Sentencia CIVIL Nº 340/2021, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 231/2021 de 23 de Julio de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000231/2021

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ORIHUELA

Autos de Juicio Ordinario - 000872/2019

SENTENCIA Nº 340/2021

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente

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En ELCHE, a veintitrés de julio de dos mil veintiuno

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 872/2019, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, D. Celso, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representado por el Procurador Sr. Julio Costa Andreu y dirigida por el Letrado Sr. José Ramón Pérez Schwarzler, y como apelada, Dª. Encarna, representada por el Procurador Sr. Jaime Gonzalez-Botas Ladrón de Guevara y dirigida por el Letrado Sr. Carlos Abal Lourido.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 1 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

' Que ESTIMO la demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Encarna frente a Don Celso con los siguientes pronunciamientos:

1.- Que debo CONDENAR y CONDENO a Don Celso a la consumación del contrato suscrito con Doña Encarna el 4 de mayo de 2018; en consecuencia, debo CONDENAR y CONDENO al demandado al otorgamiento de escritura pública de venta de la Oficina de Farmacia objeto del contrato de compraventa privado suscrito entre las partes el 4 de mayo de 2018, el cual, contienen todos los elementos esenciales del mismo, recibiendo a cambio en dicho acto la cantidad pendiente de abono ascendente a 320.000 euros, condenando al demandado a llevar a cabo todas las actuaciones dependientes de él que sean necesarias para instrumentalizar la venta y transmisión, tales como las oportunas comunicaciones al Colegio Oficial de Farmacéuticos, la Administración Sanitaria y al Ayuntamiento de Daya Vieja, quien tomará cuenta de quien es la nueva titular.En caso de incumplimiento, se procederá conforme disponen los artículos 708 y concordantes de la LEC.

2.- Todo ello sin expresa imposición de las costas del proceso.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, D. Celso, en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 231/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 22 de julio de 2021.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.

Fundamentos

PRIMERO.-En relación a la admisibilidad del recurso de la parte demandada

Se alega por la parte actora, en su oposición al recurso de apelación interpuesto por la demandada, el incumplimiento de lo dispuesto en el art 458 de la lec, en tanto que no se exponen por el recurrente los pronunciamientos que se impugnan de la sentencia de instancia, todo ello en la forma que consta en su escrito de oposición.

Dicho lo anterior, lo cierto es que la parte actora no recurrió la resolución del juzgado que admitió a trámite el recurso planteado por la parte demandada, ni la resolución de la sala señalando fecha para la deliberación del citado recurso.

Por otra parte, basta una lectura desinteresada del recurso interpuesto para observar que lo que se está impugnado por el recurrente es la sentencia estimatoria dictada en primera instancia, la cual únicamente tiene un pronunciamiento en su contra, que es la estimación de la demanda interpuesta, y de su exposición, se deprende claramente que lo que se recurre son los pronunciamientos de la sentencia recurrida que le llevan a esa conclusión, argumentado el recurrente cual debe ser la correcta interpretación, y valoración de la prueba que se ha de dar a los mismos, por lo que con independencia de lo que se resuelva a la hora de analizar el presente recurso, lo cierto es que ninguna indefensión se ha causado a la actora por la forma del planteamiento del recurso de la parte demandada, pues la misma es conocedora de la pretensión recurrida por la demandada y de sus motivos, de hecho la propia parte actora contesta en su oposición al recurso de forma pormenorizada a los motivos alegados por la recurrente como base de su recurso.

Partiendo de dichas premisas, procede asimismo reseñar que conforme señala la mayor parte de la doctrina y jurisprudencia, entre otros el que fuera Magistrado sr Picatoste, las Audiencias son flexibles en la interpretación de este requisito. Muy frecuentemente, la sentencia contendrá un único pronunciamiento (además del obligado sobre costas), por lo que, en estos casos, no parece razonable que se exija una expresa individualización del pronunciamiento impugnado; eso sí, deberán exponerse las alegaciones correspondientes.

