Sentencia Civil Nº 34/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 17/2010 de 04 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00034/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000017 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a cuatro de febrero de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 872/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 17/10, entre partes, como apelante y demandante DOÑA Inocencia , representada por el Procurador Don Rafael Cobián Gil- Delgado y bajo la dirección del Letrado Don José Villanueva del Cueto, y como apelado y demandado Marcelina , representada por la Procuradora Doña Ángeles del Cueto Martínez y bajo la dirección del Letrado Don Luis García-Tetuá Zapico.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veinticinco de septiembre de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por Dª Inocencia representada por el Procurador D. Rafael Cobián Gil-Delgado y asistida por el Letrado D. José Villanueva del Cueto, frente a Dª Marcelina , representada por la Procuradora Dª. Mª Ángeles del Cueto Martínez y asistida por el Letrado D. Luis García- Tetuá Zapico, a quien absuelvo de todos los pedimentos, con expresa imposición de las costas a la actora.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la representación de Doña Inocencia , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la actora, Doña Inocencia , se promovió Juicio Ordinario frente a Doña Marcelina solicitando se dicte sentencia en la que se condene a la demandada a pasar y estar por la declaración de que la renta mensual del local sito en la calle Fray Ceferino, esquina Campoamor, número 9, bajo de Oviedo, correspondiente al contrato de arrendamiento firmado por las partes el 19 de marzo de 2.007, sea la de 2.091,6 euros mensuales y con base en ello se condene a la demandada a devolver a la actora el exceso de renta mensual abonada hasta que se dicte sentencia por encima de esta cantidad, y a regularizar la cantidad fijada en concepto de fianza en la cifra de 4.183,2 euros, devolviendo el exceso entregado o, subsidiariamente, que por el tribunal se rebaje la cantidad de renta mensual a abonar por la actora en la cuantía que aquél prudencialmente fije, con todos los pronunciamientos necesarios para la devolución de las cantidades ya entregadas que excedan de la fijada en la sentencia.

Sostiene la actora que ella acudió a la agencia inmobiliaria Inmoglobe en busca de un local para la instalación de un negocio, y la agencia le enseñó un único local, el sito en la calle Fray Ceferino esquina a la calle Campoamor, manifestándole que la superficie del mismo era la solicitada por ella de 100 metros cuadrados; el local fue visto por la actora, quien el 13 de marzo del año 2.007 le entregó a la agencia una señal para reserva de local. El 19 de marzo de 2.007 se suscribió el contrato de arrendamiento, figurando en el encabezamiento del mismo local comercial instalado, de una superficie aproximada de 100 metros cuadrados distribuidos en la planta baja y sótano, sito en calle Fray Ceferino esquina calle Campoamor, número 9, bajo de Oviedo, Asturias. Pues bien, una vez tomada posesión del local la demandante comenzó los trámites para la instalación, entre los que estaba la medición de local, arrojando la realizada por la empresa encargada de la instalación un total de 69,72 metros cuadrados. Este hecho fue puesto en conocimiento del titular de la agencia con el fin de proceder a una reducción de la renta dado que local tenía menos superficie que la que se decía en el contrato; como quiera que no se hubiera logrado resultado alguno, su letrado remitió a la agencia un fax el 8 de Mayo explicando la situación y la imposibilidad de rescindir el contrato puesto que ya se había iniciado el proceso de reforma. Tras este fax hubo una reunión con el agente inmobiliario y con el hermano de la demandada, la cual resultó infructuosa.

Seguidamente, la demandada remitió a la actora un burofax el 21 de mayo manifestándole su disponibilidad para resolver el contrato restituyendo a la demandante la fianza y la mensualidad satisfecha por aquélla, añadiendo que a la fecha no había en el bajo ninguna obra comenzada, ni en el registro de obras del ayuntamiento se había presentado proyecto alguno; a esta misiva contestó la demandante el 30 de mayo afirmando que ya se habían iniciado las tramitaciones para la instalación del negocio, existiendo un acuerdo con una empresa determinada para el diseño y el proyecto y conciertos con el Banco de Santander respecto a la póliza de préstamos a interés variable, por ello comunicaba que era tarde para dejar el local, por lo que mantenía la vigencia del contrato, pero que a la vista de la negativa de la arrendadora de acomodar la renta a la superficie real acudiría a los tribunales, lo que así hizo presentando la demanda con la que se inició este procedimiento ordinario, en el que se reitera que la actora valoró el local en función de los metros cuadrados de superficie y en base a ello decidió alquilar, así como que tanto la 1ª planta como el sótano que componen el objeto del arrendamiento son irregulares y con varios huecos, con lo que para un profano en materia inmobiliaria, como es su caso, resulta difícil saber cuál es la superficie real. Asimismo, se insiste en que se confió plenamente en lo manifestado por la agencia inmobiliaria en cuanto a la superficie. Con base en este relato de hechos se solicita, por haber sufrido engaño la demandante, la reducción de la renta en los términos expuestos, y se cita al respecto los artículos 1.101 y 1.124 en relación con el artículo 1.568 del Código Civil , concluyendo la demandante que pudiendo optar entre la resolución y el cumplimiento opta por el cumplimiento. A la pretensión actora se opone la demandada, quien sostiene que la actora vio el local en varias ocasiones, por lo que pudo antes de firmar el contrato medir su superficie, además la propietaria del local a la vista de lo alegado por la arrendataria, le propuso resolver el contrato devolviéndole las cantidades percibidas hasta el momento, lo que fue rehusado por la misma.

