Sentencia CIVIL Nº 340/2016, Juzgado de Primera Instancia - Valencia, Sección 25, Rec 1475/2014 de 27 de Junio de 2016

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 25

VALENCIA

Avenida DEL SALER (CIUDAD DE LA JUSTICIA), 14º - 5º

N.I.G.: 46250-42-2-2014-0051817

Procedimiento: Asunto Civil 001475/2014 JUICIO ORDINARIO

SENTENCIA Nº 340/2016.-

JUEZ QUE LA DICTA: D/Dª. ANA MARIA MESTRE SORO

Lugar: VALENCIA

Fecha: veintisiete de junio de dos mil dieciséis.

PARTE DEMANDANTE: LOGIAL OCIO S.L.

Abogado: BENEYTO FELIU, IGNACIO

Procurador: ESTEBAN ALVAREZ, MARIA ANGELES

PARTE DEMANDADA: RAIN FOREST VALENCIA S.A.

Abogado:

Procurador: DOMINGO ROIG, ENRIQUE JOSE

OBJETO DEL JUICIO: cumplimiento contractual y otros.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la parte actora se presentó demanda de juicio ordinario, aduciendo los hechos que constan en autos, y tras alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, terminó suplicando al Juzgado se dictase sentencia de acuerdo con sus peticiones.

SEGUNDO.- Que admitida a trámite la demanda, se emplazó a la parte demandada, contestando a la demandada, y previos los trámites legales, se señaló fecha para la celebración de la audiencia previa, y ante la alegación por la demandada de la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, se interrumpió la audiencia previa para que la actora aclarara y concretara por escrito el suplico de su demanda con correlación de facturas al haber renunciado a la pericial anunciada, lo que se consintió por las partes, dejándose fecha señalada para su continuación. La parte demandante presento escrito aclaratorio y documentos, alegando además hechos nuevos, por lo que se suspendió la audiencia previa, dándose traslado a la demandada, quien realizo alegaciones. Asimismo la demandante alego ms hechos nuevos, de lo que se dio traslado a la contraria, que presento escrito de alegaciones, señalándose fecha para la continuación de la audiencia previa, fecha que tuvo que ser modificada por coincidencia de señalamientos del letrado actor. Posteriormente la parte demandante presento otro escrito de hechos nuevos, del que se dio traslado a la demandada, que realizo alegaciones. En el acto de continuación de la audiencia previa se desestimó la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, se tuvieron por efectuadas las aclaraciones del suplico que obran en el folio 649 de las actuaciones y por aportados los documentos acompañados al escrito aclaratorio de fecha 11 de junio de 2015, teniendo por alegados hechos nuevos por la demandante que se incorporan vía art. 286 de la lec , hechos que son en su mayoría discutidos de contrario, sin tener por ampliado el objeto de la condena, desestimándose asimismo la excepción de indebida acumulación de acciones. Se admitió la prueba y se señaló para la celebración del juicio, que se celebró en la fecha prevista con el resultado que obra en grabación en soporte informático. Se interrumpió el plazo para dictar sentencia, al haber presentado la parte demandante el mismo día del juicio en Rue un escrito de concreción de peticiones que no refirió en la vista, para concretar la diferencia entre los presupuestos de reparación de los siniestros por filtraciones y lo pagado por las cias aseguradoras, dándose traslado a la demandada para evitar indefensión, quien alego lo que a su derecho convino, y verificado, se reanudo el plazo para dictar sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente procedimiento se formula por LOGIAL OCIO S.L. en su condición de arrendataria de los locales comerciales A-1 y A-2 y terraza descubierta del centro de ocio Bioparc, sitos en Av. Pio Baroja nº 3 de Valencia, demanda de juicio ordinario contra RAIN FOREST VALENCIA S.A. en su calidad de concesionaria de dicho centro y arrendadora, solicitando que se dicte sentencia con la que se declare la obligación de la demandada de cumplir las obligaciones derivadas de la relación contractual que mantienen y se le condene a su cumplimiento con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la misma; en concreto:

1) En relación a la insuficiente iluminación de las zonas comunes de los locales objeto de arrendamiento, se condena a la demandada a la adecuación de la iluminación conforme a la legislación vigente, corriendo a su cargo todos los gastos que ello suponga (por los motivos expuestos en el hecho cuarto).

2) En relación a la licencia de actividad del negocio arrendado, se condene a la parte demandada a sufragar los costes para la adecuación de la actividad (llevada a cabo en el local arrendado por la actora) a la nueva regulación urbanística establecida para el año 2012 (conforme lo alegado en el hecho quinto y a lo que se determine en ejecución de sentencia).

3) a.- En relación a la acometida eléctrica:

- Se declare la obligación de la demandada de asumir el coste de las obras necesarias en las zonas comunes del centro de ocio (fuera de los locales arrendados) y demás necesarias para la correspondiente acometida eléctrica (corriendo a su cargo el coste de tales obras) conforme a lo expuesto en el hecho sexto del escrito de demanda y a lo expuesto en el escrito de alegaciones de 11-6-2015, condenándole en tal sentido:

- Se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de 5.020€ más el correspondiente IVA relativa a la factura de la acometida eléctrica provisional pagada por la actora, conforme al hecho sexto de la demanda.

- Se condene a la demandada a pagar el coste del nuevo proyecto eléctrico y la OCA para la nueva acometida eléctrica, conforme al hecho sexto de la demanda y al escrito de alegaciones de 11-6-2015.

- Se condene a la demandada a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas a la actora por el suministro de electricidad en el supuesto de no estar autorizada a la comercialización.

3) b.- En relación a la acometida de agua, se declare la obligación de realizar a su costa la demandada las instalaciones y conexiones necesarias desde los locales de la actora hasta la conexión de la red general para poder contratar directamente la actora con la empresa suministradora de agua potable, condenándole a su realización.

4) Respecto a los problemas derivados de las continuas filtraciones de agua de los locales arrendados:

- Se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para la correcta impermeabilización de los locales comerciales arrendados por la actora, para evitar que se produzcan nuevas filtraciones de agua y así conservar los locales comerciales arrendados en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido contractualmente.

- Se condene a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios ocasionados por las referidas inundaciones y que han sido asumidos por la actora conforme a lo establecido en el hecho séptimo.

- Se condene a la demandada al coste de la reparación/sustitución del falso techo de los locales comerciales arrendados, conforme a lo expuesto en el hecho séptimo.

- Y se declare la nulidad de la estipulación décima (párrafo segundo) del contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2012 por vicio del consentimiento.

5) Que se imponga en todo caso, a la parte demandada, las costas del juicio por la temeridad y mala fe, así como por ser preceptiva su imposición.

