Sentencia Civil Nº 342/2014, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 84/2013 de 17 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 84/2013

Procedimiento ordinario núm. 627/2011

Juzgado Primera Instancia i Instrucció de Vielha e Mijaran

SENTENCIA nº 342/2014

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT MONTELL GARCIA

MAGISTRADAS

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

DÑA. MARIA CARMEN BERNAT ALVAREZ

En Lleida, a diecisiete de julio de dos mil catorce

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 627/2011, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Vielha e Mijaran , rollo de Sala número 84/2013, en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2012 . Es parte apelante Jacinto , representado por la procuradora Blanca Cardona Calzado y y defendido por el letrado Jaume Moliner Murillo . Es parte apelada VALL D'ARAN HABITATGES S.L,representada por el procurador José Mª Guarro Callizo y defendida por el letrado Angel Buerba Mur . Es ponente de esta sentencia la ILMA. SRA. DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA, Magistrada de esta Audiencia Provincial.

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2012 , es la siguiente: ' FALLO

Que desestimandola demandainterpuesta por la representación procesal de D. Jacinto contra la mercantil VALL D'ARAN HABITATGES, S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones frente a ella formuladas con imposición a la actora de las costas procesales. [...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, Jacinto interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y al que se opuso la parte contraria; seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrada ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna.Se señaló el dia 18 de junio de 2014 para la votación y decisión.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda planteada por el Sr. Jacinto en la que reclama la suma de 40.425 euros, en ejercicio de la denominada acción 'quanti minoris', como rebaja proporcional del precio abonado en virtud del contrato de compraventa de una vivienda concertado entre las partes.

Su pretensión se rechaza al no haber acreditado la concurrencia del requisito esencial para el éxito de la acción cual es la existencia de los vicios constructivos ocultos que indica el demandante, considerando que la inundación de la vivienda no deriva de la existencia de vicios o defectos constructivos con entidad suficiente para fundar la acción edilicia de acuerdo con los requisitos exigidos jurisprudencialmente, siendo que en este caso las terrazas de la vivienda y demás elementos de los que se predican los vicios han funcionado en condiciones de normalidad durante seis años, sin producirse filtraciones de agua al interior de la casa, existiendo datos suficientes para considerar que los daños sufridos en la vivienda guardan relación con un fenómeno atmosférico puntual -temporal de lluvias de intensidad excepcional- más que con unas patologías constructivas que desmerezcan el valor del objeto vendido en los términos pretendidos, a lo que se añade que una de las principales causas de la inundación en las terrazas de la planta baja es la obturación del desagüe a causa de las raíces de una palmera, lo que remite a un problema de deficiente mantenimiento que nada tiene que con un vicio oculto que prive de utilidad al inmueble o desmerezca el objeto de la compraventa.

Contra esta resolución interpone recurso la parte actora refiriéndose en primer término a los requisitos necesarios para la viabilidad de la acción ejercitada, que a su entender han quedado acreditados en el este caso, por lo que tiene derecho a obtener una rebaja proporcional del precio, atendiendo a la realidad de los defectos invocados y su coste económico, dado que la acción entablada no tiene finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento y equivalencia contractual, es decir, el justo precio que debió haber pagado el comprador, constando pericialmente acreditados los defectos existentes y su valoración económica, reclamando esta parte la suma de 40.425 euros por la disminución del valor del inmueble, siendo dicha cantidad la depreciación sufrida por la casa correspondiente al coste económico fijado para ejecutar las obras necesarias de reparación y subsanación de los defectos y desperfectos ocultos constatados.

SEGUNDO.- En respuesta a estas iniciales alegaciones del apelante es preciso hacer constar que resultan claramente insuficientes para la finalidad revocatoria pretendida toda vez que se fundan en la particular apreciación del recurrente sobre la efectiva existencia de los vicios constructivos ocultos, siendo por ello evidente que, dado que la resolución recurrida descarta su existencia, primero será preciso combatir la apreciación y valoración de la prueba que conduce a dicha conclusión, y a ello dedica el recurrente sus posteriores alegaciones, por lo que las que inicialmente efectúa únicamente podrían ser admitidas en caso de que prosperaran las posteriores, que después analizaremos.

