Sentencia Civil Nº 341/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 98/2011 de 14 de Junio de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000098/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 4 1

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a catorce de junio de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000391/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CATARROJA, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s Juliana , Efrain , Marisol , Faustino , Pura , Guillermo , Socorro , Virginia , Joaquín , Adolfina , Martin , Oscar , Rubén y Celsa , dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR FERRER GIMENEZ y representados por el/la Procurador/a D/Dª SILVIA GASTALDI ORQUIN, y de otra como demandado/s - apelado/s EDIFICIO ALCASSER S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANTONIO GARCIA-GRANERO XIMENEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA MARIA RAMON PRATDESABA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CATARROJA, con fecha dieciseis de julio de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO la excepción de CADUCIDAD alegada por la representación procesal de la mercantil EDIFICIO ALCASSER, S.L. absolviendo a la referida demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, y condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas"..

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día ocho de junio de dos mil once para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra la sentencia de instancia la impugna al considerar que aplica indebidamente el artículo 1483 del Código Civil al estimar la caducidad de la acción, por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que condene a la demandada al pago a cada uno de los demandantes del importe de 6.000,00 € por plaza de garaje de la/las que respectivamente sean titulares como indemnización por la pérdida de valor.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, este tribunal debe referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) Los demandantes, propietarios de una o varias plazas de garaje del edificio promovido por la demandada, ( referido al cuadro de propietarios, plazas de garaje y fechas de los contratos privados y escrituras públicas) ejercitan una acción de indemnización de daños y perjuicios sufridos por la pérdida de valor de la plaza o plazas de las que son propietarios, a razón de 6.000,00 € por cada una, a consecuencia de la constitución de una servidumbre de paso (a la que posteriormente nos referiremos) posterior a la compraventa en documento privado de las plazas, no inscrita en el Registro cuando se otorgaron las escrituras públicas de compraventa; invoca el artículo 1.101 del código civil y 1483 del Código Civil, en relación con los artículos 1254 y concordantes del CC en materia de contratos así como la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y alega que a consecuencia de esa modificación estatutaria y constitución de servidumbre que permite la comunicación vertical a través de aparato elevador entre la planta baja y el local en planta segunda de sótano, con destino de esta a aparcamiento para uso de los locales en las condiciones que se expondrán, supone el ocultamiento de una servidumbre no aparente que transforma la funcionalidad y destino de las plantas de sótano convirtiéndolas en públicas o semi-públicas cuando en el momento en que se ofertaron era para uso privado, por lo que interesa se condene a la promotora-vendedora de las plazas a indemnizarles en el referido importe en concepto de pérdida de valor, b) La demandada se opuso a la demanda, en primer lugar planteó la excepción de caducidad prevista en el artículo 1.483 del Código Civil al encuadrar la acción ejercitada en ese marco jurídico que afecta de forma genérica a la obligación de entrega de la cosa vendida por el vendedor y, en particular, al saneamiento en caso de evicción, contemplando una acción especial de rescisión del contrato o indemnizatoria sujeta a un plazo para su ejercicio, el término inicial en la fecha de otorgamiento de las escrituras o, en su defecto, en la fecha en que la Comunidad de Propietarios aceptó las medidas ofrecidas por la arrendataria para instalarse en las plantas bajas; en segundo lugar, en cuanto al fondo, alegaba que la modificación estatutaria realizada en fecha 31 mayo 2006 no supone la constitución de ningún gravamen a los propietarios de las plantas bajas, no sólo por la existencia de normas urbanísticas que obligan a dotar de plazas de garaje de uso público sino también porque las condiciones que aceptó la Comunidad de Propietarios que habían sido ofrecidas por la mercantil Vidal Europa para instalar un supermercado en los locales comerciales y poder comunicarlos verticalmente con la segunda planta de sótano reportaba ventajas a los propietarios al liberarlos de gastos de mantenimiento y de contribución a elementos comunes y por dotar a las plantas de parking de unos sistemas de seguridad altamente beneficiosos, por lo que interesaba se desestimara la demanda, c) La sentencia de instancia estimó la excepción de caducidad de la acción por el transcurso de un año computado desde el día en que tuvieron conocimiento de la carga o servidumbre, concretado el 25 enero 2008, e interpusieron la demanda, 12 mayo de 2009.

SEGUNDO.- Los hechos con relevancia jurídica para la resolución del motivo de apelación que impugna la caducidad de la acción son los siguientes:

A) Declaración de obra nueva. La mercantil demandada, Edificio Alcasser S.L., promovió la construcción de un edificio en la localidad de Albal, con fachada a la AVENIDA000 , calle EDIFICIO000 y zona verde peatonal en proyecto, de 54 viviendas, bajos comerciales, dos plantas de garajes con 61 plazas por planta y trasteros, declarando la obra nueva y constitución de propiedad horizontal en fecha 22 julio 2003, en escritura otorgada ante notario de Catarroja, D. José Cubells García, de la que se destaca que estaba compuesto de dos plantas de sótano, para aparcamiento de vehículos y trasteros, con acceso por rampa por la calle EDIFICIO000 , planta baja destinada a locales comerciales y donde se ubica además el acceso al garaje-aparcamiento y el zaguán de entrada a las viviendas, y cinco plantas altas, la última retranqueada en forma de ático, para 54 viviendas con accesos por dos rellenos independientes I y II., Inscribiendo se en el Registro de la Propiedad de Picassent en fecha 23 de febrero de 2004.

B) Compraventas de plazas de aparcamiento. Los demandantes acreditan ser propietarios de una o varias plazas de aparcamiento en el edificio promovido por la demandada, de acuerdo con el cuadro que a continuación se inserta:

Comprador

Efrain y Juliana

Marisol

Faustino y Pura

Guillermo

Socorro

Virginia

Joaquín y Adolfina

Martin

Oscar

Rubén y Celsa

Plaza aparcamiento

Nº NUM000

Nº NUM001

Nº NUM002 ,

Nº NUM003

Nº NUM004 ,

Nº NUM005

Nº NUM006

Nº NUM007

Nº NUM008 ,

Nº NUM009

Nº NUM010

Nº NUM011

Nº NUM012

Precio

15.030,36 € (incluye un trastero)