La actora sostiene que suscribieron un primer contrato de arrendamiento en fecha 15-11-2007 (doc. 2 demanda, folio 38 actuaciones) y tuvo que adecuar los locales; que se dio por finalizado por ambas partes mediante finiquito de 31 de diciembre de 2011 (doc. 3 demanda, folio 77); que suscribieron un ·nuevo contrato en fecha 1 de enero de 2012 (doc. 4 demanda, folio 79) cuyo objeto eran los mismos locales comerciales y la terraza; que el último párrafo del contrato que rige en la actualidad se formalizo por las presiones de la demandada y sin tiempo de asesoramiento adecuado con apercibimiento de resolución su pena de perder toda la inversión, al haber modificado el nombre comercial de la actividad por problemas con la franquiciadora de la marca, cambio que vino motivado por el Concurso de Acreedores de esta en España, beneficiándose la demandada de la situación y privándole desde un primer momento del derecho a gozar de una tranquila actividad comercial, pues uno de los motivos que llevaron a la actora a suscribir el contrato inicial fue la existencia de un centro de ocio alrededor de la plaza central donde se ubican los locales litigiosos y el propio zoo Bioparc cuya apertura se produjo ·en marzo de 2008, donde tendría que existir una noria gigante y un parque de atracciones, no existiendo tal centro, estando los locales que rodean el negocio de la actora vacíos a excepción de una escuela de niños de educación en inglés como consecuencia no de la coyuntura económica, sino de una errática estrategia de la demandada que ha impedido el desarrollo del centro de ocio con promesas y expectativas falsas; que en el momento de la firma del segundo contrato el centro de ocio no existía y el contrato establece que la actora no ostentará la exclusividad de la actividad comercial llevada a cabo en los locales alquilados (clausula quinta) y fija gastos comunitarios relacionados con una comunidad inexistente desproporcionados (clausula séptima), seguía pues prometiendo un centro de ocio, induciendo a la actora a seguir alquilando los locales, sin ajustar las condiciones a la realidad, aun teniendo conocimiento de la pésima y atípica situación y a sabiendas de que el centro de ocio nunca iba a existir y que los locales comerciales continuarían estando vacíos por la errática política comercial que estaba llevando a cabo; que además de la inversión, lleva acumuladas pérdidas y se le indujo a celebrar un nuevo contrato con engaño; que ha requerido en infinidad de ocasiones telefónica, telemática o personalmente las continuas deficiencias e incumplimientos que se han ido produciendo incluso antes de la apertura de los locales, y que se siguen produciendo a fecha de interposición de la demanda; que a pesar de tener todo listo, no pudo abrir al público por retraso de la demandada en realizar las obras de la plaza; que desde un principio hay filtraciones, lo que ha supuesto pérdida de clientela y daño a la imagen comercial, afectando al funcionamiento del negocio y comprometiendo su viabilidad; que no se ha excluido, como en el primer contrato, la obligación de la arrendadora de realizar reparaciones necesarias para la conservación de los locales en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Respecto a la insuficiente iluminación de las zonas comunes de evacuación, se señala que en verano de 2010 decido la demandada de forma unilateral y sin comunicación a la actora reducir sustancialmente al iluminación de las zonas comunes de accesos a los locales comerciales por criterios de ahorro económico, dejando el pasillo de acceso al parking y la plaza casi oscuras; que a finales de 2013 procedieron a corregir parcialmente las deficiencias de luces de emergencia y a encender algún foco adicional en el pasillo de evacuación al parking, pero nada en la escalera de acceso a la plaza, ni en la propia plaza, donde la iluminación sigue siendo inferior a la normativa vigente, con riesgo para los clientes y especialmente para los niños; que se han producido varias caídas (doc. 14 email donde advierten de las caídas, folio 119) por lo que se hizo una medición oficial realizada por el perito Sr Fulgencio (doc. 15, y normativa doc. 16, folios 123 y ss) y se acompañan fotografías (docs. 17 a 27, folios 127 y ss) no cumpliendo la normativa de 2006 ni de 2010.

En cuanto a la licencia de actividad, se alega que no se podía presentar de forma independiente a la licencia de apertura, y la demandada presento a su nombre la licencia de actividades y obras en mayo de 2008 como instalación dentro del Bioparc, costeando los gastos la actora (doc. 28 demanda, folio 138); que se remitió burofax a la demanda en fecha 30-9-2011 para saber el estado de la tramitación y el director de la demandada concertó una visita con el Ayuntamiento y la licencia había deambulado por los departamentos del Ayuntamiento debido a la imposibilidad del Area de Actividades de poder tramitarla al no estar contemplada la actividad en el plan urbanístico en los usos permitidos para la plaza del Bioparc, así al alquilar los locales no estaban permitidos estos usos y la única solución que da el Ayuntamiento es solicitar una nueva licencia de actividad en 2012, una vez subsanadas las limitaciones de uso ·de los locales de la plaza del Bioparc, y el 30 de julio de 2012 se aprueba por' el Servicio de Proyectos Urbanos con urgencia el proyecto de la demandada que engloba las obras de la plaza (docs. 30 y 31, folios 143 y ss); que en septiembre de 2012 se persono en el local la policía autonómica reclamando la licencia de actividad (doc. 32, folio 145); que debido a que la normativa se modificó, ello exige una serie de adecuaciones del local no previstas en la normativa de 2009, lo que supone un elevado coste económico debido a las limitaciones impuestas, y a las irregularidades de la demandada, habiéndose hecho cargo la actora de la adecuación del baño del local (doc. 33, folio 146).

La acometida eléctrica, no pudo la actora contratar los suministros directamente con las cias suministradoras porque la instalación de la plaza carecía de los permisos necesarios para ello, por lo que la demandada ha sido la que le ha suministrado la energía y el agua; que la demandada no instaló un transformador en la plaza en 2008 por el coste económico, con lo que tuvo la actora que aceptar que ella le suministrara electricidad, con unos consumos que no ha podido comprobar, basados en un supuesto contador, con un coste abusivo y desproporcionado, aportando unas tablas y facturas (docs. 34 a 71, folios 147 y ss.); que en 2013 la demandada instala el CT, que la actora va a llevar a cabo las obras de acometida y después a repercutirlas para evitar el corte de suministro, que en el primer contrato se establecía que la demandada era responsable del trazado hasta el local; que en el contrato vigente en la estipulación novena la demandada tiene la obligación de realizar en los propios locales y en los elementos comunes del centro de ocio incluido el aparcamiento todo tipo de reparaciones y obras, que la actora tuvo un gasto y abono la factura que se reclama de 5.020 € más IVA para realizar la acometida provisional de luz que ahora deberá sustituirse, que el proyecto tramitado en 2008 no es válido y es necesario un nuevo proyecto eléctrico y de la OCA, y que finalmente la demandada les ha autorizado a realizar la acometida; que la estipulación séptima del contrato establece que le arrendador asume cualquier gasto que se derive o traiga causa de las instalaciones o servicios de uso general; que hay un sobrecoste de electricidad pagado y debe acreditar la demandada el suministro, comprobar la realidad del consumo y descontar el sobrecoste repercutido, habiéndola requerido en este sentido fijando las bases para su determinación.