En cualquier caso no está de más destacar que lo que concluye el juzgador de instancia es que no se ha acreditado por la parte actora 'la existencia de un vicio constructivo oculto en la finca vendida que disminuya su valor en la cantidad reclamada', apreciación ésta última de la que prescinde el apelante, reiterando que tiene derecho a obtener una rebaja proporcional del precio cuando, en realidad, sus propias alegaciones evidencian que lo que está reclamando no es propiamente una rebaja o disminución del precio pagado por la compra de la vivienda sino la que califica como depreciación sufrida por la casa correspondiente al coste económico para ejecutar las obras de reparación de los defectos y desperfectos ocultos constatados, o como decía en su demanda, el coste de las actuaciones que deben acometerse para reparar los desperfectos ocasionadas en las cuatro zonas afectadas y evitar la nueva causación de éstos, expresando su pretensión en similares términos en las reclamaciones extrajudiciales efectuadas a la parte demandada, en las que se refiere (documento nº8 de la demanda) a los múltiples daños materiales derivados de la entrada de agua en el interior de la vivienda, así como al rechazo de la parte vendedora a la existencia de los defectos ocultos reclamados, y por ende a asumir la reparación de éstos y de los daños que han provocado.

Este planteamiento contrasta significativamente con las reiteradas alegaciones del apelante sobre el reajuste en la equivalencia de las pretensiones del contrato que se persigue con esta acción, reajuste que según alega se practica mediante la reducción del precio pactado, en la proporción que en el mercado sea menor el precio de los objetos con ese defecto, comparado con los que carecen de él, destacando por ello que esta acción no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento y equivalencia contractual, es decir, el justo precio que debía haber pagado el comprador por la cosa comprada.

La exposición sobre la naturaleza y finalidad de la acción es correcta, pero no se compadece con lo que en definitiva se está pretendiendo, porque aunque se dice que la condena al demandado al pago de los 40.425 euros ha de ser en concepto de rebaja proporcional del precio pagado, lo que en realidad representa dicha suma según las propias alegaciones del apelante no es otra que el importe de ejecución de todas las obras precisas para eliminar o reparar lo que se califican como vicios o defectos constructivos y para reparar todos los daños materiales sufridos como consecuencia de la entrada de agua en la vivienda. Y así lo corrobora el dictamen pericial del Sr. Fructuoso , cuyo objeto es determinar el alcance de los desperfectos producidos en la vivienda, determinar sus causas y describir y valorar las reformas que deban de realizarse para dejar la vivienda en perfectas condiciones. Es decir, que no estamos propiamente ante 'una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos', según se deriva del art. 1.486 C.C ., en relación con el art. 1.484, y de la doctrina jurisprudencial que interpreta y desarrolla estos preceptos, o lo que es lo mismo, el menor valor en el mercado de la cosa objeto de la compraventa como consecuencia de los vicios, en la proporción que en el tráfico inmobiliario sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías, no habiendo propuesto la parte actora ninguna prueba tendente a acreditar la suma en que debería reducirse proporcionalmente el precio, en función de los defectos denunciados, siendo doctrina reiterada la que enseña que si se ejercita la acción 'quanti minoris' no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, y no una indemnización de daños y perjuicios complementaria, que el art. 1.486 C.C . reserva única y exclusivamente al ejercicio de la acción redhibitoria ( SSTS 14-6-1996 , 25-9-2003 , 22-4-2004 y 21-6-2007 ), de modo que como dice la SAP de Barcelona, sec. 17ª, de 12-3-2010 mediante esta acción '... el legislador persigue que el comprador pague por el objeto vendido el precio que realmente vale en el mercado teniendo en cuenta los defectos o patologías detectadas y que no pudieron ser tenidas en cuenta al tiempo de contratar. Esto es incompatible con una indemnización complementaria en sede de la acción ejercitada, de modo que, si se ejercita la 'quanti minoris' sólo cabe obtener una reducción o rebaja del precio pues la acción indemnizatoria se reserva exclusivamente por la ley para cuando se ejercita la acción redhibitoria. Si los compradores querían reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos debieron optar por una acción distinta'

Lo anterior se deriva de las propias resoluciones judiciales que el actor invocaba en su demanda, y también en su recurso, siendo sumamente ilustrativa este mismo sentido la SAP de Madrid, sec. 12ª, de 18 de julio de 2013 que analiza la configuración en nuestro ordenamiento jurídico de las acciones por vicios ocultos de la cosa comprada, indicando que '...como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2.010 , 'sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).'

