Sentencia Civil Nº 340/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 839/2009 de 15 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00340/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 839 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a quince de junio de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1039/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 839/2009, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 DE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 , DE MADRID representado por el procurador D. CARLOS GÓMEZ-VILLABOA MANDRI, y como apelados CHEVIAN S.L._y FAMESTRA S.L., sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, en fecha 9 de julio de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por Comunidad de propietarios DIRECCION000 nº NUM000 representada por el procurador Carlos Gomez Villaboa Mandri frente a Chevian S.L y Famestra S.L representados por el procurador Jose María Herrera Rodríguez debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 , DE MADRID, al que se opuso la parte apelada CHEVIAN S.L y FAMESTRA S.L, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de junio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, pretendía la condena de las demandadas, Chevian, S.L. y Famestra, S.L., al pago de 34.184'43 ?, en concepto de cuotas de contribución a los gastos comunes, por su condición de propietarias del local comercial integrado en la Comunidad y destinado a supermercado. Alega la actora que en los Estatutos de la Comunidad se recoge un apartado C, rubricado "Cláusula de Gastos", a cuyo tenor los locales quedan excluidos de contribuir a los gastos de alumbrado, limpieza y conservación de las escaleras y a los de funcionamiento y reparación de los ascensores, dado que no utilizan dichos servicios. Que hasta el año 2003, la entonces administradora de la Comunidad no atribuyó cuota alguna de gastos de contribución al local de supermercado, criterio que fue modificado por los nuevos administradores de la Comunidad, pues en Junta celebrada en Junio de 2005 se planteó confeccionar presupuesto de gastos haciendo constar que "...si se aprueba en junta, se girarán las cuotas resultantes de aplicar dicho presupuesto a todos los propietarios, incluido el supermercado". En Junta de Febrero de 2006 se anunció la "reclamación de gastos imputables a los propietarios del local Superplus" haciendo constar una deuda de 14.335'29 ?, quedando pendiente de liquidar lo correspondiente a los ejercicios 2001/2002 y 2002/2003. En Junta de 12 de Julio de 2006 se informó que el saldo deudor para Chevian, S.L. y Famestra, S.L. para los años 2003 a 2006 ascendía a esa misma cantidad. En Junta de 21 de Marzo de 2007 se cuantificó la deuda pendiente desde 2001 hasta 2006, en la suma que ahora es objeto de reclamación, de 34.184'43 ?.

Las demandadas, Chevian, S.L. y Famestra, S.L., se opusieron a la pretensión, relatando que la finca de la Comunidad se describe en el Registro de la Propiedad como "Conjunto de dos edificios, uno de viviendas, locales, piscina y garaje, y otro destinado a supermercado y garajes de superficie", así como que los "gastos de conservación, reparación, mantenimiento y demás necesarios para el uso del supermercado y sus anejos serán satisfechos exclusivamente por el dueño o dueños de éste", lo que representa un régimen especial de mancomunidad o Conjunto Urbanístico. Que desde la constitución de la Comunidad hasta 2004, nunca se reclamó contribución del edificio de supermercado a los gastos comunes, y que la única contribución realizada lo fue la cesión de uso a título gratuito de la pista de pádel existente en la cubierta del supermercado. Que el 15 Enero de 2002, con motivo de la compra por las demandadas del edificio de supermercado, se expidió certificación por la administradora de la Comunidad haciendo constar que el "local se encuentra al corriente de los recibos emitidos por la Comunidad de Propietarios". Que hasta Junio de 2005 no se planteó la posibilidad de exigir cuotas de contribución al local de supermercado.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia declara que la obligación de contribuir a los gastos comunes en el régimen de propiedad horizontal, previsto en el art. 9.1.e) L.P.H ., está condicionado a las particularidades de cada comunidad de propietarios, y que en el presente caso, a tenor de la documentación acompañada, el edificio de supermercado ha de sufragar en exclusiva los gastos de mantenimiento de cuantos elementos lo componen o le son anejos, lo que debe interpretarse entendiendo que el edificio de supermercado queda también excluido de contribuir a los gastos propios del edificio de viviendas y locales. Que así se corresponde igualmente con la descripción de tales edificios en el título constitutivo, claramente diferenciados en su ubicación, dentro de la parcela. Que el edificio de supermercado está también excluido del uso de zonas ajardinadas y de la piscina, y tiene un acceso específico diferente del que lo es para el resto del conjunto urbanístico. Declara acreditado que existió un acuerdo entre la Comunidad y los propietarios del supermercado en cuya virtud se eximía a éstos del pago de gastos comunes a cambio de permitir el uso de una pista de pádel existente sobre el edificio del supermercado. Que de esa forma se constituyó un régimen de funcionamiento que no puede modificarse por decisión unilateral de la Comunidad. Por todo lo cual desestima en su integridad la demanda.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la Comunidad de Propietarios, relatando que las demandadas, como propietarias de un local integrado en la Comunidad, y en aplicación del art. 9.1.e) L.P.H ., están obligadas a contribuir a los gastos comunes, y dicha obligación resulta además de los propios Estatutos de la Comunidad, en los que se recoge un apartado C de Cláusula de Gastos indicativo de que ha de contribuir a los gastos comunes con arreglo a la cuota que le corresponde tras la modificación estatutaria operada por escritura de 24 de Abril de 2001, y que asciende a un 6'5777%.

Que si bien es cierto que en el apartado F de la Escritura de División Horizontal se atribuye en exclusiva al supermercado el pago de "los gastos de conservación, reparación y demás necesarios para el uso de Supermercado y sus anejos", de ello no se sigue que, a la inversa, los propietarios del local de supermercado estén exentos de contribuir a los gastos del edificio principal. En ese sentido, el hecho de que la cláusula C antes transcrita especifique los gastos comunes de los que resultan exentos los locales (como lo es el supermercado) significa que han de contribuir a sufragar los restantes, de acuerdo con la interpretación literal impuesta en el art. 1281 Cc . Igualmente, el Presidente de la Comunidad manifiesta que el edificio de supermercado debe participar de los gastos del sistema contra incendios, así como de la derrama aprobada para los cimientos, que son comunes, o del servicio de conserjería.

CUARTO.- Tal como expresa la sentencia apelada, es cierto que el título constitutivo describe la finca litigiosa como "conjunto de dos edificios independientes, uno de viviendas, locales, piscina y garaje, y otro destinado a supermercado y garajes de superficie", añadiendo que dichos edificios están claramente diferenciados en cuanto a su ubicación dentro de la parcela...estando uno en su extremo Sur y el otro en su extremo Norte". También queda probado que la parcela que alberga tales edificios está materialmente dividida en dos recintos, mediante una valla que separa las edificaciones, cada una de las cuales tiene su propio acceso independiente desde la vía pública. Esa configuración física, y el destino claramente diferenciado de cada edificación, no se ajusta a la conformación más característica del régimen de propiedad horizontal sugerida en el art. 3 L.P.H ., y podría hacer pensar en un conjunto urbanístico, en el que cada edificación soporta los gastos que le son propios, y únicamente asumen de modo conjunto el mantenimiento de los elementos comunes a las dos edificaciones.

Sin embargo, no puede olvidarse que el art. 24 L.P.H., cuando se refiere en su apartado 1 a los complejos inmobiliarios privados, "integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales" que participen de "una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios", añade en su apartado 2 que esos complejos inmobiliarios pueden "constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del art. 5 " en cuyo caso "quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación". La segunda alternativa para los complejos inmobiliarios privados, a tenor del apartado b) de ese mismo párrafo, sería la de constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

En el presente caso, para resolver la cuestión controvertida resulta determinante la norma C) de los Estatutos, que bajo la rúbrica de "Cláusula de gastos" declara que "quedan excluidos de contribuir a los gastos de alumbrado, limpieza y conservación de las escaleras y a los gastos de funcionamiento y reparación de los ascensores, dado que no utilizan tales servicios, los diez locales comerciales, la oficina de planta baja, entreplanta y planta primera y el Supermercado y sus anejos...", disposición que, literalmente interpretada en sus propios términos (art. 1281 Cc .), únicamente puede significar que el Supermercado está obligado a contribuir al pago de los gastos generados por los elementos comunes ubicados en el edificio de viviendas, salvo los expresamente excluidos. Correlativamente, eso implica que el Supermercado puede servirse de los elementos comunes que radiquen en el edificio de viviendas y que no estén excluidos, como lo es el servicio de Conserjería, a disposición de todos los propietarios individuales, tal como manifestó el Presidente de la Comunidad en el curso del interrogatorio.

Existe otra norma estatutaria que corrobora esa conclusión, la numerada como F), cuando dispone que "los gastos de conservación, reparación, mantenimiento y demás necesarios para el uso de Supermercado y sus anejos serán satisfechos exclusivamente por el dueño o dueños de éste". Pues dicha cláusula resultaría superflua caso de entenderse que cada uno de los edificios asume en exclusiva los gastos generados por los elementos comunes ubicados dentro de su respectivo perímetro.

Por otro lado, existen elementos que dan servicio común a ambas edificaciones, sin estar materialmente divididos, ni físicamente adscritos a una u otra, como los cimientos extendidos al conjunto de la parcela, o (en mención del Presidente) el aljibe que sirve a los sistemas anti-incendios de uno y otro edificio, o el paramento que constituye solado del aparcamiento exterior y cubierta del garaje subterráneo.

QUINTO.- En la obligación de contribuir que soportan los propietarios del edificio de supermercado, deben diferenciarse dos periodos temporales, anterior y posterior al momento en que la Comunidad dispone por vez primera reclamar a las demandadas su contribución al mantenimiento de los gastos comunes del conjunto urbanístico.

En ese sentido, desde la constitución del régimen de propiedad horizontal en Diciembre de 1999, hasta que se aborda la cuestión en Junta de 14 de Junio de 2005, los presupuestos de la Comunidad y la contabilización de sus ingresos y gastos venían confeccionándose sin incluir el edificio de Supermercado, distribuyendo dichos gastos entre los propietarios individuales del edificio de viviendas, y tampoco se emitían recibos a cargo del Supermercado, tal como se hace constar en el Acta de la Junta de 20 de Febrero de 2006. Del conjunto de lo actuado se desprende que en ese primer periodo no se cuantificó la contribución del Supermercado, ni se presentó al cobro recibo alguno, ni se practicaron requerimientos de pago. No se atribuye eficacia probatoria a las manifestaciones del administrador, cuando dice que se hicieron reclamaciones verbales, o cuando excusa la falta de presentación de recibos en la falta de domiciliación bancaria, pues tampoco se requirió al Supermercado la designación de entidad bancaria en la que hacer el cargo, y en defecto de previsión el lugar de pago corresponde al domicilio del deudor (art. 1171 Cc .).

A lo anterior se une la circunstancia de que en el año 2002 la administradora de la Comunidad expidió certificación, incorporada a documento público, expresando la inexistencia de deudas pendientes a cargo del Supermercado.

El propio contenido del acta de 14 de Junio de 2005 revela que la Comunidad, hasta esa fecha, actuó en el sentido de sufragar los gastos comunes sin computar ni requerir la contribución del Supermercado, al expresar que "se propone presentar en la próxima Junta General Ordinaria un presupuesto para el próximo ejercicio con un reparto de gastos que se ajuste a la Escritura y al régimen de Comunidad que figura en los Estatutos. Se establecerán, si fuera necesario, nuevos grupos de reparto y, si se aprueba en Junta, se girarán las cuotas resultantes de aplicar dicho presupuesto a todos los propietarios incluido el supermercado".

Por cuanto queda expuesto, la Comunidad ha desplegado de modo sostenido un acto propio, consistente en distribuir y sufragar los gastos del edificio de viviendas sin pretender la contribución del Supermercado, lo que conduce a aplicar la doctrina de los propios actos, entendiendo por tales, según reiterada jurisprudencia, como la contenida en Ss. T.S. 15.Jun.2001, 14.Feb.2001 o 16.Jun.1989 , aquéllos que, como expresión del consentimiento, obedecen al designio de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo de un modo inalterable la situación jurídica del autor; con la consecuencia, a tenor de la misma doctrina invocada, de que no es lícito accionar contra los actos propios, ni puede ampararse el propósito de alterar unilateralmente una situación por quien, al haber concurrido a su creación, se halla obligado a respetarla. En definitiva, la Comunidad no puede ahora reclamar la contribución del edificio de Supermercado a sostener los gastos del edificio de viviendas respecto de aquellos ejercicios económicos cerrados en que ha estructurado y soportado los gastos de este edificio al margen del Supermercado, con la sola participación de los propietarios individuales integrados en el edificio beneficiario.

El expresado periodo se extiende hasta el 31 de Agosto de 2005, pues es en Junta 20 de Febrero de 2006 cuando se aprueba el presupuesto aplicable a partir de 1 de Septiembre de 2005, tras haber acordado por vez primera incluir al Supermercado en la contribución a los gastos comunes (en la anterior Junta de Junio se había condicionado esa inclusión a su aprobación en Junta).

Solución diferente debe aplicarse a la contribución de Chevian, S.L. y Famestra, S.L. a los presupuestos de gastos aprobados a partir de 1 de Septiembre de 2005, habida cuenta que desde ese momento la Comunidad acuerda aplicar en sus propios términos las normas estatutarias sobre distribución de los gastos comunes, incluyendo al Supermercado en la obligación de contribución con arreglo a la norma C) de los Estatutos, sin que esa decisión resulte afectada, o limitada, por sus actos anteriores, de los que no cabe deducir una renuncia futura. Lo que conduce a estimar parcialmente las pretensiones de la demanda, condenando a la demandada a pagar las cuotas de comunidad devengadas a partir de la expresada fecha y reclamadas en la demanda, con el interés legal previsto en el art. 1108 Cc .

SEXTO.- No queda probada la existencia de un pacto, alcanzado entre la Comunidad de Propietarios y los dueños del edificio de Supermercado, para eximir a éstos de su contribución a los gastos comunes a cambio de la cesión, por parte del Supermercado a los dueños de viviendas, del uso gratuito de la pista de pádel existente en la cubierta del Supermercado.

Es cierto que esa pista de pádel existe en la cubierta del edificio propiedad de Chevian, S.L. y Famestra, S.L., que la misma no está incluida entre los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, y que no consta que el edificio de viviendas contribuya a los gastos de mantenimiento o conservación de dicha pista. Es incontrovertido que los dueños de viviendas utilizan esa pista sin retribuir el uso a los dueños del Supermercado.

Sin embargo, lo que no se ha probado es que en algún momento se pactara entre las partes la exención del Supermercado de abonar los gastos del edificio de viviendas a cambio del derecho a utilizar esa instalación deportiva.

SÉPTIMO.- Estimándose parcialmente el recurso de apelación, con la consiguiente estimación parcial de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E .c., no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gómez Villaboa y Mandri en representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , número NUM000 , de Madrid, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, bajo el número 1039 de 2007, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, acordando en su lugar estimar parcialmente la demanda interpuesta por la expresada Comunidad de Propietarios contra Chevian, S.L. y Famestra, S.L., representadas por el Procurador Sr. Herrera Rodríguez, condenando a las demandadas al pago de la contribución a los gastos comunes de la Comunidad correspondientes a los presupuestos de gastos ordinarios y extraordinarios para el ejercicio comprendido entre el 1 de Septiembre de 2005 y el 31 de Agosto de 2006, por importe de 6.259'08 ?, más el interés legal devengado por esta cantidad hasta el completo pago, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en la primera instancia, como tampoco de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.