Sentencia CIVIL Nº 338/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 247/2018 de 26 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.047.00.2-2016/0005494
Recurso de Apelación 247/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 07 de Collado Villalba
Autos de Juicio Verbal (250.2) 798/2016
CP DIRECCION000 D./Dña. Amadeo y D./Dña. Marcelina
PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA DE DONESTEVE Y VELAZQUEZ-GAZTELU
APELADO:: COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000
PROCURADOR D./Dña. ANA ISABEL GARCIA GONZALEZ
SENTENCIA
ILMO. SR. MAGISTRADO:
D. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU
En Madrid, a veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por el Sr.
Magistrado que al margen se expresa, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio
Verbal (250.2) 798/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 07 de Collado Villalba,
seguido entre partes de una como apelantes D. Amadeo y Doña Marcelina , representado por la
Procuradora Doña MARIA TERESA DE DONESTEVE Y VELAZQUEZ-GAZTELU y de otra como apelado
COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada por la Procuradora Dña. ANA ISABEL
GARCIA GONZALEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por
el mencionado Juzgado, de fecha 12/12/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 07 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 12/12/2017, cuyo fallo es del tenor siguiente:" Que ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', con domicilio en la DIRECCION000 , de la localidad de Cercedilla y, en su virtud, CONDENO a los codemandados D.

Amadeo y D.ª Marcelina a que abonen a la actora la suma de 3.797,66 EUROS en concepto de cuotas de comunidad debidas y no satisfechas, más los intereses legales desde la reclamación judicial (fecha de interposición de la demanda el 4 de noviembre de 2016), así como al pago de las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.



CUARTO.- Siglario de esta sentencia: ' CC', Código Civil; ' LEC', Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; ' LPH', Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; ' SAP', sentencia de la Audiencia Provincial, sección y ' STS 1ª', sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera.

Fundamentos

I OBJETO DE APELACIÓN 1. A) Demanda de la Comunidad de Propietarios.- Los demandados D. Amadeo y D.ª Marcelina son propietarios de un solar de la localidad de Cercedilla, parcela NUM003 , ínsita en la urbanización DIRECCION000 (en adelante, ' Solar'), que se dice forma Comunidad de propietarios (en lo sucesivo, ' Comunidad'). En la junta general ordinaria de la Comunidad de 14/6/2015, se acordó una liquidación de la deuda, no impugnada judicialmente. La Comunidad demandante funda sustancialmente su pretensión en una acción de reclamación de cuotas comunitarias vencidas y no pagadas para terminar con suplico de condena a pagar 3797,66 € más intereses, así como las costas.

2. B) Contestación. - D. Amadeo y D.ª Marcelina resistieron la pretensión con las siguientes defensas: (¬a) incompetencia territorial por no estar constituida la actora en propiedad horizontal ( art. 52.1-8º LEC a contrario); (¬b) falta de legitimación activa por inexistencia de Comunidad; (¬c) imposibilidad de existencia de deuda comunitaria, impugnando los documentos que certifican la deuda; (¬d) la finca destinada a uso deportivo no es un elemento común sino propiedad de un tercero (Ercros, S.A.), que la cede en precario a la Comunidad, siendo inaplicable el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; y (¬e) contenido de los supuestos requerimientos de pago no demostrados.

3. C) Sentencia recurrida. - En primera instancia, se estimó la demanda. La Sentencia recurrida se fundamentó en los siguientes considerandos: (a) la cesión de parcela deportiva y de servicios a la Comunidad es de 2001, posterior a la SAP Madrid 13ª 12.3.2000, habiendo reconocido las sentencias posteriores la situación de Comunidad; (b) eficacia de cosa juzgada de la SJPI nº 6 de Collado Villalba de 14.10.2011 y SAP Madrid 14ª 337/2012, 29.6; (c) aportación de actas de la Comunidad acordando coeficientes de participación de las parcelas, reseñando los servicios y gastos comunes; (d) deuda demostrada por acta de la Junta liquidando la deuda y certificación del administrador con las firmas del presidente y secretario, ratificándose en juicio; (e) cómputo de intereses desde la demanda por pluspetición sobre la reclamación extrajudicial; (f) imponiendo las costas a los demandantes vencidos.