La responsabilidad por vicios ocultos no depende de su conocimiento por el vendedor, pues éste responde 'aunque los ignorase' artículo 1.485 del Código Civil .

Dándose los requisitos expuestos, el comprador puede optar bien por desistir del contrato con abono de los gastos que pagó (la denominada acción redhibitoria), o por obtener una rebaja del precio, a juicio de peritos (la denominada acción quanti minoris).

Ejercitándose alguna de estas acciones, no puede lograr el comprador ningún otro efecto, salvo que optase por la devolución de la cosa y probase que el vendedor conoció el vicio y no lo comunicó, en cuyo caso, puede obtener también la indemnización de perjuicios (artículo 1.486 párrafo segundo).

Si se opta por la acción de rebaja del precio, no hay nada más, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003 , 'no se puede olvidar que la acción 'quanti minoris' no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual'.

Ello no es óbice a que la jurisprudencia haya señalado la posible compatibilidad de las acciones edilicias (la redhibitoria y la quanti minoris) con otras derivadas del contrato (así, por ejemplo, se afirma en Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1.986 y 17 de julio de 1.987 ) pero lo hace en el sentido de que la previsiones específicas del saneamiento por vicios ocultos, no impiden el ejercicio de acciones derivadas del incumplimiento ni las de nulidad por dolo o error, porque 'ningún precepto de nuestro Código excluye la concurrencia de la acción de impugnación por error con las que se derivan de otros artículos, cuya elección corresponde a aquel a quien asisten'.

Con ello, lo que se está reconociendo es que, en los casos en que el supuesto de hecho alegado por el demandante pueda integrar tanto el concepto de vicio oculto como el de incumplimiento o el de nulidad por vicio del consentimiento, hay un concurso de acciones, y no de normas, de modo que al perjudicado corresponde optar por la pretensión que más le convenga, pero no puede ejercítalas todas conjuntamente, pues cada una tiene su ámbito y sus efectos característicos.

Y, en fin, siendo el significado de la acción quanti minoris el de obtener la rebaja del precio, debe el demandante acreditar cuál sea la procedente, pues ello forma también parte de los hechos constitutivos de la pretensión, de modo que la falta de prueba de este extremo, conlleva la desestimación (en tal sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 ).

CUARTO.- Pues bien, una vez revisada la prueba practicada, incluido el visionado de la grabación del acto del juicio, detecta esta Sala, en la propia demanda, un defecto de planteamiento.

En efecto, lo que en ella se sostiene parte de una incoherencia intrínseca, pues por un lado se afirma y explicita ejercitar la acción quanti minoris, y por otro, se fija la rebaja justamente en el valor estimado de la reparación de los vicios o defectos que según los demandantes tenía la vivienda adquirida. Con ello se confunde la acción de incumplimiento contractual, que debería acreditar que los demandados vendedores se comprometieron a reparar esos defectos con la quanti minoris que no atiende al coste de la reparación sino a la incidencia que en el precio tuvieran los defectos detectados.

Como veremos, esa falta inicial de alegación y acreditación en la demanda, tiene su trasunto en la decisión adoptada por la Juez de Primera Instancia, pues, a falta de prueba de cuál fuera la rebaja procedente, opta por una decisión discrecional...'

A continuación analiza esta sentencia las concretas circunstancias del caso en lo que se refiere a los vicios ocultos denunciados, y acaba concluyendo que '...tiene razón los apelantes. Si los demandantes, al ejercitar la acción quanti minoris, no acreditan cuál haya de ser la rebaja del precio, sino que acreditan lo que entienden que es el importe de la reparación de los defectos que ellos afirman existentes, no puede acogerse aquella acción, pues falta un elemento básico para su estimación. Por eso, no comprendemos la razón de que se rebaje un 15%, cundo no se aporta más justificación que el considerarlo 'más acorde con las circunstancias del caso'.