En relación al suministro de agua, se ha solicitado a la suministradora la acometida y que se declare la obligación de que se realice a costa de la demandada.

Se añade que las repetidas inundaciones se producen por defecto de impermeabilización del techo del local arrendado; que han sufrido inundaciones en multitud de ocasiones, en octubre de 2008, 9 de agosto de 2009, 9 de octubre de 2010, 24 de septiembre de 2011, 28 de septiembre de 2012, el 3 de julio de 2014 y el 22 de septiembre de 2014, incluso cuando no llueve hay filtraciones; que se han asumido reparaciones y cierres, se ha deteriorado la imagen del negocio, ha habido caídas y la causa de ello fue las prisas de las obras e improvisación, la falta de calidad en los acabados, habiendo concertado siempre el seguro acordado en el contrato para garantizar los riesgos derivados del agua; que se ha dado parte a las diversas cias aseguradoras, se han realizado por los peritos informes e incluso la demandada ha reconocido su responsabilidad, solicitando indemnización de daños, y reparación de la causa, y del falso techo. Se aporta informe del perito Sr Íñigo (doc. 125, folio 359).

Se interesa la nulidad de la cláusula de la estipulación décima que limita la responsabilidad de la demandada respecto a los posibles daños ocasionados por fugas, humedades y filtraciones de agua, que prohíbe ser reclamados hasta el importe de la franquicia fijada en la póliza de seguros al efecto suscrita, pues se firmó el segundo contrato con el compromiso de que la demandada repararía las filtraciones incluso llevaron a cabo unas supuestas obras de reparación, induciéndoles a error.

Señala la aclara que la demandada ha incumplido el contrato en cuanto al reparto de gastos comunitarios, pues en el segundo contrato no se detalla el porcentaje de participaciones de los locales arrendados sobre el total de plaza, que si obliga a la demandada a constituir una comunidad de propietarios repercutiendo los gastos de forma proporcional a su cuota de participación (estipulación séptima); que los gastos son 6.000 € anuales hasta que se realice la división horizontal, que no se ha realizado, tratándose de costes totalmente desproporcionados por la inoperancia y desatención de la demandada, solicitando la condena a que se realice la constitución de la comunidad en el plazo de seis meses, y a la devolución de la cantidad pagada de mes pasado ese plazo, sobre la base del porcentaje del 14,90 % y los gastos comunitarios ordinarios que se acrediten por la demandada (lo que no se lleva la suplico de la demanda).

Pretensión respecto a la cual la parte arrendadora demandada se opone, alegando las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda y la de indebida acumulación de acciones, que se desestimaron en la audiencia previa. En cuanto al fondo, manifiestas que es la concesionaria del Bioparc junto con la plaza de acceso donde se encuentran los locales y el parking, que les une un nuevo contrato, habiendo finiquitado el anterior; que el primero fue fruto del interés de la actora ante la inminente apertura del Bioparc de instalar un negocio de pin-ball, haciendo las obras necesarias para ello; que la demandante nunca pagó la renta convenida fija - variable y cuantificada para los cinco primeros años, no pagaba ni los consumos, y se vio la necesidad de terminar el contrato comenzando otra relación, vistas las circunstancias reales del negocio de la actora; que en el finiquito ambas partes daban por finalizado el contrato con el pago del agua y la luz, sin que quedase pendiente reclamación por ninguna de las litigantes de cualquier tipo por el contrato finiquitado, salvo el pago de cantidad por la actora; que en el contrato vigente se fijó nueva renta y se establecía que el arrendatario había comprobado el estado y condiciones de los locales siendo todo ello de su conformidad (estipulación cuarta), que serían de cuenta del arrendatario los gastos de cualquier naturaleza derivados de la utilización de los locales, así como la contratación y pago de los correspondientes servicios y suministros, así como los gastos de comunidad del inmueble (estipulación séptima), que el arrendatario se obligaba a obtener los permisos, licencias, autorizaciones de todo tipo que fueran necesarios para su actividad, siendo de su cuenta y riesgo la tramitación y el pago de los mismos (estipulación novena); que el arrendatario debía soportar la modificación de las acometidas, sustitución de contadores o de instalaciones anteriores que pudieran ser exigidas por las cias suministradoras (estipulación novena) y que el arrendatario limitaba la reclamación al arrendador en cuanto a los daños que pudieran ser causados por fugas, filtraciones o humedades hasta el importe de la franquicia fijada en la póliza de seguro a suscribir por el mismo (estipulación décima), debiendo mantenerla en vigor (estipulación undécima); que son ajenos al supuesto fracaso de la explotación de la actora, aportando registro de visitantes del Bioparc que han pasado por la plaza (doc. 3 contestación, folio 538); que fue la actora la incumplidora del contrato de franquicia (docs. 5, 6 y 7 demanda, folios 84 y ss, correspondencia con el franquiciador Quasar Elite), resolviéndose el contrato por causas imputables al franquiciado, firmando una transacción; que la actora siempre tuvo interés en el arrendamiento pese a la crisis, que la comunidad de propietarios existe desde que hay otros interesados en el complejo como Montessori y deben repartirse los gastos comunes de forma proporcional. Se aporta cuadro de resumen de rentas (doc. 4 contestación, folio 539 ) en el que figuran las rentas pactadas, las facturadas y la diferencia, un perjuicio de 196.508,20€, y por buena fe la arrendadora acepto un nuevo contrato con reducción de renta de 262.047€ a 57.912,96€; que carece de eficacia jurídica cualquier situación ya finiquitada por acuerdo de las partes; que la actora sólo ha cerrado por vacaciones, no hay mala impermeabilización, las posibles goteras tienen su origen en las obras que el arrendatario realizó para adecuar el local a su actividad, que siempre han mandado al servicio de mantenimiento ante cualquier incidencia; que por la insistencia del arrendatario, a primeros de septiembre de 2014 se realizaron trabajos en la cubierta (informe realizado por el director de mantenimiento con fotos, doc. 5 contestación folio 540); que las zonas comunes están convenientemente iluminadas, y al recibir una carta de la actora en fecha 7-1-2014 (doc. 6 contestación, folio 551) se procedió a llevar a cabo una medición de contraste (doc. 7 contestación, folio 558), facilitando el correcto resultado a la actora (doc. 8 contestación, folio 567), que se ha vuelto a realizar nueva medición y los valores son los legalmente establecidos (doc. 9 contestación, folio 568), no hay quejas de clientes, no se aportan datos identificativos de caídas, y todo lo anterior a 2012 ha quedado finiquitado, reconociéndose de contrario que cumplimos la normativa, y lo sucedido es que la actora sin permiso, instaló unos focos conectados a la red general para alumbrar, con gran consumo, sus instalaciones, siendo eliminada esa luz por no estar pactada y ser un abuso, que en ambos contratos todo lo relativo a licencias de actividad y obras en los locales correspondía al arrendatario (en el primero, estipulación quinta apartado 5, y en el segundo, estipulación novena) y cuando se firma el segundo se nos comunica que no tienen licencia y ante esa sorpresa se promueve una reunión con el Jefe de Servicio de licencias del Ayuntamiento, y faltaba una documentación de la arrendataria, y seis meses después insiste y no había presentado nada, tenía que presentar planos y gastarse dinero, se le facilitaron planos, y el otro arrendatario tiene su licencia (doc. 10, folio 569, licencia Montessori); que no se le perdonaron los consumos en el finiquito y en la estipulación cuarta del contrato vigente se dice que el arrendatario ha comprobado el estado y las condiciones de los locales siendo ello de su conformidad y en la estipulación séptima que serían de cuenta del arrendatario la contratación y pago de los correspondientes servicios y suministros y en la estipulación novena que el arrendatario debe soportar la modificación de las acometidas, sustitución de contadores o de instalaciones anteriores que pudieran ser exigidas por las cias suministradoras; que le han suministrado energía sin interrupción y sin enriquecimiento según se aprecia en el informe expedido por el director de mantenimiento de Bioparc (doc. 12 contestación, folio 575), que no han habido reclamaciones por consumo, hay un contador propio, se han emitido facturas hasta el 14 de enero de 2015 en que se produjo la conexión particular a un transformador de Iberdrola; que respecto al agua al no haberles informado de cómo iba a hacer la acometida, está pendiente de autorización; que la otra arrendataria ha realizado acometidas sin incidencias (doc. 13 contestación, folio 589); que respecto a los hechos acaecidos desde el 1-1-2012 hay que estar al contenido de las estipulaciones décima y undécima del contrato por ello ha de decaer la reclamación y además porque no se justifica, así las humedades de 28-9-2012 fueron por fuertes lluvias y fue indemnizado por Allianz; el 3-7-14 fueron también fenómenos atmosféricos, no imputables a la arrendadora; el 22-9- 2014 se dispuso que se impermeabilizase de nuevo la cubierta por las comunicaciones recibidas, pese a que hacía muy poco tiempo que había sido instalada; que no hay prueba de la relación causal, careciendo la actora de acción, la tiene renunciada; que las humedades se producen porque al actora perforo el techo - forjado de los locales para sacar el exterior las canalizaciones de refrigeración no rematando los agujeros (folio 590); que el contrato fue negociado con pleno conocimiento de la actora de todas las circunstancias que podían afectar al local, por lo que la cláusula cuya nulidad se pretende es válida siendo además normales estas cláusulas en los centros de ocio, esto es, sólo pagar el arrendador de un siniestro que le fuera atribuible, la parte de la franquicia no cubierta, lo asumió la actora porque quería continuar y conseguir una gran rebaja de la renta, no hay error ni abusividad; en cuanto a los gastos de comunidad, como no está constituida, no quieren pagar los gastos comunes de luz, de vigilancia, de seguridad, de mantenimiento, de limpieza (listado gastos generales, folio 596), expresamente pactados en la estipulación séptima del contrato, mientras no esté constituida la comunidad de 6.000 € anuales, aceptando la actora esa cantidad sin reserva ni reparo.

