Sentencia Civil Nº 342/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 487/2014 de 29 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00342/2014

S E N T E N C I A Nº 342

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados.

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a veintinueve de diciembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 316/2013, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 17 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 487/2014, entre partes, de una, como demandante apelante, VALORES HELLAS SL, representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª MARIA FERNANDA DE ESPAÑA FORTUNY, asistida por el Letrado D. JUAN SOCIAS MORELL, y de otra, como parte demandada apelada, OTHMAN KTIRI RENT A CAR SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª CRISTINA SAMPOL SCHENK, asistida por el Letrado D. MIGUEL MAGNIER DIEZ.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma, en fecha 17 de julio de 2014, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'En virtud de la potestad jurisdiccional, conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978, desestimo la demanda planteada por la entidad mercantil VALORES HELLAS, S.L., representada por la procuradora Doña Fernanda de España Fortuny, frente a la sociedad OTHEMAN KTIRI RENT A CAR, S.L., representada por la procuradora doña Cristina Sampol Schenk, a la que absuelvo expresamente de las pretensiones articuladas en su contra.

Estimo la demanda reconvencional interpuesta por la sociedad OTHMAN KTIRI RENT A CAR, S.L., representada por la procuradora Doña Cristina Sampol Schenk, frente a la mercantil VALORES HELLAS, S.L., representada por la procuradora Doña Fernanda de España Fortuna. En consecuencia, declaro conforme a Derecho la resolución contractual operada por la demandante reconvencional el 9 de octubre de 2.012 y condeno a VALORES HELLAS, S.L., a indemnizar a OTHMAN KTIRI RENT A CAR, S.L. en la cantidad de principal de 37.464,80 €,más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la demanda reconvencional y hasta la fecha de esta resolución, así como al pago de los intereses establecidos en el art. 576.1 de la LEC (los legales más dos puntos), desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago.

Respecto de las costas causadas se imponen las de la demanda principal y las propias de la acción reconvencional a la entidad VALORES HELLAS, S.L.'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 10 de diciembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda principal de juicio ordinario por parte de la entidad 'Valores Hellas, SL', contra la entidad 'Othman Ktiri Rent a Car, SL', en suplico de que se 'declare la rescisión del contrato de arrendamiento litigioso y condene a la demanda al pago de la suma de 13.536.- euros, más los intereses legales desde la fecha interposición de la demanda, con expresa, imposición de las costas procesales',fue contestada y negada por ésta última, que a la vez formuló demanda reconvencional contra la actora inicial, en suplico de que se 'dicte sentencia por la que estimando la presente demanda de reconvención, declare ajustado a derecho la resolución del contrato de arrendamiento firmado entre las partes en fecha 13 de febrero de 2013, y en consecuencia condene a la actora-reconvenida a indemnizar a 'OK Rent a Car, S.L., en la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS (37.464,80 €, con expresa condena en costas a la contraparte caso de oposición', que asimismo fue contestada y opuesta; y tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 17-julio-2014 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'En virtud de la potestad jurisdiccional, conferida por la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978, desestimo la demanda planteada por la entidad mercantil VALORES HELLAS, S.L., representada por la procuradora Doña Fernanda de España Fortuny, frente a la sociedad OTHEMAN KTIRI RENT A CAR, S.L., representada por la procuradora doña Cristina Sampol Schenk, a la que absuelvo expresamente de las pretensiones articuladas en su contra.

Estimo la demanda reconvencional interpuesta por la sociedad OTHMAN KTIRI RENT A CAR, S.L., representada por la procuradora Doña Cristina Sampol Schenk, frente a la mercantil VALORES HELLAS, S.L., representada por la procuradora Doña Fernanda de España Fortuna. En consecuencia, declaro conforme a Derecho la resolución contractual operada por la demandante reconvencional el 9 de octubre de 2.012 y condeno a VALORES HELLAS, S.L., a indemnizar a OTHMAN KTIRI RENT A CAR, S.L. en la cantidad de principal de 37.464,80 €,más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la demanda reconvencional y hasta la fecha de esta resolución, así como al pago de los intereses establecidos en el art. 576.1 de la LEC (los legales más dos puntos), desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago.