Para fijar la rebaja ha de acudirse a juicio de peritos ( artículo 1.486 del Código Civil ) y a ninguno de los que han actuado en este proceso se les ha preguntado sobre cuál sería el precio justo según el real estado que tenia al perfeccionarse la venta. No confiere el Código Civil facultad para decidir en equidad.

Ello, por sí solo, y como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 , conllevaría la desestimación de la actio quanti minoris'.

TERCERO.- Alega el recurrente que el juzgador de instancia ha valorado e interpretado erróneamente la prueba practicada, sin tener en cuenta todas las circunstancias y elementos concurrentes acreditados, acogiendo de forma incorrecta los datos aportados por la parte demandada, incurriendo igualmente en error al plantear la posible aplicación de los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, que no pueden apreciarse como excepción en este caso, porque no se ejercita una acción indemnizatoria.

Comenzando por esta última cuestión hay que aclarar que en la resolución recurrida no se está planteando ni valorando la aplicación de las referidas excepciones o causas de exclusión de responsabilidad ( art. 1.105 C.C .) sino que únicamente se alude a ellas para poner de manifiesto la intensidad excepcional de las lluvias caídas en las fechas del siniestro, valorando tal circunstancia junto con todas las demás, a efectos de obtener una conclusión sobre la viabilidad de la acción entablada.

Por lo que se refiere a la valoración de las pruebas, es evidente que estamos ante cuestiones eminentemente técnicas por lo que en este tipo de procedimientos adquieren especial relevancia las pruebas periciales, debiendo el juzgador de instancia valorar la prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC ), según su prudente arbitrio, sin estar vinculado por el dictamen de los peritos, porque se trata de un medio probatorio más y los peritos no suministran al juez su decisión sino que simplemente le asesoran e ilustran a través de su parecer, sirviendo de orientación a las cuestiones objeto de la pericia, pudiendo, no obstante, basarse el juzgador en el que estime más idóneo, o bien apartarse o discrepar de las conclusiones obtenidas en el informe pericial, u obtener otras diferentes, siempre que se razone debidamente tal decisión judicial porque, en otro caso, estaría sustituyendo arbitrariamente el criterio pericial del correspondiente técnico o especialista en la materia por el suyo propio, pudiendo dar lugar a una valoración judicial absurda, ilógica o contradictoria en sí misma.

Las alegaciones del apelante ponen de manifiesto que lo que pretende no es otra cosa que hacer prevalecer las conclusiones de un dictamen pericial sobre las del otro en el que principalmente se funda el juzgador de instancia, lo cual únicamente sería procedente en caso de que sus conclusiones fueran absurdas, ilógicas o arbitrarias, siendo doctrina jurisprudencial reiterada la que indica que en el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar por aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos ( SSTS 9 de febrero de 1987 , 19 de febrero de 1987 y 6 de marzo de 1989 ). Así ha ocurrido precisamente en el caso enjuiciado puesto que el juzgador de instancia tras referirse a los principales puntos de discrepancia entre los peritos y al indudable valor probatorio de ambos informes periciales, razona cumplidamente en la sentencia los motivos por los que, teniendo en cuenta otros hechos acreditados, acaba concluyendo que la inundación de la vivienda no es consecuencia de un mal diseño o ejecución de las terrazas ni, por ende, de vicios ocultos que generen la obligación de sanear, dando así prevalencia al informe pericial de la Sra. Marí Luz y del Sr. Cecilio frente al Don. Fructuoso .

Por tanto, resulta de aplicación la reiteradísima doctrina jurisprudencial a tenor de la cual la valoración de la prueba pericial es función privativa de los juzgadores de instancia, a cuyo criterio debe estarse, ya que sujeto su proceso valorativo sólo a las reglas de la sana crítica ( art. 348 de la LEC ) , y no constatadas éstas en normas legales preestablecidas, tal criterio valorativo debe respetarse salvo que tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales o falsee de forma arbitraria sus dictados, o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( SSTS 31-1-1992 , 12-6-1999 , 14-10-2000 , 2-2-2001 , 17-5-2002 , 8-10-2003 y 19-7-2004

