de 2012 en las dependencias de la guardia civil, y donde consta claramente que eran los abuelos quienes estaban ocupando la vivienda en la que el codemandado Eliseo intentó entrar contra la voluntad de aquellos.

El pago de las obras de reforma de la vivienda no por los demandados sino por su madre no consta de forma objetiva, la legalización de las obras fue encargada por el entonces propietario y en todo caso ello implicaría otro tipo de negocio entre el abuelo de los demandados y la madre de estos e hija desde aquel, negocio ajeno al contrato de arrendamiento que nos ocupa, contrato sin causa y por tanto inexistente ( Artículo 1261 del Código Civil) no siendo apto el documento privado en nuestro ordenamiento jurídico para la donación del inmueble ( artículo 633 código civil).

Las alegaciones relativas a la prueba de interrogatorio de la actora, y su no práctica no podría conducir a la estimación del recurso pues no debemos presumir que serían favorables a las pretensiones de las demandadas, estando además justificada la no práctica de la prueba de interrogatorio en primera instancia dado su delicado estado de salud, por la grave enfermedad que le afectaba y de la cual falleció poco después del dictado de la sentencia.

En definitiva, consideramos ajustada a derecho y al resultado de la prueba practicada la decisión judicial relativa a la nulidad del contrato de arrendamiento.



CUARTO.- Como vimos, la sentencia concede una indemnización por la ocupación ilegal por parte de los demandados de la vivienda objeto del contrato que nos ocupa, indemnización con la que la parte actora muestra su disconformidad por considerarla insuficiente. Los demandados se oponen por considerar legitima dicha ocupación, pretensión que necesariamente debe ser desestimada dado el fracaso de su principal motivo de apelación como vimos en el antecedente.

Ciertamente, la vivienda de autos está situada en la Colonia de DIRECCION005 , núcleo turístico y de veraneo de esta isla cuya población aumenta de forma notoria en época de vacaciones.

La parte actora acompañó a la demanda documento 23 elaborado por tasalia, un informe pericial ratificado en juicio por su autor señor Gonzalo del que resulta una renta mensual de 2597 euros, renta que no está fijada solo para la temporada estival, sino para todo el año, o al menos así se desprende del citado informe pericial. Del documento 16 de la demanda se deprende que en temporada estival la parte actora estaba ofertando la vivienda por el doble de la citada renta, al tratase de una vivienda sita en DIRECCION001 en la Colonia de DIRECCION005 con vistas al mar, por lo que con independencia del lugar de residencia habitual de la difunta señora Humberto , lo cierto es que la vivienda que nos ocupa no pudo ser ni ocupada por ella ni ser cedida en alquiler de suerte que acreditada la ocupación ilegal y el precio medio de renta, siendo notorio que el alquiler en época estival es muy superior al del alquiler para todo el año consideramos que procede acceder a lo peticionado por los actores, entendiendo, por otra parte, que con la citada indemnización quedan cubiertos la totalidad de perjuicios sufridos por la parte actora desde la fecha postulada.

La parte demandada ninguna alegación realiza en su recurso de apelación respecto de dicho extremo no obrando en autos prueba de un alquiler diferente del postulado en la demanda.

Lo anterior supone la estimación parcial de la impugnación y la desestimación total del recurso de apelación.



QUINTO.- En cuanto a las costas de primera instancia, deben ser impuestas a los demandados pues nos encontramos ante una estimación sustancial de la demanda, se estima tanto la petición de nulidad como la de reclamación de cantidad, esta última excepto los 820 euros reclamados por pérdida de reserva, de suerte que tanto cuantitativa como cualitativamente es una estimación sustancial que conlleva la condena en costas como reiteradamente tienen declarado el Tribunal Supremo en aplicación artículo 394 LEC.

No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas de la impugnación que se estima y se imponen a los demandados apelantes las costas de su recurso ( artículo 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Sr. Ferrer Capó, en nombre y representación de don Eliseo y doña María Luisa , y ESTIMAMOS LA IMPUGNACION interpuesta por el Procurador Sr. Sastre Gornals, en nombre y representación de don Eugenio y doña María Esther , ambos en representación de Amalia y Cecilia , y esta última en nombre de la fallecida doña María Esther , contra la sentencia de fecha 31-7-2017, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de DIRECCION000 , en los autos Juicio Ordinario de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en los extremos relativos en la indemnización a pagar por los demandados y a las costas de suerte que: 1.- Condenamos a los demandados a satisfacer solidariamente a la parte actora la indemnización de 2597 euros, por cada uno de los meses trascurridos desde el día 12 julio de 2015 hasta la restitución posesoria del inmueble.

2.- Se estima sustancialmente la demanda y se imponen a los demandados las costa de primera instancia.

3.- Se confirma el resto de pronunciamientos de la sentencia.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante. Y no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la impugnación que se estima.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.