Sentencia CIVIL Nº 34/2021, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 33/2021 de 08 de Febrero de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00034/2021

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

Modelo: N10250

AGUIRRE, 3

-

Teléfono:975.21.16.78 Fax:975.22.66.02

Correo electrónico:

Equipo/usuario: ARR

N.I.G.42173 41 1 2019 0002200

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000033 /2021

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SORIA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000457 /2019

Recurrente: Bernardino

Procurador: MARIA DE LAS NIEVES EUSTAQUIA ALCALDE RUIZ

Abogado: JUAN ANTONIO GALLEGO BAIGORRI

Recurrido: Micaela, Casimiro

Procurador: ISMAEL PEREZ MARCO, ISMAEL PEREZ MARCO

Abogado: JESUS MANUEL ALONSO JIMENEZ, JESUS MANUEL ALONSO JIMENEZ

SENTENCIA CIVIL Nº 34/2021

Tribunal

Magistrados/as:

D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)

D. José Luis Rodriguez Greciano

Dª María Belén Pérez-Flecha Díaz

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En Soria, a 8 de febrero de 2021

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 457/19 contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Soria, siendo partes:

Como apelante-demandante D. Bernardino , representado por la Procuradora Sra. ALCALDE RUIZ , y asistido por el Letrado Sr.GALLEGO BAIGORRI.

Y como apelados-demandados Dª. Micaela Y D. Casimiro , representado por el Procurador Sr. PEREZ MARCO y asistido por el Letrado Sr. ALONSO JIMENEZ .

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha de 12 de noviembre de 2019, se interpuso demanda promovida por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de D. Bernardino, frente a Dª Micaela y otro, en juicio ordinario derivado de retracto, dando lugar a su reparto al Juzgado de Instancia 1 de esta ciudad, que procedió a admitir a trámite la demanda en fecha de 21 noviembre de 2019, contestándose a la demanda por medio del Procurador Sr. Pérez Marco, en fecha de 18 de diciembre de 2019, fijándose fecha en diligencia de ordenación de 8 de enero de 2020, para la audiencia previa que tuvo lugar en fecha 22 enero 2020, y siendo convocado el correspondiente juicio para el 27 febrero 2020, y tras diversas vicisitudes procesales, incluyendo la diligencia final acordada, y el escrito de conclusiones de las partes, se dictó sentencia en fecha de 27 diciembre 2020, en la que se desestimaba la demanda, y se imponían las costas a la parte actora, siendo interpuesto recurso de Apelación por la parte actora, en fecha 14 enero 2021, y siendo objeto de oposición por la demandada en fecha de 2 febrero 2021, siendo remitida la causa a este órgano colegiado, el cual acordó la designación de Magistrado Ponente y demás miembros de la Sala, y fijación de la fecha correspondiente para la deliberación, votación y fallo, quedando pendiente de resolución desde entonces, habiéndose observado en la tramitación de este recurso, las prescripciones legales oportunas.

Ha sido designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodríguez Greciano, quien expresa el parecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de la parte actora a través de una serie de motivos de Apelación, que descansan, básicamente en la existencia de un error en la apreciación de la prueba por la Juez a quo.

Hemos de determinar cuáles son los puntos controvertidos en este procedimiento, para a partir de los mismos, analizar si existe o no el error invocado.

En la demanda se afirmaba que el actor era arrendatario de una serie de fincas rústicas, que ha venido desempeñando el cultivo personal y directo de las citadas, como profesional de la agricultura. Señalando que a partir de julio de 2017, figuraban como arrendadoras los sucesores de Dª Amelia, siendo éstas, Dª Micaela, entre otras. Habiendo existido adquisición, a título de compraventa, por parte de Dª Micaela y el otro codemandado, de las 7/8 partes indivisas de las fincas descritas, esto es, han adquirido el total dominio de las mismas. Dado que 1/8 parte de la misma, la restante, ya estaba bajo la titularidad de Dª Micaela, desde la fecha de fallecimiento de la causante Dª Amelia. Y lo era desde la escritura pública de aceptación de la herencia de fecha julio de 2018.

