Sentencia Civil Nº 341/2005, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 284/2005 de 22 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00341/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL ILLES BALEARS

Sección Quinta

Palma

Rollo nº 284/2005

P Ordinario nº 839/2004

Juzgado 1ª Inst. nº 14 de Palma

= SENTENCIA Nº 341 =

Ilmos. Señores:

PRESIDENTE

D. Mateo Ramón Homar

MAGISTRADOS

D. Santiago Oliver Barceló

D. Jaume Massanet i Moragues

Palma, a veintidós de julio de dos mil cinco.

-------------------------------------- VISTOS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en grado de

apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma, bajo el nº 839/04, rollo de Sala nº 284/2005, entre partes, de una, como demandada-

apelante, la entidad Fadesa Inmobiliaria, S. A., representada por la Procuradora doña Nancy Ruys

Van Noolen y asistida por el Letrado don Javier de Blas Guasp, y de otra, como demandantes-

apelados, don Eduardo y doña Ángeles, representados por el

Procurador don José Luis Sastre Santandreu y asistidos por el Letrado don Josep Maria Palà i

Aparicio.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado don Jaume Massanet i Moragues.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma, en fecha 21 de febrero de 2005, se dictó Sentencia, cuyo fallo dice así:

"Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. José Luis Sastre Santandreu, en nombre y representación de D. Eduardo y Dña. Ángeles, debo condenar y condeno a la sociedad Fadesa Inmobiliaria, S.A. a abonar a los actores, en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por el retraso en la entrega de las viviendas la cantidad de 5.620,70 euros, más el interés legal devengado desde la interposición de la demanda, y costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y previa su preparación, se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada Fadesa Inmobiliaria, S. A., mediante escrito motivado presentado en tiempo y forma, del cual se dio traslado al otro litigante, la parte actora don Eduardo y doña Ángeles que presentó su escrito de oposición al recurso; y seguido el procedimiento por sus trámites, se elevaron los autos a este Tribunal que señaló para deliberación, votación y fallo por la Sala el día 20 de julio del corriente año, que por turno le correspondió; quedando el presente Rollo concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales. =

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho y los hechos probados de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora don Eduardo y doña Ángeles acción personal en reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Relata la representación procesal de dichos actores en el escrito rector de la litis, que habían suscrito contrato de compraventa en fecha 21 de junio de 2001 con la entidad demandada Fadesa Inmobiliaria, S.A., en cuya virtud los primeros compraron una vivienda en construcción, obligándose la vendedora a entregar la vivienda en octubre de 2002; obligación que fue incumplida pese a que los demandantes habían pagado todas las cantidades de dinero acordadas, por lo que debieron hacer frente al alquiler de una vivienda durante ese período de demora, hechos con base en los que los actores solicitaron que se condene a la demandada a abonarles una indemnización por daños y perjuicios consistente en la cantidad de 5.620,70 Euros que es el importe de las rentas abonadas durante el periodo de retraso que va de noviembre 2002 a noviembre de 2003, puesto que pudieron entrar a vivir en la vivienda en el mes de diciembre de 2003.

Esa pretensión fue íntegramente acogida en la sentencia dictada por el Juzgado a quo, en la cual se rechazaron los argumentos defensivos esgrimidos por la parte demandada, razonando el Juez de primera instancia que se había incumplido la fecha de entrega, aunque la misma se hubiera fijado sólo con carácter aproximado, que no se había acreditado que el incumplimiento de la vendedora no fuera imputable a la misma, y que se había constatado la causación de perjuicios a los compradores a raíz de la tardanza en la entrega del inmueble de autos.

La parte demandada se alzó contra esa decisión estimatoria, arguyendo como motivo en orden a sostener que no procede abonar indemnización alguna por no haber habido retraso en la entrega de la vivienda enajenada.

Al oponerse al recurso e impetrar la plena confirmación de la sentencia apelada, la actora apoyó la fundamentación expuesta por el Magistrado a quo, resaltando que las obligaciones de los contratantes eran recíprocas y que los compradores cumplieron con las que les incumbían, al tiempo que invocó el artículo 10 bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 1101 del Código Civil para combatir lo alegado de contrario.

SEGUNDO.- Son ya varias las veces que tanto esta Sala como las otras Salas civiles de esta Audiencia Provincial han tenido ocasión de examinar en apelación, litigios como el presente, surgidos entre distintos compradores de viviendas y la entidad Fadesa Inmobiliaria, S. A., y siempre son prácticamente iguales los argumentos esgrimidos por una y otra parte y la decisión del tribunal.

La disputa que mantienen las litigantes se centra, también en el presente caso, en si la demandada Fadesa Inmobiliaria, S.A., cumplió o no el plazo de entrega señalado en el contrato de compraventa de una vivienda en construcción formalizado mediante documento privado datado a 21 de junio de 2001 y suscrito por don Eduardo y doña Ángeles, como compradores, y por la entidad Fadesa Inmobiliaria, S.A., como vendedora, plazo de entrega pactado en la estipulación octava de dicho contrato, a cuyo tenor "la parte vendedora se obliga a entregar la vivienda, plaza de garaje y trastero, objeto del presente contrato, aproximadamente en octubre de 2002".

