Sentencia CIVIL Nº 34/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 556/2017 de 26 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0189639
Recurso de Apelación 556/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1260/2015
APELANTE: D./Dña. Covadonga
PROCURADOR D./Dña. AURORA GUTIERREZ MARTIN
APELADO: MAPFRE VIDA S.A. DE SEGUROS
PROCURADOR D./Dña. GUILLERMO GARCIA SAN MIGUEL HOOVER
SENTENCIA Nº 34/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA VILLAR
Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
En Madrid, a veintiséis de enero de dos mil dieciocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de
apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución contrato arrendamiento local de negocio, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia nº 62 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-
apelante DOÑA Covadonga , representado por el Procurador Dª Aurora Gutiérrez Martín y asistido del Letrado
D. Juan Carlos Rodríguez Segura, y de otra, como demandado-apelado MAPFRE VIDA, S.A., representado
por el Procurador D. Guillermo García San Miguel Hoover y asistido del Letrado D. Francisco Javier Almagro
Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 62, de Madrid, en fecha veinticinco de enero de dos mil diecisiete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gutiérrez Martín en nombre y representación de Dª. Covadonga , absuelvo de sus pretensiones a MAPFRE VIDA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. García San Miguel Hoover; y estimando la demanda reconvencional formulada por ésta, condeno a Dª. Covadonga al pago de la suma 31.300 euros junto a los intereses legales desde su reclamación en los términos instados, e imponiendo a la parte actora y demandada reconvencional las costas procesales causadas en la demanda inicial y en la reconvención.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha 14 de agosto de 2017 , para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día 24 de enero de 2018 .



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Dª. Covadonga , actora y demandada reconvencional en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 62 de Madrid con fecha 25 de enero de 2.017 , desestimatoria de la demanda interpuesta por la referida actora contra Mapfre Vida S.A. de Seguros y Reaseguros, y estimatoria de la demanda reconvencional formulada por la citada demandada contra la mencionada actora, con base en las alegaciones que luego se expondrán.



SEGUNDO.- Sucintamente, en la demanda iniciadora del procedimiento la actora exponía, que el 1 de septiembre de 2.014, había suscrito con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial nº 35 del Centro Comercial Moda Shopping con terraza, de la Pl-1 de Madrid, de una superficie aproximada de 38,77 m2 el local, y la terraza de 41,52 m2, con la finalidad de abrir en él un Bar-Restaurante, a cambio de una renta inicial anual de 25.800 euros, y el pago de una fianza de 4.300 euros y una garantía de 8.600 euros; pero que una vez solicitada la licencia, la normativa municipal exigía que la superficie de la terraza se habilitara en determinadas condiciones, que suponían que la superficie de la misma disminuía en casi cuatro m2, con lo que la arrendadora incumplía engañosamente el contrato. Que el contrato imponía que las obras de acondicionamiento del local, se ajustaran a las exigencias y aprobación de Moda Shopping S.A., bajo la dirección técnica del Centro, lo que no excluía que se ajustaran además a la normativa municipal, de manera que de no hacerlo así, era imposible obtener la licencia. Que realizadas las obras y el amueblado el local, habiendo ascendido la inversión para ello a 143.536,64 euros (sin incluir el IVA, ni el IRPF), solicitó la licencia del Ayuntamiento que le fue denegada, por lo que el contrato no podía cumplirse. Que en vista de lo cual comunicó a la arrendadora su decisión de rescindir el contrato por imposibilidad de servir el local al destino para el que fue arrendado, entregando en el Centro Comercial mencionado las llaves del local el 30 de junio de 2.015. Por todo ello interesaba, la rescisión del contrato suscrito entre las partes por incumplimiento de la arrendadora, y el abono de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que valoraba en 143.536,64 euros, más la devolución de la fianza prestada por valor de 4.500 euros (en realidad 4.300 euros, habiendo pedido mayor cantidad sin duda por error), y el aval por importe de 8.600 euros, más los intereses de dichas cantidades.

La demandada se opuso, comenzando por negar la cualidad de contrato de adhesión al suscrito entre las partes, precisando que lo arrendado fue solo el local nº 35, sin perjuicio de que la condición general 5ª del contrato hiciera alusión al uso de un espacio destinado a terraza, debiendo además tenerse en cuenta, que se concertó un uso obligatorio de 3 años. Que en dicha condición, se pactó además expresamente, que el arrendatario se comprometía a cumplir 'todas las normas aplicables, en especial las ordenanzas municipales', por lo que era de su exclusiva responsabilidad el cumplimiento de dicha normativa, así como la petición de licencias, por lo que la arrendadora carecía de responsabilidad alguna. Que era cierto que la arrendataria había rescindido unilateralmente el contrato el 30 de junio de 2.015, pero que insistía en que ella no había incumplido el contrato en modo alguno.