Así la SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 29 de marzo de 2013 señala:

'Por otro lado, tampoco la omisión de la manifestación en el escrito de interposición del recurso de apelación de los concretos pronunciamientos que se impugnan de la resolución recurrida, puede entenderse que hayan podido causar efectiva indefensión a la otra parte, por cuanto la sentencia únicamente contiene un pronunciamiento, el estimatorio de la demanda principal en ejercicio de la acción de desahucio por precario, y el mismo se entiende que es objeto de la apelación en el escrito de interposición del recurso de apelación, del que se dio traslado por el término legal a la parte apelada, quien tuvo oportunidad de conocer los motivos de la apelación, y manifestar su oposición razonada a la misma mediante el escrito de oposición a la apelación previsto en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil(LA LEY 58/2000), no habiendo podido resultar sorprendida en su defensa la parte apelada con el contenido del escrito de interposición del recurso de apelación, por cuanto tampoco en la apelación puede introducirse ninguna cuestión nueva, pudiendo únicamente plantearse en la apelación las mismas cuestiones que fueron objeto de las alegaciones ya formuladas por las partes en la primera instancia'.

En igual sentido la SAP de Madrid, Sección, 18ª, de 14 de marzo de 2019 (LA LEY 42459/2019) y la SAP de Alicante, Sección 8ª, de 6 de febrero de 2019.

En el caso de la SAP de Alicante, Sección 8ª, de 29 de julio de 2009 (LA LEY 106942/2013), que cita a su vez la del mismo tribunal de 17 de mayo de 2013, no hay inadmisión porque la lectura del escrito permite conocer qué es lo que se impugna:

'Se opone la infracción del artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil(LA LEY 58/2000) al no indicar los pronunciamientos impugnados. Se rechaza este motivo de inadmisión porque, sin realizar ningún gran esfuerzo intelectual, resulta evidente que el pronunciamiento impugnado no puede ser otro que el desestimatorio de la demanda y, además, resulta desproporcionado sacrificar el derecho a la tutela judicial efectiva en su vertiente de acceso a los recursos al cumplimiento de la exigencia rigorista de una simple formalidad cuando del texto del recurso se evidencia el pronunciamiento impugnado'.

Igual criterio sigue la sentencia del mismo tribunal de 26 de julio de 2019 (LA LEY 125621/2019).

Cuando son varios los pronunciamientos, sí será necesario especificar los que se impugnan, a menos que resulte de las alegaciones que lo son todos o que se desprenda con claridad y sin generar indefensión, cuál o cuáles son.

En definitiva, de lo hasta ahora expuesto, se deduce que la falta de expresión de los pronunciamientos que se impugnan en el escrito de interposición es relevante sólo cuando la omisión impide conocer los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que son objeto de recurso, por contener el fallo apelado varios pronunciamientos de condena o que suponen un gravamen para el recurrente y no precisar el escrito de interposición cuales son los impugnados, ni hacer siquiera impugnación genérica de todos ellos o de los que llevan aparejada la desestimación de la demanda interpuesta por el apelante y la estimación de la formulada frente a esta parte, sin que tampoco pueda alcanzarse este conocimiento a través de las alegaciones que motivan la apelación y que se exponen en el mismo escrito. Por el contrario, la ausencia de mención concreta a los pronunciamientos impugnados, que ciertamente puede suplirse mediante la motivación del recurso, no es relevante, pese al aparente y formal incumplimiento del art. 458.2 de la LEC, cuando se hace una impugnación genérica de todos los dictados o de los que sean perjudiciales para el recurrente, y también cuando existe un único pronunciamiento desfavorable para el impugnante, sea absolutorio para la otra parte o condenatorio para él.

De acuerdo con esta interpretación, aun cuando bajo un examen formalista de la cuestión haya motivos para apreciar una posible inadmisión, al concretarse a través del contenido de dichas alegaciones, aun no manifestado de forma expresa, el pronunciamiento que se impugna, todo ello sin que pueda obviarse que la falta de identificación del objeto de la apelación no ha supuesto indefensión alguna para la parte adversa que ha podido articular, sin obstáculo alguno, los argumentos pertinentes en los que basar su oposición al recurso, más aún cuando a lo largo de todos y cada uno de los motivos de apelación se pone de manifiesto aquello sobre lo que se opone el apelante.

