Sentencia Civil Nº 340/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 426/2011 de 09 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00340/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 426/2011

JUICIO ORDINARIO Nº 186/2010

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº SEIS DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 340

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Fernando J. Fernández Espinar López

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a nueve de Diciembre de dos mil once.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 186/2010 -Rollo 426/2011-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de San Javier, entre las partes: como actores Don Rafael y Doña Sofía , representados por el Procurador Don Julián Alemán Martínez y dirigidos por el Letrado Sr. De Castro García, y como demandada-reconveniente la mercantil POLARIS WORD REAL ESTATE, S.L. (anteriormente, HACIENDA VERDE, S.L.), representada por el Procurador Don José Augusto Hernández Foluquie y dirigida por el Letrado Don Miguel Chamorro Galisteo. En esta alzada actúa como apelante la demandante y como apelada la demandada. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de San Javier en los referidos autos, tramitados con el número 186/2010, se dictó sentencia con fecha 3 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Alemán Martínez en nombre y representación de D. Rafael y Sofía contra HACIENDA VERDE, S.L. (hoy POLARIS WORD REAL ESTATE S.L), absolviéndole de todas las pretensiones contra ella deducidas, con expresa condena en costas a la demandante.

QUE ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. HERNÁNDEZ FOLUQUIÉ, en nombre y representación de la mercantil HACIENDA VERDE, S.L. (hoy POLARIS WORD REAL ESTATE S.L) DEBO CONDENAR y CONDE NO a D. Rafael y Sofía , a:

1. El incumplimiento del contrato de compraventa suscrito en fecha 6 de octubre de 2006.

2. Abonar a la mercantil HACIENDA VERDE, S.L. (hoy POLARIS WORD REAL ESTATE S.L) la cantidad restante del precio de la vivienda ascendente a NOVENTA Y TRES MIL EUROS (93.000 euros) más el IVA correspondiente.

Con expresa condena en costas a la parte reconvendia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandante, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 426/2011, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 9 de Diciembre de 2011 su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, que desestima la demanda de juicio ordinario formulada por Don Rafael y Doña Sofía , contra la también mercantil HACIENDA VERDE, S.L. (actualmente, POLARIS WORD REAL ESTATE, S.L.), instando la resolución del contrato de compraventa de una vivienda que vincula a las partes, y estima la reconvención formulada por la demandada instando el cumplimiento del contrato, al estimar que no concurren las causas por las que se insta la resolución, esto es, retraso en la entrega de la vivienda (relacionada con ésta nulidad de la cláusula del contrato que prevé la entrega de la vivienda en el plazo de dieciocho meses a contar desde el inicio de las obras de edificación) e incumplimiento de la obligación de la vendedora, HACIENDA VERDE, S.L., de avalar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, estos interponen recurso de apelación, insistiendo, en definitiva, en las causas de resolución del contrato esgrimidas en la instancia y, relacionado con ello, la indebida inaplicación de la exceptio non rite adimpleti contractus, cuya aplicación, habida cuenta los incumplimientos que se atribuyen a la promotora, debió haber llevado a la desestimación de la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Pues bien, para el rechazo del recurso de apelación basta con decir que la Jueza "a quo" ha realizado un detenido estudio de las actuaciones, examinando con corrección y ordenadamente los problemas propuestos a su decisión, incluyendo convincentes razonamientos acerca de sus deducciones, sin que sus argumentaciones se estimen conmovidas o desvirtuadas por el parecer de los apelantes; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987 ; 146/1990 ; 27/1992 , 11/1995 , 115/1996 , 105/1997 , 23/1997 y 26/1998 ), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: «Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ).».

TERCERO.- No obstante, abundando en los fundamentos de la sentencia apelada y aun con el riesgo de incurrir en reiteraciones innecesarias, por lo que se refiere a la controvertida cuestión de la existencia de causa justificada de resolución del contrato litigioso constituida por el retraso en la entrega de la vivienda, lo primero que se ha de advertir es el cambio de los argumentos fácticos entre el recurso y la demanda. Mientras que en ésta, presentada el 9 de febrero de 2010, partiendo de que la estipulación primera del contrato fija la entrega del inmueble 18 meses después del inicio de las obras de edificación, se afirmaba que ese inicio "no se ha producido a día de hoy, pese a transcurrir más de tres años desde la firma del contrato" y que "A día de hoy el inmueble no se ha iniciado, ni por supuesto se ha iniciado"; ahora en el recurso, variando el discurso, se dice y, por tanto, se admite que "a la fecha de la interposición de la demanda, en febrero de 2010, aún no han finalizado las obras, cosa que no ocurre hasta el 22 de marzo de 2010, ni mucho menos obtenido la licencia de primera ocupación, lo cual no sucede hasta el 14 de junio de 2010".

Hecha la anterior precisión, con aquel reconocimiento de hechos -que, por otro lado, se corresponde con el resultado de las pruebas practicadas- de decisiva trascendencia, como ahora se verá, merece indicarse que en otro asunto en el que también era demandada la mercantil HACIENDA VERDE, S.L., esta misma Sección, como asimismo apunta la resolución apelada, tuvo oportunidad de pronunciarse sobre esa cláusula que prevé la entrega de la vivienda en el plazo de dieciocho meses a contar desde el inicio de las obras de edificación, inserta en otros contratos de compraventa concertados con otros compradores, concretamente en la sentencia de fecha 10 de febrero de 2011 (rec. 460/2010, núm. 47/2011 ), señalando lo siguiente: "Y es de destacar que no puede considerarse que esa cláusula merezca la calificación de abusiva, teniendo en cuenta que el carácter abusivo de una cláusula ha de valorarse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración. Y, en este sentido, en los contratos litigiosos se dejaba bien claro que, al momento de su celebración, no había nada construido y que se había iniciado la tramitación para poder construir el Proyecto Residencial en el que se ubicarían las viviendas, añadiéndose que una vez realizados y concluidos los trámites correspondientes y como resultado de la ejecución del Proyecto, la hoy demandada sería titular de las correspondientes viviendas objeto de las compraventas, indicándose, además, que se trataba de una compraventa de cosa futura. En definitiva, es claro que cuando se suscriben los contratos de compraventa tan sólo se había iniciado la tramitación administrativa necesaria para poder construir. Y, en tales condiciones y dada la indeterminación inicial que representa una tramitación de esta naturaleza, que resulta ser de cierta complejidad, difícilmente podía concretarse con mayor precisión el plazo de la entrega. Ahora bien, no puede hablarse de indeterminación o falta de claridad en el plazo de entrega contractualmente fijado, pues tal plazo se concreta en dieciocho meses desde el inicio de las obras de edificación. Y tampoco puede afirmarse que dicha cláusula deje a la mera voluntad de la parte vendedora la fecha de iniciación de las obras, pues, como antes señalábamos, los contratos no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, siendo evidente que de dicho contrato se desprendía la obligación de la parte vendedora de iniciar las obras en cuanto hubiese finalizado la tramitación administrativa señalada en el contrato, esto es, cuando se dispusiese de la correspondiente licencia de obras. La interpretación que del contenido de dicha cláusula realiza la parte actora no tiene en cuenta las circunstancias concurrentes al momento de suscribir los contratos y tiene por finalidad dejar sin efecto la referida cláusula, sobre la base de lo dispuesto en la normativa sobre consumidores y usuarios, afirmando para ello que la iniciación de las obras quedaba en el contrato a la mera voluntad del vendedor. Pero tal cláusula, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.284 del Código Civil , ha de interpretarse en el sentido más adecuado para que produzca efecto, que no es otro que el antes señalado, esto es, que el contrato no dejaba a la voluntad de la parte vendedora la fecha de iniciación de las obras, sino que, en atención a las circunstancias y considerando en su conjunto el negocio jurídico realizado y teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil y el principio de buena fe contractual, es claro que la referida cláusula no dejaba a la voluntad del vendedor la fecha de iniciación de las obras, sino que era su obligación contractual iniciarlas en cuanto dispusiese de las autorizaciones administrativas correspondientes".

No resulta de recibo sustentar, como se hacía en la demanda, un retraso justificativo de la resolución en que había transcurrido más de tres años desde la suscripción del contrato y aún no había dado comienzo las obras.

Con las precisiones ya expuestas, es el inicio de las obras el que marca el inicio del plazo de entrega, cuyo plazo, teniendo en cuenta que la licencia de obras fue concedida el 5 de diciembre de 2008, no había transcurrido siquiera a la presentación de la demanda rectora de las actuaciones. Tanto es así que aquella sentencia de esta Sección, situándose en la hipótesis de la nulidad de dicha cláusula y la consiguiente necesidad de integrar el contrato, dice "que el plazo de entrega sería fijado judicialmente y, desde luego, no podría ser el brevísimo plazo de dieciocho meses desde la firma de los contratos, cuya aplicación pretende la parte apelante, por ser evidente que las circunstancias existentes al momento de la suscripción de los contratos, especialmente el hecho de que la total urbanización a construir estuviese en proyecto y que aún no se hubiese obtenido la correspondiente licencia de construcción, siendo todo ello conocido por los compradores al venir plasmado en los propios contratos, aconsejarían la fijación judicial de un plazo muy superior al de dieciocho meses desde la firma de los contratos".

Podía discutirse si la tardanza en la tramitación del correspondiente expediente administrativo fue imputable a la vendedora, pero tal hecho no fue invocado por la actora, que lo introduce como cuestión nueva en esta alzada (con el alegato de la parte de que el tiempo transcurrido entre la solicitud de la licencia y su concesión "excede con mucho el tiempo prudencial para la concesión de una licencia de obras", cuya causa imputa a la promotora, y que no deja de ser eso, un mero alegato de la parte), y afectaría a la posibilidad de resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el constructor, entre las que se encuentra la observancia de las exigencias urbanísticas, tampoco alegada en la demanda; y, en cualquier caso, se ha de reparar en que, como viene a apuntar la resolución apelada y se hizo constar en el contrato, los compradores conocían y aceptaban la situación urbanística del proyecto, esto es, que los terrenos sobre los que estaba previsto el proyecto "Las Terrazas de la Torre" tenía la clasificación de suelo urbanizable sectorizado con uso residencial en el planeamiento entonces vigente de Torre Pacheco y que se estaba tramitando el Planeamiento de Desarrollo (plan parcial) y que a continuación se tramitarán los instrumentos de gestión urbanística (proyecto de urbanización y reparcelación); y, además, la promotora cumplió con el plazo de ejecución de obra previsto en el contrato, pues, concedida el 5 de diciembre de 2008, el 22 de marzo de 2010, como los propios recurrentes afirman en su recurso, ya habían finalizado las obras y se obtiene la licencia de primera ocupación el 14 de junio de 2010, la cual ya había sido solicitada el 12 de febrero del mismo año.

Desde luego, a tenor de cuanto se lleva expuesto, de haber existido algún retraso en la tramitación del expediente administrativo y pudiera imputarse a la promotora, tal retraso en modo alguno podría esgrimirse como causa de resolución del contrato, ya que el incumplimiento de una parte, para que sea esencial, deberá recaer sobre la propia esencia del contrato en función de las expectativas que el negocio jurídico generaba para cada uno de los contratantes, lo que implica que no todo incumplimiento es siempre motivo de resolución contractual, pues es posible, en atención al caso concreto, admitir la posibilidad de cumplimientos defectuosos o meros retrasos, que pueden generar para una de las partes contratantes un derecho a indemnización pero que no tienen la suficiente entidad como para justificar la resolución contractual pretendida (Cfr. STS de 12 de marzo de 2009 ).

CUARTO.- Por lo que se refiere al incumplimiento de la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta, si la sentencia apelada destaca que "queda acreditado que la demandada tiene contratadas con el Banco de Valencia y Hypo Real Estate una línea de avales a favor de los compradores de las viviendas pertenecientes al Residencial Terrazas de la Torre Golf Resort por tanto las cantidades entregadas por la actora, estaban avaladas", aun cabe añadir que, de no haber cumplido la promotora esa obligación, ésta no aparece considerada como esencial por los compradores, habida cuenta que habrían abonado cantidades a cuenta sin contar con dicho aval, y la resolución del contrato solo es admisible si se trata de un incumplimiento esencial que produzca frustración del fin del contrato para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria ( STS de 10 de junio de 2010 ; y que, en todo caso, esta Audiencia Provincial tiene establecido que al incumplimiento de la obligación que nos ocupa no se le puede conceder trascendencia resolutoria cuando la vivienda está concluida, y ello en base a que lo garantizado con la misma es el riesgo derivado de la falta de conclusión y entrega de la vivienda ( sentencias de la Sección 4ª de fecha 17 de diciembre de 2009 -rec. núm. 822/2009 -, de la Sección 1ª de fecha 11 de mayo de 2010 -rec. núm. 89/2010 , y de esta Sección 5ª de 20 de abril de 2011-rec. núm. 67/2011 - y de 12 de mayo de 2011 -rec. núm. 107/2011 ).

QUINTO.- Finalmente, de acuerdo con lo expuesto es claro que tampoco puede prosperar el último motivo del recurso. Repárese, además, en que ya en la contestación a la reconvención los ahora apelantes, haciendo especial hincapié en "la nulidad de la fecha de entrega indeterminada por estar sujeta a actos de terceros", trayendo a colación también "que en ningún momento informó el contrario a mi representado del inicio de las obras", basaban la procedencia de desestimar la demanda en que se había producido un incumplimiento resolutorio previo por parte de la promotora, reiterando los mismos argumento esgrimidos en la demanda, y, en definitiva, en las mismas razones por las que procedía la estimación de la demanda; por lo que resulta patente que, rechazadas éstas, deba prosperar la reconvención. Insistir en que no existe incumplimiento por la promotora de obligaciones que pueda fundar la resolución del contrato; o, como dice la sentencia de instancia, después de dejar sentado que existe "un contrato válido de compraventa en el que aparecen debidamente fijados objeto y precio", "estando debidamente acreditado el cumplimiento de sus obligaciones por el vendedor y la voluntad de entrega del objeto de venta, sin que conste incumplimiento de dicha parte que justifique el correlativo de la demanda; y estando debidamente acreditado el incumplimiento de la demandada respecto a sus obligaciones de abono del resto de precio pactado y elevación a público del documento de compraventa, cabe concluir que el contrato da cumplida cobertura a la acción ejercitada, debiendo ser estimada la demanda reconvencional en todos sus términos".

SEXTO.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas procesales del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Julián Alemán Martínez, en nombre y representación de Don Rafael y Doña Sofía , contra la sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de San Javier en el Juicio Ordinario número 186/2010 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución; y ello con expresa imposición de las costas procesales del recurso a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente y también el extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán interponerse ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro de los veinte días a contar desde su notificación y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO nº 3196/0000/06/426/11; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.