Sentencia Civil Nº 342/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 901/2008 de 16 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 901/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 800/20007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 30 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 342/09

Ilmos. Sres.

D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ

D./Dª. AMPARO RIERA FIOL

D./Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de junio de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 800/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona, a instancia de COEN INMUEBLES, S.A., contra D/Dª. Aurora ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de julio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Grosso González-Albó, en representación de la entidad "COEN INMUEBLES S.A.", DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Dª. Aurora de los pedimentos interesados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de mayo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE.

Se aceptan sustancialmente los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada y

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia desestimatoria de la demanda, se alza la parte actora, entendiendo que el Juez , en su resolución, había concluido, erróneamente, que existía justa causa de desocupación y que el hecho de solicitar plaza en una residencia de ancianos fuera consecuencia de las obras llevadas a cabo por la actora. Para ello relataba que si bien había adquirido el inmueble en Febrero, al rehabilitarlo , se detectó la necesidad de llevar obras a cabo en las vigas para mejorar su estructura, y una de ellas se hundió, en Agosto cuando solicitó la plaza , ya estaba solucionado, y el hecho de que en Noviembre de 2006 , el ayuntamiento diera orden de precinto, fue una mera cuestión administrativa, que se solventó cuando en pocas horas presentaron la correspondiente solicitud de licencia , sin que comportara el nuevo desalojo de los vecinos. Y que en relación a los desperfectos existentes, las placas del techo no pudieron restituirse inmediatamente, y el único motivo en la actualidad es porque la demandada impide que entren, y en relación a los problemas de electricidad , son ajenos a la recurrente. Añadía que además la vivienda era habitable.

SEGUNDO: El artc 114 de la LAU en su nº 11 preveía como una de las causas por las que podrá resolverse a instancia del arrendador el contrato de arrendamiento de vivienda, la concurrencia de algunos supuestos de denegación de la prórroga forzosa señalados en el artc 62, y este precepto establece en su nº 3 que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal " cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año a menos que la desocupación obedezca a justa causa". La jurisprudencia de las distintas Audiencias ha venido entendiendo: 1º que para que la vivienda se repute ocupada es preciso que se utilice a los fines propios, es decir, que se habite personal y materialmente durante la mayor parte de las horas diurnas y nocturnas, y en especial aquellas que la práctica mas inveterada tiene como esencialmente hogareñas o que se consideran más imprescindibles para el desarrollo de la vida dentro de ella, vulnerándose en otro caso la función social que cumplen y que se refleja en la Exposición de Motivos y que justificaba la prórroga obligatoria para el arrendador, no bastando para enervar la acción la mera ocupación material con muebles, si aquel uso no se da o es esporádico, pues es precisa la presencia física y corporal y de lo que se tratara es de averiguar si el piso alquilado constituye verdaderamente el domicilio habitual del inquilino, como hogar propio y estable. 2º) que los seis meses exigidos por la Ley no es necesario que discurran de modo continuo, ya que la desocupación durante mas de seis meses puede computarse con o sin interrupción y no es preciso tampoco que la desocupación se verifique dentro del año natural; 3) Que si bien a virtud del onus probandi que disciplina el artc 1214 C.C., debe entenderse con referencia al tema del no uso, que habrá de demostrarlo el actor, no puede imponerse un criterio rigorista en orden a su exhaustiva probanza dificultad para el arrendador por ser un hecho negativo difícilmente demostrable por la vía directa, adquieren singular relieve aquellas otras probanzas de carácter indiciario, y en concreto aquellas de elocuente significado, cuales son las relativas a consumos de elementos vitales e imprescindibles .

Es cierto que a pesar de lo anterior y aun cuando se produzca el no uso, puede enervarse la resolución con la demostración de la existencia de justa causa, que corresponde acreditar al arrendatario, habiendo analizado casos de arrendatarios que se mudan a residencias geriátricas, las más de las veces, por problemas de salud, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que es obligado contemplar cada caso en forma concreta, y determinar si la desocupación tiene o no carácter transitorio, a vía de ej resolvió en sentido a tal transitoriedad en su reciente sentencia de 27 de Marzo de 2009 .

En el caso presente, la Sala una vez examinadas las actuaciones, y pruebas practicadas, comparte la conclusión del Juez, de hallarnos ante aquella situación, y así no solo el desalojo se debió a causas imputables a la actual arrendadora, que adquirió en Febrero de 2006 el edificio, y se puso a realizar obras sin la oportuna licencia, derribando todos los tabiques de distribución interior y de separación de viviendas, provocando el desprendimiento de una viga de madera del forjado del techo de la planta principal, no elaborando el proyecto hasta Noviembre ste, sino que tuvo que intervenir el Servicio de Prevención de extinción de Incendios y Salvamento, que procedió a la colocación de puntales, decidiéndose que la única inquilina desalojase, y además y como se comprobó por el servicio del Ayuntamiento , y tras denuncia de la demandada de Septiembre de 2007, resulta que se informó en Noviembre de 2007 que no se habían colocado las placas del falso techo además de otras obras en electricidad; en el juicio, si bien se refirió la perito a la existencia de instalación ajena a la inicial, también se dijo que en la fumigación se habrían producido cortocircuitos y que debería reformarse completamente la instalación, explicitando también el Arquitecto cómo la propiedad no estaba dispuesto a realizarlo. Siendo ello así, se observa que la continuidad en la no pernoctación en la vivienda, ya que durante el día sí que acude la arrendataria a cuidar las plantas y otros menesteres, viene motivado por el contencioso existente entre los litigantes en torno a las reparaciones que todavía quedar por realizar y el cómo, a lo que es ajeno este pleito y no en una voluntad de abandono definitivo de la vivienda como hogar, ello avalado con el hecho de las denuncias de la arrendataria , anteriores a su conocimiento de la demanda y al dato de que la residencia este a escasos metros a las que acude con regularidad, sin que el recurrente pueda acogerse a que la vivienda es habitable, pues ello no debe referirse sólo a su estabilidad, sino también a sus aspectos estéticos, amén de que se ignora el estado actual e idoneidad de la instalación , por todo lo cual el recurso se desestima.

TERCERO: Las costas de esta alzada han de imponerse a la apelante.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Coen Inmuebles S.A, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº30 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 800-2007, de fecha 31 de julio de 2008, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.