Sentencia CIVIL Nº 342/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 990/2017 de 23 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CATORCE
ROLLO 990/2017 -A
Procedimiento ordinario 464/2016
Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Cerdanyola del Vallès (UPSD)
SENTENCIA Nº 342/2019
PRESIDENTE
Agustin Vigo Morancho
MAGISTRADOS
ESTEVE HOSTA SOLDEVILA
MONTSERRAT SAL SAL
En la ciudad de Barcelona, a 23 de julio de 2019
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de Procedimiento ordinario 464/2016, seguidos por el Juzgado 1ª instancia nº 8 de Cerdanyola del Vallès
(UPSD), a instancias de Leticia y Jose Manuel representados por la Procuradora M. LLUÏSA VALERO
HERNANDEZ, contra Jose Pablo y Melisa representados por la Procuradora ROSALIA CRISTINA OTERO
CARRILLO, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la
parte demandada-apelante contra la Sentencia dictada en los mismos el día por el/la Juez del expresado
Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO .- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 'Que estimo íntegramente la demanda interpuesta por Jose Manuel y Leticia contra Jose Pablo y Melisa y, en consecuencia, CONDENO a éstos al pago conjunto y solidario en favor de los primeros de 17.202,38 euros y al abono de los intereses legales incrementados en dos puntos desde el día de hoy y hasta el pago completo.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'

SEGUNDO .- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada- apelante mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que formuló oposición; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO .- Se señaló para votación y fallo el día 02/05/2019.



CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Agustin Vigo Morancho de esta Sección Catorce.

Fundamentos

PRIMERO. - 1. El recurso de apelación, interpuesto por los demandados Don Jose Pablo y Doña Melisa , se funda en los siguientes motivos: 1) Error en la valoración de la prueba practicada por infracción de los artículos 281 , 283 , 285 , 326 y 343 de la LEC . Infracción del artículo 24 CE , provocando la indefensión; y vulneración del artículo 218 LEC . 2) No concurrencia de los requisitos del artículo 1.484 del Código Civil : a) entrega de cosa viciada; b) el vicio ha de existir en el momento del contrato; c) ha de ser oculto; y d) debe ser grave. 3) Error en la valoración de la prueba pericial. 4) La sentencia infringe el artículo 218 de la LEC por falta de claridad, precisión y congruencia. 5) De forma subsidiaria, no procede imponer las costas por apreciar serias dudas fácticas y jurídicas. Respecto estos motivos debe indicarse que los tres primeros los examinaremos conjuntamente y, en cuanto al quinto, ejercitado en forma subsidiaria se procedería a su examen en el supuesto de desestimación de todos los demás.

2. Nos encontramos ante un proceso en que se ejercitan las acciones edilicias ( artículo 1.484 del Código Civil ), que corresponden en los supuestos de saneamiento por vicios si concurren los presupuestos de los mismos. Ahora bien, como quedó claro en la demanda y en la audiencia previa, la acción ejercitada es la quanti minoris , no la acción redhibitoria. Esta cuestión es importante, pues con la primea acción lo que se pretende realmente es una reducción del precio de la venta, lo que implica examinar si en las negociaciones previas a la formalización del contrato de compraventa se produjo una rebaja sustancial o no del precio original o de la valoración del inmueble. En concreto, en el presente caso, los demandados eran propietarios de una casa, cuyas instalaciones se calificaron de complejas, debido a los dispositivos tecnológicos en materia domótica, a la instalación de paneles de energía solar, así como a otras instalaciones anejas, como la piscina, la canalización de aguas pluviales y el pozo séptico o de aguas fecales. Los demandados pusieron a la venta la vivienda por el precio de 860.000 €, primero a través de una inmobiliaria, y transcurrido el término de la exclusiva con la inmobiliaria y después de arduas negociaciones, pues los actores habían visitado otras casas unifamiliares cercanas, en las que podrían estar interesadas, los demandados la vendieron por el precio de 760.000 €. No obstante, el valor del inmueble era superior, pues incluso se había efectuado una obra nueva, que debió ser legalizada, alegándose por el demandado, durante el interrogatorio en el acto del juicio, que el valor total sería de 1.500.000 €. Ahora bien, meses más tarde la venta, pues los actores permitieron que los demandados habitaran un tiempo más en la vivienda, descubrieron ciertos defectos en la vivienda, especialmente el de filtraciones de agua, que a juicio de los actores eran defectos ocultos, pues no se podían apreciar a simple vista, y eran graves de tal modo que

SEGUNDO. - Saneamiento por vicios ocultos.

