Sentencia Civil Nº 34/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 387/2008 de 16 de Enero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00034/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7006205 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 387 /2008

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 51 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID

De: Alfonso C. P. AVDA DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 Y CALLE DIRECCION001 NUM003 DE MADRID

Procurador: LUIS ARREDONDO SANZ

Contra: OSCAMADRID, S.L.

Procurador: MARIA DEL ROCIO SAMPERE MENESES

PONENTE: ILMA. SRA. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a dieciséis de enero de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 51/07, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Alfonso Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 Y DE LA C/ DIRECCION001 , NUM003 DE MADRID, representados por el Procurador D. Luis Arredondo Sanz y defendidos por Letrado, y de otra como demandada-apelada OSCAMADRID, S.L., representada por la Procuradora Dª Rocio Sampere Meneses y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 4 de diciembre de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Estimando como estimo, parcialmente, la demanda presentada por don Luis Arredondo Sanz, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 Número NUM000 , NUM001 y NUM002 y de don Alfonso , contra la mercantil OSCAMADRID, SL., y, en consecuencia, debo declarar y declaro que la propiedad y posesión de la finca identificada pericialmente como el cuarto denominado sin uso y a los efectos se ser utilizado como zona común para sala de reuniones, es de la Comunidad de Propietarios demandante, condenando a la parte demandada, OSACAMADRID, S.L., a que cese en la ocupación y en el uso de la finca pericialmente identificada como el cuarto denominado sin uso y a los efectos se ser utilizado como zona común para sala de reuniones y reintegre la posesión pacifica de la citada finca la Comunidad actora, retirando todos los bienes muebles que haya depositado en la misma; desestimando el resto de las pretensiones que contra ella se formulan, todo ello, sin hacer pronunciamiento condenatorio alguna en materia de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 5 de enero de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de enero de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los distintos propietarios de inmuebles, integrados en la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 números NUM000 , NUM001 y NUM002 y de la DIRECCION001 número NUM003 , compraron a la promotora "Oscarmadrid, S.L." sus respectivos pisos y plazas de garaje, así como las zonas comunes.

En la publicidad para la venta de los inmuebles, dentro del apartado "Urbanización y zonas comunes" se incluía, además de piscina, gimnasio y pista de pádel, una sala de juntas de comunidad.

Los distintos contratos privados, que se suscribieron entre "Oscarmadrid, S.L." y los distintos compradores, tienen un anexo en el cual se hace referencia a la sala de juntas de comunidad, dentro del apartado "Urbanización y zonas comunes", no obstante, se expone en el apartado segundo "Que las obras de esta promoción en general y particularmente las relativas a la vivienda y anexos objeto del presente contrato se están ejecutando conforme al proyecto realizado por Don Jesus Miguel , Don Jose Miguel y Don Rafael , domiciliado en Madrid, C/ DIRECCION002 , nº NUM004 al amparo de la Licencia de Obras concedida por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, con nº de expediente 714/2003/001744, de fecha 13 de mayo de 2003", indicándose, en el apartado tercero que el comprador conoce el proyecto arriba citado y está interesado en adquirir una de las viviendas incluidas en el referido proyecto.

Con posterioridad se otorga escritura pública de compraventa a favor de cada uno de los adquirentes de los pisos, procediéndose a la inscripción registral de las mismas, sin que se mencione en las distintas escrituras lo referente a la sala de juntas de comunidad.

Inicialmente "Oscarmadrid, S.L." elabora un proyecto donde incluye una zona destinada a sala de juntas comunitarias, proyecto que no fue aprobado, presentado un nuevo proyecto donde el referido espacio pasa a ser una zona sin uso, debido a que se encuentra agotada toada la edificabilidad, siendo aprobado este último proyecto, con anterioridad a que se procediese a la venta de los pisos, manifestando los compradores que tenían conocimiento del referido proyecto.