La SAP de Barcelona, Sección 1ª, de 12 de abril de 2019 (LA LEY 46906/2019) mantiene el criterio de la inteligibilidad de lo impugnado, pese a las irregularidades o defectos del escrito de interposición de recurso; dice, en efecto:'...el requisito debe entenderse cumplimentado cuando el escrito de apelación, tras su lectura conjunta, permita deducir con claridad cuáles son realmente los pronunciamientos que se combaten.

En tal sentido, al examinar dichos requisitos, el Tribunal Supremo mantuvo una línea flexible en su aplicación como se desprende de las Sentencias núm. 48/2011, de 15 de febrero de 2011 (LA LEY 3685/2011), núm. 329/2010, de 25 de mayo de 2010 (LA LEY 76109/2010), núm. 22/2010, de 29 de enero de 2010 (LA LEY 863/2010), núm. 810/2009, de 23 de diciembre de 2009 (LA LEY 247494/2009), núm. 543/2009, de 15 de julio de 2009 (LA LEY 125232/2009) y núm. 200/2009, de 30 de marzo de 2009 (LA LEY 23071/2009).

Aplicada la anterior interpretación al caso de autos, pese a lo profuso y a la, a veces, confusa sistemática del recurso de apelación, es posible conocer los pronunciamientos que se impugnan y las alegaciones en que se basa dicha impugnación, razón por la cual el recurso fue bien admitido'.

Por último, procede reseñar que el artículo 458-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (LA LEY 58/2000) relativo al contenido del recurso, no anuda su inadmisión a la falta de determinación de los pronunciamientos que se impugnan, ya que, en su apartado 3, establece ' si la resolución impugnada fuera apelable y el recurso se hubiere formulado dentro de plazo, en el plazo de tres días el secretario judicial tendrá por interpuesto el recurso. En caso contrario lo pondrá en conocimiento del Tribunal para que se pronuncie sobre la admisión del recurso', de donde resulta que la inadmisión a trámite del recurso solo es posible por dos causas, si la resolución no es apelable o si el recurso es extemporáneo. No existe norma alguna que sancione con la inadmisibilidad al defecto que se alega por la parte apelada, debiendo prevalecer la interpretación favorable al derecho de acceso a los recursos y, no puede olvidarse que no toda irregularidad procesal es determinante de nulidad, sino únicamente aquella que produce efectiva indefensión ( artículos 225.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 238 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. El efecto jurídico de no haber formulado alegación específica alguna respecto a cada pretensión, finalmente acogida por la sentencia de primera instancia en sus respectivos pronunciamientos, no debe ser la inadmisión del recurso al no constar que haya causado indefensión a la parte

En suma, como dice el sr Picatoste, la interpretación de la exigencia del art. 458.2, debe moverse entre dos coordenadas: el conocimiento de lo que verdaderamente se impugna y, vinculado a ese extremo, la salvaguarda del derecho de defensa. No se trata, por lo tanto, de cumplir con el enunciado formal de los pronunciamientos impugnados, aunque, obviamente, sea lo preferible; bastará con que del texto se desprenda claramente qué pronunciamientos de la sentencia se impugnan de modo que la parte apelada no se encuentre desorientada por su desconocimiento y no sepa de qué debe defenderse, sobre qué extremos debe contra-argumentar. Un criterio de suficiencia e inteligibilidad lo dará la parte apelada si, pese a su protesta, ha sabido contestar justamente a los extremos impugnados.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el motivo de oposición planteado por la actora en relación a la admisibilidad del recurso planteado por la parte demandada, que procederemos a analizar seguidamente.

SEGUNDO.-En relación al fondo del asunto.

No existe controversia entre las partes, y así se corrobora de la documental aportada con la demanda, que no consta impugnada en cuanto a su autenticidad, que después de la existencia de negociaciones entre las partes litigantes, en las que intervino como intermediario la mercantil Farma Consultoría e Intermediación, suscriben, con fecha 4 de mayo de 2018, un contrato, denominado contrato de compraventa de oficina de farmacia con pacto de arras penales, que se aporta como documento 4 de la demanda y que obra a los folios 34 a 37 de las presente actuaciones.