1. El saneamiento por vicios ocultos, como indica la Sentencia de 30 de junio de 2000 , que el artículo 1.484 del Código Civil , impone al vendedor, se proyecta directamente a la cosa específica enajenada, que adolece de defectos o imperfecciones desconocidos por el comprador.

El saneamiento por vicios ocultos descansa sobre el principio de buena fe que resulta defraudada si la finalidad perseguida por el comprador, a cambio del precio entregado, no puede cumplirse, sin que sea obstáculo para ello que el defecto sea reparable; pudiendo establecerse estos principios: a) el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) es preciso que sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior; c) es necesario que no fuera conocido por el adquirente, cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; y d) debe ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso que, de haberlo conocido el comprador no la hubiera adquirido o habría dado menos precio. No se trata de que sea útil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, y si nada se hubiera pactado sobe el destino debe entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedique. Respecto a esta materia, en relación al desconocimiento de los vicios ocultos, la Sentencia del Tribunal Supremo 3 de marzo de 2000 que 'los objetos de venta en su naturaleza y propiedades no se encuentran mermados por vicio afectante a la cosa vendida, hasta suscitar la responsabilidad del vendedor como dispone el art. 1484 del Código Civil , lo conociera o no quien vende, viene entendiéndose aquel defecto o imperfección que la hace inapropiada para el uso que por naturaleza le es propio o que disminuye este uso con clara referencia a su utilidad expresamente -sin vaguedades ni generalidades- establecida en el contrato como causa precisa de su celebración, amplitud conceptual que va más allá del concepto vulgar de vicio'. La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 , citando la jurisprudencia anterior y en un supuesto de venta de un inmueble, en su fundamento jurídico tercero, se refiere a los requisitos exigibles para el ejercicio de las acciones edicilias , declarando: "En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación. En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio, tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 , 1 de julio de 2002 ,, 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen: ' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).' En tercer lugar, la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos".

Los requisitos exigibles para la procedencia de las acciones de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil para que el vendedor responda por los vicios de la cosa vendida son: 1) el vicio ha de ser grave; 2) ha de ser oculto; y 3) ha de persistir al tiempo de la celebración del contrato. Por vicio ha de entenderse una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ), careciendo de aquélla de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato. El vicio ha de ser grave. El requisito de la gravedad lo expresa el artículo 1.484 del Código Civil , al exigir que se trate de los defectos que hagan impropia la cosa para el uso al que se destina o disminuyan de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menso por ella, como es conocido por reiterada jurisprudencia. El vicio asimismo debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa ( Sentencia del TS de 10 de septiembre de 1996 ).

No obstante, cuando el actor ejercita en primer lugar la acción redhibitoria , no puede pedir de forma acumulada la acción quanti minoris o rebaja del precio, ya que el artículo 1.486 del Código Civil concede una doble facultad, que es disyuntiva u optativa, sin que puedan acumularse conjuntamente ambas acciones, por lo que la estimación de la acción redhibitoria excluye la estimación de la pretensión quanti minoris .

Ahora bien, si es admisible su acumulación subsidiaria, salvo que se trate de supuestos en que la acción redhibitoria no pueda llevarse a cabo, como los supuestos en que no puede devolverse la cosa vendida, bien sea por haberse perdido o por no conservar la forma que tenía en el momento de la perfección del contrato.

Del mismo modo, el ejercicio de las acciones edilicias puede ejercitarse conjuntamente con las acciones de indemnización o de nulidad contractual. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1996 declaró: 'Las disposiciones del título I, Libro IV del CC, y principalmente las contenidas en el capítulo I, que lleva el epígrafe "Disposiciones generales" son aplicables a toda la materia contractual, a no ser que disposiciones especiales reguladoras del contrato de que se trate estén en posición oposición con aquéllas, en cuyo caso, a las especiales hay que atenerse exclusivamente, entendiendo que no existe incompatibilidad entre las acciones edilicias y el artículo 1.101 en relación con los artículos 1.103 y 1.104 del CC , siendo posible la concurrencia con las edilicias de las acciones nacidas de error sustancial o dolo, y sin que pueda ser obstáculo para la acción de nulidad la posibilidad del ejercicio de otras acciones por parte del comprador, como lo que en su favor reconoce el artículo 1.486 del Código Civil '. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2004 .

