Sentencia CIVIL Nº 341/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 518/2015 de 10 de Octubre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000518/2015

NIG: 3501942120140005863

Resolución:Sentencia 000341/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000746/2014-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Demandante ADMINISTRACIONES HERNANDEZ S.A. Elsa Garcia Lantigua Veneranda Blanca Rodriguez Aguiar

Apelante Rubén Maria Eugenia Ojeda Medina Maria Del Pino Rodriguez Cabrera

SENTENCIA

SALA

Iltmos. /as Sres. /as

Presidente

D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)

Magistrados

D. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS

Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 10 de octubre de 2016.

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo nº 518/2015 en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 8 de junio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de juicio ordinario nº 746/2014 seguidos a instancia de ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A., representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. Veneranda Rodríguez Aguilar y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Elsa García Lantigua, actuando como parte apelada, contra DON Rubén , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. María Pino Rodríguez Cabrera y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Eugenia Ojeda Medina, actuando como parte apelante, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que, ESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Dña. Veneranda Rodríguez Aguiar, en representación de ADMINISTRACIONES HERNANDEZ S.A., contra la parte demandada, D. Rubén , debo:

- Declarar haber lugar al retracto a favor del actor de la dieciocho ava parte indivisa de la finca rústica consistente en trozo de terreno situado donde llaman 'Las seis hectáreas', en la media fanega, término municipal de San Bartolomé de Tirajana, descrita en la demanda.

- Condenar al demandado a estar y pasar por dicha declaración, y a otorgar a favor del actor escritura de compraventa de la parte de la finca rústica referenciada en el párrafo anterior, con sujeción al precio y demás condiciones estipuladas que figuran en la escritura de compraventa de fecha 28 de mayo de 2014, recibiendo en el acto el importe del precio (1.000 euros) y de los gastos legítimos bajo apercibimiento de que, de no hacerlo el demandado, el Tribunal podrá tenerla por emitida dictando resolución al efecto ( art. 708 LEC ).

- Condenar al demandado, una vez se suscriba contrato de compraventa en favor del actor, a desalojar la finca retraida entregando su entera y libre disposición y las llaves de acceso a la finca que obran en su poder.

- Condenar al demandado al pago de las costas del proceso.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Rubén .

La representación procesal de ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A. formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 10 de octubre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Manifestaba la parte actora en su escrito de demanda que es titular de 1/6 parte de la finca que se describe a continuación:

RUSTICA.- Trozo de terreno situado donde llaman 'Las seis hectáreas', en la media fanega, término municipal de San Bartolomé de Tirajana. Finca NUM000 , inscrita en el Registro de la propiedad nº1 de San Bartolomé de Tirajana al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 .

Con fecha 28 de mayo de 2014, D. Anton vendió al ahora demandado por un precio de 1.000 euros una 1/18 parte indivisa de la finca descrita. Dicha compraventa no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad.

Al ser copropietario, ejercita el derecho de reracto legal previsto en el art. 1522 del C.c .

1.2. Frente a ello, la parte demandada se opuso alegando caducidad de la acción conforme al art. 1524 C.c . al haber transcurrido el plazo de nueve días a contar desde que el actor tuvo conocimiento de la venta, que concreta en fecha de 23 de septiembre de 2014, cuando el demandado entregó al actor notificación de reunión a celebrar el día 26 de septiembre de 2014, identificándose como copropietario, poniendo a disposición del actor la escritura de compraventa.

Además, el 29 de septiembre de 2014 le remitió copia de la escritura, lo que acredita mediante conversaciones de whatsapp aportadas. Por otro lado, D. Anton ofreció al actor la compra de la parte de la finca adquirida en las mismas condiciones de venta, esto es, por la suma de 2.000 euros, sin que se mostrase el administrador de la entidad demandante dispuesto a adquirirla. Por ello, no ha de prosperar la acción de retracto.

