Sentencia Civil Nº 341/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 350/2006 de 12 de Julio de 2006

Encabezamiento

Sentencia Número: 341/06

Ilmo. Sr. Presidente

D. JOSE RAMÓN GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos Sres. Magistrados

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

D. JESÚS PÉREZ SERNA

En Salamanca, a doce de Julio de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 435/05 (acumulado J. Verbal 97/06 dimanante de Monitorio 757/05) del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 350/06 , han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. David representado por el Procurador D. Francisco Pérez Polo, bajo la dirección del Letrado D. Lorenzo Fuentes de Antonio. Y como demandado- apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 , representado por la Procuradora Dª. Mª Purificación Peix Sánchez bajo la dirección de la Letrada Dª. Mª Auxiliadora Paniagua Martín. Habiendo versado sobre impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios.

Antecedentes

1º.- El día 24 de marzo de 2006 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procuradora de los Tribunales Sr. Pérez Polo Francisco en nombre y representación de DON David contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 Nº NUM000 , DE SALAMANCA, declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a la Comunidad demandada de todos los pedimentos contenidos en dicha demanda, con imposición al demandante de las costas a este juicio. Y, así mismo, estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 nº NUM000 , representada por la Procuradora Sra. Peix Sánchez Purificación, contra D. David , condeno a dicho demandado a que pague a la demandante la cantidad de 1.631,35 euros adeudadas al mes de Junio de 2005, más las cuotas comunitarias hasta la sentencia, todo ello con imposición a dicho demandado de las costas de este juicio".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia que se resuelva el recurso de apelación en los términos interesados en la petición que dejamos concretada en este escrito; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia por la que desestimándose el recurso interpuesto se confirme íntegramente la sentencia de instancia con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 29 de junio de 2006 y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESÚS PÉREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia desestima, por un lado, la demanda interpuesta por D. David contra la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 de esta ciudad, impugnando acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, y por otro lado, estima la demanda actuada por la Comunidad citada contra el reseñado D. David , en su calidad de comunero, en reclamación de determinadas cantidades correspondientes a cuotas ordinarias y extraordinarias impagadas por el mismo.

Ante tal pronunciamiento, por la representación procesal de D. David se interponen recurso de apelación, solicitando la revocación de la sentencia de instancia, y el dictado de otra en la que se dé lugar a la impugnación de acuerdos solicitada, con la consiguiente consecuencia de distribuir los gastos ordinarios y extraordinarios, especialmente el de puesta en funcionamiento del ascensor, por coeficiente de participación entre los propietarios del inmueble.

En esta línea, centra y concreta sus motivos, en la errónea valoración de la prueba por parte del juez "a quo", con especial referencia a la sentencia de esta Sala, de fecha 3 de Octubre de 2000 , y a la incorrecta aplicación del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . El primero de ellos lo explicita diciendo que la sentencia aludida no puede ser aplicada al caso porque no existe identidad de partes entre los intervinientes en aquel proceso y en el presente, no figurando la supuesta modificación del criterio estatutario inscrito en el Registro de la Propiedad; en el hecho de que existen actos propios de D. David solicitando liquidación de gastos por coeficiente; y en la existencia de acuerdos posteriores al adoptado con fecha 28 de Diciembre de 1995, relativos al reparto de gastos comunes por coeficiente y no por partes iguales.

SEGUNDO.- Así planteado el tema, la primera cuestión a significar, es que por el actor D. David se ejercita acción de impugnación de acuerdos comunitarios adoptados en Junta de Propietarios celebrada en fecha 29 de Abril de 2005, y referidos a: 1) Aprobación de cuentas del año 2004, al no haberse efectuado el reparto de los gastos con arreglo a los criterios legal y estatutario de distribución por coeficiente. 2) Aprobación del saldo deudor del actor, de su vivienda, en la cantidad de 3.229?65 euros por gastos de comunidad ordinarios pendientes, y por gastos (2.436 euros) en concepto de reforma del ascensor, ambos en base a la no aplicación del criterio de distribución por coeficiente; y 3) Acuerdo de subida de cuotas mensuales a partir de Mayo de 2005, fijando una cantidad igual para todos los pisos.

Tales acuerdos los cifra y considera contrarios a los establecidos en los Estatutos y L.P.H., y perjudiciales para el propietario.

Pues bien, dentro de tales acuerdos es preciso distinguir, por un lado, los que hacen referencia, pudiéramos decir, a gastos de carácter ordinario, que abarcarían en el caso, a la aprobación de cuentas y fijación de nueva cuota mensual, y por otro, a los gastos de naturaleza extraordinaria, que en el supuesto se refieren a los consignados para hacer frente a la compra e instalación de un ascensor. Y ello, por cuanto que su transcendencia y efectos cara al concepto representado y pago reclamado es muy diferente.

TERCERO.- Con relación a los primeros - gastos ordinarios -, y a la alegada errónea valoración de la prueba por parte del juez "a quo", quien mantiene la prevalencia del acuerdo comunitario adoptado en Junta celebrada en 28 de Diciembre de 1995 , es evidente, en tanto que no estamos ante acuerdos ex novo, sino ante acuerdos que traen su origen en otros (pues en realidad, lo que se hace en Junta de 29 de Abril de 2005, no es otra cosa sino aprobar cuentas y elevar cuotas, siguiendo el criterio igualitario en vez del criterio por coeficiente que, ciertamente es el que contemplan los Estatutos comunitarios), que todo el tema pasa por la determinación del criterio vigente a la fecha de celebración de la Junta de Propietarios en que se toman los acuerdos ahora impugnados.

A tal fin, como las partes se encargan de resaltar, la relevancia de la sentencia dictada por esta Sala en fecha 3 de Octubre de 2000 , en el seno de otro procedimiento de reclamación de cuotas impagadas, de la vivienda ahora propiedad del actor (entonces de su hermana María Teresa ), es, evidentemente fundamental, en tanto debate el problema esencial ahora, asimismo, en discusión.

Dicha sentencia, en su fundamento de derecho segundo, dice, literalmente:

"No consta en autos que la demandada recurrida haya podido probar fehacientemente la existencia del alegado derecho de crédito; no obra en autos ningún documento acreditativo de ese supuesto derecho de crédito de la demanda frente a la Comunidad, ni tampoco se deduce con claridad de la confusa contabilidad aportada la realidad de dicho derecho de crédito. Antes bien, de un examen ponderado de la prueba practicada en instancia se deduce con meridiana claridad que, después de haber satisfecho durante más de dos años la cuota de 5000 pts. acordada para todos los propietarios (sin hacer distinciones en función de sus respectivas participaciones en los elementos comunes) en la Junta de Propietarios de 28 de diciembre de 1995, Dª María Teresa (que en ningún momento impugnó ese acuerdo de la Junta) decidió unilateralmente suspender el pago de la mencionada cuota por entender que su inferior participación en los elementos comunes no la obligaba a contribuir en los gastos de los elementos comunes en la misma cantidad que sus convecinos. El art. 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 (en la redacción derivada de la Ley 8/1999 ) establece como obligación de los propietarios la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En consecuencia, acordado por la Junta de Propietarios establecer una cuota de contribución igual para todos ellos, independientemente de la proporción de cada cual en los elementos comunes, y no impugnado dicho acuerdo por ninguno de los interesados, no puede un propietario unilateral y desopinadamente desligarse de dicho acuerdo por el simple hecho de no estar conforme con el mismo o, como ocurre en el presente caso, por dejar de estarlo en un momento determinado. Ni tampoco puede atribuirse de motu propio la existencia de un derecho de crédito a su favor para legitimar su omisión al pago, fundado en un pago superior al que le correspondería por su cuota de propiedad. Una vez opuesta a la continuidad del pago igualitario de la cuota, la interesada tendrá que haber propuesto una modificación y satisfacción de la cuota sobre elementos comunes en proporción al porcentaje de cada propietario sobre los mismos en el seno de la Junta de Propietarios en la forma establecida en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal o, caso de no discutirse o no admitirse su propuesta, hacer valer su derecho judicialmente".

De su lectura, se extrae una clara e inequívoca conclusión, cual es la correcta apreciación realizada por el Juzgador de instancia al dar por sentada la vigencia del criterio igualitario de distribución de gastos comunitarios de carácter ordinario, en tanto el mismo no sea objeto de modificación a través de las cauces previstos reglamentaria y normativamente.

Lo antedicho conlleva, por tanto, la ratificación de la sentencia de instancia, en cuanto a los acuerdos que son plasmación del criterio distributivo igualitario por gastos comunes de naturaleza ordinaria.

CUARTO.- A tal conclusión no son óbice los argumentos que en sentido contrario, opone el recurrente, pues dado el cúmulo documental habido entre las partes, (sin olvidar la relación de parentesco existente entre la anterior propietaria de la vivienda 3º D, y el actual, actor del procedimiento), y que incluso especifica éste al hablar de actos propios en el sentido de solicitar una liquidación de gastos por coeficiente de participación, todo ello en una dirección idéntica a la ahora debatida, hablar de que no existe identidad de partes entre los intervinientes en uno y otro proceso parece excesivo, máxime, si como dice la sentencia de instancia, estamos ante "una auténtica obligación propter rem y no propter personam". En la misma línea, es desechable, también el argumento ex Registro de la Propiedad en tanto que el actor, cuya cualidad de tercero es sumamente dudosa, conocía y conoce sobradamente el acuerdo en el que se estableció el criterio igualitario, sin que haya procedido contra el mismo con arreglo al procedimiento marcado en la ley.