4. D) Apelación de D. Amadeo y D.ª Marcelina .- Los codemandados interponen el recurso que sustanciamos, basándose en los siguientes motivos: (1º) infracción sobre normas de jurisdicción y competencia, por negarse la existencia de una comunidad; (2º) vulneración de normas procesales respecto a la admisión de las pruebas en el 'juicio oral'; (3º) indebida apreciación de la prueba; (4º) inaplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal; y (5º) falta de acreditación de la deuda por medio admisible en Derecho.

Concluye suplicando la desestimación íntegra de la demanda.

5. E) Oposición a la apelación. - La Comunidad combate el recurso reafirmando la existencia de una comunidad de propietarios, basándose en las resoluciones judiciales dictadas con posterioridad a la cesión de la parcela de uso deportivo. En cuanto a la admisión de la más documental, se trata de testimonios de documentos impugnados por los codemandados o de documentos tendentes a demostrar la existencia de una comunidad injustificadamente desconocida, o requeridos por los propios codemandados en acto de conciliación. Discrepan de la tergiversación del testimonio del administrador de la comunidad; destacan que el Sr. Mauricio , absuelto en la sentencia de 2000, ahora viene pagando su cuota, reconociendo la existencia de la comunidad, como se desprende del conjunto de la prueba, incluida la declaración del presidente de la comunidad. Concluye que la Comunidad fue constituida, con elementos y servicios comunes, aunque no hayan podido inscribirse tales elementos, habiéndose reconocido por esta Audiencia la situación de comunidad.

II MOTIVOS PROCESALES 6. Respecto a la cuestión de competenciaterritorial suscitada, decae desde que apreciamos que existe una comunidad regida por la Ley de Propiedad Horizontal ( infra Fundamento III).

7. Sobre la admisión de más documental en el acto del juicio, el escrito de recurso no identifica el contenido de los documentos aportados y constituye una queja genérica y, en consecuencia, vana al no especificarse, conforme a la jurisprudencia constitucional, cuál es la indefensión material sufrida. Desde luego, la existencia de un juicio antecedente no aportado no puede razonablemente interpretarse como fraude, si los demandados se están refiriendo al concluido por SAP Madrid 13ª 12.3.2000, ya que la propiedad horizontal de hecho, como luego explicamos, se inicia en el año 2001. Lo anterior unido a que la más documental consistente en testimonios de documentos impugnados es admisible ( art. 326.2 LEC) y su contenido no puede sorprender al impugnante.

8. Ciertamente, señalan los recurrentes que la indefensión consiste en que no han podido llevar a cabo una contestación adecuada o contraprobar. Sin embargo, el recurso no levanta la carga de argumentar por qué la contestación o la contraprueba hubiera podido tener una influencia decisiva en la resolución del pleito, potencialmente trascendental para el sentido de la resolución, carga de la argumentación que se traduce en la doble exigencia, de que los recurrentes acrediten tanto la relación entre los hechos que se quisieron y no se pudieron probar, y las pruebas no practicadas, como el hecho de que la resolución judicial final podría haberles sido favorable de haberse admitido y practicado dichas pruebas, puesto que el ámbito material protegido por el derecho fundamental a utilizar los medios de prueba pertinentes no abarca las meras infracciones de la legalidad procesal que no hayan generado una real y efectiva indefensión ( not. STC 89/2010 y juris. cit.).

9. Por otro lado, el artículo 265.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece: 'el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda'. La presentación de documentos relativos a la constitución y funcionamiento de la comunidad en momento no inicial del proceso, en principio, viene justificada por la excepción opuesta en la contestación de falta de legitimación activa, habilitando a la parte demandante para producir prueba sobre su legitimación. Es verdad que hemos hecho la siguiente salvedad ( SAP Madrid 11ª rollo 190/2018): 'La posibilidad de presentación de documentos estaría precluida si la controversia sobre la legitimación se hubiera manifestado ya con anterioridad a la contestación y la parte actora hubiera tratado la controversia en su escrito rector o la hubiera evitado y, en ambos casos, sin aportar la documental pertinente'.