1.3. La sentencia de instancia estimó la demanda al entender no acreditado que ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A. tuviera conocimiento completo de la venta antes del plazo de los nueve días previsto en el art. 1.524 del C. Civil .

1.4. La parte demandada se muestra disconforme con la sentencia de instancia e interpone recurso de apelación, pues considera que la acción de retracto de comuneros se ejercitó fuera del plazo legal previsto en el art. 1.524 del C. Civil .

SEGUNDO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 (Pte: D. ANTONIO SALAS CARCELLER) dice lo siguiente:

'SEGUNDO.- El único motivo del recurso se apoya en la infracción del artículo 1524 del Código Civil y en la vulneración de la doctrina de esta Sala contenida, entre otras, en sentencias de 14 de diciembre de 2007 , 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 .

El artículo 1524 del Código Civil , de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría - para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil ), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).

Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ).'

TERCERO.- El único tema discutido, tanto en el procedimiento de instancia como en esta alzada, es determinar si DON Felipe , administrador de la entidad demandante ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A., tuvo conocimiento o no de la venta efectuada a DON Rubén antes de los nueve días previos a la interposición de la demanda de retracto de comuneros rectora de este procedimiento.

El juez a quo en su sentencia entiende que no se ha acreditado que DON Felipe tuviera conocimiento completo de la venta antes del plazo de los nueve días previsto en el art. 1.524 del C. Civil . Y lo argumenta del siguiente modo:

'El legal representante de la entidad actora, D. Felipe , manifestó en el acto del juicio que tuvo conocimiento completo de la venta, incluido el precio, en fecha de 13 de octubre de 2014, es decir, cuando interpuso demanda.

La parte demandada entiende que el actor tuvo conocimiento de la venta en el mes de septiembre de 2014. Así, aporta como doc. núm. uno de la contestación conversaciones de wathsapp con D. Felipe con las que pretende justificar la comunicación. Valorada conforme a la sana crítica dichos documentos ( art. 326 LEC ) no justifican que se diese información detallada de las circunstancias completas de la venta.

Las fotografias enviadas de la escritura de compraventa en fecha de 29 de septiembre de 2014 resultan ilegibles.

Además, según la copia del contrato aportada con la demanda como doc. Núm. Tres, el precio se recoge en la estipulación primera, página octava, que no aprecia este juzgador que se remitiese con claridad para permitir su lectura íntegra en ninguno de los mensajes enviados por dicho medio telemático.

Por otro lado, tampoco resulta probado que en la reunión llevada a cabo el 26 de septiembre de 2014 se comunicase el precio de la compraventa al representante de la entidad actora.

D. Felipe reconoció en el acto del juicio que asistió a la reunión, pero no que se le dijese el precio de venta por el demandado.

Los testigos D. Narciso y Dña. Rosario manifestaron que acudieron a dicha reunión y que en la misma el demandado les informó del precio de venta. Ahora bien, Dña. Rosario aclaró que no se le facilitó escritura y se le dijo que el precio eran 2.000 euros, aunque en escritura sólo se reflejasen 1.000 euros. Por lo demás, indicó que en dicho momento no le quedó del todo claro lo que se dijo, aunque sí después. En el mismo sentido, y en relación al precio cifrado en 2.000 euros, se pronunció D. Narciso a preguntas de las letradas.

Valorada conforme a la sana crítica las declaraciones testificales ( art. 376 LEC ) no se acredita con las mismas que se comunicase el precio a la entidad actora, ni en general las condiciones detalladas de venta. Pero es que, incluso aunque así hubiese sido, se informó de un precio superior al estipulado en la escritura de compraventa.'

CUARTO.- Esta Sala no puede estar conforme con la apreciación de la prueba llevada a cabo por el juez a quo en su sentencia.

Veamos los motivos de esta discrepancia.

Dos son los actos por los que la parte demandada asegura que DON Felipe tuvo conocimiento completo y cabal del precio de la venta a DON Rubén :

1. La comunicación por whatsapp de 29 de septiembre de 2014 en la que se adjuntan fotografías de la escritura de venta a DON Rubén .