Del mismo modo, la alegada existencia de acuerdos posteriores al adoptado en fecha 28 de Diciembre de 1995, relativos al reparto de gastos comunes por coeficiente y no por partes iguales, no es circunstancia invalidante de la decisión que refleja la sentencia de instancia, ya que todos ellos datan de fechas anteriores a la Sentencia de esta Sala, antes mencionada. Si tales circunstancias no fueron entonces eficaces, en caso de alegación, tampoco lo serán ahora, en tanto supondría negar la decisión en la misma adoptada.

QUINTO.- Resta, dicho lo anterior, abordar el tema relativo al ascensor y a la distribución del gasto de su instalación. Esta, según factura obrante en autos consistió en "instalación de un ascensor eléctrico de 320 Kg de carga útil, para cuatro personal, velocidad 1/0?25 m/segundo, cuatro paradas, con puertas exteriores de 700 mm de paso libre en imprimación". En realidad, se trata de una puesta en funcionamiento de dicho ascensor, en tanto que no había sido utilizado con anterioridad, siendo su coste, con exclusión de obras de albañilería, de 14.616 euros; en la documental aportada con la demanda acumulada a la principal, al reclamar este concepto se alude a "compra de un ascensor".

A este respecto, dados los datos anteriores, cabe hablar de una innovación la habida en el edificio como consecuencia de la instalación del ascensor. El concepto de innovación, en este campo, puede ser definido, con Vattier, como el resultado de una u varias obras ejecutadas en las cosas comunes, y que al tiempo de producir una plusvalía en el inmueble, incrementan o mejoran, cualitativa y cuantitativamente, las condiciones de habitabilidad del propio edificio en el que se realizan.

Y cuando de innovaciones se trata interesa determinar como han de ser costeadas las mismas. Tal cuestión la resuelven los arts. 10 y 11 LPH , distinguiendo entre las nuevas instalaciones, servicios y mejoras, requeridas para el adecuado sostenimiento, conservación del inmueble y entre las no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del mismo, pero en todo caso, conforme a la cuota de participación fijada en el título para ello. En este sentido, el art. 3º de los Estatutos, sienta el criterio de la proporcionalidad de las cuotas.

Pues bien, llegados a este punto, se trata de dilucidar si también este tipo de gastos está comprendido dentro del criterio igualitario de distribución, antes considerado para los gastos generales.

SEXTO.- En este sentido, ciertamente existe acuerdo en la Junta de Propietarios, de fecha 28 de Diciembre de 1995, pero el mismo versa sobre la fijación de una cuota mensual de 5000 ptas por piso, para sufragar gastos comunes que se devenguen ... y gastos en general del inmueble que constituye la Comunidad. En Junta de fecha 13 de Febrero de 2004, se ratifica la norma de pago de cuota a partes iguales; acuerda que los pagos por porcentaje se realizarán fuera de la cuota comunera; y se aprueba que las derramas por obras de mejoras en el edificio y no imprescindibles para el buen funcionamiento de la Comunidad, sean sufragadas por todos los comuneros (o viviendas) a partes iguales. Posteriormente, en Acta de fecha 14 de Abril de 2005, se aprueba el Presupuesto del ascensor, y el pago de su importe a partes iguales por las seis viviendas, siendo en la reunión de 29 de Abril de 2005, donde se distribuye el gasto entre los copropietarios.

Dado que el actor tuvo conocimiento de todas las Juntas antes citadas y que no consta impugnación alguna, es de aplicar, también al supuesto, la tesis sentada en la resolución de esta Audiencia de fecha 3 de Octubre de 2000 .

Todo ello implica, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación, y con ello la confirmación de la sentencia de instancia. Es evidente que, dada la quiebra existente entre el actor y el resto de comunitarios, el primero debe ser riguroso en orden a proceder contra los acuerdos adoptados en Juntas de la comunidad, máxime cuando sobre el particular ya hubo pronunciamiento de esta Sala, marcando las pautas a seguir, en caso de desacuerdo del actor hacía las decisiones adoptadas en el seno de la comunidad de propietarios.

SEPTIMO.- La desestimación del recurso entraña que las costas de la presente alzada le sean impuestas a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en el art. 398,1 de la LEC .

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. David contra la sentencia dictada en fecha 24 de Marzo del año en curso por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de esta ciudad, confirmamos referida resolución, imponiendo las costas de esta instancia a la parte apelante.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.