Sentencia Civil Nº 339/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 586/2012 de 30 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00339/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo de apelación civil nº 586/2012
SENTENCIA
Núm. 339/14
En Santiago de Compostela, a treinta de diciembre de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA,
constituida como Tribunal Unipersonal por el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY, los Autos de JUICIO VERBAL
0000356/2012, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los
que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000586/2012 , en los que aparece como
parte apelante, D. Luis Carlos y Dª Celsa , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA
SOLEDAD SÁNCHEZ SILVA, asistidos por el Letrado D. MARÍA LUISA AROSA BARBEIRA, y como parte
apelada, 'CASTELO DE AMES INMOBILIARIA, S.L.' , representado por el Procurador de los tribunales, Sra.
MARÍA RITA GOIMIL MARTÍNEZ, asistido por el Letrado Dª DOLORES ORTIGUEIRA ESPI NO SA, procede
formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de octubre de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Sánchez Silva en representación de D. Luis Carlos y Dª Celsa y estimando en su integridad la reconvención promovida por la procuradora Sra. Goimil en representación de Castelo de Ames Inmobiliaria SL, condeno solidariamente a los demandantes reconvenidos a abonar a la demandada reconviniente la cantidad de DOS MIL EUROS (2000#) más los intereses legales devengados desde la fecha de la conciliación promovida por el demandado reconviniente frente a los actores reconvenidos y declaro extinguido el contrato de opción suscrito por las partes el 7 de octubre de 2009, con expresa imposición de costas a la actora reconvenida'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Luis Carlos y Dª Celsa se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y entregándose los autos al Magistrado designado para resolver el día 2 de julio de 2014.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada,
PRIMERO.- Demandantes y demandada celebraron, documentándolo en escritura privada suscrita el 7 de octubre de 2011 (documento nº 7 de la demanda), un contrato de opción de compra que tenía por objeto la parcela nº NUM000 , resultante de la parcelación que debía tener lugar según proyecto identificado en el contrato.

La opción de compra no fue ejercitada por los demandantes. Hasta aquí las partes están de acuerdo. La discrepancia radica en el motivo y la justificación de la falta de ejercicio de la opción. Los demandantes consideran que el derecho de opción no fue ejercitado por no cumplirse las circunstancias que lo condicionaban. La demandada que ese derecho no fue ejercitado a pesar de cumplirse las circunstancias pactadas. Las consecuencias que las partes pretenden extraer de una u otra situación son diferentes. Los demandantes piden que se les restituya duplicada la cantidad de 2.000 euros entregada como señal o arras. La demandada reconviene e interesa que se le abonen por los demandantes 2.000 euros por la falta de ejercicio de la opción en el plazo previsto, además de mantener en su patrimonio los 2.000 euros entregados como arras o señal.

Los dos problemas principales que plantea la solución de la controversia, correctamente identificados y abordados en la sentencia apelada, guardan directa relación con la interpretación del contrato. De una parte para precisar cuáles con las condiciones a que se sujetó el derecho de opción. De otra para decidir las consecuencias derivadas de la falta de ejercicio de ese derecho.



SEGUNDO.- Coincidimos con la sentencia apelada en que el ejercicio del derecho de opción se sujetaba de forma expresa a dos condiciones: plazo de seis meses, duración o vigencia que se atribuye expresamente a la opción, y firmeza de la parcelación en ese plazo. De no cumplirse estas condiciones el derecho de opción quedaría sin efecto para ambas partes, con devolución de las cantidades percibidas.

Estas condiciones resultan de la estipulación tercera del contrato, cuyos términos son claros.

Ambas partes aceptan que esas eran condiciones para el ejercicio del derecho de opción. La discrepancia está en la existencia de otras condiciones adicionales. Los demandantes sostienen que de otras estipulaciones del contrato resulta, además, que para ejercitar el derecho de opción debían de cumplirse otras condiciones. En el recurso de apelación señalan como tales, tomando como punto de partida que el destino final de la parcela objeto de la opción era la edificación y que el precio que se pacta es el de un solar, la necesidad de que la vendedora avalase la urbanización de las parcelas resultantes, la cesión de las superficies destinadas a viales y la presentación de la escritura de parcelación en el Registro de la Propiedad, requisitos no cumplidos en el momento en que finalizó la vigencia o duración de la opción.

