Sentencia Civil Nº 341/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 282/2008 de 04 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00341/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000282 /2008

NÚMERO 341

En OVIEDO, a cuatro de Diciembre de dos mil ocho, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo,

compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 282/2008, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 178/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Llanes, promovido por LA LLAVANDERA, S.L., demandado en primera instancia, contra D. Gaspar , demandante en primera instancia y también apelante vía impugnación, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Llanes se dictó Sentencia con fecha veintiocho de noviembre de dos mil siete cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se tiene por desistido parcialmente a Gaspar , acordando el sobreseimiento del proceso respecto a la reclamación de la cantidad de 270,80 euros que representa la diferencia entre la cantidad recibida en concepto de comisión por la venta de la parcela 2-2 vendida a Don Everardo y Doña Sara (3% del precio oficial: 253.276,08 euros) y la debida (3% del precio efectivo y real: 262.403 euros).- Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Vicente Buj Ampudia, en nombre y representación de Gaspar , contra LA LLAVANDERA, S.L., debo condenar y condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (6.283,65 euros), cantidad que devengará, desde la sentencia y hasta su completo pago, el interés legal incrementado en dos puntos.- No se imponen las costas a ninguna de las partes.".-

SEGUNDO.- Que por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Llanes se dictó Auto con fecha veinte de Diciembre de dos mil siete , aclarando la anterior sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "ACUERDO: LA CORRECCIÓN DE LA SENTENCIA 165/2007 , solicitada por el Procurador de los Tribunales Don Vicente Buj Ampudia, en representación de Gaspar , en el sentido de sustituir, en el antecedente de hecho quinto y en el fundamento de derecho segundo, la cantidad de "6.617,46" por la de "6.346,46 euros", y en el fundamento de derecho cuarto la cantidad de "333,81" por la de "62,81".".-

TERCERO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada y demandante vía impugnación recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día dos de Diciembre de dos mil ocho .-

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia acogió la reclamación del demandante, D. Gaspar , propietario de una agencia inmobiliaria, tendente a obtener la comisión que le correspondería (un 3 por ciento del precio) por la venta de una vivienda propiedad de la demandada, la Compañía "La Llavandera, S.L.". Ambas partes están conformes en que convinieron en su día un contrato verbal de intermediación inmobiliaria con referencia a varios inmuebles propiedad de la última así como en que la comisión que habían previsto era la indicada del 3 por ciento sobre el precio de venta. La controversia surge con relación a la transmisión de una de esas viviendas, la efectuada a favor de D. Inocencio y Doña Lina , que, tras plasmarse en documento privado de fecha 27 de agosto de 2003 (según indicó el representante de la demandada, la fecha correcta es la misma del año 2004), fue luego dejada sin efecto a instancia de los adquirentes y no llegó a elevarse a escritura pública, siendo así que la demandada mantiene la tesis, que reitera ahora como fundamento de su recurso, de que habían pactado que D. Gaspar sólo tendría derecho a obtener la correspondiente comisión en el caso de que se llegara a escriturar la venta de los correspondientes inmuebles. Pacto que es negado por el demandante, que a su vez formuló impugnación interesando que se impusieran a la demandada las costas causadas en primera instancia, respecto de la que no se hizo expresa declaración.

SEGUNDO.- Tiene declarando la jurisprudencia (sentencias, entre otras, de 26 de marzo de 1991, 10 de marzo de 1992, 30 de abril de 1998, 2 de octubre de 1999 y 21 de octubre de 2000 ) que en el contrato de corretaje la obligación de pagar el precio nace, salvo prueba en contrario, sólo si el negocio promovido se celebra como resultado de la actividad mediadora del corredor. Es decir, el devengo de la remuneración depende de la gestión eficaz pues está suspensivamente condicionado por la efectiva conclusión del negocio que constituye su objeto: no está en función de la actividad, más o menos intensa, que realice el mediador, sino del resultado positivo obtenido.

Ahora bien, una vez alcanzada la perfección del contrato objeto de mediación nace el derecho del corredor a percibir la retribución correspondiente, también salvo prueba en contrario, subsistiendo ese derecho aunque el contrato no llegue después a consumarse pues, en principio, el corredor no responde del buen fin de la operación (sentencias, entre otras, de 30 de noviembre de 1993, 4 de noviembre de 1994, 20 de mayo de 2004 y 5 de noviembre del mismo año y la de esta Sala de 2 de noviembre de 2006 ). Esa perfección se entiende producida en el contrato de compraventa desde que existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro hayan sido entregados (arts. 1.450 del Código Civil ).

