Sentencia CIVIL Nº 340/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 335/2018 de 06 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00340/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07033 42 1 2016 0001918
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000335 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.4 de MANACOR
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000242 /2016
Recurrente: Jacinto , Benita
Procurador: JUANA MARIA SERRA LLULL, JUANA MARIA SERRA LLULL
Abogado: JESUS CUENCA RODRIGUEZ, JESUS CUENCA RODRIGUEZ
Recurrido: Justo , Carlota , MNO ANTONI BLANES SL
Procurador: MAGDALENA DURAN JAUME, MAGDALENA DURAN JAUME , MAGDALENA DURAN
JAUME
Abogado: JOAN J. PLANAS PONS, JOAN J. PLANAS PONS , JOAN J. PLANAS PONS
S E N T E N C I A Nº 340
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña María del Carmen Ordóñez Delgado
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a seis de septiembre dos mil dieciocho
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Manacor, bajo
el número 242/16 (a los que se acumularon los autos 318/16) , Rollo de Sala número 335/18, entre don
Justo y doña Carlota y MNO Antoni Blanes, S.L., como demandantes y apelados, defendidos por el

letrado don Juan J. Planas Pons y representados por la procuradora doña Magdalena Durán Jaume, y, como
demandados y apelantes, don Jacinto y doña Benita , defendidos por el letrado don Jesús Cuenca Rodríguez
y representados por la procuradora doña Juana María Serra Llull.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Manacor, se dictó sentencia en fecha 27 de marzo de 2018 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda presentada por la procuradora doña Magdalena Durán Jaume, en nombre y representación de Justo , Carlota ; y ESTIMANDO la demanda presentada por la procuradora doña Magdalena Durán Jaume, en nombre y representación de MNO Antoni Blanes S.L.: Declaro la resolución del contrato de opción de compra de 26 de noviembre de 2014 suscrito por los Sres. Justo , Carlota por una parte y los Sres. Jacinto y Benita por otra.

Condeno a Jacinto y Benita a abonar a Justo y Carlota , con carácter solidario, la cantidad de 93.587,03 euros más los intereses legales procedentes desde el día 21 de abril de 2016.

Condeno a Jacinto y Benita a abonar a MNO Antoni Blanes S.L., con caracter solidario, la cantidad de 27.225 euros más los intereses legales procedentes desde el día 21 de abril de 2016.

Condeno a Jacinto y Benita al pago de las costas procesales devengadas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 4 de septiembre de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- El 26 de noviembre de 2014, don Justo y doña Carlota , como optantes, y don Jacinto y doña Benita , como concedentes, con intervención de la mediadora MNO Antoni Blanes, S.L., celebraron un contrato de opción de compra relativo a una vivienda unifamiliar sita en la localidad de Artá. De entre sus declaraciones y estipulaciones, interesa destacar lo siguiente: A) Sobre este solar existe una vivienda unifamiliar terminada con una superficie de unos 249,18 metros cuadrados construida según el proyecto del arquitecto Edmundo y con el permiso de obra del Ayuntamiento de Artá de 21-7-2004 ( NUM000 ). De esta obra falta el final de obra y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos del final de obra y su inscripción en el Registro correrán a cargo del CONCEDENTE dentro del plazo de opción abajo indicado. Cuando se haya expedido el final de obra se pedirá a cargo del ADQUIRENTE una licencia de obra para construir una piscina con las siguientes medidas: 14 x 3,5 metros cuadrados.

B) El CONCEDENTE otorga a favor del ADQUIRENTE derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en el antecedente I con todos sus derechos, accesiones, usos y mejoras (...) en concepto de libre de cargas, gravámenes, ocupantes, arrendatarios y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y gastos de todo tipo.

C) El precio del presente derecho de opción es la cantidad de 75.000€, que será abonada en la cuenta de Engels & Volkers MNO Antoni Blanes S.L. (...). El DEPOSITARIO pagara de esta cantidad los honorarios correspondientes al final de obra del arquitecto y del aparejador por un importe aproximado de 18.000 €.