A través del contrato de opción mismo una parte concede a otra la facultad de decidir, en un plazo determinado, si se perfecciona el contrato al que se refiere la opción, de forma que prestada la declaración de voluntad así prevista queda consumado el contrato de opción y perfeccionado el contrato principal, como se deriva de la doctrina y jurisprudencia relativa a la materia ( STS 31/7/96 , que cita las de 22 de Diciembre de 1992 , 22 de Noviembre de 1993 y 14 de Febrero de 1995 ; 6/7/2001 ; 3/4/2006 ), sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones de otorgamiento del instrumento público y pago del precio, con la consiguiente transmisión dominical, propias de la consumación del contrato de compraventa.

La doctrina jurisprudencial distingue, como hace la sentencia apelada con cita expresa de las sentencias más relevantes, entre tres momentos contractuales: el convenio opcional, la perfección de la compraventa proyectada y la consumación del contrato de compraventa. Los requisitos adicionales invocados por la parte actora hacen referencia a momentos posteriores al ejercicio de la opción. La redacción del contrato es clara al respecto. Trata de la opción y su modo de ejercicio en las cuatro primeras estipulaciones del contrato.

Las estipulaciones posteriores se refieren a las condiciones en que deberá perfeccionarse la compraventa y entregarse la finca. En las estipulaciones referidas estrictamente al derecho de opción, cuyo ejerció es previo al otorgamiento de la compraventa y a su consumación, sólo se mencionan las dos condiciones a las que antes hemos hecho referencia, plazo de seis meses y aprobación de la parcelación. La estipulación cuarta determina de forma muy flexible el modo de comunicación del ejercido del derecho de opción.

La parcelación de la finca se aprobó de forma definitiva por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento el 17 de noviembre de 2011, dentro del plazo de los seis meses desde la celebración del contrato, hecho conocido por los actores. Cumplidas así las dos condiciones previstas en el contrato sin que estos ejercitasen el derecho de opción se debe concluir que la falta de ejercicio no es imputable a la demandada, sino consecuencia de la voluntad de los actores beneficiarios.

El ejercicio tempestivo del derecho de opción no colocaba a los actores en una situación irreversible a la hora de otorgar el contrato de compraventa. Ejercitada la opción aún podían negarse a suscribir la escritura pública compraventa en el caso de considerar que las condiciones para formalizar ese negocio eran otras distintas y adicionales a las previstas para el ejercicio de la opción de compra y no habían sido cumplidas por la vendedora, advirtiendo la parte de la necesidad de cumplir esas condiciones.

Administrativamente la cesión de viales no era exigible a la promotora de la parcelación y podría hacerse efectiva al solicitar la licencia de edificación. Era una obligación que podía ser asumida por quien fuera a edificar. Como obligación contractual, propia de una determinada compraventa cuya celebración estaba condicionada al ejercicio previo de un derecho de opción, no cabe exigir su cumplimiento a la vendedora antes de que la opción se haya ejercitado y se sepa si esa compraventa va a tener lugar.



TERCERO.- La interpretación de la clausula tercera del contrato, relativa a las consecuencias de la falta de ejercicio del derecho de opción, presenta, como la propia sentencia impugnada reconoce, problemas de interpretación derivados de su confusa redacción. No se sabe con claridad si esas consecuencias se derivan de la falta de ejercicio de la opción o de la falta de otorgamiento de la escritura de compraventa, momento distinto y posterior en el que las condiciones para obligar a las partes a vincularse otorgando el negocio jurídico podían ser otras.

La interpretación que realiza la sentencia apelada se estima correcta y no es finamente cuestionada de modo expreso en el recurso de apelación. Pero en éste se invocan las dudas de hecho y de derecho, entre ellas las relativas a la interpretación del contrato, como argumento para justificar la no imposición de las costas procesales de la primera instancia. Consideramos que la dificultad de la interpretación del contrato en ese punto constituye una seria duda de hecho que justifica esa decisión y la consiguiente revocación de la sentencia apelada en ese punto ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Como el recurso de apelación se estima en parte no se imponen las costas de la segunda instancia a ninguno de los litigantes ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Luis Carlos Y Dº Celsa contra la sentencia de 17 de octubre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Santiago de Compostela, dictada en el juicio verbal núm. 356/2012 , que se revoca en el único sentido de no imponer las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes.

No se imponen las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia. Debiendo ingresar, en concepto de depósito para recurrir, la cantidad de 50,00 #, aportando resguardo de ingreso en la cuenta de consignaciones de este Tribunal, aperturada en BANCO SANTANDER nº ES55 0049 3569 9200 0500 1274 clave de ingreso 1505-0000-12-NNNN-AA (siendo N y A el nº y año de procedimiento); sin cuyo requisito no será admitido a trámite el recurso.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a.

Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.