18.030,36 €

18.030,36 €

18.030,36 €

12.020,24 €,

17.500,00 €

8.000,00 €

12.020,24 €

12.020,24 €

18.000,00 €

12.020,24 €

12.020,24 €

17.500,00 €

Contrato privado

29 diciembre 2005

14 abril 2005

2 de junio y 21 de diciembre de 2005

16 enero de 2007

5 octubre 2005

29 diciembre 2005

20 julio 2005

31 enero 2007

19 diciembre 2005

18 septiembre 2006

Escritura pública

13 noviembre 2006

30 octubre 2006

21 de noviembre de 2006

23 julio 2007

2 febrero 2007

2 noviembre 2006

25 octubre 2006

10 mayo 2007

14 diciembre 2006

14 diciembre 2006

C) Modificación de la declaración de obra nueva. Por escritura de fecha 31 mayo 2006, otorgada ante el notario de Catarroja, don José Cubells García, se rectificó la división horizontal, se modificaron los Estatutos de la propiedad horizontal, se constituyó una servidumbre de paso y comunicación y otra de servidumbre de luces y vistas, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad de Picassent en fecha 4 enero 2007. En esta se modificaron los Estatutos, disponiendo en la estipulación cuarta lo siguiente. " Igualmente los titulares del o de los bajos comerciales en planta baja, sótano o entre planta/altillo, podrán sin necesidad de previo consentimiento de los demás copropietarios, comunicarlos entre sí, con los de su misma planta, o con superiores o inferiores, incluso con las plantas altas o de sótano destinadas a parking, o con los de edificios colindantes, efectuando para ello y a su costa las obras necesarias de comunicación, que deberán efectuarse mediante el correspondiente proyecto y dirección de obra de arquitecto, no debiendo, en ningún caso perjudicar la solidez del edificio en que se integra. Esta facultad comprenderá la de derribar muros o paredes, efectuando las aperturas o huecos que estimen convenientes, siempre respetando las normas de seguridad del edificio. El titular del local en planta baja y del local en planta segunda de sótano podrán comunicarse verticalmente a través de aparato elevador a instalar en virtud de las facultades ante relacionadas. La planta de sótano segunda destinada parcialmente a aparcamiento para uso de los locales comerciales en planta baja estará permanentemente abierta durante el horario comercial (incluido en su caso domingos y festivos) que como mínimo, abarcará desde las ocho horas hasta las 21 horas de cada día. Para ello la puerta de entrada al parking desde la calle EDIFICIO000 permanecerá abierta durante el horario comercial. Es intención, entre otras, del titular de la planta baja y del sótano segundo destinar dicha planta baja la actividad comercial de supermercado y el sótano segundo total o parcialmente a plazas de aparcamiento afecta ser dicha actividad, por lo que en este acto se le otorgan poderes tanto amplios se precisen en derecho para que puedan realizar cuantas obras de la índole que fuera y ejercitar los derechos que estime convenientes al objeto de que dichos locales se ajusten a las ordenanzas municipales para poder obtener licencia de actividad para el desarrollo de dicho negocio, declarando resto de propietarios que conocen el propósito aquí expuesto y lo aceptan otorgando dichos poderes sin necesidad de solicitar consentimiento o aprobación alguno".

Se inscribe en el Registro de la Propiedad en fecha 4 de enero de 2007.

D) Compromiso de Vidal Europa S.A. ( arrendataria de los locales) con la Comunidad de Propietarios y contrato de arrendamiento suscrito entre Edificio Alcasser S.L. y Vidal Europa S.A. A fin de que pudiera resolverse la oposición que la Comunidad de Propietarios del edificio mantenía ante la solicitud de licencia de actividad para la instalación de un gran supermercado en la planta baja, en fecha 25 enero 2008 el legal representante de Vidal Europa SA suscribió un documento por el que se obligaba frente a la Comunidad de Propietarios a hacerse cargo de los gastos de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, del aparcamiento y de los elementos comunes que les afecte, también del 18,03% de los gastos generales de la comunidad a excepción de los que se devenguen por el uso del ascensor, por su mantenimiento o reparación, suscribir un contrato de seguro para cubrir los daños que se causen en el parking, la instalación de cámaras de seguridad, la colocación de barreras en la puerta mediante un sistema de entrada a través de unas tarjetas, a la instalación de un sistema de control de matrículas, a mantener una vigilancia por personal a su cargo, a señalizar adecuadamente el aparcamiento, a instalar las medidas necesarias para cumplir con la evacuación y seguridad en el sótano, a su insonorización, a habilitar un cuarto de basuras, a establecer un horario de carga y descarga, a facilitar una tarjeta de clientes a los copropietarios y, por último, a no subarrendar o ceder el uso de las plazas de aparcamientos a terceros fuera del horario comercial.

En fecha 5 abril 2008, don Segundo , en su condición de apoderado de Edificio Alcasser S.L., suscribió con la mercantil Vidal Europa S.A. un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda cuyo objeto era el local comercial de 2.500 m² de la finca y 74 plazas de parking situados en la segunda planta de sótano, que eran susceptibles de ser conectadas mediante la instalación de un ascensor montacargas, que posibilita el acceso directo entre la planta baja y el parking.