D) El derecho de opción de compra se concede hasta el día 31 de mayo de 2015 [posteriormente, fue ampliado el plazo hasta el 30 de noviembre del mismo año], de tal forma que, dentro de dicho plazo, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con simultáneo pago del precio y entrega de la posesión, ante el Notario Miguel Ángel Panzano Cilla de Manacor.

E) Una vez que la obra existente este inscrita en el Registro de la Propiedad y expedida la licencia de obra por la piscina, las partes otorgarán la escritura pública de la compraventa en el plazo de seis semanas.

F) El CONCEDENTE notificara por escrito al ADQUIRENTE la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de Propiedad y el ADQUIRENTE notificara al CONCEDENTE también por escrito la existencia de la licencia de obra para la piscina. En cuanto estas condiciones estén cumplidas y realizadas el ADQUIRENTE comunicara al CONCEDENTE el día y hora de la firma de la escritura pública de compraventa.

G) Por el mero transcurso del plazo antes citado sin que el CONCEDENTE haya sido requerido para la firma del contrato de compraventa, sin ningún otro requisito, se entenderá automáticamente extinto de pleno derecho el presente contrato de opción de compra (...). En dicho caso, el CONCEDENTE hará suya la cantidad depositada como precio de la opción de compra en concepto de cláusula penal (...).

H) Si por el contrario el CONCEDENTE no acudiese en la fecha indicada por el ADQUIRENTE a la firma de la escritura pública de compraventa (...), el ADQUIRENTE podrá dar por resuelto el presente contrato, correspondiéndole en este caso la devolución por duplicado de la cantidad de 75.000€ depositada por el ADQUIRENTE, es decir un total de 150.000€.

I) El vendedor entregara en el acto de la firma de la escritura pública de compraventa la posesión del inmueble al comprador. El día de la firma de la escritura pública de compraventa el VENDEDOR aportara toda la documentación del proyecto de obra, como planos, licencias, conclusión de obra, cédula de habitabilidad etc. al COMPRADOR (...).

J) El VENDEDOR asegura que en esta finca se podrá construir legalmente una piscina con las siguientes medidas: 14 x 3,5 metros cuadrados. Si no se consigue la licencia para la construcción de la piscina, el VENDEDOR devolverá al COMPRADOR la mitad del importe de los gastos pagados. En este caso el COMPRADOR podría renunciar a la compra de manera que la prima de la opción 75.000€ será devuelta K) Las partes constatan que Engel & Volkers MNO Antoni Blanes S.L. ha intermediado en la presente compraventa. La comisión acordada será satisfecha íntegramente por el vendedor (...). En caso de que no se realizase la correspondiente escritura pública de compraventa por razones atribuibles al vendedor, Engel & Volkers MNO Antoni Blanes S.L. facturara el 50% de la cuantía acordada en concepto de honorarios por los gastos de intermediación.

La parte actora alega que, habiendo los Sres. Justo Carlota requerido a los Sres. Jacinto Benita para que acudieran a la notaría designada el 30 de noviembre de 2015, los concedentes no comparecieron, lo cual atribuyen a que todavía no habían obtenido el final de obra ni habían inscrito en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva. Entendiendo que a los codemandados correspondía haber obtenido el final de obra y haber inscrito en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva, consideran que vienen obligados a satisfacer la penalización por importe de 150.000 euros (cantidad de la que tienen pendiente de cobro los Sres. Justo Carlota un total de 93.587,03 euros, que es lo que reclaman en este pleito) y 'el 50% de la cuantía acordada en concepto de honorarios por los gastos de intermediación' (lo que asciende a 27.225 euros, que es lo que reclama MNO Antoni Blanes, S.L.). La sentencia apelada acoge sustancialmente las pretensiones de ambas codemandantes y frente a esta decisión se alzan los codemandados.



SEGUNDO.- La controversia se suscita principalmente en torno a la interpretación que quepa hacer del contrato de opción toda vez que la parte demandada postula que no se le atribuía la obtención del final de obra e inscripción de la escritura de obra nueva sino que esta obtención se contemplaba como una condición suspensiva que, en caso de cumplirse, permitiría que el contrato de opción desplegara todos sus efectos.