En el presente procedimiento, la Comunidad de Propietarios actora interesa que se declare la propiedad y la posesión de la finca destinada a sala de juntas de comunidad, condenando a "Oscarmadrid, S.L." a que cese en su ocupación y en su uso, reintegrando la posesión de la finca a la comunidad actora, además se condene a la sociedad demandada a deshacer las construcciones y obras que se hayan realizado en la referida fina, procediendo a la legalización, a costa de la demandada, para usar dicho espacio como sala de juntas, y en su defecto a la entrega de un local de similares características.

La parte demandada, al contestar a la demanda, se allana parcialmente a la misma, admitiendo que la actora ostenta la propiedad y posesión de la zona objeto de litigio, cesando en la ocupación y en el uso de la finca y procediendo a reintegrar la posesión pacífica de la misma, peticiones contenidas en los puntos números 1 y 2 del suplico de la demanda, oponiéndose al resto de los pedimentos formulados por la actora, a que se refieren los puntos 3 y 4 del suplico de la demanda, que constituyen el objeto litigioso.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda, tan sólo en aquellos puntos en que se ha producido el allanamiento de la parte demanda, procediendo la Comunidad actora a interponer el correspondiente recurso de apelación, que se centra en la fundamentación errónea de la sentencia de instancia con respecto a dos cuestiones, una de ellas relativa a la supuesta falta de acreditación de una resolución administrativa, que impida la utilización de la zona común, que inicialmente estaba destinada a sala de juntas de comunidad, y la otra centrada en un incumplimiento, tan sólo parcial, por parte de la promotora.

Pues bien, iniciamos el análisis del recurso de apelación centrándonos en el primer motivo, es decir en dilucidar si existe o no una resolución administrativa que impida el uso como sala de juntas de la zona litigiosa. A estos efectos hemos de remitirnos a la documentación obrante en autos, concretamente al documento número 7 aportado con la demanda, del cual deriva que el proyecto inicialmente presentado, visado el 19 de febrero de 2.003, donde se indicaba una zona común destinada a sala juntas de comunidad, no fue aprobado, siendo necesario la elaboración y presentación de un nuevo proyecto, que fue visado el 11 de abril de 2.003, en el cual dicha zona aparecía indicada como "zona sin acceso (sin uso)", resultando evidente que se dictó una resolución administrativa en virtud de la cual la superficie a que nos venimos refiriendo no podría ser destinada a sala de juntas, razón por la cual fue modificado el proyecto.

La prueba documental referida anteriormente viene refrendada por la prueba testifical del arquitecto que elaboró el proyecto, el cual manifestó, en el acto de la vista, que tuvo que presentar un nuevo plano, por no ajustarse el anterior a las exigencias administrativas y además por el informe pericial del arquitecto técnico D. Pedro Francisco , obrante en autos, en el cual se indica que en la licencia de obra, la zona litigiosa se señaló como cuarto sin uso, debido a que "se encuentra agotada toda la edificabilidad, no siendo posible la creación de nuevos locales, por eso el cuarto comunitario pasó a ser una zona sin uso", añadiendo que "el local en cuestión, dividido en la actualidad en cuatro cuartos y dos pasillos, no pude ser utilizado como cuarto de comunidad, y además no puede tener ningún uso, siendo éste una parte común del edificio, por donde discurren las instalaciones generales de la edificación, tales como: evacuación de pluviales, evacuación de fecales, red de suministro de agua potable y red de contra incendios"

La sentencia de instancia se pronuncia sobre esta cuestión en los siguientes términos: "no se ha acreditado la existencia de resolución administrativa alguna que impida la utilización de dicha zona común como zona de reuniones, que de existir sería una cuestión que no corresponde dilucidar a la jurisdicción civil", teoría que queda descartada a la vista de la valoración probatoria previa.