El juzgador de primera instancia dictó sentencia desestimando la demanda. Frente a esta resolución interpuso la actora el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- Desestima el juzgador de primera instancia la demanda argumentando que si bien existe diferencia entre la superficie aproximada que se dice en el contrato de arrendamiento y la que figura tanto en el registro de la propiedad: 80 metros cuadrados, como en el informe pericial, que cifra en 34,71 metros cuadrados útiles la planta baja y en 26,76 metros cuadrados útiles la del sótano, no es menos cierto que la arrendadora ofreció resolver el contrato y que además en el mismo se había fijado que la renta no se empezaba a pagar hasta el mes de agosto; a ello añade el juzgador que la renta no se fijó a un tanto por metro cuadrado sino de forma alzada y que aunque se indicó en el encabezamiento del contrato la superficie aproximada del local, no constituyó la superficie un elemento referencial para la determinación de la renta, porque en tal supuesto se habría incluido en el clausulado del contrato. Discrepa la apelante de esta argumentación y así señala que la superficie le constaba a la propiedad pues figura en el Registro y que la parte demandada ha engañado a la actora estipulando o haciendo figurar en el contrato unos metros cuadrados que no constan en el título de propiedad, reiterando que era difícil calcular su superficie a ojo ya que el local tiene muchas esquinas y niega que se compre o se venda un piso o local como cuerpo cierto, aseverando que ella valoró el precio de renta del local en función de los metros cuadrados, no habiendo visitado aquél más que en una ocasión, no pudiendo optar por la resolución pues como acredita con dos facturas proforma de fecha 18 y 26 de abril de 2.007 y el contrato de 12 de abril del mismo año concertando con un diseñador el diseño de local, había comenzado a realizar trámites. En cuanto a la licencia de obras no se solicitó hasta el 26-9-07.

La Sala a la vista de las alegaciones estima necesario señalar que las facturas con las que acota la actora son proforma, no constando, como ya señaló la demandada en la contestación, que hubieran sido abonadas; el contrato se firmó el 19 de marzo de 2.007, siendo abonado en el momento de la firma la fianza y la renta del mes de agosto como primera mensualidad, surgiendo el tema de la diferencia de superficie meses antes, siendo la primera llamada que se realiza a la agencia, según el propio escrito rector, el 16 de abril de 2.007, llamada que posteriormente se reiteraría; pues bien, las facturas referidas como vemos son de fecha posterior y en todo caso la arrendadora ofreció la resolución del contrato con devolución de la mensualidad recibida y de la fianza. A ello debe añadirse que de la lectura del contrato no se infiere que la superficie fuera un elemento que se reputara esencial para la firma del documento ni forma parte del clausulado del mismo, compartiendo la Sala la conclusión del juzgador de primera instancia de que se arrendó un cuerpo cierto. De otro lado, la demandante, además de la vez admitida por la misma que visitó el local, estuvo en éste al menos en otra ocasión y así lo declara tanto el hermano de la demandada como la propia actora cuando fue interrogada al respecto y en el documento de arras, entre las condiciones con base a las cuales se firmaría el contrato, no está la superficie. Respecto al engaño invocado, el mismo no ha sido probado y de concurrir el efecto no sería el cumplimento del contrato sino la anulación del mismo, que quedaría convalidada desde el momento en que se solicita el cumplimiento del contrato. Asimismo, debe precisarse que contrariamente a lo que afirma la actora la misma no está solicitando el cumplimiento del contrato en los términos del artículo 1.124 del Código Civil , sino la modificación del mismo, concretamente la modificación de un elemento tan esencial como es la renta. Finalmente, se ha de señalar que la afirmación de la apelante en el sentido de que no se compra o vende un piso o local como cuerpo cierto, no se aviene con los términos del artículo 1.471 del Código Civil ; y así el Tribunal Supremo en un supuesto de venta de un chalet declaró en la sentencia de 30-9-92 "Que la identidad de lo vendido era conocida por las partes y la entrega posterior se realizó por la puesta en poder y posesión del comprador, entrega real que no puede ser destruida por una «traditio ficta» posterior, con el otorgamiento de una escritura pública en la que la descripción no coincida con la real cual pretenden los recurrentes; que, en definitiva, la norma aplicable a la base fáctica es el art. 1.471 del Código Civil , siendo muy clara al respecto la Sentencia de esta Sala de 26-6-1.956 (RJ 1.956/2.729 ) en cuanto dice que, cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo esta indicación tener dos significados, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía tal precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio entonces que si después resulta que en realidad el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los arts. 1.469 y 1.470 del Código Civil ; y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el art. 1.471 del propio cuerpo legal; y en el caso que nos ocupa no era necesaria la precisión de las dimensiones, la medida, al ser la cosa conocida por las partes y estar perfectamente determinada, cual se desprende del reconocimiento judicial, según expresó el juzgado", y respecto a la venta de un piso se puede citar entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3-2-93 .

TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante. -Art.398 de la Ley Enjuiciamiento Civil -.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Inocencia contra la sentencia dictada en fecha veinticinco de septiembre de dos mil nueve por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, CONFIRMANDO en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.