Que como consecuencia de dicho contrato, y en cumplimiento de lo en el pactado, la parte actora entrego a la demandada la suma de 60.000 euros en concepto de señal y a cuenta del precio total de la venta que era de 380000 euros, y que los 320.000 euros restantes del precio pactado se entregarían a la firma de la escritura pública, extremos estos no discutidos por la partes, y corroborados por la cláusula cuarta del mencionado contrato, así como por los documentos 4 bis de los aportados con la demanda, obrantes a los folios 38 y 39 de estos autos.

Sobre el vicio de consentimiento alegado por la recurrente:

Partiendo de dichas premisas, hemos de tener en cuenta, que tal y como reconoce la recurrente en se escrito de recurso, que en la contestación a la demandada, no se opuso de forma expresa ni la nulidad del contrato por vicio de consentimiento, ni se planteó por la misma reconvención alguna interesando su nulidad, por lo que no es factible entrar en el recurso de apelación en el análisis de esos motivos de posible nulidad por vicio de consentimiento al no haber sido planteados, ni consta además que se haya formulado prueba alguna acreditativa de tales vicios de consentimiento, por lo que como dice la STS de 9 de septiembre de 2014 ' Al margen de que se hiciera con mayor o menor acierto, en lo que ahora no podemos entrar por las limitaciones derivadas del recurso de casación y de los motivos planteados por el recurrente, la demandante ejercitó una acción de resolución de un contrato y como indemnización derivada de la resolución pidió la devolución del capital entregado para la inversión, 100.000 euros. Se podía haber ejercitado la acción de anulación por error vicio y haber solicitado la nulidad del contrato y la restitución de las prestaciones, pero no se hizo. Desde el momento en que no se hizo, no cabe entrar a juzgar ahora la infracción de las normas relativas a la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento, como consecuencia de haber estado afectada una de las partes por un error acerca de los elementos esenciales del contrato.'.

Es decir, debemos ceñirnos a la acción concreta ejercitada y no proceder a su eventual desestimación con fundamento en la falta de requisitos para el éxito de una acción diferente no ejercitada, como la de nulidad relativa por error vicio del consentimiento, máxime cuando además el dolo, que regulan los artículos 1269 y 1270 del Código Civil, exige dos elementos: el empleo de maquinaciones engañosas o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones, y la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que determinen a la misma a celebrar el negocio. En todo caso, es regla que el dolo no se presume y debe ser probado por quien lo alega, sin que basten las meras conjeturas o deducciones ( STS 233/2009, de 26 de marzo y 289/2009, de 5 de mayo , a su vez citadas en la antes mencionada de 28 de mayo de 2012 ; STS de 5 de septiembre de 2012 ).

En el presente supuesto la parte demandada nada ha probado al respecto, y siendo la carga de la prueba de la misma conforme al art 217 de la lec, debe dicha parte demandada correr con las consecuencias negativas de dicha falta de prueba, por lo que procede desestimar dicho motivo del recurso.

Sobre la exigencia del cumplimiento del contrato acordada en sentencia:

Aclarada la anterior cuestión, procede recordar que nuestro ordenamiento jurídico distingue perfección( arts. 1450 y 1254CC) del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) de su consumación (supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio), de manera que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad.

La obligación principal del vendedor es la entrega de la cosa vendida, que se regula en los arts. 1462 a 1473 del Código Civil. Esta obligación tiene una importancia fundamental en nuestro sistema, pues la entrega no se limita a una simple puesta en posesión de quien es ya propietario, sino que adquiere una decisiva trascendencia jurídica, al ser el modo que unido al contrato transmite la propiedad en los casos en que el vendedor es dueño de la cosa o no siéndolo se halla legalmente legitimado para ello (adquisiciones a non domino).

Además, en nuestro sistema se permite tanto la venta de cosa ajena como la doble venta, dado que el contrato de compraventa sólo es generador de derechos y obligaciones, de ahí que no resulte afectada su validez porque el vendedor no sea titular del bien, ya que únicamente dependerá de que reúna los requisitos que establece el artículo 1.261 del Código Civil.