Con respecto al posible incumplimiento de las obligaciones de "Oscarmadrid, S.L.", la sentencia de primera instancia indica que "la pretensión que se formula es propia de un incumplimiento total que no se aprecia que concurra en el presente caso ya que la zona es común, es decir, no se ha producido ninguna privación de la misma a los propietarios y de hecho se usa como sala de reuniones". A estos efectos, no podemos obviar que, en este caso, el contrato de compraventa celebrado entre las partes genera obligaciones recíprocas entre ellas, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 del Código Civil , referente al contrato de compraventa, estando facultado el perjudicado a exigir el cumplimiento de las obligaciones, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.124 del mismo texto legal. Por tanto, no cabe fundar la estimación o desestimación de una pretensión en que el incumplimiento por parte del obligado no haya sido total, máxime cuando cualquier tipo de incumplimiento por una de las partes permite a la otra exigir el cumplimiento del contrato o incluso la resolución contractual.

En consecuencia, esta Sala no acepta la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida en apelación, no obstante, muestra su conformidad absoluta con el fallo de dicha resolución, en base a los motivos que se expondrán en el siguiente fundamento.

TERCERO.- No cabe duda que "Oscarmadrid, S.L." incluía, en la publicidad de la urbanización, la existencia de una sala de juntas de comunidad en las zonas comunes (documento nº 1 de la demanda), si bien cabe precisar que con posterioridad, no fue aprobado el proyecto en el que se incluía dicha sala, viéndose obligada a presentar otro proyecto, en el cual la superficie que se destinada a sala de juntas inicialmente, aparece ahora como "zona sin acceso (zona sin uso)", este último proyecto fue visado el día 11 de abril de 2.003.

El documento número 2 aportado, consiste en un contrato privado de compraventa, celebrado entre la promotora y uno de los adquirentes de un piso, este contrato, el único que obra en autos, fue celebrado en fecha 26 de septiembre de 2.003, es decir con posterioridad al proyecto en que aparece una "zona sin acceso", siendo este proyecto el que el comprador manifiesta conocer en el apartado tercero.

La escritura pública de compraventa, que ha sido presentada con la demanda como documento número 4, fue otorgada el 26 de enero de 2.006, siendo posterior al segundo proyecto, el que finalmente fue aprobado, no haciéndose referencia en la misma a la sala de juntas de la comunidad.

A la vista de todo ello, entendemos que el anuncio publicitario, que prevee la inclusión de una sala de juntas de comunidad como parte de la urbanización, no genera obligación alguna que vincule a "Oscarmadrid, S.L.", puesto que el anuncio constituye una oferta dirigida a personas inconcretas, no originándose derecho alguno a favor de personas determinadas, para exigir el cumplimiento de una obligación, sin perjuicio de los efectos que puedan derivarse de una posible publicidad engañosa, cuestión ajena al presente litigio.

Las obligaciones que han de ser cumplidas por la vendedora, "Oscarmadrid, S.L.", son aquéllas que derivan del contrato privado de compraventa (documento nº 2), mejor dicho de la escritura pública de compraventa (documento nº 4), que sustituyó al contrato privado. En ninguno de estos documentos la promotora se obliga a la construcción de una sala de juntas de comunidad, sino que queda sujeto al proyecto aprobado, que es el que determina una superficie como "zona sin acceso (zona de uso)". Por tanto, cabe concluir que "Oscarmadrid, S.L:", en ningún momento, asumió contractualmente la obligación de dotar a la urbanización de una sala de juntas, no apreciándose incumplimiento alguno, razón por la cual ha de desestimarse la demanda, salvo en aquéllos extremos en que se ha llevado a cabo el allanamiento.

En consecuencia, procede confirmar el fallo de la resolución recurrida, desestimando la demanda en lo referente a los puntos 3º y 4º del suplico.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas causadas en esta instancia se impondrán a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Luis Arredondo Sanz, en representación de D. Alfonso Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 Y DE LA C/ DIRECCION001 , NUM003 DE MADRID, contra la sentencia dictada en fecha 4 de diciembre de 2.007, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº 51/2.007; acuerda confirmar el fallo de dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.