2. La reunión llevada a cabo el 26 de septiembre de 2014 en la que DON Rubén , según se afirma por la parte demandada, informó a todos los copropietarios de las condiciones de la venta.

Analicemos dichos acontecimientos por separado.

QUINTO.- La comunicación por whatsapp de 29 de septiembre de 2014 en la que se adjuntan fotografías de la escritura de venta a DON Rubén .

Antes de nada es preciso dejar sentado que ni el juez a quo ni la parte actora discuten ni la existencia ni la validez y eficacia de la comunicación efectuada por whatsapp. Solo se discute la cuestión de si a través de las fotografías adjuntas se podía ver o no con claridad el precio de la compraventa y las demás condiciones de la misma.

El juez a quo afirma que en la página donde se hace constar el precio, la cuantía del mismo es ilegible.

Esta Sala no está de acuerdo.

Es cierto que, por una cierta torpeza o descuido, la parte demandada aportó como prueba de las fotografías acompañadas con la comunicación de whatsapp unas fotocopias de tamaño folio incluyendo en cada página nada más y nada menos que 3 fotografías. Eso ha provocado que las fotografías se vean en un tamaño mínimo y por ello sea difícil distinguir con nitidez la foto en la que aparece la página en la que se habla del precio y, a su vez, apercibirse de que el precio es de 1.000 euros.

Pero resulta que lo que DON Rubén recibió no fue esas fotocopias de tamaño folio incluyendo en cada página 3 fotografías. Lo que recibió fueron las fotografías en su teléfono móvil. Y la experiencia nos dice que las fotos que todos recibimos en nuestros móviles se pueden ampliar sin que la nitidez de las imágenes se reduzca demasiado.

Eso significa que la falta de nitidez que, ciertamente, aparece en las fotografías fotocopiadas a mínimo tamaño de ningún modo es extendible a las fotografías que DON Felipe tuvo a su disposición en su teléfono móvil el día 29 de septiembre.

Que la conclusión anterior es cierta no solo deriva de la experiencia común en uso y empleo de los llamados smartphones sino de otros datos obrantes en autos.

Efectivamente, resulta que en el hecho segundo de la demanda se afirma lo siguiente:

'... esta parte ha tenido conocimiento de la venta e incluso el ahora demandado le ha facilitado una fotocopia de su escritura de compraventa ., según acredito con fotocopia de la misma que adjunto como documento número tres...'

Llama la atención en primer lugar que el demandante afirma que DON Rubén le facilitó una fotocopia de la escritura justo antes de la interposición de la demanda pero ni dice el día en que la recibió (debería de haberlo especificado para comprobar el plazo de 9 días de caducidad) ni tampoco señala cuál fue el medio por el que la recibió (correo ordinario, correo electrónico, mensajería, etc).

Dicho eso, si se examinan las fotocopias de la escritura que la demandante aporta como documento número tres de su demanda (folios 33 a 40) se advierte que dichas fotocopias son idénticas a las fotos que se adjuntaron con el mensaje de whatsapp de 29 de septiembre:

Se ven los mismo bordes doblados, tanto en las fotocopias como en las fotos.

Se ve el mismo tipo de fondo por los laterales de las páginas, tanto en las fotocopias como en las fotos.

Se ve el sello parcial de la notaría en la página siguiente en las fotocopias de los documentos a los folios 34, 36, 38 y 40, igual que en las fotos.

Se ve una especie de flechita en el fondo del lateral derecho superior del documento al folio 37, igual que en la foto correspondiente, etc.

¿Qué significa eso?.

Pues simple y llanamente que las fotocopias que la parte actora acompaña con su demanda están sacadas de las mismas fotos que se adjuntaron con el mensaje de whatsapp de 29 de septiembre.

