Sentencia Civil Nº 342/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 441/2011 de 09 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00342/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 441/2011

JUICIO ORDINARIO Nº 1550/2010

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº DOS DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 342

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Fernando J. Fernández Espinar López

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a nueve de Diciembre de dos mil once.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 1550/2010 -Rollo 441/2011-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Cartagena, entre las partes: como actoras Doña Florencia y Doña Mónica , representados por el Procurador Don Vicente Lozano Segado y dirigidos por el Letrado Don Felipe Ortega, y como demandado CIRCULO INSTRUCTIVO LA CONCEPCIÓN, representado por la Procuradora Doña María del Carmen García-Buendía Martínez y dirigido por el Letrado Don José Florit Durán. En esta alzada actúan como apelantes las demandantes y como apelado el demandado. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el número 1550/2010, se dictó sentencia con fecha 1 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda interpuesta por el procurador Sr. Lozano en nombre de Florencia y Mónica absolviendo a Círculo Instructivo la Concepción de los pedimentos formulados".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandante, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 441/2011, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día de la fecha su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de las demandantes, Doña Florencia y Doña Mónica , se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Cartagena de fecha 1 de junio de 2011 , que estima la demanda interpuesta por aquéllas, ejercitando la acción de resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes respecto del inmueble sito en la CALLE000 NUM000 , esquina CALLE001 , del BARRIO000 de Cartagena, insistiendo, con las precisiones que se irán haciendo en esta resolución, en las causas de resolución esgrimidas en la instancia, a saber, cesión y subarriendo del objeto arrendaticio (de su cantina o del mismo local), pérdida de la cosa y extinción del arrendamiento por cumplimiento del plazo superior a los treinta años, con fijación, en su caso, por el Juzgado del momento de terminación del arrendamiento y la recuperación de la posesión por las actoras.

SEGUNDO.- Pues bien, para desestimar el recurso de apelación bastaría con dar por reproducidos los fundamentos de la sentencia impugnada, ya que el Juzgador de instancia ha examinando con corrección y ordenadamente los problemas propuestos a su decisión, incluyendo convincentes razonamientos acerca de sus deducciones, que le conducen a desestimar la demanda; sin que sus argumentaciones se estimen conmovidas o desvirtuadas por el parecer de los apelantes, que en gran medida traducen el resultado de las diligencias de prueba de manera subjetiva y con el propósito de que apoyen su pretensión revocatoria, y que, por ello, no pueden prevalecer sobre la glosa que en la resolución apelada se expone, llegando a resultados que no cabe tachar de ilógicos, absurdos o desacertados.

TERCERO.- No obstante, abundando sobre esos fundamentos y aun con el riesgo de incurrir en reiteraciones innecesarias, se ha de comenzar por recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la prueba testifical no está sujeta a reglas legales de valoración de manera que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba, tanto más cuando se explicitan los criterios que, dentro de las reglas de la sana crítica, conducen a formar tal convicción (S de 17 de noviembre de 1998). Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Esta línea jurisprudencial es seguida por el artículo 376 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , remitiendo para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo, circunstancias que en ellos concurran y en su caso el resultado de una posible tacha.

Se recuerda lo anterior porque en este caso, por lo que se refiere a la cesión o subarriendo del local, es claro que la valoración que hace el Juzgador de instancia de las distintas testificales, más aún desde la perspectiva del conjunto del acervo probatorio, destacando que el testimonio de Doña Felicidad , que dijo pagar una renta de 250 euros mensuales (donativo por ese importe que en realidad era renta) por la explotación de la cantina, no sólo ha de ser valorado con prudencia, habida cuenta su clara enemistad con la demandada, cuyas relaciones no terminaron bien, sino que resulta contradicho por los testimonios de Don Guillermo , Don Leovigildo y Don Fausto , que sostienen "que la explotación de la cantina se solía ceder a un socio, como ocurrió con el marido de Felicidad , y que no se pagaba estipendio alguno a la demandada por ello", y cuya contradicción, además, pone en relación con los datos de la fijación de los precios de la cantina por la demandada y de que también era ésta la que pagaba el IVA, lejos de errónea o ilógica, resulta ajustada a las máximas de la experiencia o de las que se siguen para formar juicios humanos.

Y lo mismo cabe decir de la valoración de la prueba testifical en lo relativo a la cesión o subarriendo a la sociedad de cazadores. Básicamente apoyada por el mismo testimonio de la Sra. Felicidad , en este punto el Juzgador de instancia, en su impugnada resolución, además de insistir en que se trata de "un testimonio vertido desde la enemistad", también señala sus contradicciones y que "es un testimonio huérfano de mayor prueba", asimismo contradicho por los testimonios de Don Leovigildo , Don Guillermo y Don Fausto , poniendo de relieve que las reuniones de los socios de la sociedad de cazadores -también socios de la demandada- en el local, sin contraprestación alguna, no eran sino una más de las actividades del Círculo; todo lo cual, además, relaciona con que "existe un oficio del Banco de Santander donde tiene en cuenta la sociedad de Cazadores que acredita que en los últimos dos años no ha habido pago alguno al Círculo en concepto alguno".