E) Análisis y aplicación del articulo 1483 C.C ..:

El citado articulo establece :" Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no lo habría adquirido el comprador si lo hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre ". La jurisprudencia ha interpretado el mismo en el siguiente sentido: " La facultad que el artículo 1483 CC concede al comprador para pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios está supeditada a la concurrencia de los siguientes presupuestos de hecho: 1º) que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; 2º) que tal carga o servidumbre no se menciona en la escritura de transmisión; 3º) que sea de tal importancia que, de haberla conocido el comprador, deba presumirse que no la habría adquirido, determinando la ausencia de cualquiera de tales requisitos la imposibilidad de actuar las consecuencias jurídicas indicadas; es decir la rescisión del contrato o la petición de resarcimiento."

La parte apelante sostiene que la sentencia incurre en infracción del citado artículo al aplicarse a un supuesto diferente al previsto cuál es que la carga inscrita no aparente no se mencione en la escritura por el vendedor, mientras que en el presente caso la carga no estaba inscrita al formalizarse la escritura por lo que no puede sancionarse al comprador con la minoración del plazo de un año en relación al plazo de anulabilidad de cuatro años. La parte demandada-apelada sostiene que fueron los demandantes quienes sustentaron la acción ejercitada en el artículo 1483 del Código Civil , siendo la razón por la que se opuso la excepción de caducidad tomando como referencias tanto las escrituras de compra-venta como la fecha en que por parte de la comunidad se aceptaron las medidas que ofrecía Vidal Europa S.A., habiendo transcurrido un plazo superior al año. En efecto, de los hechos expuestos se desprende, en primer lugar, atendiendo a las fechas consignadas en el cuadro de compradores y fechas de las escrituras, se comprueba que gran parte de estas se formalizaron antes de la inscripción en el Registro de la modificación estatutaria por lo que el vendedor debió declarar la existencia de la carga o servidumbre no aparente, por lo que nos encontramos en el supuesto contemplado en el artículo 1483 el Código Civil ; en segundo lugar, atendiendo también a las fechas consignadas en el cuadro de compradores, varias de las escrituras se otorgaron con posterioridad a la inscripción de la escritura de modificación estatutaria, por lo que a ese tiempo tuvieron oportunidad de conocer los datos del Registro, por lo que en este caso el plazo de caducidad se computa dentro del año a la fecha de otorgamiento de la escritura, de ahí que puede apreciarse una ligera distinción en cuanto al cómputo del plazo en relación con los anteriores; en tercer lugar, tomando en consideración la fecha en que se presenta la demanda, 12 mayo 2009, y puesta en relación con la fecha en que parte de los demandantes tuvieron conocimiento de la existencia de la carga o servidumbre no declarada por el vendedor, que es el 25 enero 2008, momento en que se comunicó a la Comunidad de Propietarios los compromisos que asumía la arrendataria de los locales, ha transcurrido el plazo de un año establecido por el artículo 1483 y que limita la acción al ejercicio de la indemnización de daños y perjuicios, por lo que concluimos que la acción ejercitada se encuentra caducada y que al no encontrarnos en ningún supuesto de entrega de cosa distinta, o aliud pro alio, no caben las acciones genéricas de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa al restringirse a un supuesto específico de ocultación de carga o servidumbre no aparente que tiene un régimen especial en el Código Civil que concede al comprador la elección entre los derechos de rescisión del contrato y la indemnización correspondiente pero sometidas al plazo de caducidad de un año computado, ya sea la fecha de la escritura ya desde el conocimiento de la existencia de la carga con consecuencias jurídicas diferentes.

En atención a las consideraciones expuestas procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO- * De conformidad con el articulo 391-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer las costas de esta instancia a los apelantes..

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Silvia Gastaldi Orquin en representación de D. Efrain Y DOÑA Juliana , DOÑA Marisol , DON Faustino Y DOÑA Pura , DON Guillermo , DOÑA Socorro , DOÑA Virginia , DON Joaquín Y DOÑA Adolfina , DON Martin , DON Oscar , DON Rubén Y DOÑA Celsa , contra la sentencia de fecha 16 de julio de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Catarroja , debemos confirmarla, imponiendo a los apelantes las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a catorce de junio de dos mil once