10. Ahora bien, en el supuesto enjuiciado existe prueba alternativa , documental y testifical, sobre el funcionamiento de facto de la Comunidad y, en todo caso, la parte demandante puede omitir todo esfuerzo probatorio desde que está asistida por la fuerza de cosa juzgada positiva de las sentencias de esta Audiencia.

11. Luego, se aduce una indebida apreciación de la prueba porque no se tuvo en cuenta el testimonio del Registrador de la propiedad, prueba que debe reputarse normalmente innecesaria respecto de un fedatario en el ejercicio de su función y, en todo caso, porque la situación registral de la comunidad no es decisiva para la aplicación del régimen legal horizontal. Incluso los propios recurrentes reconocen que se administra la instalación deportiva. En cualquier caso, huelga este motivo del recurso en relación con la existencia de una comunidad sujeta a la Ley especial, por ser cosa juzgada. Ciertamente, la cosa juzgada no es perpetua y tiene límites temporales, pero no se alega qué circunstancias han variado desde el dictado desde la última sentencia prejudicial ( SAP Madrid 14ª 337/2012, 29.6), como sí variaron con las cesiones de la promotora a la Comunidad, posteriores a la primera y única sentencia favorable a la tesis de los recurrentes ( SAP Madrid 13ª 12.3.2000).

12. Finalmente, también es un motivo relativo a la valoración de la prueba la omisión de la notificación fehaciente de la deuda. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal vigente no exige una notificación fehaciente -'que hace fe, fidedigno' (Diccionario de la Lengua)-, sino seguir el procedimiento previsto en su artículo 9.1.h). Pues bien, consta la entrega con acuse de recibo firmado por 'empleada' en el mismo domicilio consignado en el encabezamiento de la demanda ( doc. nº 6 de la demanda), sin que los demandados demuestren haber comunicado otro domicilio para notificaciones. Además, prueba fehaciente de la notificación del contenido y de lo inconsistente de la resistencia, es la demanda de conciliación presentada por los deudores frente a la Comunidad, precisamente para evitar la reclamación ( doc. nº 9 de la demanda).

13. Sobre el contenido de la carta certificada con acuse de recibo, es razonable presumir que las comunicaciones remitidas de este modo a comuneros morosos versan sobre la deuda pendiente con la comunidad. La negativa a reconocer el contenido es injustificada porque no se ofrece una mejor explicación de la causa de la notificación. 'Además de la lógica norma-contranorma que distribuye la carga de la prueba ( art.

217.2 y 3 LEC, tributarios de la Normentheorie); debe distinguirse la excepción de la negación, pudiendo ser la negación injustificada ( infitiatio) o negación motivada. Toda negación hace que necesite prueba la afirmación del adversario ('incumbe la prueba al que afirma, no al que niega' [Dig. 22.3.2]). No obstante, además de la carga de probar las excepciones, es interés del demandado, para prevenir el riesgo de convicción judicial sobre la pretensión, negar, contraprobar u ofrecer una mejor explicación. 'La prueba de lo contrario, o al menos la contraprueba encaminada a sembrar la duda en la convicción judicial, incumbía a la recurrente' ( STS 1ª 422/2007, 13.4; 'carga natural de la prueba' en SSTS 1ª 836/2005, 10.11; 1377/2006, 5.1.2007 y 20/2007, 31.1). 'El interés en cuanto a la prueba es bilateral, ya que una vez afirmado un hecho, cada una de las partes tiene interés en proporcionar la prueba acerca del mismo: una tiene interés en probar su existencia y otra su inexistencia' (CARNELUTTI, Sistema 1936 § 162 b])' ( SAP Madrid 11ª 417/2017, 13.12 y juris. cit.).

III PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO 14. Precisando la calificación, nos encontramos ante una propiedad horizontal de hecho en su modalidad de comunidad funcional. 'Esta Ley será de aplicación: [...] b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. [//] Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros' ( art. 2 LPH).

15. 'Frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como corpus específico respecto a la materia que le es propia, y como cuerpo básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad, como pueden ser las urbanizaciones o comunidades de parcelas' ( STS 1ª 215/2015, 29.4). 'No puede dejar de aplicarse esa legislación. [...] respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso' ( STS 1ª 328/2009, 28.5 y juris. cit.). La Comunidad 'en el presente supuesto, [...] tiene unos estatutos reguladores, constan documentadas reuniones de la misma, nombramiento de Presidente y adopción de acuerdos que afectan a su vida y funcionamiento. [...], y zona deportiva y recreativa (sobre cuyo régimen de contribuciones recaen acuerdos de la Comunidad)' ( STS 1ª rec. 3532/1999, 17.7.2006). 'Así, además, se desprende de la celebración de las Juntas y de la creación de un sistema organizativo, por lo que por la teoría de los actos propios la recurrente reconoció la existencia de tal tipo de comunidad y su funcionamiento, resultando contradictorio que se niegue ahora lo previamente aceptado' ( STS 1ª 215/2015, 29.4).

16. Procesalmente, respecto a la configuración jurídica de esta Comunidad en concreto, ya la SAP Madrid 14ª 335/2004, 22.4, proporcionó un elemento de juicio relevante en decisiones posteriores. En efecto, apreció una situación de comunidad por argumentos que asumimos en lo sustancial y que dan respuesta al recurso: 'Se discute la existencia o no de esos elementos comunes como factor determinante para que pudiera surgir la Comunidad y en este sentido debe confirmarse la resolución recurrida pues en la Urbanización existen cuando menos una zona deportiva (parcela NUM000) que da servicio a toda la Comunidad desde el planeamiento de la Urbanización que ha sido cedida como zona deportiva por la Promotora a la Comunidad primero en documento privado y posteriormente en escritura de 30 de julio de 2001, y así mismo otra parcela destinada a depuradora en las mismas circunstancias anteriormente indicadas. Más adelante nos pronunciaremos sobre la titularidad de dichas parcelas y los problemas que conlleva la forma de dichas cesiones. Existen también con carácter indubitado una serie de servicios comunes para el mantenimiento, conservación y buena marcha de la Comunidad entre los que se encuentran los gastos de personal y administración, reparación y mantenimiento de viales, seguros, etc. Todo ello con independencia, como acertadamente razona el juzgador de instancia, de la previsión que realiza el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal para los complejos inmobiliarios privados cuya regulación resulta aplicable a la Comunidad objeto de esta litis cualquiera que sea la forma jurídica que la misma haya adoptado.

SEXTO.- Con respecto al carácter de las parcelas nº NUM000 y NUM002 de la Urbanización, destinadas respectivamente a zona deportiva y depuradora, debemos de partir que ya la aprobación del Plan Parcial determinaba la existencia al servicio de la Comunidad de esos espacios destinados a instalaciones deportivas y sanitarias. La necesidad de la depuradora no se ha puesto en cuestión y es evidente su funcionamiento al servicio de la Comunidad de Propietarios desde el principio de su funcionamiento. La zona deportiva viene recogida como tal en los Estatutos de la Comunidad, que desde el comienzo ha considerado como suya la citada parcela cuya cesión en documento público se llevó a cabo en escritura de 30 de julio de 2001 otorgada ante el Notario D. José Ángel Martínez Sanchíz. La Comunidad ha tenido siempre la posesión sobre dicha parcela aunque la titularidad registral siguiera siendo del cedente ERCROS, S.A., incluyendo en su presupuesto los gastos de conservación, mantenimiento y administración de la misma y de sus instalaciones, según consta en las actas de la Junta de Comunidad (folios 324 y siguientes). El problema se plantea fundamentalmente desde el punto de vista registral ya que la Comunidad de Propietarios para inscribir a su nombre la referida parcela (y la nº NUM002 destinada a planta depuradora) deberá efectuar las operaciones jurídicas necesarias que no excluirían o la ratificación por todos los copropietarios o incluso, en su caso, la inscripción de dicha parcela a nombre de esos copropietarios en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes, sin que ello suponga la declaración de nulidad de la cesión, que tiene como causa la obligación de la Promotora de dotar a la Urbanización de los servicios e instalaciones previstos en el planteamiento inicial'.