Ahora bien, siempre es imprescindible la entrega tanto física como jurídica definitiva para ser eficaz. Por ello recuerda la STS de 23 de noviembre de 2012 que: ' La tradición instrumental que prevé el segundo párrafo del artículo 1462 del Código civil, se produce por el otorgamiento de la escritura pública, aunque el vendedor no tenga la posesión material de la cosa transmitida; así lo han entendido doctrina y jurisprudencia. La sentencia de 4 abril 2002 lo recoge expresamente y cita una serie de sentencias anteriores. Dice así, en lo que aquí interesa:

'La tradición instrumental representada por la escritura pública ( artículo 1462.2º del Código civil) tiene lugar aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca ( sentencias entre otras de 8 mayo 1982 , 8 julio 1983 , 29 mayo y 9 octubre 1997 , 14 diciembre 1998 )... y sin que por lo demás quepa olvidar la existencia de la institución registral como refuerzo de la concurrencia de la 'traditio ficta' ( sentencia de 18 mayo 1994 )'.

Incluso la sentencia de 13 mayo 1995 , citada por esta parte recurrente en el motivo primero, abona esta misma tesis, aunque el supuesto de hecho es un tanto más complicado. Dice así:

'La equivalencia entre tradición y otorgamiento de escritura preceptuada en el artículo 1462.2º, no opera cuando el vendedor no tiene la posesión a título de dueño de la cosa, pero no obsta a la equivalencia que la posesión, en su vertiente directa o de hecho, corresponda a otra persona en virtud de un derecho concedido por el vendedor, siempre y cuando así se haya hecho saber al comprador.'.

Y por ello razona la STS de 14 de febrero de 2019 que: ' El recurso se interpone al amparo del art. 477.2.2.º LEC, por ser la cuantía del pleito 1.052.645,76 euros. El único motivo del recurso de casación se funda en la infracción de los arts. 609 , 1095 , 1461 ,1462y 1475 CCy doctrina legal concordante.

En su desarrollo sostiene que la sentencia infringe los preceptos citados: porque el vendedor solo tiene la obligación de entrega y la de saneamiento ( art. 1465CC); porque la compraventa solo genera obligaciones, pero no transmite la propiedad ( art. 609CC), por lo que la venta por quien no es propietario solo da lugar al saneamiento en el caso de que el comprador pierda la cosa ( art. 1475CC), pero para la resolución es preciso que no se haya entregado la cosa y, en el caso, hubo entrega porque la compraventa se formalizó en escritura pública ( art. 1462CC)'.

Expuesto cuanto antecede, lo cierto es que en el presente supuesto nos encontramos ante una venta claramente perfeccionada, en tanto en cuanto se fija en la misma el objeto vendido y el precio pactado, quedando únicamente pendiente la consumación de la misma, mediante el otorgamiento de escritura pública, que es lo que reclama la parte actora en su demanda.

Partiendo de dichas premisas, lo relevante en el presente supuesto, tal y como reseña con acierto la resolución recurrida, es la interpretación que ha de darse al contrato, en relación a las condiciones pactadas para el otorgamiento de dicha escritura pública que solicita la parte actora en cumplimiento del contrato firmado con la demandada.

Así las cosas, y en relación a la interpretación de los contratos, esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: '.... En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que 'La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).'.

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que 'los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes' ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que 'la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal' ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas', que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil).

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que 'Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio....'.

Por otra parte, debemos recordar que en las obligaciones recíprocas, como recuerda la sentencia del TS de 22 de abril de 2.004, el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de las partes convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, lo que se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación -sinalagma genético-, sino también en el dinámico y posterior de su desenvolvimiento -sinalagma funcional-, en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones, de modo que, por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa, tanto más si se hubiera pactado que el cumplimiento de ésta debía ser anterior.

En línea con lo expuesto, es reiterada doctrina jurisprudencial la que exige para la viabilidad de la acción que reconoce el artículo 1124, párrafo primero del Código Civil, la prueba de los siguientes requisitos:

1ª La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

2ª La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3ª Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumben, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.

4ª Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine.

5ª Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.

Y como dice la STS de 1 de abril de 2014 '...cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato', encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461CC, en relación con el artículo 1445CC).....'.