Desde esta perspectiva y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas no advierte la Sala que estemos ante uno de estos supuestos que permitirían modificar en esta alzada el criterio valorativo el juzgador de instancia. Las condiciones y características concurrentes en la emisión de cada uno de los dictámenes a las que alude el apelante ya han sido ponderadas en la resolución recurrida, refiriéndose expresamente al momento en que intervino cada uno de los peritos y al motivo por el que acudieron a la vivienda, así como a las visitas efectuadas por cada uno y los datos de que han dispuesto al emitir sus dictámenes. Por lo demás, no se ha cuestionado que el funcionamiento de los sistemas de desagüe de las terrazas que refieren los apelantes se pudo comprobar una vez desmontada la instalación fija y permanente que forman las tarimas, pero ello no determina sin más que estemos ante vicios ocultos con la entidad y consecuencias que pretende el apelante, apoyando sus conclusiones sobre la causa de las filtraciones en el dictamen del Sr. Fructuoso , que resulta contradicho por el de Doña. Marí Luz y Don. Cecilio (si bien, sólo la Sra. Marí Luz intervino en el juicio ratificando el dictamen y ofreciendo cuantas explicaciones y aclaraciones le fueron solicitadas).

No puede compartirse la tesis del recurrente cuando cuestiona la descripción y consecuencias de las lluvias acaecidas, aduciendo que no están acreditadas y que no consta que fueran de tal intensidad como para calificarse de torrenciales, porque no se han aportado los diarios o periódicos que presuntamente contenían esa información ni solicitado datos del Instituto Nacional de Meteorología o del Ayuntamiento de Castelldefels, no constando tampoco la posibilidad de declarar la zona como catastrófica atendiendo a la presunta gravedad de las lluvias, concluyendo de todo ello que las lluvias ocurridas el 19 de julio no pueden considerarse como causa mediata ni inmediata de los desperfectos ocasionados.

Sin perjuicio de destacar que en la sentencia ya se indica, por un lado, que no se ha desacreditado la información recabada por los peritos sobre las lluvias caídas en la fecha del siniestro y, por otro lado, que el mismo informe pericial del Sr. Fructuoso se refiere a los desperfectos de la vivienda por las fortísimas lluvias caídas a finales de julio y principios de agosto de 2010, también es preciso hacer constar que en el dictamen de Doña. Marí Luz y Don. Cecilio no sólo se transcribe la información publicada al respecto por el periódico La Vanguardia y el diario El Castell sino que también constan los avisos y noticias publicados en la página web del Ayuntamiento de Castelldefels, aportando en el dictamen pericial el link o enlace para comprobar la veracidad de todas estas informaciones en las correspondientes páginas web, desde el que efectivamente se constata que la información incorporada al informe pericial corresponde estrictamente con las referidas noticias, avisos y publicaciones. Si a ello se añade que en el acto de la audiencia previa la parte actora alegó que no impugnaba los documentos aportados de contrario por falsedad de los mismos, rechazando únicamente las conclusiones de la prueba pericial, por la metodología empleada y por fundarse en hipótesis, la conclusión que se obtiene es que la referida información, especialmente la del Ayuntamiento de Castelldefels, no deja lugar a dudas sobre la intensidad y magnitud de las lluvias, el estado de pre-alerta de la localidad por fuertes lluvias e inundaciones, y la efectiva causación de diversos siniestros, constando igualmente que una de las zonas más afectadas fue la Avenida Garbí, en la que se ubica la vivienda que nos ocupa.

