Sentencia CIVIL Nº 340/2017, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 223/2016 de 29 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
00340/2017
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00340/2017
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09059 42 1 2015 0002933
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000223 /2016
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS
Procedimiento de origen: OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000257 /2015
Recurrente: INSTITUTO DE RELIGIOSAS DE SAN JOSE DE GERONA
Procurador: EUGENIO PIO ECHEVARRIETA HERRERA
Abogado: SONIA AREAN CORRAL
Recurrido: C PRO AVENIDA000 NUM000 - NUM001 DE BURGOS
Procurador: ENRIQUE SEDANO RONDA
Abogado: VICTOR MANUEL ANDRES MARTINEZ
SENTENCIA Nº 340
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA
SIENDO PONENTE: FRANCISCO JAVIER CARRANZA CANTERA

SOBRE: IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS
LUGAR: BURGOS
FECHA: VEINTINUEVE DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIECISIETE
En el Rollo de Apelación número 223 de 2016, dimanante de Juicio Ordinario LPH-249-1.8. Nº 257/2015,
DEL Juzgado De Primera Instancia nº 2 de Burgos, en virtud de recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia de fecha 9 de Marzo de 2016, siendo parte, como demandante-apelante INSTUTITO DE
RELIGIOSAS DE SAN JOSE DE GERONA, representada ante este Tribunal por el Procurador Don Eugenio
de Echevarrieta Herrera y defendido por la Letrada doña Sonia Arean Corral; y como demandados-apelados
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM000 - NUM001 DE BURGOS, representada ante
este Tribunal por el Procurador don Enrique Sedano Ronda y defendido por el Letrado Don Víctor Manuel
Andrés Martínez.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda presentada por el Procurador Sr. Echevarrieta Herrera, en nombre y representación del INSTITUTO DE RELIGIOSAS DE SAN JJUAN DE GERONA, contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 - NUM001 , DE BURGOS y en consecuencia debo de absolver y absuelvo a la expresada comunidad de propietarios demandada, de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora'.



SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, pro la representación de Instituto de Religiosas de San José de Gerona, se interpuso contra la misma, recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a derecho.



TERCERO: Seguido el recurso por sus trámites se señaló para la celebración de la vista el día 25 de mayo de 2017 a las quince horas, la que tuvo lugar con asistencia de los Procuradores y Letrados de las partes personadas, quienes informaron en apoyo de sus pretensiones. Habiéndose practicado la prueba testifical y documental propuesta por la parte apelante con el resultado que obra en el presente rollo.



CUARTO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-OBJETO DEL RECURSO.

Por la representación procesal del Instituto de Religiosas de San José de Gerona (en lo sucesivo, el Instituto) se formula recurso de apelación contra la sentencia de fecha 9 de marzo de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Burgos, por la que se desestima la demanda formulada por la expresada recurrente contra la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 número NUM000 - NUM001 de Burgos (en lo sucesivo, la Comunidad), que tenía por objeto la impugnación del acuerdo comunitario adoptado en fecha 26 de junio 2014, por el que se aprobaban unos recibos pendientes de pago por la actora referidos a la planta NUM002 del nº NUM001 de la AVENIDA000 y se facultaba al Presidente para su reclamación en vía judicial.

La parte recurrente apela la sentencia porque incurre en error en la valoración de la prueba, al entender, en síntesis, que los estatutos de la Comunidad sí eximen al Instituto demandante del pago de los gastos a que se refiere el acuerdo impugnado.

La parte demandada se opone al recurso de apelación e interesa la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos, añadiendo, en síntesis, que la sentencia no incurre en error en la valoración de la prueba y que del artículo dos de los estatutos, rectamente interpretado, no puede deducirse exención de los gastos de litis para el instituto demandante, y, en cualquier caso, la acción de impugnación estaría caducada.

Debemos adelantar ya que la sentencia de instancia debe ser confirmada, salvo en lo relativo a la caducidad de la acción, por su acertados razonamientos en los que vamos a abundar a continuación.

SEGUNDO.- CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.

No cabe apreciar la caducidad de la acción de impugnación de acuerdos invocada por la parte demandada/recurrida porque, aunque el acuerdo de 22/6/2009 mencionado por la Comunidad y no impugnado en plazo por el INSTITUTO y el de litis de 26 de junio 2014 sean concomitantes, no puede decirse que sean idénticos. Allí el INSTITUTO invocó como fundamento de su denegada petición de exención la falta de acceso al rellano desde su vivienda. Aquí se invoca directamente el art. 2 de los estatutos.

TERCERO.- INTERPRETACIÓN DEL ART. 2 DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD.

En los particulares que ahora interesan para la resolución del presente litigio, el artículo dos de los estatutos de la comunidad dice lo siguiente: '[...] los propietarios del local comercial en planta baja, pueden dividir éste horizontal y verticalmente, segregarlo, agregarlo o agruparlo con otros y comunicarlos entre sí, sea todo ello con predios del mismo edificio o colindantes, sumando o dividiendo cuotas de participación [...] El local comercial de planta baja no tendrá acceso directo a escaleras ni demás elementos comunes del inmueble, teniendo acceso directo desde las calles de su fachada.

Queda exento de contribuir a los gastos de mantenimiento y posibles sustituciones o reparaciones de elementos comunes en los que local no participe tales como ascensores, portales, escaleras, calefacción, etc.