En definitiva, aparte de que el Magistrado-Juez también recuerda en su sentencia que, estando sometido el arrendamiento litigioso a la legislación común, "el art. 1550 C civil permite el subarriendo del local en estos casos, salvo que se prohíba expresamente, cosas que no consta en el contrato aportado en autos", no yerra al concluir que "no hay prueba alguna que acredite el subarriendo o cesión, ni de la cantina ni de locales para la sociedad de cazadores a cambio de precio".

CUARTO.- Por lo que se refiere a la resolución por pérdida de la cosa, la cuestión en esta alzada, como la anterior, es exclusivamente de tipo fáctico y de valoración de la prueba, al centrarse sobre si el coste de reparación del local arrendado es superior al 50 % del valor de edificación (ruina económica o técnica).

Pues bien, resultando en este punto esencial el informe pericial efectuado por el Arquitecto Don Luis Enrique , que, entre sus conclusiones, establece que "El coste de las obras necesarias para mantener o restablecer las condiciones establecidas en los arts. 225.1 y 225.2 de esta Ley -1/2001, de 24 de abril - y el artículo 247.2 .a) del Texto Refundido, consistentes en la reparación de su cubierta, elementos comunes y daños, así como su adaptación y adecuación a la actuales normas sobre habitabilidad, seguridad y policía, cualquiera que sea su presupuesto, es superior al 50 % del valor actual del edificio, exceptuando el valor del terreno", también se ha de recordar que la valoración de la prueba pericial ha de hacerse siguiendo los postulados de la sana crítica (art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), siendo doctrina jurisprudencial al respecto la que sostiene que por principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación ( SS 1 Feb . y 19 Oct. 1982 , 11 Oct. 1994 , 11 Abr . y 16 Oct. 1998 , 16 Mar. 1999 etc.), así como que las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana, sin que el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial, pudiendo solo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca «las más elementales directrices de la lógica» ( SS 13 Feb. 1990 ; 29 Ene ., 20 Feb . y 25 Nov. 1991 , 16 Mar. 1999 ).

Y en este caso difícilmente cabe añadir algo más al preciso análisis que el Juzgador de instancia realiza de la referida prueba pericial, análisis razonable y plenamente ajustado a las directrices de la lógica o a los postulados de la sana crítica, y que le llevan a afirmar que "no se puede concluir del informe del Sr. Luis Enrique , el estado de ruina del edificio, pues el mismo manifiesta que no conoce el estado de toda la estructura horizontal, sino que lo presupone, por lo que no puede determinar el importe total de las obras a realizar, y su cuantificación, por lo que no se puede determinar si el montante de las obras que superen el 50 % del edificio". A la hora de valorar la fiabilidad de sus conclusiones, el Juzgador ha sabido valorar, con indudable acierto, que el mismo perito "dice que la estructura vertical de la vivienda está en buenas condiciones" (en el informe se señala que "Los muros de carga, son elementos estructurales que soportan el peso del edificio..." y que "No se han apreciado grietas ni desplomes en estos muros, habida cuenta que deben soportar únicamente su peso propio y el de la cubierta, lo que representa una carga muy ligera para su gran espesor (unos 60 cms.), por lo que debe darse por bueno su estado"; y que, aunque también dice que "la estructura horizontal la ve en un deficiente estado", resulta que "el método que ha utilizado el perito no es del todo punto muy científico, pues dice que se ha divisado la cubierta desde el edificio de en frente, y a través de los huecos de la misma, es decir no ha realizado pruebas concluyentes al respecto", resultando significativo, acorde con la apreciación de la sentencia, que en el informe, en el apartado "ESTADO DE LA CUBIERTA", se recoja que "La visita de inspección realizada, no se ha extendido a la cubierta del edificio, por estar su acceso impedido por una puerta con llave, por lo que no puede darse otra apreciación acerca de su estado, que la de algunas pocas unidades vistas de sus vigas y soportes, ya que se encuentran ocultas por falso techo y por lo tanto, no es posible comprobar su estado si no es realizando catas o levantando el falso techo, lo que no se ha pretendido hacer en ningún momento"; y que "No obstante, desde el exterior, se aprecia que la cubierta ha sido reparada mediante colocación de una lámina impermeable, sin poder añadir a este hecho, mas que constatar su condición plana, accesible y transitable"; y, por lo que se refiere al estado de los techos y los forjados, se pronuncie en términos de posibilidad o probabilidad ("es posible que se haya debido a goteras, y que probablemente han producido ciertos daños a la estructura de madera que forma los techos de la cubierta" refiere el informe). Tampoco pasa desapercibido al Magistrado-Juez de instancia que "el testigo- perito David Uran dice que sin catas es imposible saber el importe de la reparación del edificio" y que, con relación a la fotografía sobre un techo en mal estado, "el mismo perito dice que no se puede determinar el grado de descomposición que han alcanzado ni su extensión al resto de la cubierta, por lo que implícitamente reconoce que no existen los elementos que prueben la convicción que el edificio está en ruina económica".