Respecto de las costas causadas se imponen las de la demanda principal y las propias de la acción reconvencional a la entidad VALORES HELLAS, S.L.'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de 'Valores Hellas, SL', alegando infracción de los artículos 281 y 283 de la LEC por indebida denegación de práctica de reconocimiento judicial, infracción del art. 217 de la LEC , por error en la apreciación de la prueba, en contra de las reglas de la sana critica; que las irregularidades administrativas de la arrendataria le han servido de excusa para extinguir el contrato, sin pagar nada por haber tenido y usado el solar más de un año; que el solar no se arrendó para lavadero de coches, y se usó por el demandado para estacionamientos de vehículos; que la falta de agua y de electricidad es imputable al demandado; que la mera dificultad para contratar agua y electricidad no frustra la finalidad del contrato, y el uso del lavadero es, a la suma, accesorio; que el nuevo arrendatario no ha tenido problemas para contratar suministros; que es relevante la falta de restitución de la posesión; que el arrendatario tampoco pagó las obras que encargó; y que procede imponer las costas a la demandada-reconviniente; por todo lo cual interesa que se ' estime este recurso y revoque los pronunciamientos impugnadosm acordando estimar íntegramente la demanda principal, desestimar en su totalidad la demanda reconvenicional e imponer las costas causadas en primera y segunda instancia a 'Othman Ktiri Rent a Car, S.L.'.

La representación procesal de 'Othman Ktiri Rent a Car, SL', se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que la actividad a realizar era el almacenamiento y el lavadero de vehículos; que para ello precisaba de agua, alcantarillado y electricidad; que el arrendatario había anticipado el pago de 11 mensualidades de renta; que el arrendador debía obtener la licencia de obra, para después la cédula de habitabilidad, y la posterior de contratación de suministros, así como la licencia de actividad, y no lo hizo; que el arrendatario no ha podido obtener los enganches de agua y electricidad, y no ha podido destinar el solar a estacionamiento y lavadero de vehículos, y a modo de imposibilidad sobrevenida que legitima la resolución contractual y a reclamar las cantidades abonadas; por todo lo cual interesa que se 'dicte Sentencia desestimando íntegramente el recurso de apelación planteado de contrario, confirmándose la resolución judicial objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de costas de esta alzada a la adversa'.

En esta alzada fue denegada la prueba de reconocimiento judicial, por Auto de 4-11-2014 que, recurrido en reposición, el recurso fue desestimado mediante resolución de 21-11-2014.

SEGUNDO.-Sobre la carga y la valoración probatorias, ha reseñado este Tribunal de forma reiterada que:'tiene declarado esta Sala, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar senténciale Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconvincente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos y otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Sobre éste último extremo debemos señalar que para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados.

Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, en el sentido que no puede realizarse una interpretación rigurosa y rígida de dicha regla, como dice la STS de 20 de marzo de 1.987 , y la doctrina de la facilidad, desplazando la carga de una a otra parte según la facilidad y disponibilidad que expresamente contempla el apartado sexto del artículo 217 LEC .

Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con tal doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte'.

Asimismo, es necesario dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Además, según los argumentos utilizados por los apelantes respecto a sus declaraciones a la pericial y testifical, se limitan a valorar las mismas de manera subjetiva y completamente o parcial, como veremos posteriormente, pretendiendo sustituir con su criterio las conclusiones más ponderadas del Juzgador de instancia, que basa su decisión en un objetivo y razonado análisis del conjunto probatorio; pero sin desvirtuar los argumentos judiciales, por lo que no resulta atendible la impugnación genérica del error en la valoración de la prueba recogida en el primer motivo, subdividido en siete apartados, habida cuenta la abundante doctrina jurisprudencial elaborada sobre la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales, por ser más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1-3-94 ).

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta ( STS 30-3-88 ) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable'.