Para la realización de los actos contenidos en el presente artículo, los propietarios del local afectado no necesitarán el consentimiento de los demás condueños. El local de planta baja podrá ser destinado a cualquier tipo de finalidad industrial o comercial.

Iguales derechos y con la misma amplitud señalada en los dos párrafos anteriores bajo las mismas condiciones respecto de operaciones de división, agrupación, alegación y reparto de cuotas, tendrá los propietarios de las viviendas, trasteros, garajes, del local cerrado sito en el sótano NUM003 y de la residencia ubicada en la planta NUM002 del portal número NUM001 de la AVENIDA000 (la negrita es nuestra) .' La regla general sobre la contribución a los gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal viene establecida en el art. 9.1.e) LPH según el cual es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Obviamente, los gastos relativos al portal, ascensor, escalera y rellano donde se ubican los contadores de los diferentes pisos forman parte de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del mueble y de sus servicios.

Sólo un acuerdo expreso de la Junta de propietarios o una norma expresa de los estatutos pueden eximir a un propietario del pago de dichos gastos.

Pero, puesto que dicha posibilidad constituye una excepción a una de las reglas generales esenciales del régimen de la propiedad horizontal, salvo que los términos de la exención estén claros, tal posibilidad ha de ser objeto de una interpretación restrictiva.

En consecuencia será esta interpretación restrictiva y el espíritu y finalidad de la norma prevista en el art. 9.1.e) LPH de horizontal las que deben presidir la interpretación de los muy poco claros términos en que está redactado el art. 2 de los estatutos de litis, de modo que sólo procederá la estimación de la demanda y del presente recurso de apelación si la exención aparece fuera de toda duda.

Como ya dejó indicado en su día este Tribunal al resolver sobre la admisión de la prueba, lo relevante y decisivo para la resolución del presente pleito no son las circunstancias que presidieron la venta del local por el promotor del edificio al INSTITUTO, sino la interpretación de los estatutos que constituyen una verdadera norma jurídica (de origen convencional) que rige la Comunidad. Desde este punto de vista, las conversaciones y circunstancias a que se refiere el testigo Sr. Aquilino , que al parecer presidieron la adquisición de local por parte del instituto poco pueden aportar a esa labor interpretativa, pues lo importante es lo que dicen los estatutos y no los compromisos contractuales expresos o tácitos a que pudieran haber llegado el promotor y el INSTITUTO, compromisos que no pueden oponerse frente al resto de propietarios y que, en ningún caso, pueden imponerse a lo que disponen los estatutos.

Retornando, pues, a la cuestión puramente interpretativa de la norma estatutaria debemos llegar a la conclusión de que no aparece de manera clara y diáfana la exención de gastos del portal, escalera y ascensor en favor del INSTITUTO.

La remisión que el último párrafo del artículo analizado hace a los dos párrafos anteriores se refiere únicamente a las operaciones de división, agrupación, alegación y reparto de cuotas, y no a la exención de gastos.

A esta conclusión llegamos por las siguientes razones: 1. La ausencia de una coma entre las palabras ' anteriores' y 'bajo' del último párrafo hace que gramaticalmente los 'derechos' y la 'amplitud' del inicio del párrafo vengan referidos a las condiciones respecto de las operaciones de división, agrupación, agregación y reparto de cuotas, y no al resto de exenciones o facultades comprendidas en los párrafos anteriores, entre ellas la exención de contribuir a los gastos de ascensores, portales, escaleras etc.

2. De interpretarse el segundo párrafo analizado en el sentido que defiende la parte recurrente, se llegaría al absurdo de que no sólo el local comercial o el local propiedad del INSTITUTO, sino también todos los propietarios de las viviendas, trasteros y garajes estarían exentos de contribuir a los referidos gastos, lo que supondría una quiebra total y evidente del régimen de la propiedad horizontal se haría inviable la vida y mantenimiento de la Comunidad.

3. A mayor abundamiento, existen circunstancias objetivas y hechos propios de la parte recurrente que abogan en favor de la interpretación que aquí se defiende y se oponen a una interpretación como la que sostiene la parte recurrente.

Y así: a. La igualdad de trato respecto de los gastos comunes de portal, ascensor y escalera entre el local comercial de planta baja y el piso o local del INSTITUTO no está justificada. Según los propios estatutos, el local comercial de planta baja no tiene acceso directo a las escaleras ni demás elementos comunes del inmueble, mientras que el piso o local del INSTITUTO sí tiene dicho acceso directo, tal y como se desprende del reconocimiento judicial realizado, por más que por decisión propia haya decidido dentro de su propiedad tapiar con tabique de pladur su acceso a la puerta del piso que, a su vez, da acceso al rellano de la escalera, al ascensor y a sus propios contadores.

b. La propia existencia de dichos contadores, por más que la puerta esté tapiada implica ya un uso del rellano.

c. Y la utilización del ascensor, rellano y escalera para la introducción de mobiliario en el piso del INSTITUTO antes del tapiado de la puerta, por más que fuera en una sola ocasión implica también un uso incompatible con la exención de gastos.

CUARTO.-COSTAS.

De conformidad con los arts. 398 y 394 de la LEC., procede condenar en costas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos concede.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del Instituto de Religiosas de San José de Gerona contra la sentencia de fecha 9 de marzo de 2016, debemos confirmar y confirmamos la expresada sentencia en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.