Por lo demás, las alegaciones del recurrente sobre la remisión de un primer requerimiento telefónico a la parte demandada el día 2-8-2011 no han quedado acreditadas, refiriéndose a ese requerimiento en el burofax de 14-9-2010 aportado como documento nº6 de la demanda, en el que también se refiere a la transmisión vía mail, pero sin que se aporte prueba de uno ni otro, aludiendo en ese burofax a los daños que sufrió la casa 'en un día de lluvia, aparte con más intensidad el pasado 30 de julio', con lo que bien podría entenderse que la situación se produjo durante varios días, constatándose sus consecuencias el día 30 de julio, siendo que en la contestación a ese burofax la demandada ya se refería a los problemas que ha sufrido la vivienda 'según ustedes el pasado 30 de julio'. Además, como dice la demandada al oponerse al recurso, si la inundación se produjo en esa fecha, 30 de julio, vendría a corroborarse la inexistencia inicial de los defectos que alega la actora porque en las fechas de mayor intensidad de las lluvias las instalaciones de la vivienda habrían funcionado con total normalidad, siendo con posterioridad cuando se manifiestan los problemas, al haberse obturado los desagües como consecuencia de aquella tormenta torrencial, y todo ello sin que pueda considerarse errónea tal calificación de torrencial y de lluvias de intensidad excepcional por parte del juzgador de instancia cuando según la misma información que obra en el dictamen pericial se recogieron en dos horas y media 40,4 l/m2, siendo la intensidad punta de lluvia de 11,6 l/m2 en cinco minutos.

CUARTO.- En cuanto a la incidencia de las raíces de la palmera en la obturación del desagüe de una de las terrazas de la planta baja, alega el apelante que no se puede imputar responsabilidad al comprador por un problema de falta de mantenimiento en una zona oculta, sino que la responsabilidad será de la parte vendedora que poseyó la finca durante los años anteriores, habiéndose producido los hechos cuando apenas habían transcurrido dos meses desde la adquisición de la vivienda, y en cualquier caso, consta acreditado por el informe del Sr. Fructuoso que la solución constructiva del desagüe es insuficiente e incorrecta para la vivienda por lo que se trata de un defecto por mala praxis constructiva.

Este planteamiento parece sustentarse en la errónea premisa de que el hecho de que el desagüe de la terraza y las raíces de la palmera estén ubicadas debajo de la tarima (en zona no visible) conduce a equiparar la falta de mantenimiento con la existencia de un vicio oculto, recordemos, 'vicios constructivos que el edificio alberga' o 'graves defectos estructurales' según se dice reiteradamente en la demanda. Como bien indica la resolución recurrida, de acuerdo con la reiterada doctrina jurisprudencial sobre la materia, a efectos de la acción 'quanti minoris' los arts. 1.484 y siguientes del C.C . subordinan la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida a la concurrencia de tres requisitos: ha de ser un vicio grave, ha de ser oculto, y ha de preexistir al tiempo de celebración del contrato, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 C.C .), y cuanto a que el vicio ha de ser grave, se requiere que el defecto o vicio entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (por todas, STS de 17 de octubre de 2005 ).

Por tanto, de acuerdo con estos requisitos, lo que se está argumentando en la resolución recurrida es que la falta de mantenimiento de la palmera (que constituye un elemento ornamental) nada tiene que ver con el régimen de los vicios constructivos ocultos -que han ser graves-, pensado para otro tipo de situaciones, compartiendo la Sala el criterio seguido al respecto por el juzgador de instancia, sin que quepa compartir el criterio del apelante, que relaciona la gravedad del defecto con el importe presupuestado para realizar las obras de reparación del defecto, y de los daños derivados del mismo.

No puede obviarse que estamos ante una compraventa de vivienda usada, lo cual influye en la determinación del precio y en el estado de conservación y mantenimiento general del inmueble, sin que el nivel de exigencia en cuanto al perfecto mantenimiento de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva, ni siquiera aunque se haya abonado un elevado importe por ella, como es aquí el caso, en consonancia por lo demás con las características del inmueble.

Cierto es que al regular el contrato de compraventa y las acciones que asisten al comprador el Código Civil no establece ninguna diferenciación entre cosas nuevas o usadas (conocida habitualmente como ventas de cosas de segunda mano) pero, en buena lógica, cuando se trata de viviendas usadas no podrán considerarse como vicios o defectos ocultos aquellos que son propios del uso y del paso del tiempo transcurrido desde su construcción, y en este sentido habrá que tener en cuenta que mientras en la compraventa de viviendas de nueva construcción (bien sobre plano o bien viviendas cuya construcción ya está finalizada) el consentimiento contractual se otorga en base a las características resultantes del plano incorporado al contrato y/o en base a la memoria de calidades, en cambio, en la compraventa de viviendas usadas la obligación de entrega viene referida al estado del inmueble cuando se presta el consentimiento, y siempre comporta un cierto componente de riesgo, sin que quepa extender el régimen propio del saneamiento por vicios ocultos a una falta de mantenimiento como la que ahora nos ocupa.

Como dice la SAP de Barcelona, sec. 4ª de 6-5-2013 '...Hay una peculiaridad en el caso que no puede obviarse, y es que nos encontramos ante la compraventa de una vivienda de segunda mano, de una vivienda que ya lleva un tiempo prestando su función propia, que ya ha sufrido un desgaste. Como dice la SAP Cádiz 30.6.04 , el tratamiento del saneamiento no puede ser el mismo en una vivienda de nueva construcción que en una de segunda mano, pues el objeto vendido no es igual; en un caso se entrega un bien a estrenar, con todos sus elementos nuevos y en teórico perfecto estado de funcionamiento, y en otro, se entrega un bien que ya ha sufrido un desgaste, derivado aunque sea del simple paso del tiempo. De hecho, por eso los precios de la vivienda usada son más económicos, en términos generales, que los de la nueva. El vendedor tiene el mismo nivel de responsabilidad a que antes aludíamos, pero en la práctica, la medida de cómo se valora la adecuación de la cosa vendida con lo que se espera por parte del comprador, forzosamente ha de variar, con arreglo a lo que acabamos de exponer'.

En cuanto a la mala praxis o incorrecta solución constructiva del desagüe, el recurrente sustenta sus afirmaciones en el dictamen pericial del Sr. Fructuoso pero sus conclusiones resultan contradichas por las de la Sra. Marí Luz , valorando el juzgador de instancia el informe y las explicaciones técnicas de cada uno de los peritos y exponiendo los motivos por los que se descartan los referidos vicios constructivos ocultos, sin que pueda considerarse ilógica, absurda ni irracional la conclusión obtenida tras la conjunta valoración de las pruebas, ponderando los informes periciales que ofrecen conclusiones distintas sobre la existencia o no de los vicios y su relación de causalidad con la inundación de la vivienda, con el resultado que ofrecen los demás medios de prueba.

En consecuencia, procede mantener en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo del juzgador de instancia, desestimando este motivo de recurso.

QUINTO.- De forma subsidiaria se impugna el pronunciamiento sobre costas de primera instancia alegando que debe tomarse en consideración que el demandante adquirió la vivienda por 670.000 euros y que en apenas dos meses presentaba unos daños y desperfectos de importante gravedad, cuyas causas venían establecidas por un perito arquitecto y con una valoración económica efectuada por una empresa constructora, siendo que en la propia sentencia de dice que las conclusiones del informe pericial de esta parte no son irrazonables, ilógicas o carentes de fundamentación, por lo que hay que entender que el planteamiento de la demanda interpuesta ha de tener la misma calificación de razonable y motivada ya que su fundamento esencial y básico es el dictamen pericial del Sr. Fructuoso , entendiendo por todo ello el recurrente que concurren en esta litis serias dudas, tanto de hecho como de derecho, esta últimas atendiendo a la jurisprudencia existente sobre la materia.

Este motivo de recurso tampoco puede ser atendido. La imposición de las costas de primera instancia a la parte actora deriva de la estricta aplicación del criterio del vencimiento objetivo que con carácter general es el que rige en materia de costas y en virtud del cual las costas de primera instancia han de ser impuestas al litigante que haya visto rechazadas todas sus pretensiones ( art. 394-1 LEC ). Sólo de forma excepcional se establece en dicho precepto la posibilidad de apartarse de este principio general, cuando el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, señalando el mismo artículo que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

En relación con este precepto esta Sala tiene dicho en múltiples resoluciones que se trata de posibles excepciones a una norma imperativa y, como tales excepciones, han de ser interpretadas y aplicadas de forma restrictiva, exigiéndose que sean debidamente razonadas por el juzgador, señalando las circunstancias concurrentes que justifican la modificación del principio general. En este sentido, esta Sala tiene reiteradamente señalado que las dudas de hecho o de derecho que pueda presentar un supuesto determinado deben comportar que la solución técnico-jurídica del litigio sea compleja, oscura, ya sea por una cuestión de derecho material o procesal, ya sea en cuanto a hechos, de forma que las partes no hayan tenido otro remedio que acudir a los Tribunales, es decir, que se hayan visto abocados a los mismos por la dificultad que presentaba y que hacía imposible una solución extraprocesal.