Y, 'fundamentado el recurso en una errónea valoración de la prueba practicada por parte del Juzgador, se estima oportuno dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Además, según los argumentos utilizados por la apelante respecto de las pruebas practicadas se limita a valorar las mismas de manera subjetiva y completamente parcial, como veremos posteriormente, pretendiendo sustituir con su criterio las conclusiones más ponderadas del Juzgador de instancia, que basa su decisión en un objetivo y razonado análisis del conjunto probatorio; pero sin desvirtuar los argumentos judiciales, por lo que no resulta atendible la impugnación genérica del error en la valoración de la prueba, habida cuenta la abundante doctrina jurisprudencial elaborada sobre la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales, por ser más objetiva que la de las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1-3-94 ).

Todo ello, bien entendido que el alcance sobre el control jurisprudencial que se realiza en la segunda instancia viene referido a la legalidad de la producción de las pruebas, a la observancia de los principios rectores de su carga y a la valoralidad de los razonamientos.

Cierto es que con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación, en cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio, el órgano de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan, al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse, como ha sido apuntado, que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con las de las partes y en consecuencia, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración'.

Y, resulta indiscutido que el objeto arrendado era el solar nº 45 del Polígono de Levante, de esta Ciudad, mediante contrato de fecha 13-febrero-2012 (f. 10 a 12 de autos), por período de 5 años a partir del 15-marzo, con posibilidad de desistimiento tras dos años y preaviso de tres meses, y una renta mensual de 1.600 Euros, más IVA al tipo del 18% (o actualizado).

TERCERO.-Conviene recordar que, según reza en la cláusula tercera del contrato, el arrendatario anticipó el importe de 17.600 Euros, más IVA, correspondiente a oncemensualidades, y debía abonar la siguiente cuota el 15-febrero-2013 y las posteriores mensualmente, entre los días 1 y 5.

Y asimismo, que las instalaciones y servicios a realizar por el arrendador según la cláusula quinta, a la que se hará posterior referencia, no constituyen en su caso simples irregularidades administrativas (como indica la parte actora en su escrito de recurso) sino que eran imprescindiblespara el ejercicio normal del arrendatario y condición de que, de no realizarlas en forma y plazo, sería motivo de resolución contractual, la cual fue comunicada por la arrendataria a 9-octubre- 2012. Los problemas no debían ser comunicados por el arrendatario sino que eran constatables por el arrendador que debía obtener las licencias de obras en solar; y negada por el arrendador a 23-10-13.

CUARTO.-La finalidad del arriendo eran las de desarrollar las actividades de estacionamiento-aparcamiento de vehículos, y de lavadero de coches, como lo demuestran las instalaciones propias para ambas actividades, y la existencia de contratos, que constan en el expediente administrativo tramitado para ante el Consell de Mallorca, y asimismo en los planospresentados ante el Ayuntamiento de Palma (f. 79), en los que si bien el Proyecto va referido a la actividad de almacenamiento de vehículos, reflejan claramente una zona de aparcamiento, otra de lavado, en recinto y contadores instalaciones y desagües (f. 26 a 29 de autos), y fotografías como f. 30-31; y ello en relación con la cláusula quinta del contrato. En su interrogatorio, el Sr. Miguel Ángel manifestó que sabía que montarían un parking y un lavacoches, cuyo objeto fue corroborado por el testigo Sr. Casimiro . Asimismo manifestó 'que la licencia municipal de actividad se debía pedir una vez ya vallado y asfaltado'; que 'no pidió la licencia de obras pues se debía pedir al tiempo de la de actividad', lo cual no lo hizo; que 'en octubre-2012 la arrendataria quiso resolver el contrato', y que 'en tal mes no pidió la licencia de obras porque la demandada se fue a otro solar', que 'hoy está igual y le han dado la cédula de habitabilidad'; 'pese a que las obras no están legalizadas', lo que pudo llevar a cabo desde marzo-12, y no lo hizo; que 'lo anterior se lo dijeron de palabra en el departamento de Urbanismo del Ayuntamiento'. La imposibilidad de obtener los suministros y de legalizar las obras, y de obtener la cédula de habitabilidad por carecer de licencia de obras, por parte del propietario, fue corroborada por el testigo Sr. Casimiro , y así lo exige Endesa para la contratación de contador y suministros eléctricos (f. 142 de autos), y el propio Ayuntamiento de Palma al que no le consta la presentación de Proyecto alguno por parte de la entidad actora u otra, que contempla el asfaltado y vallado del solar urbano nº 45, de la manzana F, del Polígono de Levante (f. 145 de autos).