Pues bien, si de las fotos que se adjuntaron con el mensaje de whatsapp de 29 de septiembre se han podido hacer unas fotocopias perfectamente legibles de la escritura de compraventa (da igual quien haya hecho las fotocopias, si el actor o el demandado) ello quiere decir que esas fotos tenían la suficiente nitidad y resolución de imagen como para que DON Felipe pudiera leerlas perfectamente cuando las recibió por whatsapp el día 29 de septiembre y conocer por tanto el precio de la compraventa.

Sentado ello, ninguna trascendencia tiene, a los efectos del plazo de cadudidad de 9 días, que en la escritura el precio fuera de 1.000 euros y en la realidad fuera de 2.000 euros.

Y ello es así porque, a diferencia de la generalidad de supuestos en que el precio que se comunica a los posibles retrayentes es superior al real, en este caso el precio del que tuvo conocimiento DON Felipe el día 29 de septiembre era inferior al real, con lo que si realmente tenía intención de ejercitar su derecho de retracto le habría bastando con consignar la suma de 1.000 euros, en lugar de los 2.000 euros que fueron el precio real de la venta.

No obstante lo anterior, esta Sala entiende que DON Felipe sí que tenía perfecto conocimiento de que el precio real era de 2.000 euros, 1.000 euros entregados 'en negro o en B', y 1.000 euros escriturados.

Y ese conocimiento lo tuvo en la reunión llevada a cabo el 26 de septiembre de 2014 en la que DON Rubén informó a todos los copropietarios de las condiciones de la venta.

SEXTO.- Reunión llevada a cabo el 26 de septiembre de 2014 en la que DON Rubén informó a todos los copropietarios de las condiciones de la venta.

Como con total acierto se expone en el escrito de recurso de apelación, DON Felipe tuvo conocimiento de que DON Rubén era propietario de la dieciocho octava parte de la finca rústica objeto de la presente litis, en la reunión del día 26 de septiembre de 2014, en la cual el demandado no solo puso a disposición de la actora y de los demás copropietarios, la escritura de compraventa de fecha 28 de mayo de 2014, sino que de palabra informó expresamente a todos ellos, incluido DON Felipe , que estaba sentado a su lado, de todas las condiciones de la venta, tal como han manifestado los testigos que declararon en la vista oral, D. Narciso y Dña. Rosario , primos hermanos de DON Felipe y cuya objetividad e imparcialidad no fue puesta en duda por ninguna parte.

Efectivamente, dichos testigos manifestaron en el acto del juicio que acudieron a dicha reunión y que en la misma el demandado les informó a todos con claridad del precio de venta, que era de 2.000 euros, de ellos 1.000 euros entregados en mano, y 1.000 euros escriturados. Y si bien es cierto que Dña. Rosario matizó que en dicho momento no le quedó del todo claro lo que se dijo, aunque sí después, por el contrario, D. Narciso afirmó y sostuvo firme y reiteradamente, sin dudas ni fisuras, que DON Rubén explicó a todos, incluido DON Felipe , las circunstancias de la venta y que el precio era de 2.000 euros, de ellos 1.000 euros entregados en mano, y 1.000 euros escriturados.

Por cuanto antecede, y entendiendo esta Sala que DON Felipe sí tenía conocimiento completo de las condiciones de la venta antes de los nueve días previos a la interposición de su demanda, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia en el sentido siguiente:

Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A., debemos absolver y absolvemos a DON Rubén de las pretensiones contenidas en aquélla. Con expresa condena en costas a la parte actora.

Sin declaración sobre costas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Rubén contra la sentenciade fecha 8 de junio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de juicio ordinario nº 746/2014, revocando dicha resolución en el sentido siguiente:

Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de ADMINISTRACIONES HERNÁNDEZ, S.A., debemos absolver y absolvemos a DON Rubén de las pretensiones contenidas en aquélla. Con expresa condena en costas a la parte actora.

Sin declaración sobre costas en esta alzada.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.