Pues bien, la sentencia razona su interpretación de forma detallada y convincente por lo que este tribunal la hace suya y, frente a los argumentos esgrimidos por los concedentes, añade lo siguiente: A) En el contrato se hace una atribución de cometidos a cada una de las partes. Así, a los adquirentes corresponde conseguir la licencia de obra para construir una piscina mientras que, a los concedentes, se asigna la obtención del final de obra y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta atribución a los demandados, que estos niegan categóricamente, se colige inequívoca y claramente de que: 1) Se especifica que ellos correrán con los gastos que conlleve esa actuación.

2) Se establece que ellos comunicarán a la contraparte la consecución del final de obra.

3) Se dispone que 'el día de la firma de la escritura pública de compraventa el VENDEDOR aportara toda la documentación del proyecto de obra, como planos, licencias, conclusión de obra, cédula de habitabilidad etc. al COMPRADOR'.

4) La parte demandada ostenta la condición de promotor de la obra y, según el art. 9.2.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, corresponde al promotor 'gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas'.

B) La cadena de actuaciones que prevé el contrato es la siguiente: 1) Una vez que la obra existente este inscrita en el Registro de la Propiedad El CONCEDENTE notificara por escrito al ADQUIRENTE la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de Propiedad.

2) Expedida la licencia de obra por la piscina el ADQUIRENTE notificara al CONCEDENTE también por escrito la existencia de la licencia de obra para la piscina.

3) En cuanto estas condiciones estén cumplidas y realizadas el ADQUIRENTE comunicara al CONCEDENTE el día y hora de la firma de la escritura pública de compraventa las partes otorgarán la escritura pública de la compraventa en el plazo de seis semanas. Esta firma no puede demorarse más allá del 31 de mayo de 2016 (posteriormente, el plazo fue prorrogado hasta el 30 de noviembre) y, en ese mismo acto, el vendedor de aportar 'toda la documentación del proyecto de obra, como planos, licencias, conclusión de obra, cédula de habitabilidad etc.' C) En el caso, llegado el último día del plazo para el ejercicio de la opción, los concedentes no habían comunicado a los optantes que hubieran conseguido el final de obra e inscrito en el Registro de la Propiedad la escritura de obra nueva y, de hecho, no sólo no aportaron los documentos a que se habían comprometido en la notaría a la que habían sido convocados para otorgar la escritura pública de compraventa sino que ni tan siquiera se personaron en ella. Esto conllevaba la aplicación de lo pactado por las partes para ese preciso caso: 'Si por el contrario el CONCEDENTE no acudiese en la fecha indicada por el ADQUIRENTE a la firma de la escritura pública de compraventa (...), el ADQUIRENTE podrá dar por resuelto el presente contrato, correspondiéndole en este caso la devolución por duplicado de la cantidad de 75.000€ depositada por el ADQUIRENTE, es decir un total de 150.000€.' D) La interpretación de la parte demandada conduce al absurdo de que, siendo los concedentes quienes tienen atribuida la obtención del final de obra, serían los optantes quienes resultarían perjudicados por una eventual dejadez o negligencia (bien del propio promotor, bien de un tercero, este extremo es irrelevante en este pleito) en la actuación encaminada a conseguirla, ya que se verían imposibilitados para convocar la firma de la escritura antes de que les caducara la opción (con la consiguiente pérdida de lo satisfecho como prima). La única interpretación razonable pasa por entender que la parte concedente, como promotora, era quien asumía la obtención del final de obra, y no en cualquier momento sino antes de que finalizara el plazo para ejercitar la opción a fin de permitir que la parte optante convocara el otorgamiento de la escritura de compraventa.

E) En suma, al no haber conseguido los Sres. Jacinto Benita que el final de obra se expidiera dentro del plazo pactado, sino mucho después, la parte demandada queda obligada a pechar con la penalización que los propios litigantes contemplaron para ese supuesto, careciendo de trascendencia, frente a la contraparte, que el responsable de esa tardanza sean los propios codemandados o, como éstos arguyen, los técnicos por ellos contratados.