TERCERO.- Visto el contenido del documento privado suscrito por la demandada con D. Inocencio y Doña Lina (doc. 3 de la demanda, f. 10 y siguientes) no plantea mayores dudas que el mismo debe calificarse como de verdadero contrato de compraventa pues, aunque en la primera de sus estipulaciones únicamente se exprese que el vendedor "compromete a favor del comprador, la compraventa del chalet...", del resto de su clausulado se desprende inequívocamente que no se está ante una simple reserva o ante un precontrato, pues contiene, no solo la descripción de la cosa y la fijación del precio, en los que están conformes ambas partes, sino que establece los vencimientos en los que el comprador debe realizar los pagos en los que se fracciona ese precio -alguno de los cuales ya había realizado cuando desistió de la adquisición-, la fecha en la que el vendedor entregará las llaves, las consecuencias de los posibles incumplimientos de una y otra parte, los gastos a los que han de hacer frente, la obligación de elevarlo a escritura pública y, en fin, los aspectos propios de la compraventa en firme de un inmueble. De ahí que, siguiendo el principio general antes referido, deba partirse del derecho del demandante a percibir la comisión que le corresponde al haberse perfeccionado el contrato a consecuencia de su actividad de gestión (aspecto éste último que no es objeto de discusión), siendo a la demandada a quien incumbe demostrar, conforme a las reglas generales sobre carga de la prueba establecidas en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que concurre en este caso un supuesto de excepción, cual sería que ambas partes hubieran convenido que el demandante sólo tendría derecho a obtener su comisión en el caso de que llegara a firmarse la correspondiente escritura pública.

CUARTO.- Un nuevo examen de la prueba obrante en autos no permite afirmar que los litigantes hubieran llegado a ese acuerdo sobre el pago del precio. La única practicada que apunta en ese sentido es claramente insuficiente, pues consiste en el interrogatorio del propio representante de la demandada y de una empleada suya, cuyo testimonio ha de valorarse con las lógicas cautelas inherentes a esa condición. El que los pagos que la demandada realizaba al actor pudieran demorarse en mayor o menor medida tampoco es revelador por sí solo de la existencia de ese pacto. Por el contrario, el documento nº 1 acompañado a la demanda, de fecha 14 de octubre de 2004, reconocido por D. Oscar , representante de la demandada, que es quien lo firma, conduce a la conclusión opuesta pues en él se admite como pendiente de pago a la actora la comisión derivada de la venta del inmueble en cuestión ("pareado 7 Inocencio "), lo que revela que ésta se anudaba a la perfección de la venta y no se condicionaba el otorgamiento de la posterior escritura. Consideraciones que, en definitiva, han de conducir a la total desestimación del recurso principal.

QUINTO.- La sentencia de primera instancia, tras razonar que sólo acogía parcialmente las pretensiones de la parte actora, acordó no hacer expresa imposición de las costas causadas de acuerdo con lo establecido en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En realidad la demanda fue acogida en la cantidad de 6.283,65 € y, tras el Auto de aclaración, parece elevarse a 6.346 ,46 € aunque no con la claridad que sería exigible. En cualquier caso, si se contrastan estas cifras con los 6.617,26 € inicialmente reclamados (de éstos, el demandante renunció en la audiencia previa a 270,80 €), fácilmente se evidencia que, dada la escasísima diferencia entre dichas cantidades, que apenas supera el 5 por ciento, se está ante una sustancial estimación de la demanda, que comporta la imposición a la demandada de las costas causadas en la instancia de acuerdo con lo establecido en el citado precepto, acogiendo en este sentido la impugnación formulada por D. Gaspar .

SEXTO.- Al desestimarse el recurso principal serán de cargo de la apelante las costas ocasionadas por el mismo, sin que proceda hacer expresa declaración de las de la impugnación, que se acoge (art. 398 de la citada Ley procesal).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Compañía "La Llavandera, S.L." y acoger la impugnación formulada por D. Gaspar , ambos frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Llanes en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 178/07, la que revocamos en el solo punto de imponer a la citada mercantil las costas ocasionadas en primera instancia.

Confirmamos sus restantes pronunciamientos, con imposición a "La Llavandera, S.L." de las costas del recurso y sin hacer expresa declaración de las de la impugnación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.