Sentencia Civil Nº 340/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 164/2014 de 28 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CATORCE

ROLLO Nº 164/2014

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 612/2013

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 BADALONA (ant. CI-1)

S E N T E N C I A Nº 340/2015

ILMOS. SRES./AS.

PRESIDENTE

D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO

MAGISTRADOS

D. PASCUAL MARTÍN VILLA

D. RAMÓN VIDAL CAROU

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de octubre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 612/2013, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona (ant. CI-1), a instancias de Dª. Celestina , representada por la Procuradora Dª. Marina Palacios Salvado y asistida por la Letrada Dª. Mónica Olmedo Muñoz contra D. Norberto E INICIATIVAS ININVER ESPAÑA, S.L., representados en primera instancia por la Procuradora Dª. Nuria Camps Badia y asistidos del Letrado D. Jesús Condomines Feliu, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de diciembre de 2013, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Luís García, en nombre y representación de Celestina debo absolver y absuelvo a Iniciativas Ininver España S.L. y D. Norberto de todas las pretensiones deducidas en su contra con expresa condena en costas a cargo de la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 9 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. PASCUAL MARTÍN VILLA de esta Sección Catorce, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deben quedar sustituidos por los que a continuación se expresan con ese mismo carácter.

PRIMERO.- Se recurre en apelación la sentencia al haberse desestimado en la primera instancia la pretensión de la demandante de retracto de comuneros respecto de una mitad indivisa de un inmueble sito en Badalona, siendo dicha demandante la otra copropietaria del mencionado inmueble. Ahora en su recurso, alega la reclamante que no concurre la caducidad de la acción y que es una errónea valoración de la prueba la que ha conducido a la Sra. Juez del primer grado a la desestimación de la demanda. Los demandados, por su parte, se han opuesto al recurso interesando la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con una expresa imposición de las costas procesales a la apelante.

SEGUNDO.-'Prima facie' conviene recordar que el fundamento del retracto se ha encontrado desde siempre en la necesidad de evitar una explotación antieconómica de los bienes. Y en ese sentido, la SAP de Barcelona de 28 enero de 2000 ya afirmaba que 'su fundamento es el interés social y no en el beneficio particular de su titular. Su finalidad esencial es la de evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños ( STS de 24 de enero de 1986 )'.

En estas situaciones de comunidad, los derechos de tanteo y retracto en el CCC constituyen una restricción establecida por la ley (art. 545-1 CCC) en interés privado (art. 545-3.2 CCC), que, por lo tanto, han de quedar integradas en la función social de la propiedad (art. 541-2 CCC), y que, como tal, se engarzan en el contenido ordinario del derecho de propiedad; por lo que en modo alguno deben ser objeto de una interpretación restrictiva, tal y como alguna doctrina jurisprudencial ha venido propugnando.

TERCERO.- El legislador catalán, apartándose de las previsiones contenidas en el Código Civil, ha regulado ex novola materia, y así, en el tanteo, el propietario del bien puede elegir el momento de la venta, la persona del comprador y pactar las condiciones de la transmisión, sujetándose únicamente a la obligación de notificación de su propósito. Su finalidad es que permanezcan los bienes dentro del círculo familiar, social o económico. El retracto se configura en Catalunya como un complemento del derecho de tanteo, que, por así decirlo, es el derecho principal; más exactamente, el derecho de retracto surge cuando se ha incumplido por un copropietario la imperativa obligación de la notificación de su propósito, como una fórmula para propiciar la adquisición preferente en el caso de que el copropietario haya infringido el deber que la buena fe le impone de hacer saber su propósito a los demás copropietarios. Lo regulado en este concreto aspecto debe de ser interpretado a la luz de lo dispuesto en el artículo 6.3 del Código Civil , aplicable al caso en virtud de lo regulado en el artículo 111-5 del CCC, pues la infracción del deber de notificar su propósito que atañe al condómino que se proponga llevar a cabo una transmisión onerosa -conforme a la buena fe que debe ser observada siempre en las relaciones jurídico-privadas (art. 111-7 CCC)-, haría que cualquier acto contrario a ello fuese nulo de pleno derecho, de no haberse establecido por el legislador una sanción o efecto distinto para el supuesto de contravención, que, en nuestro caso, consiste precisamente en el derecho de retracto. Además, como ya se ha dejado expresado con anterioridad, se trata de una restricción impuesta por el interés privado a la libre disponibilidad del comunero, ínsita en la función social que toda propiedad posee.

CUARTO.-Procede precisar ya que la normativa aplicable a este retracto es la contenida en el art. 552-4 del CCC, que regula los derechos de adquisición preferente a favor de los comuneros sobre bienes sujetos al derecho propio de Cataluña, y cuyo tenor literal es el siguiente:

'1. L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles.

