Sentencia Civil Nº 339/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 937/2002 de 05 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00339/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

-

N.I.G. 28000 1 7010038 /2002

Rollo: RECURSO DE APELACION 937 /2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 324 /2001

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 9 de MOSTOLES

Ponente:ILMO. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

CM

De: Maribel , Mónica , Paula , Eduardo

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO , SIN

PROFESIONAL ASIGNADO , SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: Luis María , Inocencio , Pedro Miguel , Rodolfo

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO , SIN

PROFESIONAL ASIGNADO , SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a cinco de octubre de dos mil cuatro. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario numero 324/01 sobre impugnación de junta, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como apelantes-demandantes don Eduardo , doña Mónica , don Julián , doña Paula , don Carlos , doña Inés y doña Maribel , y de otra, como apelados-demandados, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 , nº NUM000 , don Luis María , don Inocencio y don Pedro Miguel .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el ILMO. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1º Instancia nº 9 de Móstoles, en fecha 6 de mayo de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Alberto García Barrenechea, en nombre y representación de D. Eduardo , Dª Maribel , D. Luis María , Dª Paula , Dª Mónica , D. Inocencio , D. Pedro Miguel , D. Carlos , Dª Inés , D. Julián , contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio de la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 " de Villaviciosa de Odón, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones en su contra deducidas y con imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recuso, en el que se ha admitido la práctica de prueba.

TERCERO.- La vista pública celebrada el día 28 de septiembre de 2004, tuvo lugar con la asistencia e informe de los Letrados de las partes.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El edificio de la CALLE000 nº NUM000 , sito en la URBANIZACIÓN000 de la localidad de Villaviciosa de Odón, se construyó sobre un solar de uso terciario, estando compuesto de 172 apartamentos y un garaje, y por eso posiblemente el artículo 7 de los Estatutos de la Comunidad de PROPIETARIOS, TITULADO "Del Uso de los apartamentos" establecía que los apartamentos se utilizarían de conformidad con la normativa aplicable a los Hoteles-Apartamentos, siendo competencia de Aparbos S.L. o quien la sustituyese, la gestión de la explotación de los elementos comunes susceptibles de serlo, así como de los apartamentos durante las temporadas que sus titulares no los ocupasen. De este artículo ya resulta que unos apartamentos iban a ser destinados a la explotación de Hotel-Apartamento y otros iban a ser ocupados por sus titulares.

En la Junta de Propietarios celebrada el 10 de julio de 1993 se aprueba el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios, cuyo artículo 3 contempla la posibilidad de los propietarios de utilizar y disponer libremente del apartamento o acogerse voluntariamente a una de las dos formas de cesión previstas (cesión en régimen personalizado y cesión en régimen genérico).

Al principio, la explotación de aquellos apartamentos que sus propietarios habían cedido para su uso de hotel-apartamento, se llevó a cabo por Aparbos SL,, pero cuando esta sociedad dejó de llevar la explotación de los mismos, la dirección de la explotación fue asumida por la Comunidad de Propietarios, con una evidente complejidad y dificultad, pues unos apartamentos se ocupaban por sus propietarios y otros se destinaban a la explotación de Hotel-Apartamento, a los últimos de los cuales se les conocía como "Bolsa". De ahí, que la Comunidad de Propietarios fuera titular de tres cuentas bancarias en la entidad Bankinter, una denominada "Estancias", donde se ingresaban las rentas o ingresos obtenidos por la explotación hotelera de los apartamentos, otra llamada "Fianzas", donde se ingresaban las fianzas entregadas por quienes utilizaban en régimen hotelero los apartamentos, y una tercera general de la Comunidad de Propietarios. Este hecho, que la Comunidad de Propietarios asumió la dirección de los apartamentos dedicados a su explotación hotelera, que niega la demandada y no admite la sentencia apelada, resulta, a nuestro juicio, claramente de la testifical de Dña. Rosario , y de las actas de las juntas de propietarios celebradas los días 20 de abril de 1996 y 5 de marzo de 2000. En la última se acuerda dar de baja a la Comunidad en el Impuesto de Actividades Económicas referido a la explotación del Hotel-Apartamento, y de la primera se desprende que la Comunidad de Propietarios llevaba la explotación del colectivo de "Bolsa", lo que explica que en ella se aluda a "si la Bolsa se organizara independientemente" o "en los presupuestos de pretende llevar la máxima separación entre las cuentas de la Bolsa y la Comunidad". Incluso en la junta de propietarios cuyos acuerdos se impugnan, al aprobarse el balance de cuentas del ejercicio 2000 se incluyen los saldos de aquellas dos cuentas bancarias de "Estancias" y "Fianzas", lo que ratifica la conclusión anterior. Lógicamente, en el control de la explotación de los apartamentos que se destinaban a su utilización hotelera intervenían además sus propietarios, confirmando asimismo la complejidad de la cuestión, lo que se desprende a su vez de la testifical de D. Juan Manuel practicada en el Rollo de apelación.

Según parece, a consecuencia de actuaciones de la Comunidad de Madrid y de unas multas impuestas por esta Administración Pública, la Comunidad de Propietarios decidió dejar de dirigir la explotación de los apartamentos destinados al uso hotelero, y a ello obedeció que en la junta de propietarios celebrada el 5 de marzo de 2000 se acordara dar de baja a la Comunidad en el impuesto de actividades económicas.

En la junta de propietarios celebrada el 14 de abril de 2000, en su punto 7º se trató de la liquidación y finiquito del personal contratado para la explotación de Hotel-Apartamento; y en la junta de propietarios celebrada el 14 de julio de 2000 se acordó crear una comisión mixta entre miembros de la Comunidad de Propietarios y de la "Bolsa", al objeto de que pudieran estudiar, separar e imputar los gastos, ingresos y saldos resultantes a cada parte, comisión que comenzaría sus trabajos tan pronto como les fuera posible, presentando sus conclusiones en la próxima junta dentro del orden del día y donde se deberían someter a la aprobación de la junta sus resultados fundamentales y las soluciones propuestas para solventar el contencioso.

SEGUNDO.- Mediante escrito fechado el 6 de febrero de 2001, dos propietarios solicitaron al Presidente de la Comunidad de Propietarios la inclusión en el orden del día de la próxima junta de hasta nueve asuntos a tratar.

En la convocatoria de la junta de propietarios a celebrar el 16 de junio de 2001 se incluían siete puntos en el orden del día: lectura y aprobación, si procede, del Acta de la Asamblea General anterior. Aprobación del balance de cuentas del ejercicio 2000. Presupuesto estimativo para el Ejercicio 2001-2002. Procedimientos judiciales. Ratificación del Administrador nombrado por la Junta Directiva. Renovación Junta de Gobierno. Y Ruegos y preguntas.

De la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001, y cuyos acuerdos se impugnan, cabe destacar que en el punto segundo del orden del día se aprobó el balance de cuentas del ejercicio 2000 (del uno de abril al uno de diciembre), y en el punto tercero se aprobó el presupuesto estimativo de los gastos para el ejercicio 2001/2002.

TERCERO.- Los demandantes, D. Eduardo y nueve más, que alegan ser propietarios de apartamentos que se explotaban por la Comunidad de Propietarios por el sistema de "Bolsa", impugnan los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001 por no haberse incluido en el orden del día los puntos interesados en el escrito de fecha 6 de febrero de 2001 al que hemos hecho referencia.

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre; pero como ya hemos dicho en alguna otra ocasión, que el presidente de la comunidad no incluya en el orden del día de la Junta los asuntos que un propietario pida sean tratados en la misma, no provoca por sí la nulidad de los acuerdos que los propietarios tomen en la Junta, sin perjuicio de las acciones que aquel propietario tuviera para exigir la convocatoria de una Junta donde se tratarán los asuntos solicitados.

Por otra parte, tampoco estimamos que el Presidente de la Comunidad tenga que incluir en el orden del día de la Junta los asuntos que pida un propietario con la misma literalidad que este solicita, pues cabe que los temas que aquél interesa sean tratados se hallen comprendidos en algunos puntos del orden del día redactados en términos más generales, sin que con ello se infrinja el señalado artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que ha de interpretarse con una cierta flexibilidad, teniendo en cuenta, además, que ese orden del día redactado en términos más amplios permite al propietario suscitar el tema que considera debe tratarse, sin que pueda sostenerse que el acuerdo adoptado no estaba comprendido en el orden del día, lo que podría afectar a su validez.