QUINTO.-Según la cláusula quinta del contrato el arrendador se comprometía a realizar una serie de adaptaciones e instalaciones en el solar, en un plazo máximo del 28-marzo-2012, como:

1) Vallado y limitado del solar.

2)Puerta de acceso con motor eléctrico.

3)Asfaltado del 50% de la superficie total del solar, delimitando esta parte con la vía pública.

4)Compactado del 50% de la superficie del solar.

Y, por otra parte, y según la misma cláusula quinta, el arrendatario debía realizar, a su cargo, los trabajos siguientes:

a) Servicios de agua y alcantarillado

b) Servicios eléctricos.

Y las acometidas podían ser repercutidas (su importe) al arrendador, descontándolo de los primeros meses de renta, previo presupuesto.

Con todo, en fecha 19-marzo-2012, la arrendataria interesó del arrendador que asfaltara el 100% de la superficie de solar arrendado, comprometiéndose a pagar 11 cuotas mensuales de 800 Euros cada una, a partir de abril-2012 (véase comunicación como f. 13 de autos).

Y, por último, la arrendataria comunicó, a 9-octubre-2012, la voluntad de resolución contractual al no haber podido obtener la cédula de habitabilidad en tanto que las obras realizadas en el solar por el arrendador no contaban con las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, y consiguientemente por no poder ejercer el uso pactado en el solar; y la demandada conceptuaba un claro incumplimiento por la actora de sus obligaciones asumidas contractualmente (cláusula 5ª), y reclamaba la devolución de 38.413,58 Euros (f. 16 de autos).

Pues bien, el arrendatario debía realizar determinados trabajos para suministros, pero la obtención de permisos y licencias corresponde al propietario, máximo cuando la cédula de primera ocupación, la contratación de los mismos y la licencia de actividad son consecuencia directa de previamente haber obtenido la licencia de obras, que incumbe al propietario o promotor como dueño de la obra, además del certificado de final de obra (véase requerimiento del Consell de Mallorca, a 31-7-12, de la siguiente documentación: 'Examinada la documentació aportada, i a l'objecte que sigui emesa la cèdula d'habilitabilitat haurà d'aportar la següent documentació:

- Llicència municipal d'obres o document acreditatiu de las seba disposició. (Original i fotocòpia).

- Certificat de final d'obra i habitabilitat expedit per la Direcció facultativa de l'obra, visat pels Col·legis competents, acreditatiu de què aquestes obres s'han executat segons el projecte aprovat i que compleixen les condicions exigides en l'esmentat decret. (Original i fotocòpia).

- Certificat de final d'obra o document equivalent, en el que s'acrediti que els obres s'han executat d'acord ambs les condicions exigides en la llicència dóbres (Original i fotocòpia).

- Plànol d'emplaçament de l'edifici, amb indicació de les dades cadastrals per a la seva localització quan haches es trobi en sòl no urbanitzat, signat pel tècnic certificant en el punt c) d'aquest apartat'; y pliego de condiciones para su obtención: '10.1 Para la obtención de la cédula de habitabilidad de primera ocupación, deberá presentarse junto a la solicitud, una vez finalizadas las obras, los siguientes documentos.

a) Documentación acreditativa de la propiedad o de su representante

b) Licencia municipal de obras o documento acreditativo de su disposición.

c) Certificado final de obra y habitabilidad expedido por la Dirección Facultativa de Obra, visado por los Colegios competentes, acreditativo de que tales obras se han ejecutado conforme al proyecto aprobado y que cumplen las condiciones exigidas en los apartados 4.1, 4.3 y 4.4 del artículo 4 del presente Decreto según sea respectivamente el caso de viviendas, de locales o de otros edificios residenciales no incluidos en el concepto de viviendas.

d) Certificado municipal final de obra o documento equivalente, en el que se acredite que las mismas se han ejecutado de acuerdo con las condiciones exigidas en la licencia de obras.

e) Fotografía actualizada y expresiva del objeto de la solicitud, fechada y firmada por el o los técnicos certificantes del punto c) de este apartado, en la que quede debidamente descrita su situación o emplazamiento.

f) Plano de emplazamiento del edificio, con indicación de los datos catastrales precisos para su localización cuando este se halle en suelo no urbanizado, firmando por el o otos técnicos certificantes del punto c) de este apartado'.

En definitiva, a falta de la preceptiva licencia municipal de obras y el certificado de final de obra, amén del Proyecto de obra para el asfaltado y el vallado, a obtener por el arrendador, y a realizar por éste (asfaltado, vallado, puerta de acceso y compactado) no era posible la obtención de la cédula de primera ocupación y (habitabilidad) (f. 85 a 88), realizar las acometidas y obtener suministros (f. 80 a 84) del cumplimiento del arrendador se subordinaba, en gran parte, la validez del contrato, lo que en el mismo se recogió como esencial e imprescindible, y su incumplimiento posibilitaba la resolución contractual.

Y, precisamente, la fotografía acompañado por la actora (f. 134 de autos) sobre licencia concedida el 26-11-13, demuestra que su obtención no tiene porque ofrecer dificultades, pero hay que solicitarla para que, cumplidos los trámites, se conceda.

Para en anteriores conclusiones se han tomado en especial consideración el artículo 1 de la Ley 10/1990, de Disciplina Urbanística : 'La licencia es el acto administrativo mediante el cual adquieren efectividad las posibilidades de parcelación, edificación, demolición, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un suelo o inmueble determinado, previa concreción de lo establecido al respecto en las leyes, los Planes de Ordenación y el resto de Normativa Urbanística'; artº 2 'Serán sujetos a licencia previa, sin perjuicio de las autorizaciones que sean procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los actos que a continuación se relacionan, sea cual sea la naturaleza del dominio del suelo donde se pretendan realizar.

1. Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de todas las clases de nueva planta, incluyendo en ello los cerramientos de obra fija.

2. Las obras de ampliación, modificación o reforma que afecten a la estructura, el aspecto exterior o la disposición interior de edificios e instalaciones de todas las clases existentes.

3. Las obras y los usos que se hayan de realizar con carácter provisional, a los que se refiere el apartado 2 del art. 58 del Texto Refundido de la Ley del Suelo .

4. Los movimientos de tierra, tales como desmontes, explanaciones, excavaciones y terraplenes, las obras de instalación de servicios públicos, las de ejecución de vialidad y, en general, las relacionadas con la urbanización, exceptuando que estos actos hayan sido detallados y programados como obras a ejecutar en un proyecto de urbanización definitivamente aprobado o de edificaciones que dispongan de licencia otorgada.

8. La primera utilización u ocupación de los edificios y las instalaciones en general'; artº 3.1 'La competencia para otorgar las licencias corresponde al Ayuntamiento, excepto en los casos previstos en la legislación urbanística'; artº 9 'Se requerirá la licencia urbanística como trámite previo al suministro de energía eléctrica de obra. El suministro de energía eléctrica de obra finalizará a los tres meses de la fecha de caducidad de la licencia. El incumplimiento de esta exigencia por parte de las empresas suministradora, dará lugar a que, por la Administración se les imponga una sanción del doble al quíntuple del importe de la conexión de servicio'; artº 27 'Se consideran infracciones urbanísticas: 1. En materia de edificación y uso del suelo. A) La vulneración del ordenamiento urbanístico en el otorgamiento de una licencia u orden de ejecución. B) Las actuaciones que, sujetas a licencias a otra autorización administrativa de carácter urbanístico, se realicen sin ésta, sean o no legalizables en atención a la conformidad o disconformidad con la normativa urbanística aplicable', artº 30 '1. En las actuaciones que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionados: -el propietario, - el promotor, - el constructor, - los técnicos directores de éstas'; artº 58 '1. Para ocupar o alquilar una vivienda, edificio residencial o local de trabajo, será obligatorio que se disponga de la correspondiente Cédula de Habitabilidad en vigor. 2. Los promotores o propietarios de edificios, viviendas o locales nuevos o en los cuales se hayan realizado modificaciones, una vez finalizadas las obras, deberán de obtener la correspondiente Cédula de Habitabilidad. 3. No podrán ser contratados definitivamente los servicios de abastecimiento de agua, alcantarillado, electricidad, gas y teléfono, si el edificio, vivienda o local no dispone de Cédula de Habitabilidad en vigor'; el artº 133 y 134 de la Ley 2/2014, de Ordenación y Uso del Suelo '1. La licencia urbanística es el acto administrativo mediante el cual se adquiere la facultad de llevar a cabo los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, edificación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado, previa concreción de lo que establecen y posibilitan al respecto esta ley, los planes generales municipales y los de desarrollo, y demás legislación y normativa de aplicación. 2. La comunicación previa es el documento mediante el cual las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración municipal sus datos identificativos y demás requisitos establecidos para el ejercicio de las facultades a que se refiere el apartado anterior, en los supuestos previstos en el art. 136 de esta ley , permitiendo el inicio de la actividad de que se trate en las condiciones fijadas en el art. 141 siguiente y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden al ayuntamiento o a los consejos insulares. Artº 134 '1. Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, siempre y cuando no están sujetos al régimen previsto en el art. 136 de esta ley , la realización de los siguientes: e) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en camping o zonas de acampada legalmente autorizados, j) el cierre de solares y terrenos, l) La apertura de caminos y accesos a parcelas, m) La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general'; artº 136 '1. Quedan sujetos al régimen de comunicación previa, en los témrinos previstos en esta ley , las obras de técnica sencilla y escada entidad constructiva y obras de edificación que no necesitan proyecto de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. 2. Los consejos insulares podrán regular, reglamentariamente, la sujeción al régimen de comunicación previa para obras y actuaciones de entre las previstas en el apartado 1 del art. 134 anterior y para todos o algunos municipios de la isla. No obstante, en ningún caso podrán sujetarse a este régimen los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación: f) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, h) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra f) anterior'; artº 141 'El procedimiento de comunicación previa se inicia mediante comunicación sus rita por la persona promotora y dirigida al ayuntamiento correspondiente con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda dar inicio a la realización del acto, de un día, en los casos previstos en el arts. 136.1, y de quince días naturales en los casos del art. 136.2 de esta ley . La comunicación debe adjuntar la documentación que reglamentariamente o mediante la ordenanza municipal se determine'; y artº 145 '1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, y servicios de telecomunicaciones exigirán, para la contratación provisional de los respectivos servicios, la acreditación de la licencia de obras, fijando como plazo máximo de duración del contrato el establecido en la licencia para la terminación de los actos. Transcurrido este plazo no podrá continuar prestando el servicio, salvo que se acredite la concesión por parte del municipio de la correspondiente prórroga. 2. Las empresas mencionadas en el apartado anterior exigirán para la contratación definitiva de los servicios respectivos la licencia de ocupación o primera utilización, o los documentos que se exigen reglamentariamente'; artº 162 'Son responsables de las infracciones urbanísticas con carácter general: 1. En los a tos de parcelación urbanística, urbanización, construcción o edificación, instalación o cualquier otro de transformación o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo ejecutados, realizados o desarrollados sin concurrencia de los presupuestos legales para su legitimidad: a) Las personas propietarias, motoras, constructoras, según se definen en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, urbanizadoras y todas las demás que tengan atribuidas facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como el personal técnico titulado director de los mismos, y el redactor de los proyectos cuando en estos últimos concurra dolo, culpa o negligencia grave. B) Las personas titulares o miembros de los órganos administrativos y el personal funcionario público que, pro acción u omisión, hayan contribuido directamente a la producción de la infracción'; artº 176 '1. Las infracciones urbanísticas se clasifican en leves, graves y muy graves. 3. son infracción graves: a) La ejecución, la realización o el desarrollo de actos de parcelación urbanística, urbanización, construcción o edificación e instalación o cualquier otro de transformación de uso del suelo o del subsuelo, que estando sujetos a licencia urbanística, comunicación previo a o aprobación, se ejecuten sin la misma o contraviniendo sus condiciones, salvo que sean de modificación por reforma y que, por su menor entidad no necesiten proyecto técnico en cuyo caso tienen la condición de infracción leve', D.Tª Única '1. Quedan derogadas las disposiciones: a) La Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística', en relación con los correlativos de la Ley 16/2006, de 17-octubre.

Idem, sobre el incumplimiento derivado de la no obtención de la licencia, las Sentencias de esta Sala, de fechas 9-octubre , 16-septiembre-2014 ; de 31-octubre , 15-octubre , 28-febrero-2013 ; de 4-abril , 27-febrero-2012 ; de 15-junio-2011 ; de 11-septiembre-07 ; y de 18-marzo-05 ; entre otras.

SEXTO.-Es preciso recordar, además, que según la cláusula cuarta del contrato, el arrendatario hizo entrega de dos mensualidades, en concepto de fianza, por importe de 3.200 Euros; y que según el párrafo último de la cláusula quinta, en caso de no ejecución en plazo y forma de las obras por parte del arrendador, la arrendataria podía exigir la devolución de todas las cantidades abonadas hasta la fecha.

Ha quedado cabalmente acreditado que la arrendataria no ha pagado las rentas (4) -de 16 diciembre, febrero, marzo y abril de 2013 a razón de 1936 Euros/mes, ni el aumento del IVA al 21% (192 Euros)-; y que abandonó el solar durante el mes de abril-2013. El incumplimiento de la actora fue denunciado por la arrendataria -como ya se ha reseñado- a 9-10-12, y en cambio la actora denuncia la retención y el uso del solar hasta finales de abril-2013. La resolución comunicada es natural consecuencia del previo incumplimiento de la arrendadora.

SEPTIMO.-Por otra parte, la arrendataria no ha abonado las mensualidades correspondientes al asfaltado total (resto del 50%) del solar, de los meses desde agosto-2012 a febrero-2013, a razón de 800 euros/mes (7 mensualidades), o importe de 5.600 Euros; que es incompatible, por petición anterior, a la no obtención de la cédula de primera ocupación, solicitada con posterioridad a la petición del asfaltado total, e imprescindible par obtener, entre otras, la licencia de actividad.

Pues bien, el período de retención del solar (hasta finales de abril-2013), con actividad de almacenamiento de vehículos o de estacionamiento, y la repercusión del cambio de tipo impositivo (IVA del 18 a 21%), frente a los gastos derivados de la imposibilidad sobrevenida que impide las actividades de la demandada, como rentas mensuales abonadas, fianza, honorarios de ingeniero, acometida de Emaya, instalaciones de 'campa', tasa de licencia de actividad, y cuotas del asfaltado restante, permiten la liquidación que sigue; no obstante reseñar que las cuotas de asfaltado reclamadas la actora no proceden a tenor de la imposibilidad sobrevenida y porque tal ahora ha quedado en beneficio de la misma, como tampoco procede la restitución, a la demandada, de 1.888 Euros por concepto de comisión en la intermediación (f. 92-93) cuyas gestiones le fueron fructíferas y en su día llegaron a buen fin. Así:

A) Procede abonar a la entidad demandante reconvenida:

- 15 días febrero-13: 800 Euros

Mes marzo-13: 1.600 '

Mes abril-13: 1.600 '

4.000

- IVA al 21%: 840'

4.840 '

- Actualización IVA

(del 18% al 21%): 192 '

TOTAL 5.032 Euros

B) Procede abonar (restituir) a la entidad demandada-reconviniente:

- 11 mensualidades de renta: 20.768 Euros (f. 89-90)

- Fianza: 3.200 Euros (f.91)

- Honorarios Ingeniero: 1.298 Euros (f.94-95)

- Acometida Emaya: 903,07 Euros (f.97)

- Instalación 'Campa': 4.720 Euros (f.98 a 100)

-Tasa licencia actividad: 1.411,73 Euros (.100-101)

- 4 cuotas asfaltado: 3.776 Euros(f.102-109)

TOTAL: 36.076,80 Euros

Por último, la demandada no ha acreditado la entrega de las llaves en octubre-2012 ni la emisión de faxes o similar, por lo que de abonar las rentas hasta abril- 2013 pues no es excusa que no tuviere ocasión para entregarlas, en tanto ello y el abandono definitivo del solar es fácilmente acreditable. Y, salvo supuestos excepcionales, el arrendatario viene obligado al pago de la renta hasta la entrega efectiva de las llaves y de la posesión del inmueble arrendado.

Idem las Sentencias de esta Sala, de fechas 15-julio-2014 ; de 25-noviembre , 8-noviembre (2 ), 12-septiembre-2013 ; de 23-julio-2012 ; de 30-diciembre (2 ), 9- diciembre , 17 , 10 y 2-noviembre , 19-septiembre , 7-abril , 7-marzo y 21-enero-2011 ; 28 , 20 (2) diciembre , 17-junio , 20-mayo y 26-marzo-2010 ; de 23-diciembre , 25 y 21-mayo , 29 y 15-enero-2009 ; de 29-marzo-2008 ; 31 y 1-octubre , 6-septiembre , 20-julio , 27-junio y 22-febrero-2007 ; de 4-diciembre , 7-septiembre , 26-junio , 26- mayo , 12-abril , 15 y 8-marzo , y 27-febrero-2006 ; 9-febrero-2005 ; de 20 y 7-diciembre , 22-julio-2004 ; de 12-abril-2002 ; y de 1-octubre-2001 ; entre otras.

OCTAVO.-Corresponde a la parte actora levantar la carga de probar y acreditar que el solar ha dispuesto siempre de agua y electricidad; y ello es posible sin necesidad de un reconocimiento judicial que, de constatarlos positiva o negativamente, no deduciría desde cuándo, por lo que es correcta la decisión de denegar tal prueba, en ambas instancias, cuyos argumentos se dan por reproducidos.

NOVENO.-La estimación parcial del recurso, y correlativamente de la demanda principal, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas, en la instancia, derivadas de la demanda inicial; y la estimación sustancial de la demanda reconvencional obliga a imponer las costas causadas, en la instancia, a la parte actora-reconvenida, derivadas de la reconvención; y ello en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Fernanda de España Fortuny, en representación de la entidad 'Valores Hellas, SL', contra la Sentencia de fecha 17-julio-2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de esta Capital , en los autos Juicio Ordinario nº 316/2013, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución parcialmente se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando en parte la demanda principal formulada en la anterior representación, contra la entidad 'Othman Ktiri Rent a Car, SL', declaramos la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 13-febrero-2012, y condenamos a la entidad demandada al pago a la actora de la suma de 5.032 Euros, con más sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia, derivadas de la demanda principal.

3º) Que, estimando sustancialmente la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Cristina Sampol Schenk, en representación de la entidad 'Othman Ktiri Rent a Car, SL', contra la entidad 'Valores Hellas, SL', declaramos la resolución del contrato referenciado, y condenamos a la entidad actora-reconvenida a indemnizar a la reconviniente en la cantidad de 36.076,80 Euros; con más los intereses legales y procesales del artº 576 de la LEC ; y con expresa imposición a la actora-reconvenida de las costas causadas en la instancia, derivadas de la reconvención.

4º) Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.