Acerca de esa cuestión nuclear en el presente pleito, la Sala comparte en su totalidad lo expuesto en los fundamentos de derecho tercero y cuarto de la sentencia recurrida, por cuanto, en efecto, hubo una demora en la entrega de la vivienda, pues la escritura pública de compraventa se firmó por las partes el 20 noviembre de 2003, por lo cual había transcurrido más de un año desde el mes de octubre de 2002 que era el comprometido de entrega, no pudiendo desprenderse lo contrario por el hecho de que en el contrato se hubiera señalado una fecha aproximada de entrega, por cuanto, como tiene dicho esta Sala en varias sentencias, como la nº 524 de 22 diciembre 2004, que adaptada al caso, "el adverbio "aproximadamente" significa, según el Diccionario de la Real Academia Española, "con proximidad, con corta diferencia", y parece evidente que una demora de trece meses excede sobradamente de esa corta diferencia temporal pactada, máxime si se tiene en cuenta que entre la fecha de firma del documento contractual y la prevista como aproximada de entrega había tan sólo un año y medio, por lo que aquel retraso es significativo y relevante en relación con este período.

Por lo demás, y como apuntó el propio Juez de primera instancia, el calendario de pagos mensuales convenido por los contratantes discurrió desde julio de 2001, el mes inmediatamente posterior a la suscripción del contrato, hasta septiembre de 2002, el inmediatamente anterior a la fecha aproximada para la entrega de la vivienda, y, aparte de ello, se previó incluso en la propia cláusula novena del contrato la posibilidad de que la entrega de la vivienda, plaza de garaje y trastero tuviese lugar antes de la fecha pactada.

Esas apreciaciones no resultan desvirtuadas mediante los alegatos formulados por la recurrente Fadesa Inmobiliaria, S. A. Así, no se puede aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca de que la vivienda sería entregada "aproximadamente" en octubre de 2002 comporte una relativa indeterminación temporal en beneficio de la vendedora, pues ello -sigue diciendo la referida sentencia de 22 diciembre 2004- no concuerda con el claro significado del tenor literal de la cláusula -según lo antes señalado-, interpretado a la luz de lo establecido en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, hasta el punto de que si se entendiera que tan sólo se fijó un plazo orientativo que no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcaría lo establecido en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera I 5ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, el primero de cuyos preceptos dispone que "se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley", mientras que la segunda de las citadas normas establece que a los efectos previstos en dicho artículo 10 bis, tendrá el carácter de cláusula abusiva, entre otras, "la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional". Además, los eventuales problemas habidos con subcontratistas o con las Administraciones Públicas no pueden ser esgrimidos por la promotora frente a los compradores, por cuanto se presume que el incumplimiento de una obligación contractual es debido a culpa del deudor, de manera que incumbe al contratante incumplidor la carga de la prueba acerca de la concurrencia de caso fortuito o fuerza mayor, prueba que no se ha practicado en este pleito.

TERCERO.- Tampoco puede tener virtualidad alguna enervadora de la acción, el hecho de que la coactora doña Ángeles fuera empleada de la demandada al momento de la contratación y tuviera un supuesto "conocimiento directo y pleno de la situación de las obras y de la evolución del proceso constructivo", por cuanto ella tendría solamente el conocimiento que la demandada quería transmitirle, no más, y la propia demandada, al momento de la contratación, tenía previsto como cierto el poder acabar las obras y efectuar la entrega dentro de plazo, por lo cual se acredita que el único conocimiento de la actora al contratar era la creencia de que la vivienda le sería entregada en plazo. En lo que acaso sucedió después no tuvo dicha coactora la más mínima influencia, serían hechos que -como dice acertadamente la sentencia de instancia- no le son imputables.

CUARTO.- Sostiene por último la apelante Fadesa Inmobiliaria, S. A. que no ha incurrido en mora por falta de requerimiento por parte de los actores don Eduardo y doña Ángeles.

Ninguna incidencia puede tener el que los contratantes no efectuaran el previo requerimiento, por cuanto la reclamación dineraria formulada por los actores se asienta en lo previsto en los artículos 1100 y 1101 del Código Civil para casos de retraso en el cumplimiento por un contratante de las obligaciones que le correspondían. Este Tribunal concuerda con la apelante que el plazo señalado no constituía un término esencial, pues si lo hubiera sido, al no haberse entregado la vivienda en el plazo pactado, se había dado un incumplimiento total y absoluto de la obligación, lo que no se da en este caso, en el que tan sólo se ha producido una mora en la entrega del inmueble, es decir un incumplimiento parcial o un cumplimiento defectuoso de las obligaciones de la vendedora, por lo que los compradores, que sí habían realizado las prestaciones que les correspondían, están facultados para exigir la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios derivados de esa mora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1101 del Código Civil. Al respecto, resulta inane que antes de la interposición de la demanda los actores no hubieran efectuado interpelación alguna a la vendedora, pues, tratándose de un contrato sinalagmático, ha de estarse a lo previsto en el artículo 1100 "in fine" del Código Civil, a cuyo tenor "en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro", por lo que, habiendo cumplido todas sus obligaciones los compradores desde el mes de julio de 2001 hasta el de septiembre 2002, no era preciso efectuar ninguna reclamación extrajudicial para que comenzara la mora de la enajenante demandada.

La consecuencia de los anteriores razonamientos, es la desestimación íntegra del recurso de apelación de la demandada Fadesa Inmobiliaria, S. A., lo cual implica la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398, en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las de esta alzada a la parte apelante por haber sido rechazadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En atención a lo expuesto, esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Illes Balears, HA DECIDIDO:

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procurador doña Nancy Ruys Van Noolen, en nombre y representación de la entidad Fadesa Inmobiliaria, S.A., contra la sentencia de fecha 21 de febrero de 2005, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma, en los autos de juicio ordinario de los que trae causa el presente rollo, debemos resolver y resolvemos:

1º) Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º) Imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Estése a lo dispuesto en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial al notificar la presente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada que ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Señores Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado don Jaume Massanet i Moragues, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretario, certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.