Partiendo de los dos parámetros antes indicados, consta, tal y como recoge la sentencia de instancia, que la parte actora ha cumplido con las obligaciones derivadas del contrato mencionado, y de hecho, de la abundante documental aportada con la demandada, no impugnada en cuanto a su autenticidad, consta que en múltiples ocasiones, la propia parte actora ha instado al demandado al otorgamiento de dicha escritura, y el único motivo esencial de oposición del demandado, es que en su opinión existen dos condiciones resolutorias que no se han cumplido y que por lo tanto el contrato deben considerarse resuelto.

A este respecto, dos son las condiciones esenciales que son las que originan la diversa interpretación de las partes al respecto así, la condición sexta del mencionado contrato dice: Local de negocio. En cuanto local donde se está la oficina de farmacia, éste es propio del ayuntamiento, por lo que deberá contar con la disponibilidad jurídica del mismo mediante un contrato de arrendamiento por un plazo mínimo de diez años, con derecho de obras, cláusula de cesión y posibilidad de desistimiento del arrendatario con preaviso de tres meses

Por su parte la cláusula decimosexta establece: Condiciones resolutorias: el presente contrato está condicionado a que la parte compradora consiga antes del 20 de marzo de 2019: 1.- La disponibilidad jurídica del local, propiedad del ayuntamiento donde se ubica la farmacia en las condiciones expuestas en la estipulación sexta.

2.- Que la compradora tenga liberado su título de farmacia por haber escriturado la venta de oficina de farmacia de la que actualmente es titular.

En el supuesto de que no se cumpla alguna de estas dos condiciones del contrato quedará resuelto y no producirá efectos, debiendo de volverse las cantidades entregadas

A este respecto, procede reseñar que en el documento 18 de la demandada, no impugnado en cuanto a su autenticidad, consta que la parte actora por escritura de fecha 31/10/2018 procedió a la venta de la oficina de farmacia de la que era titular al tiempo de la celebración del contrato y al que se refería la condición decimosexta antes transcrita.

En línea con lo expuesto, la parte actora en hecho decimoctavo de su demandada renuncia la condición resolutoria sexta, y que por escrito de fecha posterior a la audiencia previa renuncio también a la aplicación del punto 1 de la cláusula decimosexta antes trascrita.

Expuesto cuanto antecede, no cabe hablar de una mutatio libeli que denuncia el recurrente, pues la renuncia a la aplicación de dicha cláusula sexta la se indicaba en el escrito demanda, y la renuncia posterior, no es sino complemento de la primera, tal y como demuestra el contenido interrelacionado de las dos cláusulas antes mencionadas.

Por otra parte, consta claramente en el contrato mencionado que el objeto de la venta que hoy nos ocupa no era el local sino la oficina de farmacia, siendo que el local al que se refieren las citadas cláusulas, si bien es complementario del citado objeto de compraventa, no forma parte del mismo, ni es elemento esencial del citado contrato de compraventa.

Asimismo, debemos tener en cuenta que, en la interpretación de los contratos, además de las normas antes indicadas, el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual. En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa como principio general del Derecho ( S.T.S. de 15 de enero de 2013 ). En relación al principio de la buena fe no sólo es de destacar su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( art. 1258 del C.C .), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato ( S.T.S. de 14 de enero de 2014 )

Expuesto cuanto antecede, tal y como indica la sentencia recurrida, las citadas condiciones resolutorias se configuran claramente en beneficio de la parte compradora del negocio, por cuanto de una lectura del contrato se observa que en relación al hoy demandado como vendedor, el derecho que le otorga el contrato es, en esencia, la obtención del precio acordado por la actora por la venta de la oficina de farmacia, y una de sus obligaciones como vendedor es llevar a cabo las actuaciones necesarias para que se produzca la consumación del contrato, que como hemos dicho tenía por objeto la venta de la oficina de farmacia, así se deduce de la cláusula octava del contrato, es por ello que las dos condiciones resolutorias expuestas, redundan, en su caso, en beneficio o perjuicio del comprador, que es la parte actora de este proceso, pues se trata de cuestiones que aunque relacionas con la venta de oficina de farmacia, no forman parte esencial del mismo, y si se obtiene o no la disponibilidad jurídica del local donde se venía desarrollando la actividad de farmacia, ello no empecé, si la parte actora renuncia a dichas condiciones, para que la venta de la oficina de farmacia que es el objeto del contrato que nos ocupa se consume.