Formuló a continuación demanda reconvencional diciendo, que puesto que el periodo pactado de duración obligatoria del contrato era de tres años, y se resolvió unilateralmente el 30 de junio de 2.015, es decir cuando faltaban 24 meses hasta su finalización, interesaba la condena de la actora arrendataria al pago, en concepto de rentas debidas de 46.500 euros de renta mas iva, de los que deberían descontarse por haber sido previamente entregados 4.300 euros de fianza, más otros 8.600 euros de garantía adicional, más 2.300 euros en los que valoraba el aire acondicionado instalado por la arrendataria; por lo que el total de la deuda reclamada ascendía a 31.300 euros.

La actora se opuso a la demanda reconvencional insistiendo en que fue la arrendadora quien incumplió el contrato por imposibilidad de desarrollar en el local el negocio de hostelería previsto, ya que el contrato incorporaba al local, el uso de una terraza que se podía cerrar; sin embargo, tras la redacción del proyecto y tras varias consultas, la respuesta municipal fue que esta no se podía cerrar, y añadía que la otra parte no podía pedir el cumplimiento del contrato, cuando ella misma no lo había cumplido; por lo que interesaba la desestimación de la demanda reconvencional.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda principal y acogió la reconvencional.



TERCERO.- En la primera de las alegaciones de su recurso, también resumidamente, la apelante alega, que la sentencia, para rechazar sus pretensiones, ignora toda la prueba propuesta por ella, limitándose a interpretar tres cláusulas del contrato (4ª, 5ª y 8ª), sin tener en cuenta sus anexos, que forman parte del contrato. En la segunda afirma, que aunque es cierto que en el contrato no se hace referencia a las dimensiones concretas del local y de la terraza, estas venían delimitadas por los planos anexos, que se entregó la terraza desde la misma firma del contrato, incumpliendo la normativa administrativa, de manera que ya desde entonces, la arrendadora sabía, no solo que la delimitación de la misma era ilegal, sino además, que no era posible su cierre porque la normativa administrativa lo impedía ya que por ella discurría una canalización eléctrica, no era posible la instalación de rótulos, y el cierre era imposible por existir además una rejilla sumidero en el suelo de la misma; habiéndose limitado la arrendadora a señalar que la terraza podía ser cerrada de tres maneras, ninguna de las cuales era posible, imponiendo a la arrendataria la obligación de solicitar las licencias, previa aprobación de las obras ejecutadas por el Centro Comercial, a pesar de que dichas obras se hicieran contra la normativa administrativa; de manera que la arrendadora había incumplido el contrato al entregar una terraza que no podía ser utilizada en la forma y dimensiones que figuraban en los anexos. En la tercera denuncia error en la interpretación de las pruebas, reiterando sus manifestaciones, e insistiendo en que el contrato es de adhesión y leonino, no habiendo tenido la Juzgadora de instancia en cuenta la numerosa documental que pone de manifiesto que el contrato es de imposible cumplimiento. En la cuarta denuncia nuevo error de la sentencia, porque cita el art. 1.182 del C.C . que se refiere a la pérdida de la cosa debida, que nada tiene que ver con la interpretación del contrato, añadiendo que se rechazan los daños y perjuicios argumentando que el local ha estado funcionando, pero no se tiene en cuenta que lo ha hecho por debajo de las expectativas. En la quinta se reitera que la sentencia no ha tenido en cuenta ninguna de las pruebas aportadas por la actora, y que la demandada no ha reclamado hasta que no se ha promovido la reclamación de la actora sin aportar prueba alguna de sus pretensiones.



CUARTO.- Todas las alegaciones que por su íntima relación serán conjuntamente resueltas del farragoso recurso (como apunta la apelada), deben ser rechazadas.

La cuestión esencial a resolver, sigue siendo determinar si efectivamente, y como sostiene la apelante, la demandada arrendadora incumplió el contrato.

En primer lugar, y por lo que se refiere a la denuncia de que la sentencia no ha tenido en cuenta ninguna de las pruebas aportadas por la demandante, partiendo de los antecedentes y de los hechos recogidos en el primero de los fundamentos jurídicos de la misma, hemos de decir, que no existe precepto legal que obligue a los tribunales de instancia a dictar sentencia teniendo en cuenta todas las pruebas aportadas por las partes, ya que el Juzgador, usando de su facultad soberana a la hora de decidir cual de los medios de prueba propuestos por las partes, resultan pertinentes o útiles por guardar relación con lo que sea el objeto del proceso, o contribuir al esclarecimiento de los mismos, es libre de escoger entre aquellos que estime oportunos para la resolución de la litis. La actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del Juzgador de instancia, de manera que, si bien las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar las pruebas que estimen pertinentes, la valoración de las mismas es competencia exclusiva de los Tribunales, y no resulta obligado a los Jueces y Tribunales de instancia examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues la valoración no exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga, con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios.