La adquisición a título de compraventa vino acompañada de escrito de fecha de 14 de marzo de 2019, donde la citada Dª Micaela, comunicaba al actor a fin que dejara libre y expeditas las fincas que cultivaba, y que habían sido adquiridas por la misma, desde 10 de enero de 2019, siendo desde dicha fecha que era la titular junto con Dª Casimiro, de la totalidad de las fincas en pleno dominio. Requiriéndole a fin que procediera a dicho desalojo antes de 30 agosto de 2019.

Es importante destacar el contenido literal de dicha comunicación enviada por burofax, donde se establecía que 'en mi calidad de copropietaria de las fincas rústicas, sitas en el término municipal de Matalebreras, procedentes de la herencia de Dª Amelia, adquirí con fecha de 10 de enero de 2019, el resto de las siete octavas partes pertenecientes a las demás copropietarias, y que según me informan, usted posee ilegítimamente dichas fincas. Por lo que, por medio de la presente, le comunico que deberá de proceder a dejar libres de posesión y a mi plena disposición, una vez proceda a la recolección y, en todo caso, antes del 30 de agosto de 2019, las siguientes fincas rústicas...'.

En la nota simple de registro de la propiedad, figura 'notas del asiento, documentos pendientes de despacho, los codemandados presentan a las 11,30 horas del día 15 de marzo de 2019, escritura otorgada en fecha de 10 enero 2019, ante el notario de Ágreda, en la que venden las restantes copartícipes a Dª Micaela y a Dª Casimiro, las participaciones de las que eran dueños'. Habiendo sido solicitado por la parte actora, como diligencia preliminar, la exhibición de la citada escritura pública al órgano judicial, con carácter previo a este procedimiento, llevándose a cabo dicha exhibición en fecha de 25 septiembre 2019.

En la escritura pública en cuestión, de 10 enero 2019, se hacía constar que se adquirían las fincas por los codemandados, en régimen de gananciales, siendo su precio de compra de 52.937,50 euros que han sido satisfechas mediante transferencias bancarias. Y estableciendo en dicha escritura que las fincas estaban libres de arrendatarios.

Habiendo sido consignado por parte del actor la cantidad de 53.443,06 euros, que es la cantidad correspondiente, según la valoración de la venta efectuada en la escritura pública, a las 7/8 partes que reclama como retracto, más la cuota del impuesto de transmisiones patrimoniales, y aranceles y derechos notariales.

Por su parte, los demandados se opusieron a la demanda, entendiendo que concurría falta de legitimación activa, al no tener la condición de arrendatario, entender, al mismo tiempo, la caducidad de la acción, y por último excluir de dicho retracto las fincas NUM000 del polígono NUM002 y NUM001 del polígono NUM003.

La Juez a quo, entiende que la posesión de las fincas por la parte actora, es de arrendamiento, y su condición de arrendatario, no siendo impugnado este pronunciamiento por la parte demandada, al haberse simplemente opuesto al recurso de Apelación, y considerando la procedencia de la confirmación de la sentencia. Por tanto, nada debemos resolver al respecto, entendiendo, por ello, que nos encontramos ante un actor que posee la cualidad de arrendatario de las fincas rústicas en cuestión.

En cuanto a la caducidad, la solución dada por la Juez a quo, consiste en desestimar la demanda, por cuanto 'habiendo existido un inadecuado ejercicio del derecho de tanteo, resulta innecesario el examen del ejercicio del derecho de retracto'.

En la contestación a la demanda se exponía por dicha parte que el precio de la compraventa había sido conocido por el actor, por cuanto habían ido a su domicilio para hacerle saber el precio, y que ése se negó a pagar dicha cantidad, haciéndoseles saber las condiciones de venta, el precio y las adquirentes. Entendiendo que había transcurrido, y éste era el motivo de oposición, y no el ejercicio indebido del derecho de tanteo, un tiempo preciso y superior al que correspondía para ejercer el retracto, puesto que la formalización de la escritura tuvo lugar en fecha de enero de 2019, concretamente el 10 de enero de 2019, la solicitud de diligencias preliminares fue el 1 abril 2019, la terminación de las mismas, siendo exhibida la escritura pública de venta de las fincas a los codemandados en fecha de 25 septiembre de 2019, y ejercicio del derecho de retracto 11 de noviembre de 2019.

Si consideramos aplicable la legislación de Arrendamientos rústicos de 1980, se fijaba en dicho precepto que 'el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario, su propósito de enajenar, indicando las condiciones de la enajenación, así como el precio en su caso, y circunstancias del adquirente', y el arrendatario 'tendrá entonces un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercer el derecho de retracto, en el mismo precio y condiciones, notificándolo así al enajenante de modo fehaciente. En defecto de notificación, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que por cualquier medio haya tenido conocimiento de la transmisión'. En todo caso, la escritura de enajenación se comunicará de forma fehaciente al arrendatario a fin que pueda ejercitar el derecho de retracto, si las condiciones de la enajenación o precio o la persona del adquirente no se correspondieran de modo exacto a las contenidas en la notificación previa'.

Si se entendiera la existencia de la aplicación de la normativa de 2003, se indica que en la transmisión intervivos el arrendatario, que reúna las condiciones exigibles, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente le notificará de forma fehaciente su propósito de enajenar, y le indicará los elementos esenciales del contrato, y a falta de precio, una estimación del que se considere justo', teniendo entonces un plazo de 60 días para ejercitar su derecho a adquirir, y a falta de notificación, tendrá un derecho de retracto de 60 días hábiles desde la fecha en que por cualquier medio haya tenido conocimiento de la transmisión.

Se basa la Juez a quo, que el actor tenía conocimiento de la intención de vender las fincas, y que se iban a quedar con ellas, por la cantidad de 50.000 euros. Y se basa para ello en una relación de fincas y precios que entregaron al actor, pero donde se incluían tanto las fincas arrendadas por el actor, como otras que no lo eran, y que habían sido objeto de aceptación de herencia. Y en cualquier caso, dicha notificación que hacía referencia a fincas en su conjunto, y no aquellas específicas que fueron objeto de venta, no comprendía aquellos requisitos que son básicos para que pueda ejercitarse el tanteo. Es decir, no comprendía específicamente las fincas objeto de arrendamiento, pues éstas, y no otras, eran las que podían ser objeto de tanteo y/o retracto. Se basaba exclusivamente en una relación de fincas y sus valoraciones de las mismas, y no se hacía constar mención alguna que dichas fincas fueran a ser enajenadas, ni a quién, siendo simplemente una mera oferta de adquisición global de las mismas a la parte actora, esto es, una oferta de adquisición por compra, que como queda dicho, no quedaría circunscrita a las fincas arrendadas, sino a la totalidad de las que comprendía el haber hereditario. Y donde no figuraba una de las que cultivaba el actor, la NUM000.

Y en cualquier caso, la notificación efectuada al mismo implicaba que éste pudiera quedarse con las fincas en su conjunto, que éstas seguían estando en propiedad el conjunto de sucesores de Dª Amelia, antigua arrendadora, y evidentemente, en la relación de fincas y en su valoración, no figuraba intención alguna que dichas fincas fueran a ser transmitidas en su 7/8 partes a Dª Micaela y esposo. Ni desde luego cuáles iban a ser las fincas concretas que iban a ser transmitidas, ni el precio total por las mismas, que difiere de los 50.000 euros, que en principio, se habían requerido al actor para la adquisición del global de las mismas. Y siendo estos tratos preliminares a la escritura pública de venta de las 7/8 partes de las fincas concretas descritas en la demanda, en favor de los codemandados según escritura pública de fecha posterior 10 enero 2019.

Lo que constituye objeto de este procedimiento es la transmisión por compraventa en favor de los demandados de las 7/8 partes de las fincas concretas que figuran en la demanda, en las que figuran poseídas en calidad de arrendatario por el actor, y según escritura de venta que tuvo lugar en enero de 2019,

Pero es que, además, esta escritura no consta hubiera sido puesta en conocimiento en ningún momento del actor. La parte demandada se basa en la existencia de tratos preliminares, en fecha anterior a esta escritura pública, nada dice de la existencia de cualquier conversación posterior, menos aún, notificación de la compraventa que operó en fecha de 20 enero de 2019, y evidentemente, así parece desprenderse incluso del contenido de la escritura, donde las vendedoras y adquirentes, a pesar de tener conocimiento del arrendamiento, dado que habían tenido tratos con el arrendatario previos, afirman que las fincas estaban libres de arrendamiento. Y por la propia posición extraprocesal de ambas partes, pues si efectivamente la parte actora hubiera tenido conocimiento de la existencia de esta escritura, no hubiera reclamado su exhibición en diligencias preliminares. Y de ser cierto que el actor hubiera tenido conocimiento de la escritura pública en cuestión, no habría existido motivo alguno para que la parte demandada se hubiera opuesto a su exhibición en el trámite de diligencias preliminares en el Juzgado de Primera Instancia 3, donde en ningún momento afirma que el motivo de su oposición sea 'el conocimiento previo del actor de la escritura', o 'que ya había sido notificado el citado previamente de las condiciones de la venta', sino que 'no tiene legitimación para pedir la exhibición por cuanto no tiene derecho alguno, ni como colindante, ni como copropietario, ni como arrendatario, ni como titular de cualquier otra relación jurídica'. Es decir, el motivo de oposición, no consistía, por ello, en que el actor ya tuviera conocimiento de la escritura, se le hubiera ofertado la adquisición de las fincas con carácter previo, y lo hubiera rechazado, sino que no tenía la condición de arrendatario, cosa que evidentemente no resulta cierta. Lo que determina, si tenemos en cuenta la propia actuación previa de la parte demandada, que el actor ni tenía conocimiento de la escritura de venta de las 7/8 partes de las fincas concretas (y no otras), que el mismo poseía en condición de arrendatario, ni tenía conocimiento de las condiciones que se había efectuado la venta, ni en favor de quién, pues esto solo lo tuvo desde el momento en que recibió el burofax advirtiéndole de la necesidad de desalojo, nunca antes. Y advirtiéndose en dicho burofax, que en ningún caso y de su contenido literal se desprende que el mismo hubiera recibido notificación alguna de la compraventa, sino se le conminaba a dejar libres las fincas, dado que la venta había tenido lugar en fecha de 10 de enero de 2019. Y de la propia dicción literal de dicho burofax se infiere que nada se había comunicado sobre dicha escritura al actor con carácter previo, diciéndosele por vez primera, quién era la actual adquirente (con carácter pleno) de la totalidad del dominio de las fincas, y desde qué fecha, y en virtud de qué instrumento público. Nunca antes.

Por tanto, no podemos admitir la presencia de notificación alguna previa a la exhibición de la escritura pública como consecuencia de las diligencias preliminares, y en fecha de 25 septiembre de 2019, momento en que el actor, efectivamente, y no antes, tiene conocimiento de la venta, de la persona del adquirente y de las condiciones de la misma, y del precio, y las fincas que constituían su objeto. Siendo interpuesta la demanda en fecha de 12 noviembre de 2019, es obvio, que el ejercicio del derecho de retracto no estaría caducado. Debiendo, además, tenerse en cuenta que las alegaciones de la parte demandada aludían a un supuesto ejercicio extemporáneo del derecho de retracto, no, a un indebido ejercicio de derecho de tanteo, pues ni tan siquiera esta expresión se invocó en la contestación a la demanda. Es más, si observamos en dicha contestación, bajo el epígrafe 'caducidad', ni se menciona la expresión tanteo o derecho de tanteo.

Y, por último, si efectivamente fuera cierta la existencia de una intención de venta de las fincas a la parte actora, con carácter previo a la compraventa de las mismas por los codemandados, no tiene razón de ser que por el actor se negara a abonar la cantidad por la que se le ofertaron, para luego ejercitar el derecho de retracto adquiriendo las mismas y abonando el precio pagado por el comprador. Y, a sensu contrario, tampoco tendría sentido que la parte demandada se opusiere al ejercicio del derecho de retracto, si efectivamente su intención era la de vender las fincas a la parte actora. Máxime cuando si tenemos en cuenta la valoración que se había efectuado (así figura en el papel aportado junto con la contestación a la demanda), de las fincas éstas eran próximas a 54.198 euros, y supuestamente le ofrecieron comprarlas por una cantidad inferior, cuando lo cierto, es que por ejercicio del derecho de retracto ya ha consignado por las fincas una cantidad de 53.443,06. Y evidentemente, que no fue la intención de vender las fincas al actor, y no desde luego las que figuran en la escritura pública de venta de 10 de enero de 2019, en favor de los codemandados, se deriva incluso de la propia posición procesal de éstos, donde señalaban que del retracto habría que excluir las fincas NUM000 del polígono NUM002 y la NUM001 del polígono NUM003, que sí figuraban en la escritura pública de venta en favor de los codemandados. Y cuanto que si observamos como en la nota manuscrita que fue aportada por los demandados, la valoración de las fincas no coincide con la establecida posteriormente en la escritura de compra en favor de los codemandados. La valoración era de 60.499,91 euros, sensiblemente superior a fijada en la escritura de compra, por los codemandados. Y siendo, repetimos, exclusivamente una mención de las fincas, y de su valoración, no haciéndose mención en ningún momento que dichas fincas hubieran de ser vendidas o que la intención de los oferentes fueran que las mismas fueran a ser vendidas. Es decir, nos encontraríamos en todo caso con una simple oferta de venta de las citadas fincas, por un precio, repetimos, superior al establecido definitivamente en la escritura pública de 10 enero 2019.

SEGUNDO.-Como bien dice la STS de 3 de marzo de 1995, entre otras, el derecho de tanteo y retracto, no son dos derechos distintos, sino dos fases distintas de un mismo derecho, o dos oportunidades diferentes para su ejercicio, así mientras el tanteo ha de ejercitarse antes de la perfección del contrato traslativo que lo origina, el retracto ha de hacerse después, es decir, una vez perfecto el contrato, de manera que el tanteo es el derecho de preferencia que tiene su titular de subrogarse en el lugar del futuro comprador, en una cosa, y el retracto, el derecho de subrogarse en el lugar del que lo ha adquirido.Pero evidentemente, para que se ejercite el derecho de tanteo, ha de exigirse un requisito esencial, que se haga saber al que es titular de ese derecho, de la intención de vender el objeto del mismo a un tercero, y sus condiciones, a fin que el titular del derecho de tanteo pueda subrogarse en el lugar de aquél. No puede ejercitarse, cuando se ignora a quién se va a vender, o si se va a vender a un tercero, y el precio.

Es más tal como afirma la STS de 19 de diciembre de 1991, el tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino solo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientementeal inquilino su intención de vender, o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores, y relación de las condiciones esenciales de la transmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de abdicación de la compra por los futuros compradores.Evidentemente, cuando ni se notifica la intención de vender, ni el precio, ni la persona del futuro comprador, cuando incluso la venta se hace en un precio inferior a la valoración presentada al actor, está claro que no se cumplen los requisitos exigibles para que el tanteo pueda tener lugar. Pero es más, ni tan siquiera en los actos previos a la conformación de la escritura de 10 enero 2019, se aludió al plazo que tenía la parte actora para acoger la oferta de posible venta.

El artículo 86 de la LAR, 83/1980, vigente hasta su derogación por ley 49/2003, establecía que el arrendatario de una finca rústica tendrá la facultad de acceder a la propiedad de la misma, mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, y señalando que en toda enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda propiedad, o de una participación indivisa de las mismas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, disponiendo en el artículo 87 que el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario, su propósito de enajenar, indicando las condiciones de enajenación, y el precio, y en su caso, el nombre y circunstancias del adquirente. Y teniendo para el ejercicio del derecho de tanto, el arrendatario, 60 días hábiles para su ejercicio des de su notificación, para adquirir la finca en las condiciones fijadas, y en el mismo precio. Y en defecto de notificación tendrá la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto, mediante su ejercicio en el plazo de 60 días desde que hubiera tenido conocimiento de la transmisión.

Habiendo reseñado la jurisprudencia, que la notificación, para que pueda ser ejercitado el tanteo, debe ser fehaciente, esto es, completa con precio y condiciones esenciales, y en defecto de dicha notificación o cuando ésta no sea completa, o no sea correcta, podrá ejercitarse el derecho de retracto desde el momento en que hubiera tenido conocimiento de la venta, es decir, desde que conoció la escritura pública de venta, mediante su exhibición en diligencias preliminares en el órgano judicial. Reseñándose que la notificación ha de ser fehaciente, esto es, que resulte la certeza de la notificación y su contenido al destinatario de la misma, y que sea personal, y debiendo ser completa, esto es, ha de indicar el precio y las condiciones esenciales de la venta. Los documentos aportados por la parte demandada, en audiencia previa, notas manuscritas donde se fijan una serie de fincas, y su valor, para luego determinar un precio de 60.449,91 euros, en modo alguno puede significar el cumplimiento del ejercicio de la notificación fehaciente a efectos del inicio del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho de tanteo.

Por lo que habiéndolo entendido así la Juez a quo, que consideró que habiendo expirado el término para el ejercicio del derecho de tanteo (que como hemos visto no ha tenido lugar por falta de cumplimiento de los requisitos para que operase), no podría ser ejercitado el derecho de retracto, la decisión de la misma, no es acorde a Derecho. Estimándose el recurso de Apelación en este punto.

TERCERO.-Entendiendo, por ello, que el ejercicio del derecho de retracto era posible por parte del arrendatario, que su ejercicio no estaba caducado pues se ejercitó en el plazo de 60 días a contar desde que en fecha de 25 de septiembre de 2019, conoció las condiciones de la venta, mediante exhibición de la escritura pública de adquisición de las fincas por los codemandados, el día 25 de septiembre de 2019, y siendo presentada la demanda en fecha de 12 noviembre de 2019, es obvio que el ejercicio del derecho de retracto no estaría caducado, por no haber transcurrido 60 días entre el 25 de septiembre y el 12 de noviembre ambos de 2019.

Por lo que vamos a analizar el último motivo de oposición al ejercicio del derecho de retracto por parte de los demandados, esto es, la improcedencia del derecho respecto a dos fincas, la NUM000 del polígono NUM002 y NUM001 del polígono NUM003, cuanto que entiende que en dichas fincas se va a instalar un proyecto de placas solares. Entendiendo la parte demandada que no sería posible el ejercicio de la LAR, y las normas de esta ley, cuando se trata de fincas en las que sean accesorias de edificios o explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que su rendimiento ajeno al rústico sea notoriamente superior a éste, y tengan por cualquier circunstancia ajena al destino agrario un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponde en la comarca a las de su misma calidad y cultivo.

Considerando que la citada finca rústica, no tendría finalidad como tal, y sí como explotación de energía solar. Y otra finca, la NUM001 del polígono NUM003, tiene un valor superior al encontrarse en las inmediaciones del casco urbano de Matalebreras. A esto último se ha de responder por una elemental lógica, de ser así, y si efectivamente el valor de la finca es notoriamente superior, qué razón existe para que se valorara en un precio inferior en la escritura pública de venta, y por qué razón se compró con un precio sensiblemente inferior. Y se vendió por un precio sensiblemente inferior. Debemos entender, por tanto, que si el precio fijado para la venta de dicha finca en la escritura de la NUM001.del polígono NUM003, es la que efectivamente se estableció, ésta, y no otra, es la valoración del precio de la citada finca, y en cualquier caso, el retrayente tiene derecho a la subrogación del comprador, en las condiciones, y precio pagado por éste, que será el fijado en la escritura de compraventa, no en el precio que posteriormente pretenda elevar el adquirente.

En relación con la parcela NUM000 del polígono NUM004, existe informe del Ayuntamiento de Matalebreras, donde está ubicada la misma, donde señala que 'está clasificada como suelo rústico común', de tal manera que está permitido su uso para instalaciones vinculadas a la explotación agraria, no teniendo condición de solar, según las normas urbanísticas de Matalebreras, puesto que dicha calificación quedaría reservada al suelo urbano. Y en cuanto a la finca NUM001, exactamente lo mismo, pero con la particularidad que además es objeto de protección paisajista, el contenido de la finca, que es considerada de suelo rústico. Con el objeto de mejorar y preservar la imagen urbana y su integración en el medio físico. Y no teniendo condición de solar, de manera que no se acaba de entender a qué se refiere el demandado relativo a que como estaba más cerca del casco urbano, debería tener una calificación urbanística distinta. Siendo cierto que es considerada rústica, pero de especial protección paisajista, sin que ello tenga que implicar una variación de su naturaleza y destino.

En cuanto a la empresa que pretende construir una planta solar fotovoltaica, en prueba documental señalaba que 'se había iniciado trámites administrativos, para construirla en el término de Matalebreras. Y que había solicitado ante el Ayuntamiento de Matalebreras informe de compatibilidad urbanística para su posible implantación en la parcela NUM000, sin que hasta la fecha haya habido respuesta, es decir, en modo alguno ya se ha instalado la planta en cuestión en dicha finca, pudiendo incluso que no exista autorización para ello.

Añadiendo que se estaban realizando informes ambientales pertinentes para confirmar su compatibilidad del proyecto desde el punto de vista ambiental. Añadiendo que no sabe si la planta fotovoltaica será o no viable, ni tan siquiera si va a ejecutarse o no el proyecto. Ni tan siquiera, de ser viable y de ser ejecutable, el lugar concreto donde se ubicará, que podrá ser la parcela NUM000 u otras de Matalebreras, o de lugares distintos a éste.

Es más, añade que en relación con la parcela NUM000, en cuestión, lo afirmado anteriormente es perfectamente aplicable a la misma, pero añade que 'en el contrato firmado con la codemandada, ésta afirmó que estaba la finca libre de arriendos', por lo tanto, la situación descrita en dicho contrato, en nada tiene que ver con la realidad que existía cuando se firmó (3 de mayo 2019), donde sí seguía vigente el contrato de arrendamiento. Añadiendo, además, la empresa que pretendía instalar la planta fotovoltaica Green Power, que incluso el contrato quedaba condicionado a que el proyecto, y su ejecución, fueran viables. Evidentemente, no cuando el proyecto no lo fuera, en cuyo caso no habría lugar a la instalación de la planta. Sin que hasta la fecha, repetimos, se haya iniciado trabajo de ejecución alguna, por cuanto, no consta autorización del Ayuntamiento, ni consta autorización del resto de organismos administrativos. Y cuanto que para que tenga lugar la instalación sería requisito que la finca no estuviera arrendada, cosa que sí estaba, a la firma del contrato mayo 2019.

Incluso si tomamos en cuenta el informe de ASAJA, la valoración media de la finca en cuestión sería de 10.905,66 es decir, incluso inferior a la fijada en la escritura de venta, en cuyo precio se subroga el actor. Y en cuanto a la finca NUM001, el valor sería de 13.160,85, en este caso superior a la fijada en compraventa, y por tanto, a partir del precio de retracto, pero atendiendo exclusivamente a su valor rústico, y no al hecho que pudiera estar o no cercado al núcleo urbano. Es decir, no concurre en la misma ningún tipo de circunstancia ajena a su destino agrario, que determine un valor superior al doble que normalmente corresponde en la comarca a una finca similar. Por lo que la normativa de la LAR, y del ejercicio del derecho de retracto por el actor, concurre claramente en ambas fincas.

En definitiva, el último motivo de oposición de la parte codemandada, ha de resultar desestimada, y habiendo observado el retrayente el cumplimiento de todos los requisitos legales exigibles para el ejercicio de su derecho de adquisición preferente, determina la procedencia de la estimación del recurso de Apelación, y consiguientemente de la demanda.

CUARTO.-En materia de costas, conforme el artículo 394 de la LEC, las mismas han de ser impuestas al litigante cuyas pretensiones hayan sido totalmente desestimadas, entendiendo como tales, a la parte vencida en el proceso, y que, por su falta de razón de ser tanto en el ejercicio de su derecho, o de la oposición al legítimo derecho del otro, ha provocado el nacimiento del proceso. Debiendo correr con los gastos generados por ello. Y en este supuesto, no habiendo dudas de hecho o de derecho, a tenor de lo razonado, procede imponer las costas originadas en la Primera Instancia a la parte demandada, cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas.

En cuanto a las costas generadas en la alzada, siendo estimado el recurso de apelación, no cabe pronunciamiento expreso sobre las mismas, por imperativo del artículo 398 de la LEC, puesto que se impondrían, en su caso, al apelante, si sus pretensiones hubieran sido totalmente rechazadas o al impugnante de la sentencia, si concurriera el mismo motivo.

En cuanto a la cantidad ingresada como depósito para recurrir, habrá de devolverse la misma a la parte apelante, firme que sea esta resolución, conforme el número 8 de la disposición adicional decimoquinta de la L0 1/09 de 3 de noviembre.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de D. Bernardino, frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Uno de esta ciudad, de fecha 18 diciembre 2020, dictada en procedimiento ordinario número 457/2019, y, en su consecuencia, y con estimación íntegra de la demanda, y con revocación también íntegra de la sentencia, debemos declarar y declaramos el derecho de D. Bernardino a retraer las 7/8 partes indivisas de las nueve fincas descritas en el hecho primero de la demanda, por el precio y pagos legítimos realizados por los compradores Dª Micaela y D. Casimiro, y condenando a estos últimos a otorgar la correspondiente escritura pública de retroventa, dentro del plazo que se fije por el órgano judicial de Instancia, con apercibimiento del otorgamiento de oficio en caso de no llevarlo a cabo en el citado plazo.

Imponiendo expresamente a los codemandados D. Casimiro y Dª Micaela, las costas originadas en la Primera Instancia.

No habiendo lugar a un especial pronunciamiento en cuanto a las COSTAS devengadas en esta alzada.

Firme que sea esta resolución, habrá de devolverse a la parte apelante, la cantidad ingresada por la misma, como depósito para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales que han resuelto como órgano colegiado, de conformidad con lo prevenido en el artículo 466 de la LEC, son susceptibles de recurso de infracción procesal y de casación, en los casos, motivos y requisitos prevenidos en los artículos 467 y ss 477 y ss de la LEC, disposición final 16, previa consignación de la cantidad correspondiente, en el término de veinte días a contar desde la fecha de notificación, con escrito firmado por letrado y procurador, debiéndose acreditar, al interponer el recurso, que el recurrente ha constituido el depósito para recurrir, mediante la presentación del resguardo correspondiente, u orden de ingreso.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos, los Ilmos Sres Magistrados al margen.