Ninguna de estas situaciones se aprecia en el presente caso. El juzgador de instancia descarta expresamente en la sentencia que concurran las serias dudas a que alude el precepto, y tampoco advierte la Sala que la controversia plantee especial dificultad o complejidad, tratándose más bien de una cuestión de prueba, sin que ello comporte serias dudas de hecho (y menos aun de derecho) de entidad suficiente para justificar un pronunciamiento distinto al que con carácter general e imperativo establece el art. 394-1 de la LEC .

Las alegaciones del recurrente sobre el precio que pagó por la vivienda y el breve transcurso de tiempo hasta que se produjo la inundación tratan de justificar su proceder en cuanto a la decisión de plantear la demanda, pero también hemos dicho en numerosas resoluciones que no cabe equiparar el criterio subjetivo del demandante o las razones que le impulsaron a acudir a los tribunales con las serias dudas de hecho a las que se refiere el precepto porque, en definitiva, una cosa es la razonabilidad de la pretensión y otra bien distinta la no imposición de costas por la concurrencia de serias dudas de hecho, y no puede servir como .justificación o argumento para apartarse del referido principio general y apreciar la concurrencia de serías dudas fácticas el que se aporte un informe pericial que sustente la pretensión de la parte actora, lo cual resulta claramente insuficiente a efectos de poder considerar que estamos ante dudas de una cierta entidad ('serias dudas', dice el art. 394-1) pues de admitirse tal planteamiento habría que apartarse del principio del vencimiento objetivo siempre que la parte demandante apoye sus pretensiones en un dictamen pericial, lo cual se revela como imprescindible en todos aquellos supuestos en que el núcleo de la litis gira sobre cuestiones técnicas.

Estamos en este caso ante una cuestión de prueba en relación con la verdadera causa de los daños y la existencia de vicios constructivos ocultos, y en este sentido la Sala ha mantenido en diversas ocasiones (por todas, sentencias de 26-11- 2008 , 24-2 y 26-5-2010 , 6 25- 5-2011 entre otras muchas) que las meras dificultades de prueba o las cuestiones de valoración de prueba no pueden incluirse en las serias dudas fácticas a que se refiere el art. 394 de la LEC a efectos de justificar la modificación del criterio general del vencimiento objetivo que impone este precepto. Así lo decíamos también en la sentencia nº239/2009, de 19-6-2009 señalando que '... els problemes de valoració de prova no poden justificar mai un dubte de fet que enervi el principi del venciment, raó per la que escau desestimar també aquest motiu de recurs'.

Hay que tener en cuenta que el criterio del vencimiento objetivo en la imposición de costas de primera instancia no depende de la buena o mala fe de las partes sino que se apoya, simplemente, en el hecho objetivo de la pérdida del proceso, y en que el correcto uso del mismo no puede producir la consecuencia de causar un daño o perjuicio para quien lo ha utilizado legítimamente, toda vez que cuando la demanda es estimada la necesidad de acudir al proceso para obtener la tutela de un derecho no puede comportar la disminución de ese derecho, como ocurriría si quien obtiene un pronunciamiento favorable tuviera que soportar las costas que necesariamente le origina el proceso. Y desde la perspectiva contraria -la de la parte demandada- las costas al demandante vencido encuentran su fundamento en la protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer ningún perjuicio económico por las improcedentes pretensiones formuladas de adverso.

Estamos, por tanto, ante una cuestión de carga de la prueba de los hechos en que se sustentan las pretensiones del demandante, con las consecuencias que se derivan del art. 217-1 y 2 de la LEC , sin que tales problemas relativos a la carga de la prueba puedan justificar la concurrencia de dudas de hecho a efectos de enervar el principio general del vencimiento objetivo, y sin que por otro se advierta tampoco la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre la naturaleza jurídica de la acción que nos ocupa.

En consecuencia, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

SEXTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts.398-1 y 394-1 de la LEC la desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jacinto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Vielha en los autos de Juicio Ordinario 627/2011, y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.