Mediante el escrito de 11 de junio de 2015 la actora puso en conocimiento del juzgado que habían ocurrido hechos nuevos, pues a pesar de manifestarse por la demandada que ha realizado obras consistentes en impermeabilización de la terraza, seguían produciéndose inundaciones, aportando dos partes de siniestro de Allianz de 29-11-14 y de 20-3-15 y una valoración, y que ante los reiterados siniestros dicha cia les va a anular la póliza; que la demandada persigue a la arrendataria actora y no deja que sus operarios realicen obras de conexión de agua, que ha procedido a la retirada unilateral de carteles publicitarios del exterior y del parking, y de los bonos del parking para los clientes de la actora y el cierre de puertas para dificultar el acceso (folio 651).

En el escrito de fecha 17 de junio de 2015 la demandante pone de manifiesto más hechos nuevos, esto es, que el día 13 de junio de 2015 se tuvo que desalojar el local por importantes filtraciones de agua, que se inundó parcialmente, solicitando que se condene a la demandada a indemnizarle los daños y perjuicios del resto de inundaciones producidas o que se produzcan hasta la correcta impermeabilización de los locales comerciales arrendados (folio 698).

Por el escrito de fecha 13 de noviembre de 2015 la actora comunica al juzgado que la cia Allianz no les va a renovar la póliza de seguro, que Se han producido nuevas inundaciones sufridas los días 27-9 y 2-11 de 2015 y que sufre desde la interposición de la demanda una campaña de acoso con continuas vejaciones por parte de la demandada para que abandone el local, esto es, las continuas filtraciones de agua, el hecho de que la zona de ocio se encuentra prácticamente· a oscuras no conectando las luces, el cierre de puertas, la retirada de los bonos del parking, de publicidad, la exigencia de la realización de las obras de acometida de agua con apercibimiento de corte de suministro, impidiendo que sus operarios iniciaran los trabajos.

La parte demandada aporta mediante escritos de fecha Rue de 5 de mayo de 2015 informe pericial Sr. Torcuato sobre la impermeabilización, y de fecha Rue 18 de mayo de 2015 informe del Sr. Virgilio sobre repercusión del suministro eléctrico, agua y gastos generales.

SEGUNDO.- El objeto de controversia consiste en determinar si la demandada ha de ser condenada a cumplir obligaciones derivadas de la relación contractual que mantienen los litigantes con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la actora.

Hemos de partir de que por el reconocimiento de las partes o por la prueba, ha quedado acreditado:

Que los litigantes firmaron un primer contrato de arrendamiento en fecha 15-11-2007 (doc. 2 demanda, folio 38 actuaciones) de los locales comerciales A-1 y A-2 del centro de ocio Bioparc, sitos en Av. Pio Baroja nº 3 de Valencia.

Que mediante le finiquito firmado el 31 de diciembre de 2011 (docs. 3 demanda, folio 77) decidieron de mutuo acuerdo dar por finalizado el contrato de arrendamiento, tratándose de una liquidación definitiva del referido contrato, acordando que la actora adeudaba a la demandada 14.075,44 € en concepto de consumo eléctrico y de agua según un determinado desglose, y que ambas partes por el contrato que se liquidaba salvo el abono efectivo de dicha deuda declaraban finiquitado a todos los efectos el contrato de fecha 15-11-2007 sin que quedara pendiente reclamación por ninguna de las partes de cualquier tipo.