2. Els cotitulars que pretenen fer la transmissió han de notificar als altres cotitulars, fefaentment, la decisió d'alienar i les circumstàncies de la transmissió. El tanteig es pot exercir en el termini d'un mes comptat des del moment en què es fa la notificació. Si no hi ha notificació o si la transmissió es fa per un preu o en unes circumstàncies diferents de les que hi consten, el tanteig comporta el retracte, que es pot exercir en el termini de tres mesos comptats des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de l'alienació i les seves circumstàncies o des de la data en què s'inscriu la transmissió en el registre que correspon.

3. El tanteig o el retracte, si els cotitulars que pretenen exercir-lo són més d'un, els correspon en proporció a llurs drets respectius en la comunitat.

4. Els drets de tanteig i de retracte són renunciables i el títol de constitució de la comunitat els pot excloure. Si la comunitat té per objecte la propietat o un altre dret real sobre béns immobles, l'exclusió o la renúncia anticipada només es pot fer en escriptura pública.'.

Tal precepto prevé un derecho de contenido más amplio que el estricto derecho de retraer contemplado en el Código Civil, pues abarca tanto la posibilidad del tanteo -ejercitable antes de que se consume la transmisión del bien a un tercero-, como del retracto -operativo cuando no ha sido posible al titular del derecho de tanteo ejercitarlo, al no habérsele comunicado la transmisión o habérsele comunicado unas condiciones o precio de venta distintos a los reales-.

En el caso examinado, basta una simple lectura de la escritura notarial de compraventa para comprobar que el ex-marido y los demás intervinientes en ella han infringido de mala fe los más elementales deberes que les impone la normativa vigente, pues en ella el Sr. Notario advierte expresamente del derecho de retracto de comuneros que el artículo 1.522 del Código Civil (sic) atribuye a la copropietaria de la finca objeto de esta escritura, manifestando los comparecientes queson conocedores de ello y nome requieren para que notifique a dicha copropietaria la presente transmisión(sic).

QUINTO.-Atendido al derecho aplicable al presente supuesto, esto es, el derecho propio de Cataluña y, en concreto, al art. 552-4 CCC, resulta evidente que el derecho inicialmente ejercitable por la demandante era el de tanteo -que fue impedido por el ex-esposo, contrariamente no sólo a los deberes impuestos por el legislador, sino contraviniendo una elemental buena fe, que le hubiese conducido a comunicar a su ex-esposa la trasmisión que se proponía realizar-, y no fueron sino los otros codemandados quienes le comunicaron en fecha 5 de febrero de 2013 -mediante burofax- que habían adquirido por compra al ex-esposo la mitad indivisa del inmueble.

Nótese bien que el derecho de tanteo y el de retracto no deben ser considerados como dos derechos distintos, ya que ambos tratan de salvaguardar en el itertransmisivo los derechos de los restantes condóminos. Por parte del ex-esposo ha existido una ocultación del hecho de la transmisión a su ex-esposa, con ánimo no sólo de lesionar sus legítimos derechos -reconocidos por el legislador-, sino manifiestamente de perjudicarla.

Un Ordenamiento Jurídico que se precie de tal no puede permitir conductas como la de los codemandados, lesiva en este caso para los legítimos derechos de la ex-consorte del vendedor. No basta contemplar el último tramo del itertransmisivo para concluir que la ex-esposa no ha observado un determinado plazo y desestimar así su reclamación. Resulta, por otra parte, acreditado en lo actuado que la demandante ha hecho valer su derecho de retracto dentro del plazo de tres meses desde que tuvo conocimiento de la transmisión, por haberle hecho llegar los nuevos adquirentes un burofax dándole a conocer la venta; y, en consonancia con ello, debe ser acogido el presente recurso de apelación, con lo que la sentencia de primera instancia ha de ser revocada y sustituida por otra que dé lugar a la reclamación de la retrayente.

SEXTO.-Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 398 de la L.E.C . no han de imponerse a la apelante las costas procesales de la alzada; debiendo ser dejado sin efecto el pronunciamiento que la Sentencia de primera instancia contenía en materia de costas procesales.

VISTOSlos mencionados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. María Palacios Salvadó, en nombre y representación de Dª Celestina , debemos revocar y revocamos la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Badalona, en fecha 10/12/2013 , en los Autos de juicio ordinario 12/2013, y, en su lugar, pronunciamos haber lugar al retracto de la cuota de la finca sita en Badalona, RAMBLA000 NUM000 - NUM001 , escalera NUM002 , NUM003 - NUM004 , inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Badalona, al folio NUM005 , tomo NUM006 , del archivo, libro NUM007 , Finca núm. NUM008 , a cuyo efecto otorgará la parte demandada a favor de la demandante escritura pública en el plazo de dos meses y en las mismas condiciones que fue adquirida; otorgándose la escritura de oficio por el juzgado, si la parte demandada no se aviniese a otorgarla en el plazo que le ha sido señalado. Todo lo que se pronuncia sin formular una expresa condena en las costas procesales de la presente alzada.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.