TERCERO.- En cuanto a los motivos de discrepancia respecto de la sentencia apelada que se exponen en el escrito de apelación, hay que darles respuesta en los siguientes términos que conducen a la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia: A) La parte demandada pone de manifiesto que, en cuanto a la consecución de la licencia para construir la piscina, existe una atribución de responsabilidad específica y una previsión de la consecuencia que acarreará el incumplimiento ('El VENDEDOR asegura que en esta finca se podrá construir legalmente una piscina. Si no se consigue la licencia para la construcción de la piscina, el VENDEDOR devolverá al COMPRADOR la mitad del importe de los gastos pagados. En este caso el COMPRADOR podría renunciar a la compra de manera que la prima de la opción 75.000€ será devuelta'), de lo que infiere que no hay atribución en cuanto al final de obra y la inscripción de la escritura de obra nueva puesto que no hay estipulación específica.

Frente a esto hay que puntualizar que, siendo cierto en parte lo que se indica, no lo es menos que, a juicio de este tribunal, el argumento lleva a la conclusión opuesta a la que defiende la concedente. La razón de ser de ese distinto tratamiento reside en la circunstancia de que la obtención de la licencia corre a cargo del optante y, para el caso de que no lo logre por motivo imputable a la demandada, se tiene interés en establecer de qué responde y de qué manera. Muy distinto es el caso en cuanto a lo demás, puesto que es la concedente quien tiene que conseguirlo y es más que suficiente con la inclusión de la cláusula penal.

B) Siguiendo con la licencia de la piscina, no puede ser considerada como una condición suspensiva para la eficacia del derecho de opción habida cuenta de que conseguirla no se configura como una obligación del optante frente a la demandada. Los Sres. Jacinto Benita respondían de que no hubiera traba alguna para obtener la licencia pero de ningún modo los Sres. Justo Carlota quedaban privados de la posibilidad de ejercitar el derecho de opción si finalmente decidían no solicitarla.

C) Tampoco se estima que pueda verse una condición suspensiva en la obtención del final de obra, por los motivos que ya se han desarrollado en el Fundamento de Derecho Segundo. Si bien se apunta que esta interpretación postulada por los demandados queda corroborada por el interrogatorio como testigo del Sr. Jose María , quien actuó como letrado de los demandantes en lo relativo a la opción de compra, lo cierto es que de sus respuestas no se colige que se tratara de la condición suspensiva propugnada por la demandada sino de una condición que tenían cumplir los concedentes para que la venta se entendiera correctamente efectuada.

D) Se aduce también que los actores estaban enterados de las dificultades que surgían a los codemandados para lograr el final de obra, y que incluso trataron de colaborar para que se consiguiera. Sin embargo, lo único que esto revela es que tenían verdadero interés por culminar la operación, como también lo revela el hecho de que se avinieran a prorrogar el plazo para el ejercicio de la opción.

E) En el escrito de recurso se alega que los temores y recelos del juez a quo sobre que realmente fuera a conseguirse el final de obra se han revelado infundados por cuanto finalmente sí ha sido emitido. Ante esto conviene poner de manifiesto a la apelante que la cláusula penal pactada por las partes se activa por la no obtención del final de obra dentro del plazo para ejercicio de la opción y no, como ha sido el caso, mucho más tarde, ya que la temporalidad constituye un elemento esencial del contrato de opción de compra.

F) Se insiste en que la causa de la tardanza fue un error del técnico contratado por los demandados y no propio de éstos, lo cual resulta aquí irrelevante ya que quien firmó el contrato de opción son los Sres.

Jacinto Benita y ellos deben asumir las obligaciones que del mismo se derivan (ese y no otro es el objeto de este litigio). Si estiman que la actuación negligente de un tercero les ha ocasionado perjuicios, nada les impide formular la correspondiente reclamación pero no les está permitido trasladar ese perjuicio a los Sres.