17. En cualquier caso, con fuerza de cosa juzgada prejudicial ( art. 222.4 LEC), al existir identidad subjetiva entre las partes, la SAP Madrid 14ª 337/2012, 29.6 declaró: 'No cabe duda que la constitución de la Comunidad de Propietarios presenta aspectos dudosos al no existir título constitutivo, así como la aprobación de sus Estatutos ya que no conocemos el acto concreto de aprobación de los mismos, pero no podemos olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal es la vía idónea marcada por la jurisprudencia 'en defecto de estipulación o pacto específico, para solucionar las diversas incidencias que pudieran surgir en la existencia de un condominio de características muy especiales como el que resulta en las urbanizaciones privadas [...].

cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. [...] 18. La parte apelante alude a la piscina y zona deportiva, alegando que existió una mera cesión del uso de la misma, por lo que sigue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Unión Explosivos Río Tinto, mientras la Comunidad mantiene que es propietaria lo que no es contradictorio en cuanto la inscripción en el Registro no es constitutiva en nuestro derecho. Es cierto que no tenemos constancia del contenido de la escritura pública de 30 de junio de 2001 por el que se cedió a la Comunidad la parcela NUM001 , donde se encuentra la piscina y otras instalaciones deportivas, pero no debemos olvidar que como dijo el administrador todos los gastos de la misma son asumidos por los copropietarios y no es solo esta zona la que nos obliga a aceptar que existe una Comunidad sino muchos otros elementos.

19. Tal como indicó el administrador de la Comunidad y se deduce de las cuentas anuales presentadas a su aprobación a las Juntas de Propietarios, al margen de la zona deportiva existen una serie de servicios (conserje, limpieza y mantenimiento de viales, alumbrado público, bombeo del alcantarillado) de los que el Ayuntamiento no se hace cargo siendo sufragados por la Comunidad, pues solamente ha recepcionado algunos viales, no todas los que existen en la urbanización que siguen perteneciendo a la Comunidad, sin que se haya hecho cargo de su conservación y mantenimiento, por lo que debemos entender que no existe razón para excluir la aplicación de las normas de la Comunidad de Propietarios, entendiendo que, en todo caso, existiría una Comunidad de hecho, ya que necesariamente los demandados para el disfrute de su propiedad utilizan bienes y servicios que son comunes.

20. Además el propietario de la parcela NUM003 (finca registral NUM004 del Registro de la Propiedad de San Lorenzo del Escorial nº 2) de donde proviene la propiedad de los demandados, tras su división y reparcelación, también estuvo obligado al pago de las cuotas, como integrante de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , ya que ello se determinó en la sentencia de esta misma Sección 14 de fecha 22 de abril de 2004 en la que se condenó a la sociedad que procedió a la reparcelación, Promociones Triline, al pago de las cuotas, obligación que se deducía de los propios asientos registrales de la referida finca ya que en la inscripción tercera se recoge que al transmitirse la finca se acordó que parte del precio de la compra quedara destinado al pago de las cuotas que se venían reclamando por la Comunidad (ver folios 206 y 207)'.

IV COSTAS 21. Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante por desestimación de del recurso, sin que el tribunal aprecie que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho ( arts. 398.1 y 394.1 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debo desestimar y DESESTIMO el recurso de apelación interpuesto por Amadeo y Marcelina contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Collado Villalba nº 150/2017, de 12 de diciembre; y en su virtud dictar los siguientes pronunciamientos: Primero.- Confirmar íntegramente la referida resolución.

Segundo.- Condenar al pago de las costas de esta alzada a los apelantes.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0247-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe