Sentencia Civil Nº 340/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 307/2012 de 07 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00340/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 307/2012

NÚMERO 340

En OVIEDO, a siete de Septiembre de dos mil doce, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 307/2012, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 649/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Avilés, promovido por D. Francisco , D. Gervasio , D. Hermenegildo , D. Humberto , D. Jenaro y D. Lázaro , demandantes en primera instancia, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 " DE LA CALLE000 Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Avilés se dictó Sentencia con fecha veintiséis de Marzo de dos mil doce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda formulada por D. Francisco , D. Gervasio , D. Hermenegildo , D. Humberto , D. Jenaro , y D. Lázaro contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 " de la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 - NUM002 de Avilés, debo absolver y ABSUELVO a la demandada de las peticiones frente a ella formuladas de contrario.- Todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.".-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día cuatro de Septiembre de dos mil doce.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Los seis aquí demandantes, en su condición de propietarios de diversas viviendas y plazas de garaje del inmueble denominado " EDIFICIO000 ", sito en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , de Avilés, interpusieron demanda frente a la comunidad de propietarios de dicho edificio en suplica de que se declarase la nulidad de los acuerdos tomados en junta celebrada el 27 de junio de 2011 referidos a la realización de obras en su fachada, cubierta y otros elementos comunes, por no constar en el orden del día y por no haber sido aprobados por unanimidad. Subsidiariamente plantean que las obras constituyen una innovación no exigible, por lo que debe declarárseles exentos de contribuir a su pago.

La sentencia de primera instancia, tras analizar los distintos motivos invocados, rechazó íntegramente la demanda, insistiendo los actores en esta alzada en todos y cada uno de los argumentos que habían esgrimido.

SEGUNDO.- Comparte esta Sala las apreciaciones de la Juzgadora de instancia que determinaron el rechazo de la primera de las causas de nulidad invocadas, referida a una supuesta omisión o falta de claridad respecto del tema a debatir en el orden del día previsto para la Junta. El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en la convocatoria de las Juntas se indiquen los asuntos a tratar. Es clara la importancia de que sea observado este extremo pues de su constancia va a depender en gran medida la asistencia de los comuneros a la reunión, que podrían ver burlada su voluntad si en la Junta se adoptaran acuerdos diferentes a los inicialmente anunciados. Su trascendencia ha sido recordada por el Tribunal Supremo, si bien interpretando su exigencia con cierta flexibilidad, acorde con la realidad social subyacente en el ámbito de la propiedad horizontal ( art.3.1 del Código Civil ), en el sentido de destacar que basta que los temas estén anunciados con claridad, sin que sea exigible prever todos y cada uno de los posibles matices del debate, o una relación minuciosa y exhaustiva con previsión de todas las posibles derivaciones que pudieran surgir. Así se han pronunciado, entre otras sentencias recientes, las de 18 de marzo y 15 de junio de 2010 y 28 de junio de 2011 .

Es cierto que la debida plasmación en el orden del día de los asuntos a tratar es exigible con mayor rigor cuando estos pueden calificarse de gran transcendencia para la comunidad, como sucedía en el presente caso en el que el tema tenía una notable importancia económica y afectaba a elementos comunes del inmueble tan relevantes como su fachada y cubierta. Y también debe admitirse que, aisladamente considerada, la enunciación como punto 4 del orden del día de "Estado fachada y tejado, acciones de emergencia ejecutadas y trabajos pendientes de ejecutar", pudiera considerarse insuficiente cuando lo que se decidió respecto de la primera fue superponer al ladrillo visto que la conformaba paneles de aislamiento y una capa de mortero, modificando así la configuración externa del edificio. Pero no puede olvidarse que este tema ya había sido objeto de debate repetidamente en varias juntas celebradas el mismo año (4 de enero, 3 de febrero y 25 de marzo), en el curso de las cuales incluso se había llegado a aprobar la misma solución constructiva, luego rechazada, de tal forma que los comuneros difícilmente pueden sostener que desconocían el alcance de lo que se indicaba en el citado punto cuarto, cuando, como se ha visto, éste era el tema que venía debatiéndose repetidamente en el seno de la comunidad durante los meses precedentes, motivado principalmente por el deficiente estado que presentaba la fachada del edificio. No es óbice a esta conclusión la manifestación de una sola testigo, ocupante del inmueble, en sentido contrario, pues ella misma reconoció su interés en que se dejase sin efecto el acuerdo la Junta por resultarle excesivamente gravoso.

TERCERO.- Los restantes motivos del recurso deben ser analizados conjuntamente, dada la directa interdependencia entre unos y otros. Lo relevante es decidir si las obras acordadas eran necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble. De sostenerse así, se estaría en presencia de una obligación impuesta a la Comunidad por el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , de un deber jurídico que en cuanto tal no precisa de la unanimidad de voluntades ni siquiera aunque incida en los elementos comunes del inmueble si esa afectación es inherente o consustancial a las obras de mantenimiento o reparación, ni permite la exención de los disidentes del abono de los gastos que genere, lo que el art. 11 sólo prevé para las innovaciones "no exigibles" "para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características". Por el contrario, de optarse por la respuesta negativa, parece clara la exigencia de la unanimidad prevista en el art. 17 de la misma Ley en relación con el art. 12, en tanto las obras aprobadas modifican de forma sustancial uno de los elementos comunes del inmueble.

También en este punto coincide este Tribunal con la conclusión alcanzada en la instancia. La documental obrante en autos, en especial el expediente seguido en el Ayuntamiento de Avilés testimoniado en autos, revela las importantes deficiencias que presentaba la fachada del inmueble, con desprendimiento de piezas a la vía pública, que motivó que dicha Corporación adoptase varias resoluciones instando a la comunidad a proceder a la "revisión completa" de ese elemento del inmueble, a proceder a su reparación y a adoptar diversas medidas preventivas a fin de evitar riesgos para los viandantes. Ese estado de cosas fue ratificado por el informe elaborado en aquellas fechas por el arquitecto técnico Sr. Bernabe , que propuso las soluciones que a la postre fueron aprobadas por la Comunidad en la Junta que es aquí objeto de impugnación. El dictamen elaborado a petición de la demandada en el curso de este juicio por el Arquitecto D. Casiano , avaló plenamente tanto las consideraciones de aquél sobre el mal estado generalizado de fachada y cubierta como la idoneidad de las medidas acordadas como indispensables para mantener y garantizar las condiciones de habitabilidad y seguridad del inmueble, explicando detallada y convincentemente las razones en las que se basa, con apoyo en una profusa documental fotográfica expresiva de las numerosas deficiencias que presenta el inmueble, al tiempo que rechaza como notoriamente insuficientes o inviables otros posibles modos de actuación propuestos por los demandantes.

Dictámenes éstos que merecen mayor credibilidad que los aportados por los actores, que minimizan los defectos existentes reduciéndolos a aislados y puntuales daños en algunos ladrillos cara-vista de los que conforman la fachada del inmueble, lo que no se compadece ni con lo que reflejan las fotografías incorporadas al informe del perito Sr. Casiano , ni con las actuaciones municipales, ni con la existencia de otras deficiencias directamente vinculadas a la anterior como las humedades y condensaciones apreciadas en el interior de las viviendas.

No es óbice a lo anterior que al tiempo de adoptarse el acuerdo ya se hubiera realizado algún arreglo puntual, tanto en la fachada como en la cubierta del edificio, pues lo que aquí se contempla es su reparación integral más allá de concretos "parcheos" dada la generalización de su deterioro. No cabe tampoco entender como meras innovaciones no exigibles el que ahora se añadan aislantes o impermeabilizantes que antes no existían, cuando éstos resultan adecuados para garantizar la adecuada habitabilidad del edificio, su uso y disfrute acorde con las actuales técnicas constructivas, a fin de satisfacer el interés general de la comunidad. No es de recibo que se califiquen de superfluas aquellas obras tendentes a esa finalidad por más que el paso del tiempo permita ahora introducir materiales o adoptar soluciones más idóneas que los que existían al tiempo de levantarse la construcción. Y, en fin, en nada incide en la decisión que aquí deba adoptarse el hecho de que fuera el Presidente de la Comunidad quien en un determinado momento alertase al Ayuntamiento de las deficiencias existentes, pues lo relevante es que éstas efectivamente existían como así se constató tanto por los técnicos de la Corporación como a través de la prueba practicada a lo largo de este proceso.

CUARTO.- No obstante traducirse lo anterior en la total desestimación del recurso, las dudas tanto de hecho como de derecho inherentes a lo impreciso de conceptos como necesidad de reparación o mantenimiento, o lo que deba considerarse innovación no exigible, en relación a la notable trascendencia de las obras, tanto en lo relativo a su aspecto externo como a su coste, aconsejan apartarse en esta alzada del principio del vencimiento en materia de costas, según excepcionalmente permite el art. 394 en relación con el 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Pronunciamiento que, si embargo, no cabe extender a las costas causadas en la instancia al no haber sido objeto de impugnación este concreto pronunciamiento ( art. 465.4 de dicha Ley procesal ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Francisco , D. Gervasio , D. Hermenegildo , D. Humberto , D. Jenaro Y D. Lázaro contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Avilés con fecha veintiséis de Marzo de dos mil doce , en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 649/11, confirmando dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales del recurso.

Dése al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Español de Crédito 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.