En segundo lugar, es verdad que el art. 1.556 del C.C . dispone que ' Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o solo esto último dejando el contrato subsistente ', en línea con lo dispuesto en el genérico art. 1.124 del mismo Código para los contratos que contienen obligaciones reciprocas, como el del caso de autos, conforme al cual ' La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses en ambos casos ', y aunque la doctrina del T.S. ha mantenido que no es preciso que el incumplimiento contractual sea consecuencia de una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento de lo convenido, siendo suficiente que se produzca un incumplimiento que frustre las legítimas expectativas de la otra parte; es preciso, en todo caso, para que se pueda pedir la rescisión (como dice el art. 1.556 del C.C .), o la resolución del contrato (como dice el art. 1.124 del mismo Código ), no solo que el que la pida haya cumplido sus obligaciones, sino además que el incumplimiento sea esencial o sustancial, y frustre las expectativas del que cumple, en el sentido de que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte. Y en el caso de autos, esta Sala, después de revisadas las pruebas practicadas, muestra su plena conformidad con los razonamientos y conclusiones de la Juzgadora de instancia. Tal y como acertadamente adelanta dicha Juzgadora, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de septiembre de 2.014 se refería solamente al local comercial nº 35, sito en el Centro Comercial Moda Shopping, y no a dicho local y su terraza aneja, sin especificación de sus dimensiones, características, superficie útil, de manera, que por mucho que se empeñe la actora, el supuesto incumplimiento de la normativa administrativa no podía frustrar sus expectativas negociales hasta el punto de acarrear la resolución del contrato por el hecho de que la terraza del local incumpliera la normativa administrativa. Es verdad, como dice la repetida Juzgadora que la Condición General Quinta del Contrato recoge que el local lleva aparejado el uso de una terraza, sita en la calle, cuyas dimensiones se detallan en el anexo al contrato, siendo el arrendatario el obligado a cumplir todas las normas aplicables, y en 'especial las ordenanzas municipales ', pero también se añade en dicha condición que son de la única responsabilidad de la 'todos los efectos y todas las consecuencias que se generen por su incumplimiento', cuestión que igualmente se contempla en la Condición General Cuarta, apartado segundo, que añade que 'si durante la vigencia del contrato el arrendatario viera suspendidos, denegados o revocados los permisos, licencias o de cualquier clase que se precisen para el ejercicio de su actividad o para el destino del local al uso pactado, la arrendadora quedará libre de toda responsabilidad ', y nuevamente se reitera lo dicho en la Condición General Novena, estableciéndose de otra parte en la Condición General Octava que ' el local objeto del arrendamiento (con lo que se además se reitera que lo arrendado es solo el local) se entrega en las condiciones y con las instalaciones que se detallan en el Anexo Técnico del presente contrato, como cuerpo cierto, perfectamente identificado por las partes, reconociendo expresamente el Arrendatario haberlo inspeccionado previa y personalmente, encontrándolo de su total conformidad ', además de que como bien adelanta la sentencia, de la documentación aportada por la actora no se desprende que las obras incluidas en el Anexo no se ajustaran a la normativa municipal, ni que los posibles cierres de la terraza con elementos móviles incumplieran las ordenanzas municipales, de forma que es solo cuando el arrendatario procede a efectuar en la terraza obras o a instalar elementos que contravienen dichas ordenanzas cuando le es denegada la licencia.

Finalmente, no cabe sostener que el contrato suscrito es un contrato de adhesión y leonino por el simple hecho de que el mismo contenga determinadas cláusulas como son las apuntadas en el escrito de recurso por la apelante (indemnización por finalización anticipada, asunción de los gastos del centro comercial, obligación de abono de los gastos de promoción, horarios de apertura, mención de las causas de resolución del contrato solo para la arrendataria), porque no es solo que el esposo de la arrendataria haya reconocido expresamente que negoció las condiciones del contrato, sino que asimismo lo aseveraron D. Rodolfo , el testigo D. Carlos Alberto , el responsable de Arquitectura de Mapfre D. Alvaro , concluyendo de dichas pruebas y de las periciales practicadas, que fue el propio inquilino el que al ejecutar obras en la terraza, prohibidas por las ordenanzas municipales, provocó la denegación de la licencia. No hay por tanto incumplimiento alguno por la arrendadora y por tanto procede desestimar el recurso.



QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Aurora Gutiérrez Martín en nombre y representación de Dª. Covadonga contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 62 de Madrid con fecha 25 de enero de 2.017 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición de las costas causadas en este recurso a la apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2580-0000-00-0556-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe