Sentencia Civil Nº 339/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 331/2010 de 29 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 331 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Nules

Juicio Ordinario número 682 de 2008

SENTENCIA NÚM. 339 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistradas:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a veintinueve de Octubre de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día seis de Abril de dos mil diez por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 682 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Jardimed S.L., representada por el Procurador Don Miguel Tena Riera y defendida por el Letrado don Manuel Galver Peris, y como apelada, Atikel Gestión S.L., representada por el Procurador Don Pascual Llorens Cubedo y defendida por el Letrado Don José Manuel Saurat Marín.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Pascual Llorens Cubedo en nombre y representación de la mercantil Atikel Gestión, S.L. frente a la mercantil Jardimed S.L. debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2005, sobre la vivienda nº 22 sita en el complejo residencial "La Antilla" de Moncofa y debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 64.200 euros en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más el abono del 30% de penalización por el incumplimiento, más los intereses legales de las cantidades entregadas y los intereses legales desde la interposición de la demanda, y que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador de la Tribunales D. Miguel Tena Riera en nombre y representación de la mercantil Jardimed, S.L. frente a la mercantil Atikel Gestión debo declarar y declaro que el contrato suscrito entre las partes de fecha 3 de noviembre de 2005 respecto de la plaza de garaje sita en el edificio "L'Antilla", calle Isaac Peral, calle Almirante Gravina y calle Peruga, nº 6, planta sótano es válido y eficaz, y en consecuencia no ha lugar a su resolución, debiendo darse cumplimiento mediante el otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves a los compradores, debiendo la mercantil, Atikel Gestión, S.L. efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia pública registral de la transmisión a su favor, de tal manera que el dominio de dicha plaza figure inscrito y publicado en el Registro de la propiedad de Nules a nombre de ella, y que como contraprestación debe entregar a la demandada reconveniente la cantidad de 11.235 euros correspondientes a la cantidad pendiente de pago a la entrega de llaves por la compraventa de la plaza de garaje, más los intereses devengados desde 31 de diciembre de 2007, y los intereses que devenguen la parte del préstamo no recibida por la vendedora al tipo aplicable a dicho préstamo hasta su completo pago. Todo ello debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.- Notifíquese...- MODO...- El recurso...- FORMA...-Así...-"

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Jardimed S.L. se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Atikel Gestión S.L. y estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Jardimed S.L., con imposición de costas a la parte actora y reconvenida.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó dentro del plazo conferido escrito solicitando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 27 de agosto de 2010, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable

Por Diligencia de Ordenación de fecha 6 de Septiembre de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 20 de octubre de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 25 de octubre de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- La compañía Atikel Gestión SL ejercitó acción resolutoria de los contratos de compraventa formalizados con la mercantil Jardimed SL y que tenían por objeto la vivienda n.22 y la plaza de garaje n. 6, respectivamente, del complejo residencial "La Antilla" radicado en la población de Moncofa. Fundamentó la concurrencia de causa resolutoria en el incumplimiento de dichos contratos por la mercantil referida en su condición de vendedora al no haberse observado el plazo de entrega pactado por no haberse obtenido oportunamente las correspondientes licencias administrativas de ocupación y haberse pactado expresamente en el contrato que, en dicho caso, podía optar el comprador por la resolución del contrato con las consecuencias económicas igualmente previstas en el mismo.

Frente a dicha pretensión se opuso la demandada, reconviniendo a su vez en orden a que se cumplieran dichos contratos con el otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas y entrega de llaves por un lado y, por otro, el pago del resto del precio pendiente, aduciendo en esencia la inexistencia de incumplimiento por haberse concluido previamente la edificación, reunir condiciones de habitabilidad, haberse solicitado igualmente la licencia de primera ocupación con antelación al vencimiento del plazo de entrega, demorarse su otorgamiento por cuestiones no previstas relacionadas con el suministro eléctrico (instalación de un centro transformador) y haberse obtenido la misma en fecha 26 de mayo del 2008 cuando el plazo de entrega concluía el 31 de diciembre de 2007.

La sentencia impugnada estimó parcialmente la demanda y reconvención, resolviendo el contrato de compraventa de la vivienda por considerar que concurría un incumplimiento grave del mismo por no haberse cumplido el plazo de entrega al no disponerse de la licencia de ocupación dentro del mismo, adicionando a la ineficacia contractual dispuesta las consecuencias económicas previstas en el contrato para tal supuesto en consonancia con lo postulado en la demanda. Por el contrario desestimó la demanda y estimó la reconvención en el punto relativo al contrato de compraventa de la plaza de garaje al no considerar que concurriera incumplimiento por el hecho de haberse otorgado todas las licencias administrativas que habilitaban su uso con anterioridad al vencimiento del plazo de entrega.

Frente a dicha resolución se alza únicamente la parte demandada, a la sazón quien ocupa la posición de vendedora en los contratos litigiosos, pretendiendo que se desestime íntegramente la demanda y resulte estimada en su integridad la reconvención (esto es que se declare la eficacia del contrato de compraventa de la vivienda y se disponga su cumplimiento, no dando lugar a su resolución con las consecuencias económicas anudadas a la misma), fundamentándose el recurso en una errónea valoración de la prueba (aunque propiamente no se discuten los hechos estimados acreditados sino las conclusiones que se extraen de los mismos) y en una infracción de la doctrina jurisprudencial moderna sobre la cuestión litigiosa planteada en relación con el art. 1.124 del C. Civil , habiéndose opuesto expresamente la parte apelada sobre la base, de manera fundamental, de las previsiones contractuales para el caso de inobservancia del plazo de entrega.

SEGUNDO.- Partiendo de dichos términos, siendo únicamente discutida la eficacia del contrato de compraventa de la vivienda en relación con la concurrencia de causa resolutoria (incumplimiento plazo de entrega) y no existiendo controversia acerca de los hechos estimados probados en la sentencia impugnada (omitiendo su reiteración), valoraciones aparte, estimamos que, efectivamente, concurre un incumplimiento del contrato por inobservancia del plazo de entrega que habilita el ejercicio de la facultad resolutoria por la parte vendedora conforme a las previsiones contractuales, en la medida en que se pacto como plazo de entrega el 31 de diciembre de 2007, en dicha fecha no había sido obtenida la licencia de primera ocupación y se había pactado expresamente en el contrato que en caso de superarse dicha fecha el comprador tenía como opción la resolución del contrato.

Nos movemos así en un ámbito ajeno a la doctrina jurisprudencial invocada en el recurso de apelación y, por tanto, a la infracción denunciada en el mismo, habida cuenta que de lo que se trata es de la aplicación de un pacto contractual, al margen de lo que pudiere derivarse del art. 1.124 del C. Civil (sobre el que gira aquella), no obstante poner de manifiesto que, aun cuando en la resolución impugnada no aparece debidamente clarificado este punto, se atisba que lo que se ha tenido presente, pese a la motivación expuesta en la demanda (previsiones contractuales) es la facultad resolutoria contemplada en dicho precepto legal. De ahí que resulte indiferente si el incumplimiento denunciado en la demanda reviste los caracteres exigidos jurisprudencialmente para dar lugar a la resolución contractual en el marco del art. 1124 del C. Civil , cuestión ésta en la que se ha centrado el recurso deducido. En otras palabras, prima la autonomía de la voluntad plasmada en el contrato en tanto en cuanto despliegan plena eficacia los acuerdos particulares de las partes por ser conformes al art. 1.255 del C. Civil, operando así en definitiva uno de los principios generales que disciplinan nuestro sistema contractual (pacta sunt servanda) en relación con los arts. 1091 y 1258 del mismo texto legal, debiendo someterse necesariamente los contratantes a las normativa particular a la que supeditaron el desarrollo de su relación y que legalmente es admisible.

TERCERO.- Precisando lo expuesto debe señalarse que consta en el contrato (clausula particular 11 ) que la entrega de la vivienda se realizaría antes del 31 de diciembre de 2007 y que, caso que no pudiere entregarse la vivienda en dicha fecha, sería de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta, norma contractual que ,tras prever que la entrega se realizará como máximo en la fecha prevista en el contrato, dispone que caso de superarse la misma podrá optar el comprador entre exigir el cumplimiento del contrato concediendo al vendedor una prórroga o su resolución, opción esta última que fue la que se verificó precisamente en la fecha de vencimiento del plazo de entrega.

A lo dicho debe añadirse que, aun cuando en el momento de llegar el término de entrega pactado ya estaba concluida la construcción de la vivienda, había sido solicitada igualmente la licencia de primera ocupación y estaba ya habitado parcialmente el edificio en el que se ubica aunque con suministro de energía eléctrica a través de un generador, no fue hasta finales de mayo de 2008 cuando se obtuvo aquella licencia por motivo de la exigencia de la instalación de un transformador en orden al suministro de electricidad a la zona.

Consideramos que la ausencia de dicha licencia impedía que se diera cumplimiento íntegro a la obligación de entrega de la vivienda, por mucho que la misma no fuera obstáculo para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de venta, dado que no es hasta con dicha autorización cuando podía accederse a su disfrute pleno al resultar legítima su ocupación y subordinarse a su obtención prestaciones básicas inherentes al mismo, careciendo de relevancia al respecto que el comprador fuera a destinar al tráfico inmobiliario la vivienda, habida cuenta que no se establecen distingos al respecto en el contrato (esto es, el carácter de principal o secundaria de la vivienda u otros destinos posibles de la misma), con independencia de que en las circunstancias del presente caso pueda no tildarse de aventurado decir que se trata de un hecho que impide o coarta su plena inmersión en el mismo por las circunstancias referidas al afectar al uso que le es propio por la inseguridad que genera, aspecto éste contemplado por la Juez de primer grado. Téngase en cuenta que junto a la entrega física de lo edificado (entrega de llaves) es preciso y por tanto exigible que el objeto entregado cumpla su finalidad o destino propio, aspecto éste al que se anuda la correspondiente autorización administrativa. En este sentido cabe referirnos a nuestra Ley autonómica 8/04 de Vivienda, al establecer en su art. 5 la obtención de la referida licencia como requisito previo para la ocupación de las viviendas y contratación de los diferentes suministros, exigiendo su art. 16 la misma como requisito para la compraventa de vivienda terminada o de nueva ocupación. En el mismo sentido abunda el art. 32 de la misma Ley , así como el preámbulo de la Ley autonómica 3/04 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación y el art. 191 de la Ley autonómica 16/05, Urbanística Valenciana. De igual modo, puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Avila de 8 de enero del 2003 al poner de relieve que dicha licencia no es un trámite administrativo meramente accesorio sino que es esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, S.7, de 1 de abril de 2010 , cuando, sobre la base de la normativa autonómica contenida en la reseñada Ley 8/04 dice, por un lado, que la obtención de la licencia de primera ocupación se encuentra asociada a la entrega de la vivienda y forma parte integrante de su contenido obligacional, por lo que no es admisible disociarlas y, por otro, que la entrega de la vivienda ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación. En este sentido puede citarse también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, S.25, de 11 de junio de 2010 .

Como consecuencia de lo expuesto, no pudiendo estimarse la posibilidad de cumplimiento de la obligación de entrega en la fecha máxima pactada, por la operatividad de los propios pactos contractuales (que suponen en la práctica dar al plazo pactado un carácter esencial por la facultad resolutoria anudada sin distingo alguno a su inobservancia) surgía la posibilidad de resolver el contrato para el comprador, por lo que al ejercicio de dicha facultad no se le pueden poner reparos desde la órbita estrictamente paccionada, máxime cuando el tenor literal de las clausulas que la contemplan es suficientemente claro (art. 1281 C. Civil ) y fue redactado por la parte vendedora, careciendo por ello de sentido cualquier indagación al respecto, propiamente no impetrada por las partes. Es más, en una cuestión relacionada inmediata y directamente con la consideración anterior referente a la licencia de primera ocupación, la propia condición general sexta del contrato, para el caso de opción del comprador por el cumplimiento del mismo aun superado el plazo de entrega, con la prórroga anudada a la misma, establece en su apartado tercero que la vivienda será entrega en el plazo máximo de tres meses a contar desde la autorización administrativa para su ocupación, con lo que incluso contractualmente viene a contemplarse como presupuesto para el cumplimiento de la obligación de entrega la licencia que nos ocupa, máxime de tener presente esa redacción por el vendedor que hemos referido, suponiendo lo expuesto propiamente una ratificación de lo anteriormente expresado e, incluso, al margen de lo que ya resultara de la misma, índice de lo que debe entenderse en todo caso en el marco negocial que nos ocupa el contenido de la obligación esencial de entrega, por mucho que su resultado a la postre resulte idéntico.

CUARTO.- Debemos señalar que la doctrina previamente aplicada, en lo que respecta a la prevalencia de lo pactado en el contrato dejando al margen toda valoración sobre la entidad del incumplimiento en el marco del art. 1.124 del C. Civil (esto es, si en su marco debiere conceptuarse como un mero retraso solo susceptible de generar la indemnización de los perjuicios derivados del mismo o como un verdadero incumplimiento por frustración objetiva del fin del contrato que habilitara además la resolución del vínculo contractual), se corresponde con la mantenida recientemente por esta Sala en Sentencias de 13 de septiembre y 20 de octubre de 2010 en supuestos en que en el contrato se anudaba al incumplimiento del plazo de entrega pactado la facultad resolutoria de los compradores, sentándose ya en las mismas que no era precisa la apreciación judicial del grado y entidad del retraso.

En la línea expresada podemos citar las Sentencias de 2 y 7 de julio de 2010 de la Audiencia Provincial de Valencia, S .7, y la Sentencia de 21 de junio de 2010 de la misma Audiencia , S.8, cuando vienen a poner de relieve que, en casos como el presente, por mor del art. 1255 del C. Civil no rige la doctrina general del art. 1124 del mismo cuerpo legal, así como las Sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia de 14 de enero y 14 de septiembre de 2010 , S. 4 y 5 respectivamente, recaídas en supuestos similares al presente y que vienen a pronunciarse en el mismo sentido.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación que se colige de lo expuesto determina, en cuanto a las costas de la alzada, que se impongan a la parte apelante a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C.

Del mismo modo, la desestimación referida produce también la pérdida para el recurrente del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Jardimed S.L., contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Nules en fecha seis de Abril de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 682 de 2008, confirmamos la resolución recurrida, con imposición a la reseñada parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito efectuado para recurrir, al que se le dará el destino previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.