No debemos olvidar además que las cuestiones a las que alude la parte demandada en su recurso para entender que se ha producido la condición resolutoria, se trata de cuestiones de índole administrativo dependientes del Ayuntamiento. A este respecto la STS de 25 de septiembre de 2006 se hace eco de la jurisprudencia favorable a la admisión de un acto o contrato celebrado por los particulares en sentido contrario a una disposición administrativa si es compatible con el mantenimiento de los efectos económicos del mismo entre las partes interesadas, cuando éstos sean susceptibles de ser considerados como integrantes de un sustrato independiente del cumplimiento de la norma administrativa. La misma sentencia se refiere a otras de la misma Sala que abordan el régimen jurídico de las farmacias. Cita, en concreto la STS de 21 de diciembre de 2005 que, con referencia al cumplimiento de las normas sobre régimen administrativo de las farmacias, declara que en el negocio de farmacia hay que distinguir, como dice la STS de 14 de mayo de 2003 , los elementos no patrimoniales a los que se aplica el régimen de traspaso y autorización administrativa, que, según la STS de 17 de octubre de 1987 , está integrado por normas administrativas que se limitan a regular la titularidad de aquella índole de las licencias para farmacia, de la faceta constituida por la denominada base económica de la farmacia, que comprende el local de negocio en el que se asienta físicamente, las existencias, la clientela, el derecho de traspaso y demás elementos físicos económicos que configuran la actividad negocial de la farmacia.

La STS de 30 de octubre de 2013 aborda la contrariedad a las normas administrativas de los pactos contractuales u otro tipo de acuerdos privados, haciéndose eco de la reciente jurisprudencia, recogida en sentencias como la núm. 834/2009, de 22 de diciembre, recurso núm. 407/2006 , y la núm. 343/2010, de 11 de junio, recurso núm. 1331/2006 , conforme a la cual el tribunal debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la nulidad del acto contrario a la Ley si la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico, circunstancia que no se da en el caso enjuiciado, pues lo cierto es que la disponibilidad jurídica o no del local, donde antes se ejercía el negocio de farmacia, no impide, como dice la parte actora, que la oficina de farmacia, que era el objeto del contrato que hoy nos ocupa, pueda desarrollarse en un lugar distinto, máxime si además, como en el presente supuesto la parte actora que era la beneficiaria de dicha condición resolutoria renunció de forma expresa a ejercer la misma. Pero es que además la ausencia de dicho local o la falta de disponibilidad jurídica del mismo, que pudiera darse en caso de denegarla el ayuntamiento no excluye la posibilidad de concertar el contrato civil (en sentido idéntico, SAP Madrid de 10 de septiembre de 2013 y STSJ de Madrid de 26 de abril de 2002 ). Según la doctrina más autorizada, la exigencia, recogida en el artículo 1271CC , de que el objeto del contrato esté en el comercio de los hombres no puede confundirse con la necesidad de cumplimiento de determinados requisitos administrativos que en el caso de las farmacias tienen su razón de ser en el carácter de servicio público de la atención farmacéutica

Por todo lo expuesto, y tal y como recoge la sentencia recurrida, teniendo en cuenta el contrato celebrado por las partes, el objeto del mismo, y la renuncia de la actora a las posibles condiciones resolutorias establecidas a su favor el contrato, es por lo que en caso de que las mismas no se cumplan la parte actora quedaría, en virtud de su renuncia, privada de su derecho a reclamar en base a las mismas, pero ello no es óbice para la consumación de la venta de la oficina de farmacia que es el objeto del contrato que ahora se analiza. En definitiva, teniendo en cuenta los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual, como base de la interpretación de los mismos, siendo el objeto de venta la oficina de farmacia, y habiendo cumplido la actora las obligaciones derivadas del citado contrato, está la misma en condiciones de exigir a la demandada el cumplimiento del citado contrato, por lo que procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la resolución recurrida.

TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Celso, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela de fecha 30 de noviembre de 2020 dictada en los autos de juicio ordinario 872/2019, y en consecuencia confirmamos en su integridad dicha resolución, todo ello con imposición de las costas del presente recurso a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.