Que previa la negociación correspondiente se firma un segundo contrato de arrendamiento en fecha 1 de enero de 2012 (doc. 4 demanda, folio 79) cuyo objeto son los locales A1 y A2 y la terraza, para adaptar la situación a la realidad, esto es, regularizada, y por lo que aquí interesa son de destacar las siguientes estipulaciones:

- estipulación cuarta, entrega de la cosa arrendada; declara el arrendatario que ha visto y comprobado el estado y las condiciones en que se encuentran los locales objeto de este contrato, siendo todo ello de su conformidad.

- estipulación sexta, obras, se prohíbe al arrendatario practicar obras cualquiera que sea su alcance sin previa autorización escrita del arrendador (...) y para futuras modificaciones o reformas en los locales arrendados el arrendatario deberá someter a la aprobación del arrendador dichas actuaciones...

- estipulación séptima, gastos, serán de cuenta del arrendatario los gastos de cualquier naturaleza derivados de la utilización de los locales, así como la contratación y pago de los correspondientes servicios y suministros, tales como agua, electricidad más gastos ordinarios de comunidad así como los que graven la industria ejercida... serán de cuenta del arrendatario los gastos ordinarios de comunidad del inmueble donde se encuentren ubicados los locales alquilados y detallado más adelante (...) pagará 500€ mensuales en concepto de gastos de comunidad actualizándose anualmente en el mismo porcentaje en el que se actualizara la renta contractual, hasta que se constituya la comunidad de vecinos momento en el que los gastos de comunidad serán proporcionales a su cuota de participación en el centro de ocio en contraprestación por este pago de gastos de comunidad el arrendador asume los gastos comunes (...).

- estipulación novena, permisos y licencias, el arrendatario se obliga expresamente a obtener los permisos, licencias, autorizaciones que fueran necesarias para la iniciación de la actividad o su continuidad siendo de su cuenta y riesgo la tramitación y pago de los mismos; el arrendatario debe informar inmediatamente al arrendador de toda reparación que fuera necesaria, así como de todo siniestro o deterioro que se produjera en los locales arrendados, incluso aunque no existiese ningún daño aparente.

- estipulación décima, responsabilidad y reclamaciones, en concordancia con las obligaciones que en este documento se regalan respecto de los contratos de seguro el arrendatario renuncia a toda reclamación por responsabilidad con el arrendador en los casos de (...) y la limita respecto de los daños ocasionados en los locales arrendados o en los objetos y mercaderías que allí se encontrasen causados por fugas, filtraciones, humedades u otras circunstancias, o cualquier otro siniestro, valorados de manera conjunta y hasta el importe de la franquicia fijada en la póliza de seguros al efecto suscrita por el arrendatario (...).

- estipulación undécima, aseguramiento, en función de la particular estructura del centro de ocio el arrendatario debe contratar seguros entre otros de daños del agua, debe facilitar copia de las pólizas (...).

La STS de 29 de enero de 2010 dispone que 'El motivo primero alega infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código civil sobre la interpretación del contrato. Ésta es la averiguación y comprensión del sentido y alcance del mismo y aquella norma dispone que ha de estarse, en primer lugar, a la interpretación literal. Tan sólo si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta era contraria al texto literal, hay que acudir a la interpretación lógica. El texto del primer párrafo del artículo 1281 dice taxativamente que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y es el segundo párrafo el que permite acudir a la interpretación lógica si falla la literal al decir ·que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas 'vienen a funcionar con carácter subsidiario' ( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella 'no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas' ( sentencia de 1 de marzo de 2007 ) 'ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281.1 del Código civil ' ( sentencia de 18 de julio de 2007 )'.

El contrato existe al amparo del art. 1254 y 1258 del CC , y las obligaciones nacidas de los mismos tienen fuerza de ley entre los contratantes a tenor de lo dispuesto en el art. 1091 del mismo cuerpo legal , que recoge el principio pacta sunt servanda. El art. 1255 del CC permite que los contratantes puedan establecer los pactos, cláusulas o condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público; existiendo por tanto libertad de contratación, con los límites recogidos en el referido precepto. Por lo que habrá que estar a los pactos suscritos por los contratantes.

El análisis de esta cuestión obliga también a introducir la doctrina de los actos propios, en relación con la conducta observada por los litigantes, doctrina que podemos resumir siguiendo la STS 27 de marzo de 2007 , en la que se explicita que, conforme a lo que la Sala tiene reiteradamente declarado, entre otras en SSTS de 31 de enero de 1995 y 30 de septiembre de 1996 y 24 de abril de 2004 , los actos propios, para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar o modificar una determinada relación jurídica, con lo que producen estado. La doctrina de los actos propios ha sido desarrollada por la Sala en el sentido de que el principio en cuestión, basado en la necesidad de proteger la buena fe y la confianza amén de la apariencia y estabilidad de las situaciones jurídicas, exige, para que su autor quede ligado frente al sujeto pasivo de los mismos, una palmaria contradicción entre lo realizado por el primero y la acción que luego el propio interesado ejercita, o lo que es igual, que exista un nexo de causalidad entre dichos actos y su incompatibilidad con lo ulteriormente pretendido, habiéndose matizado dicha doctrina por la jurisprudencia en el sentido de que no merecen la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se ejecuten con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo los actos contra los que no es lícito actuar aquéllos que, por su carácter trascendente o por constituir convención, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, situación jurídica o de hecho que no podrá ser alterada por quien se hallaba obligado a respetarla ( STS de 16 de febrero de 1988 ). En parecidos términos las Sentencias de 5 de abril de 1991 , y 10 de octubre de 1988 vienen a declarar que le principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieran creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( STS de 5 de octubre de 1987 ). Para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentran su apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual. ( Sentencias de 10 de junio y 17 de diciembre de 1994 , 30 de octubre de 1995 y 24 de junio de 1996 , en Sentencia de 30 de enero de 1999 ).

Abundando en la doctrina que se expone la STS de 9 de mayo de 2000 , expresa 'el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia. de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24. junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero ,- 30 marzo y 9 julio 1999 ) no será de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tengan carácter ambiguo o inconcreto ( sentencias de 23 julio 1997 y 9 julio 1999 ), o carezcan de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.

En lo que se refiere a la valoración de las pruebas y su carga, hay que señalar, que el art. 217 de la LEC , en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan, extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Sobre a la prueba de testigos, la sentencia de la AP de Guadalajara de 31 de octubre 2006 que, previamente analizando la invocada parcialidad de los testigos por razón de dependencia jerárquica, señala entre otras en sentencias de fechas 30-12-2005 , 24-6-2003 , 24-6-2003 y 29-11-2001 , ya resultaba tradicional al amparo de la normativa procesal anterior la Jurisprudencia que declaraba que la circunstancia de que los testigos propuestos fueran empleados, amigos o incluso parientes de uno de los litigantes, no comportaba su incapacidad para declarar, dado que dicha condición podría suponer, a lo sumo, un interés indirecto, subordinado o dependiente, pero no el interés directo al que se refería el párrafo primero del art. 1247 C.C ., por lo que representaría únicamente la posibilidad de tachar al testigo, pero no su inhabilitación para testificar, SSTS 23-11-1990 , 5-7-1991 y en semejantes términos 30-11-1991 y 28-20-1997, que concretaron que el interés directo a los fines mencionados ha de entenderse en el sentido de efecto de cosa juzgada de la sentencia, de modo que solo si esta va a afectar al testigo en su persona, bienes o intereses quedará este afecto por la causa de inhabilitación referenciada; habiendo precisado las mencionadas sentencias que la tacha de los testigos o la posibilidad de ser tachados no impide al Juzgador estimar en todo o en parte el valor probatorio de sus declaraciones, en análogos términos SSTS 12-11-1985 , ' 16-2-1989 , 1-6-1989 , 10-11-1989 ; 20-7-1995 , 12-6-1998 , 12-11-1998 , 17-11-1998 , 21-12-1998 , posibilidad de valoración de dicha prueba que igualmente se infiere del contenido del actual art. 376 L.E.C ., que establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, precepto que ha de ser puesto en relación con el contenido de los arts. 360 y 361 de la L.E.C ., el primero de los cuales, al explicitar el contenido de esta prueba, apunta que las partes podrán solicitar que declaren como testigos las personas que tengan noticia de hechos controvertidos relativos a lo que sea objeto del juicio; infiriéndose del segundo, relativo a la idoneidad para ser testigos, que podrán serlo todas las personas, salvo las que se hallen permanentemente privadas de razón o del uso de sentidos respecto de hechos sobre los que únicamente quepa tener conocimiento por dichos sentidos.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial ha declarado de manera unívoca e insistente que la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias del caso, pero sin negar en ningún caso al juzgador la. facultad de valorar. el informe pericial ( Sentencias, entre otras, de 30 de marzo de 1984 y 6 de febrero de 1987 ) de modo que la prueba pericial es de libre apreciación por el Juez (sentencias, entre otras, de 17 de junio , 17 de julio y 12 de noviembre de 1988 , 11 de abril y 9 de diciembre de 1989 , 9 de abril de 1.990 y 7 de enero de 1991 ) es prueba no tasada, valorable por el juzgador según su prudente arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación ( SS. 7 de marzo y 14 de octubre de 2000 (y 13 de noviembre de 2001 ), aunque el proceso deductivo del juzgador no puede chocar de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humano, sus apreciaciones han de guardar coherencia entre sí, no pueden vulnerar la sana crítica, que constituye el único corsé legal para la formación del juicio jurisdiccional, las cuales no están codificadas y ha de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana ( Sentencias de 14 de octubre de 2000 y 13 de noviembre de 2001 ) y corresponden a las máximas de experiencia ( STS de 25 de marzo de 1995 ). La 'sana crítica' sigue siendo el único punto de referencia que el vigente artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone al tribunal para la valoración de los dictámenes periciales.

La fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente, no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tener por tanto como prevalentes en principio aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidente o el del alejamiento al interés de las partes. Entre estos criterios se halla también el de la objetividad del dictamen, y no puede olvidarse que los informes periciales no judiciales se caracterizan porque la parte ha podido escoger un perito de su conveniencia, lo que le puede garantizar un control sobre el resultado, en el sentido de que si éste no es favorable puede encomendar un nuevo dictamen a otro perito hasta así obtener uno que sea favorable a sus tesis; y también porque en este tipo de dictámenes se hace imposible la participación de la parte adversa en las operaciones periciales ( artículo 345 de la Ley Enjuiciamiento Civil ).

La STS de 26 de julio de 2000 en orden a la declaración de nulidad del contrato (aplicable a la nulidad de una. estipulación o clausula) por error en el consentimiento, afirma que han de concurrir los requisitos que la Jurisprudencia (entre otras Sentencias 18 febrero 1994 , 14 julio 1995 , 28 septiembre 1996 y 6 febrero 1998 ) exige al respecto, es decir, que recaiga 'sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele paladinamente su esencialidad; que no sea imputable a quien lo padece; un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular ( Sentencias 14 y 18 febrero 1994 , y 11 mayo 1998). Según la doctrina del propio Tribunal Supremo la excusabilidad ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del .otro contratante, pues la función básica del requisito es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ( Ss. 4 enero 1982 y 28 septiembre 1986 ). La SS. de la Sec. 9' de la Audiencia Provincial de Valencia de 20-2-14 indica que la carga de la prueba del error del consentimiento incumbe a quien lo alega.

Así, aplicando lo expuesto, señalar que:

1) En relación a la insuficiente iluminación de las zonas comunes de los locales objeto de arrendamiento, y la petición de que condene a la demandada a la adecuación de la iluminación conforme a la legislación vigente, corriendo a su cargo todos los gastos que ello suponga, y ello porque según la demanda en verano de 2010 habría decidido la demandada de forma unilateral reducir sustancialmente la iluminación de las zonas comunes de accesos a locales comerciales por criterios de ahorro económico, dejando el pasillo de acceso al parking y la plaza casi oscuras, y que a finales de 2013 habrían procedido a corregir parcialmente las deficiencias de luces de emergencia y a encender algún foco adicional en el pasillo de evacuación al parking, pero nada en la escalera de acceso a la plaza, ni en la propia plaza, donde la iluminación sigue siendo inferior a la normativa vigente con riesgo para los clientes y especialmente para los niños, habiéndose realizado una medición oficial por el perito Sr. Fulgencio (doc. 15, y normativa doc. 16 folios 123 y ss) aportando fotografías (doc. 17 a 27, folios 127 y ss) no cumpliendo la normativa de 2006 ni de 2010.