CUARTO.- Llegados a este punto, estimamos que la mayoría de los temas que por escrito de 6 de febrero de 2001 se solicitaron al Presidente de la Comunidad que incluyera en el orden del día de la próxima junta de propietarios, se incluyeron, si bien en términos más amplios, en la convocatoria de la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001. Así los puntos 4 (comisión para el estudio de cuentas de la bolsa de explotación hotelera), 7 (ingresos), 8 (gastos de despido de personal del edificio), y 9 (cuotas pendientes de cobro), se consideran comprendidos en el punto 2º del orden del día (aprobación del balance de cuentas del ejercicio 2000). El punto 2 (cargos electos para los órganos de gobierno de la comunidad) puede incluirse en el punto 6º del orden del día (renovación Junta de Gobierno); y los puntos 5 (gastos de abogados pagados por la comunidad) y 6 (Abogados) se entienden incluidos en el punto 4º del orden del día (procedimientos judiciales)

En lo que afecta al punto 3, no parece que se esté interesando un pronunciamiento sobre un tema de interés para la Comunidad, aunque en cualquier caso, y como dijimos, la falta de inclusión de este punto en el orden del día no puede acarrear por sí la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001, lo que igualmente ocurre con el punto 1 (uso del edificio), sin que debamos obviar respecto al mismo que trata de volver sobre un acuerdo anterior de la comunidad de propietarios, que en junta de 5 de marzo de 2000 acordó dar de baja a la Comunidad en el impuesto de actividades económicas, dejando de dirigir la explotación de los apartamentos destinados al uso hotelero.

En consecuencia, la petición principal de la demanda consistente en la impugnación de los acuerdos por infringirse lo dispuesto en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de rechazarse.

QUINTO.- Como en la junta de propietarios celebrada el 5 de marzo de 2000 se acordó dar de baja a la Comunidad en el impuesto de actividades económicas, dejando de dirigir ésta la explotación de aquellos apartamentos dedicados al uso hotelero, en el punto segundo del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001 se aprobó el balance de cuentas del ejercicio 2000, del uno de abril al uno de diciembre, en el que se incluían las tres cuentas bancarias de la comunidad y los gastos que se imputaban a las denominadas de estancias y fianzas. A la primera se imputaban gastos de teléfono y electricidad de los apartamentos dedicados a la explotación hotelera y a la segunda los gastos de despido del personal que colaboraba en la explotación de la actividad de Hotel-Apartamento.

Este acuerdo se impugna con carácter subsidiario por los demandantes por entender que infringe los artículos 18.1.c) y 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 6 de los Estatutos de la Comunidad.

A nuestro juicio, el acuerdo aprobatorio del balance de cuentas del ejercicio no infringe ni el artículo 6 de los Estatutos ni el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando no se estaban liquidando unos gastos generales por servicios comunes, sino los particulares de unos propietarios que dedicaban sus apartamentos a la explotación hotelera.

Tampoco concurre, en nuestra opinión, respecto al acuerdo impugnado el supuesto en el artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, que prevé la posibilidad de impugnar aquellos acuerdos de la junta de propietarios que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, pues no se ha justificado que el acuerdo impugnado se encuentre incurso en este supuesto.

Por ello, esta petición de carácter subsidiario de impugnación del acuerdo tomado en el punto segundo del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 16 de junio de 2001, también ha de ser rechazada.

SEXTO.- La segunda petición subsidiaria de la demanda es que se condene a la comunidad de propietarios demandada a la rendición de cuentas de la explotación hotelera del ejercicio 2000, a lo que tampoco se debe acceder, sin que nos encontremos propiamente ante una relación de mandato.

En una situación bastante compleja de la comunidad de propietarios, ésta se encargaba de dirigir la explotación de aquellos apartamentos destinados al uso hotelero, por lo que cuando acuerda cesar en tal actividad, cumple con la obligación de aprobar el balance del ejercicio, acuerdo que como hemos significado, no se halla incurso en el supuesto del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal.

SÉPTIMO.- Procede por cuanto se ha expuesto desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

OCTAVO.- La controversia presenta las suficientes dudas de hecho y de derecho para que las costas de este recurso no se impongan especialmente a ninguna de las partes (artículo 398.1 en relación al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Eduardo , Dña. Maribel , Dña. Paula , Dña. Mónica , D. Carlos , Dña. Inés y d. Julián , contra la sentencia que con fecha seis de mayo de dos mil dos pronunció el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número nueve de Móstoles, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.