Justo Carlota (que no contrataron con los técnicos).

G) En relación con lo anterior se alega que, como promotores, no pueden responder de los errores de un técnico. Ante esto debe puntualizarse: 1) Que los demandados no responden en este pleito como promotores sino como concedentes, esto es, como partes en el contrato de opción. Se alude a su condición de promotores como argumento para reforzar la tesis de que a ellos se encomendaba la obtención del final de obra. 2) A mayor abundamiento, el art. 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación atribuye al promotor las funciones de decidir, impulsar, programar y financiar las obras de edificación y de gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.

H) Se aduce que los demandados han visto frustrada su intención de vender, lo cual se acepta pero no se valora como circunstancia que pueda exonerarles de cumplir lo que pactaron. Los Sres. Jacinto Benita asumieron, según se colige del clausulado del contrato, el riesgo de que, llegado el fin del plazo estipulado, no estuvieran en condiciones de vender aportando 'toda la documentación del proyecto de obra, como planos, licencias, conclusión de obra, cédula de habitabilidad etc. al COMPRADOR', caso en el que entraría en juego la cláusula penal que ahora se les aplica. Posiblemente erraron al pensar que podrían conseguirlo dentro de ese plazo, o no previeron las dificultades que podían surgir, o simplemente estimaron que la posibilidad del beneficio compensaba el riesgo que contraían, mas, en cualquier caso, ahora deben estar a las consecuencias de lo acordado ( arts. 1091, 1255 y 1256 del Código Civil).

I) La parte demandada considera que en el contrato no se previó la consecuencia que acarrearía la no obtención del final de obra dentro del plazo fijado. Frente a esto, el planteamiento de este tribunal es que la eventualidad quedaba cubierta al pactarse que, si el concedente no quería o no podía (en este caso, no pudo) vender del modo previsto (aportando 'toda la documentación del proyecto de obra, como planos, licencias, conclusión de obra, cédula de habitabilidad etc. al COMPRADOR'), debería atenerse a lo pactado como penalización.

J) También se argumenta que, en cualquier caso, la obligación de los codemandados no debería ser entendida como de resultado sino de medios. Sin embargo, tampoco se comparte este planteamiento. No se ha contratado a los Sres. Jacinto Benita para que obtuvieran el final de obra e inscribieran la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad sino que se ha celebrado con ellos un contrato de opción de compra en el que se incluye la cláusula de que, si ejercitada la opción los concedentes no pueden vender en las condiciones pactadas, deberán satisfacer la penalización que aquí se reclama.

K) No puede hacerse uso de la facultad moderadora del art. Art. 1154 del Código Civil, pese a que lo interesa la parte apelante, puesto que la obligación asumida en el contrato de opción de compra no ha sido cumplida en parte ni irregularmente: la compraventa no ha podido llevarse a cabo pese al ejercicio del derecho de opción por los Sres. Justo Carlota .

L) En cuanto a la retribución de la codemandante MNO Antoni Blanes, S.L., de lo hasta aquí argumentado se desprende que sí puede afirmarse que la compraventa no se ha realizado 'por razones atribuibles al vendedor' (sin perjuicio, una vez más, de que puedan los concedentes reclamar a quien corresponda si estiman que alguien les ha impedido dar cumplimiento a lo asumido en el contrato de opción).

M) La apelante solicita la revocación del pronunciamiento sobre costas, de entrada, por haber sido únicamente parcial la estimación de las demandas. Sin embargo, no puede acogerse la petición por cuanto la estimación es sustancial (únicamente se retrasa unos meses el inicio del devengo de los intereses moratorios).

En este sentido, la sentencia 952/2003, de 21 de octubre, de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo declaró lo siguiente: 'Para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho'.

N) También se interesa la revocación de ese pronunciamiento sobre costas alegando que existen dudas de hecho y derecho que lo justifican. Ahora bien, tampoco se comparte este parecer ya que no se aprecia que concurran tales dudas.



CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 27 de marzo de 2018 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Manacor en el juicio ordinario del que dimana el presente rollo. En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.