Esta pretensión que no puede prosperar, pues es claro el tenor literal del segundo contrato, hoy vigente, en su estipulación cuarta, que la arrendataria actora había comprobado el estado de todas las instalaciones, viniendo de una relación arrendaticia anterior de largos años, finiquitada, sin nada que reclamarse en este punto, acto propio, cuando además ha quedado acreditado por las manifestaciones de los testigos empleados de la actora Sr. Darío (empleado de mantenimiento) y Sra. Adelaida (monitora) que la reducción de iluminación data de 2011, antes de la firma del contrato vigente, existiendo además dos informe periciales, el del Sr. Fulgencio (doc. 15, y normativa doc. 16, folios 123 y ss) quien entiende que no se cumple la normativa y manifiesta en juicio que colocó en el suelo el aparato medidor alejándose del punto de luz, quien fue un solo día a hacer las mediciones, y el del perito Sr. Ezequiel (doc. 7 contestación, folio 558) quien lleva mantenimiento de locales de pública concurrencia y considera que se cumple la normativa, quien aclara en el juicio que colocó el luxómetro en el suelo y si bien no midió todo, tomo varios puntos, estando todo encendido, no existiendo un informe pericial judicial, por lo que no usando los mismos parámetros los peritos de parte, no se puede conferir mayor valor probatorio a un dictamen que a otro, sino más bien conferir a ambas periciales igual valor, lo que supone que uno y otro informe se contrarrestan, teniendo como consecuencia inmediata que la actora no ha acreditado la insuficiente iluminación, dado que tampoco hay un acta notarial que incorpore fotos, o un acta administrativa (policial) de insuficiencia de luz por el no encendido o por inexistencia de luces, máxime cuando se ha acreditado por la testifical del Sr. Hernan , director general de la arrendadora, que lo sucedido fue la supresión de luces colocadas por la actora, sin autorización de la demandada tal como exige la estipulación sexta del contrato.

2) En cuanto a la licencia de actividad del negocio arrendado, se solicita se condene a la parte demandada a sufragar los costes para la adecuación de la actividad (llevada a cabo en el local arrendado por la actora) a la nueva regulación urbanística establecida para el año 2012 (conforme lo alegado en el hecho quinto y a lo que se determine en ejecución de sentencia).

En un primer momento la actora anunciaba que aportaría un informe de un perito para después manifestar que no lo consideraba necesario al existir hechos nuevos, habiendo realizado parte de las obras, un water y la instalación de entradas de agua con llaves de corte para lavavajillas, acompañando una factura por importe de 508,20€, remitiéndose a lo que se 1 determine en ejecución de sentencia.

El tema de la licencia de actividad, es una cuestión pendiente a la firma del segundo contrato hoy vigente, y nada se reclama en ese momento, acto propio, se finiquita el primer contrato, y la estipulación novena de aquel es clara respecto a que la licencia es a cargo del arrendatario, ello unido a la conducta de desinterés de la arrendataria actora en el seguimiento de la petición de licencia, aun contando con la colaboración de la demandada cuando se le ha requerido a tales efectos, y aun habiendo sufrido una inspección policial en septiembre de 2012 (doc. 32 demanda, folio 145), hace que no pueda prosperar la reclamación, siendo diferentes la licencia de la concesionaria del centro de ocio, de la licencia de actividad de la actora.

3) a.- En relación a la acometida eléctrica, se solicita:

- Se declare la obligación de la demandada de asumir el coste de las obras necesarias en las zonas comunes del centro de ocio (fuera de los locales arrendados) y demás necesarias para la correspondiente acometida eléctrica (corriendo a su cargo el coste de tales obras) conforme a lo expuesto en el hecho sexto del escrito de demanda y a lo expuesto en el escrito de alegaciones de 11-6-2015, condenándole en tal sentido:

- Se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de 5.020 € más el correspondiente IVA relativa a la factura de la acometida eléctrica provisional pagada por la actora, conforme al hecho sexto de la demanda.

- Se condene a la demandada a pagar el coste del nuevo proyecto eléctrico y la OCA para la nueva acometida eléctrica, conforme al hecho sexto de la demanda y al escrito de alegaciones de 11-6-15.

- Se condene a la demandada a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas a la actora por el suministro de electricidad en el supuesto de no estar autorizada a la comercialización.

Al respecto indicar que la actora asumió el pago de la primera acometida, no se reservó reclamación alguna en el finiquito, conociendo la situación en que se encontraban los locales en este punto al suscribir el segundo contrato, acto propio, y debe sufragar la segunda acometida y todo lo que comporta, como resulta de lo actuado (folio 648 y ss) y ya ha hecho, actos propios vinculados, igual que el otro inquilino.

En cuanto al cobro indebido de energía, no es tal, el propio legal representante de la actora Sr Leopoldo , así lo reconoce en el interrogatorio de parte, además hay un informe emitido por el Sr Virgilio (folio 617) quien ha ratificado en juicio que ha analizado el coste de energía repercutido a la actora, ha visto las facturas ·y fotos del contador, y concluye que se le ha repercutido la energía por debajo de, su coste, reconociendo en el finiquito la actora que adeudaba cantidades por este concepto, sin referencia alguna a venta de energía no autorizada. En cualquier caso añadir que si bien la demandada, no está autorizada a la comercialización de. energía, según la respuesta al oficio remitido a la CNMC (folio 972), no comercializaba, repercutía a la arrendataria, con el consentimiento de esta, acto propio.

3) b.- En relación a la acometida de agua, se interesa se declare la obligación de realizar a su costa la demandada las instalaciones y conexiones necesarias desde los locales de la actora hasta la conexión de la red general para poder contratar directamente la actora con la empresa suministradora de agua potable, condenándole a su realización.

Reiterar que la demandante según la estipulación cuarta del contrato vigente sabía que no había acometida de agua, y además en el finiquito previo no tiene nada que reclamara en este punto, y también sabe que para poder realizar obras y que le dejen entrar a ejecutarlas debe obtener autorización en los términos de la estipulación sexta del contrato, como es lógico además para poder atemperar las necesidades suyas con las actividades y horarios del centro, y si bien ha remitido comunicaciones, a la contraria, no consta que sean con el suficiente detalle y concreción a los fines referidos, y por otro lado ningún pronunciamiento se solicita en este sentido.

4) Respecto a los problemas derivados de las continuas filtraciones de agua de los locales arrendados, se solicita:

- Se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para la correcta impermeabilización de los locales comerciales arrendados por la actora, para evitar que se produzcan nuevas filtraciones de agua y así conservar los locales comerciales arrendados en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido contractualmente.

- Se condene a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios ocasionados por las referidas inundaciones y que han sido asumidos por la actora conforme a lo establecido en el hecho séptimo.

- Se condene a la demandada al coste de la reparación/sustitución del falso techo de los locales comerciales arrendados, conforme a lo expuesto en el hecho séptimo.

Por lo que se refiere a las filtraciones, como también se interesa la nulidad de la estipulación décima (párrafo segundo) del contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2012 por vicio del consentimiento, abordaremos esta cuestión en primer lugar, para seguir un iter lógico.

Señala la referida estipulación que en concordancia con las obligaciones que en este documento se regulan respecto de los contratos de seguro el arrendatario renuncia a toda reclamación por responsabilidad con el arrendador en los casos de (...), y la limita respecto de los daños ocasionados en los locales arrendados. o en los objetos y mercaderías que allí se encontrasen, causados por fugas, filtraciones, humedades u otras circunstancias, o cualquier otro siniestro, valorados de manera conjunta y hasta el importe de la franquicia fijada en la póliza de seguros al efecto suscrita por el arrendatario (...).