SEXTO.- Finalmente, por lo que se refiere a la última causa de resolución, en la demanda, teniendo en cuenta que el contrato litigioso fue suscrito en fecha 1 de abril de 1949, que la arrendataria es una persona jurídica y que se pactó el arrendamiento por "tiempo indefinido", siguiendo la doctrina sentada por la sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 , aplica analógicamente el artículo 515 del Código Civil para el usufructo, sosteniendo de este modo que el tiempo máximo que cabe imponer al arrendador son treinta años, que, obviamente, había transcurrido y debía darse por extinguido el arrendamiento. Sin embargo, la resolución apelada considera que en este caso es "más justo acudir a lo que es la doctrina hoy vigente sobre la aplicación del plazo de duración al contrato de arrendamiento pactado de forma indefinida, en arrendamientos sometidos al código civil", y resuelve que "En este caso donde la renta aparece pactada de forma anual, se entiende que este es el periodo de vencimiento y duración del contrato, al que se aplicarán las normas sobre tácita reconducción previstas en el art. 1566 C civil , sin perjuicio de las facultades de resolución del contrato que le asisten al arrendador con arreglo al código civil". Ahora en el recurso se insiste en la aplicación de aquella doctrina y se aduce que, en cualquier caso, con anterioridad a la presentación de la demanda se le comunicó a la demandada la finalización del arrendamiento, haciendo de este modo inviable una nueva tácita reconducción.

Pues bien, en efecto, como también señala la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 (nº 444/2010, rec. 2206/2005 ), refiere aquella sentencia de 9 de septiembre de 2009 que "Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes -lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil ..."

Ahora bien, como vemos, tal aplicación analógica es "sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo", y en este caso los referidos treinta años ya habían transcurrido en el año 1979, mientras que la demanda fue presentada el 13 de diciembre de 2010; y, además, lo es para evitar aquellos efectos indeseables. Por tanto, con el preciso alcance que establece la resolución apelada, desde la expiración del plazo de los treinta años en 1979 el arrendamiento ha subsistido siquiera en tácita reconducción. No olvidemos que ésta no implica la apertura de un nuevo plazo de duración del contrato igual al anterior, pues, según reiterada doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (Ss. 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985 , entre otras muchas) el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido -reconducción, consentimiento tácito- otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1581 del mismo Código , y, como ya puso de relieve la antigua sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1964 , la base que ha de tenerse en cuenta el citado artículo 1581 es el periodo de tiempo que los contratantes hayan tomado como tipo para fijar el alquiler, pero no el modo o forma en que la renta se pague.

Llegados a este punto, es claro que no cabe admitir el reproche que se hace en el recurso en el sentido de que la resolución apelada no da respuesta a la petición que también se formulaba en la demanda de fijación por el Juzgado del momento de terminación del procedimiento y la recuperación de la posesión por las demandantes, ya que tal petición aparece vinculada a la expiración del plazo de los treinta años y la sentencia de instancia resolviendo ésta, en los términos expuestos, da respuesta a dicha petición.

También ahora en el recurso parece vincularse tal petición con la expiración de la tácita reconducción. Pero de este modo se está planteando una cuestión nueva por primera vez en la apelación y que, por ello, debe ser rechazada sin más, pues, como se dice en la exposición de motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la apelación se reafirma en la misma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada y la segunda instancia no constituye un nuevo juicio, en que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso; y los principios de audiencia, contradicción y defensa hacen inadmisible el planteamiento de cuestiones nuevas en la alzada (v. SsTS de 15 de junio de 1982 , 28 de enero y 19 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 3 de abril y 26 de julio de 1993 y 4 de junio y 27 de julio de 1994 , entre otras). Y, en todo caso, basada la alegada comunicación de finalización del arrendamiento en el testimonio de Don Fausto , quien fuera tesorero del Círculo Instructivo La Concepción hasta julio de 2010, de éste no se extrae aquella afirmación, ya que dicho testigo, reconociendo que hubieron reuniones con la propiedad (se le preguntó sobre si hubieron tres), lo que sostiene es que lo que realmente se trató fue la posibilidad de la compra del local, bien por el Círculo (dice que no podía comprarlo por no tener capacidad económica) o por un tercero (señala que un miembro ofreció la compra por un tercero dispuesto a pagar 180.000 euros).

SEPTIMO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a las apelantes las costas procesales del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Vicente Lozano Segado, en nombre y representación de Doña Florencia y Doña Mónica , contra la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Cartagena en el Juicio Ordinario número 1550/2010 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución; y ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales del recurso.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente y también el extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán interponerse ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro de los veinte días a contar desde su notificación y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO nº 3196/0000/06/441/11; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.