Alega la actora en la demanda que dicha estipulación se formalizo por las presiones de la demandada y sin tiempo de asesoramiento adecuado con apercibimiento de resolución so pena de perder toda la inversión que había realizado en los locales, al haber modificado el nombre comercial de la actividad por problemas con la franquiciadora de la marca, cambio que vino motivado por el Concurso de Acreedores de esta en España; que en el momento de la firma del contrato el centro de ocio no existía y el contrato establece que la actora no ostentara la exclusividad de la actividad comercial llevada a cabo en los locales alquilados (estipulación quinta) y establece gastos comunitarios relacionados con una comunidad inexistente desproporcionados (estipulación séptima), seguía pues prometiendo un centro de ocio induciendo a la actora a seguir alquilando los locales sin ajustar las condiciones a la realidad, aun teniendo conocimiento de la pésima y atípica situación y a sabiendas de que el centro de ocio nunca iba a existir y que los locales comerciales continuarían estando vacíos por la errática política comercial que estaba llevando a cabo y que daba además de la inversión, las acumuladas pérdidas, ello le indujo celebrar el nuevo contrato con engaño.

Partiendo de que estamos ante la pretendida nulidad de una cláusula, no de todo el contrato suscrito entre profesionales, a los que no se les puede aplicar la normativa de consumidores, no ha acreditado la actora que firmara esta renuncia a reclamación por daños de agua, estando viciado su consentimiento, pues del interrogatorio de su legal representante se deriva que sopesó la posibilidad de demanda antes de firmar el segundo contrato hoy vigente, que estaba asesorada por letrado, sabía que el centro no era como esperaba, y que había cosas en las que ganaba y otras en las que perdía, según sus propias palabras, y lo sopesó y firmó, pues debía actualizaciones de rentas, suministros, y consiguió que se le perdonaran las rentas, y una nueva renta.

De ello se deriva que decidió finiquitar el contrato porque le convenía en ese momento, en base a unas supuestas buenas palabras del Legal Representante de la demandada Sr. Pelayo , que este niega, no recogidas por escrito, dada su trascendencia, y decidió renunciar, en vez de demandar e incluso solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus respecto a las condiciones contractuales, y no lo hizo, no existiendo vicio del consentimiento alguno, no procediendo declarar la nulidad de la referida estipulación, no pudiendo ir contra sus actos, lo que es contrario a la buena fe ( art. 7 CC ).

Por lo que se refiere a las filtraciones, está claro por la extensa prueba practicada al respecto, tenemos fotografías, videos, informes periciales, partes de siniestros, que han existido, con más o menos lluvias.

El perito de la actora Sr. Fulgencio emitió informe en agosto de 2014 (doc. 172, folio 418) y dice que hay un falso techo continuo, que salía agua de una bajante de aguas pluviales, que el local era una piscina, entraba de arriba, al no estar impermeabilizado, y que la lluvia no era extraordinaria, pero que habría que desmontar todo para ver de dónde sale.

El Sr. Íñigo (doc. 125, folio 359), perito de Axa, una de las sucesivas cias aseguradoras de la actora, aseguradora que ha ido variando con el tiempo por causa de siniestralidad con más o menos alcance e incidencias, dadas las manifestaciones del testigo corredor de seguros Sr. Saturnino , perito que ratifica su informe emitido en diciembre de 2011 (folio 1033) manifestando que había un goteo continuo por varios puntos sin lluvias extraordinarias, desconociendo la causa, si bien la vegetación de las fotos alerta de que no había mantenimiento en la cubierta, habiéndose rechazado el siniestro en ese caso porque las precipitaciones no eran las pactadas en la póliza, tratándose de un siniestro de 2011.

El perito de la parte demandada Sr. Torcuato ratifica su informe de abril de 2015 (folio 602) y manifiesta que se trata de un techo corrido y otro panelado, son dos zonas, que no ha hecho catas y se basa en las informaciones y en el proyecto, que todo estaba correcto, que había llovido y no habían restos de humedad sólo una pequeña patología puntual puesto que se taladro para el sistema de refrigeración y no se repuso la impermeabilización, añade que eta bien el número y volumen de los sumideros y que no revisó el garaje, que había pequeñas manchas secas al lado de una rejilla de aire y no sabe nada de hechos posteriores.

La causa de las filtraciones a falta de catas, y de mayores comprobaciones y con informes que se contrarrestan y sin pericial inicial, no se puede determinar, no ha conseguido la actora acreditarla suficientemente, no existe reserva de acciones respecto a filtraciones anteriores al finiquito, con independencia de que la demandada haya realizado labores de mantenimiento posteriormente como era su obligación, habiendo renunciado por el contrato vigente la actora a la indemnización de daños por agua salvo franquicias aun en supuestos de responsabilidad de la demandada, cláusula válida como hemos visto, tampoco hay prueba suficiente de que haya hecho mal el mantenimiento, desconociéndose la causa última de las reiteradas filtraciones, que puede obedecer al sistema de alcantarillado, a la intensidad de la lluvia, a las actuaciones realizadas por la actora en los locales al recibirlos en bruto, a la falta de impermeabilización por la constructora, o de mantenimiento adecuado por la demandada, y ha de pechar la actora con las consecuencias de la falta de prueba, pues le incumbía la carga de acreditar sin género de duda, la causa de las filtraciones, así ha de desestimarse la demanda en este punto.

En cuanto a los gastos comunidad, es una cuestión que no se lleva al suplico de la demanda, ni al inicial, ni al aclarado, en cualquier caso se aceptó por la actora el pago en los términos pactados en la estipulación séptima, conociendo que de derecho la comunidad no se ha constituido y preveyendo el contrato su no constitución sine die.

Por todo ello, y sin entrar en más valoraciones, procede desestimar la demanda, pues no caben pronunciamientos sobre temas previos a la firma del segundo contrato (retrasos en la ocupación) o respecto a hechos nuevos que no tienen relación directa con lo solicitado en el suplico de la demanda (cierre de puertas o retirada de bonos).

TERCERO.- Las costas han de ser impuestas a la parte actora cuyos pedimentos han sido íntegramente desestimados en virtud de lo dispuesto en el art 394 Lec .

Fallo

Que desestimando la demanda interpuesta por LOGIAL OCIO S.L. contra RAIN FOREST VALENCIA S.A. debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la actora.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de VALENCIA ( artículo 455 LECn ).

El recurso se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de aquella ( art 458 de la lec . en su redacción dada por la ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal). Asimismo para su interposición será precisa la consignación como depósito de 50€, que deberán consignarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Juzgado, con advertencia de que no se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido; y todo ello de conformidad con la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Magistrado-Juez que la dictó, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de la fecha, de lo que yo, la Letrado A. Justicia doy fe, en VALENCIA, a veintisiete de junio de dos mil dieciséis.