2. En el presente caso, la situación fáctica objeto de la litis deriva del contrato de compraventa de 22 de enero de 2016, suscrito entre Don Jose Pablo y Doña Melisa , como vendedores, y Don Jose Manuel y Doña Leticia , como compradores, por el que éstos adquirían la vivienda unifamiliar sita en el término de Cerdanyola del Vallès, con frente a la cale DIRECCION000 , número NUM000 , de la URBANIZACION000 ', que está integrada por planra NUM001 , planta NUM002 y planta NUM003 , edificada toda ella sobre un terreno de 1159,45 m2, de los que 178,43 m2 están ocupados por la edificación y el resto es jardín, en el que, en su parte posterior existe una piscina. El precio de la venta se estipuló en 760.000 € (vid. doc. 1 relativo a la escritura pública de compraventa). Respecto a este inmueble los actores ejercitan la acción quanti minoris , solicitando la cantidad de 17.202,38 €, importe en que se evalúan los denominados vicios ocultos, pretensión que fundan en el dictamen pericial aportado por la actora (doc. 2 demanda). Por razones, de determinación de los vicios denunciados examinaremos, en primer lugar, la prueba pericial y posteriormente nos referiremos a las demás pruebas practicadas en el acto del juicio.

3. En el dictamen pericial, elaborado por la Arquitecta Técnica Doña Begoña (doc. 2, pp. 24-27, conclusiones pp. 27), se determinan los vicios o defectos denunciados. Debe indicarse que ésta es la única pericial practicada en este proceso y que, por otro lado, la perito es sobrina del actor Don Jose Manuel , dándose la circunstancia que acompañó a éste y a su esposa Doña Leticia en una de las diversas visitas que efectuaron en la vivienda. En concreto, en dicho dictamen se indica que el reconocimiento técnico se efectúa por las siguientes deficiencias constructivas: 1) Filtración de agua por la cubierta (goteras) . En la habitación de la planta NUM003 hay filtraciones de agua que provienen de la cubierta (vid. pp. 25).

2) Instalaciones : Las placas solares no funcionan correctamente El descalcificado no está conectado y no funciona El clorador salino tampoco funciona correctamente El depósito que recoge las aguaspluviales tiene un desagüe El pozo que recoge las aguas fecales y que bombea las aguas a la calle está tapado por una losa.

La válvula de presión de calefacción está estropeada.

El desagüe de la cubierta se ha caído.

3) Humedades En el semisótano hay humedades por capilaridad en un pasadizo del acceso al aparcamiento.

En la pericial se destaca que, respecto las filtraciones de agua (pp. 25, reverso), pese a las pruebas realizadas, se observaron filtraciones en los días : 5 de abril; 28 de abril; 9 y 10 de mayo; y 21 de junio de 2016.

Por último, la perito efectúa la siguiente valoración económica: 1) Factura Construcciones JUPERMA SL... 1.698 ,68 € 2) Factura VALLÈS GESTIÓ INSTALACIONES... 1.314,20 € 3) Presupuesto NATURSWIM... 1.149,50 € (presupuesto clorador salino) Instalaciones pendientes de reparar: 1) Reparación sistema de placas solares 1.350 € 2) Cambio descalcificador 1.300 € 3) Conexión de aguas pluviales a la red pública 2.100 € 4) Tapa registro para aguas fecales (pozo) 280 € 5) Desagüe caída cubierta 240 € Reparación humedades por capilaridad (planta semisótano) 1.600 € Sustitución de lamas tejado habitación primera planta 170 € En total, en la pericial se valoran los vicios en la suma de 17.202,38 €.

La citada facultativa efectúa, a su vez, las siguientes conclusiones: "La vivienda presentaba vicios como las filtraciones de agua de la cubierta, así como las instalaciones, que hasta que no se pusieron en funcionamiento, no se podía saber su estado. Estos defectos no se detectan a simple vista.

Una deficiencia constructiva importante en la cubierta son la instalación de las placassolares , que han provocado filtraciones de agua en la habitación de la primera planta ; todas las intervenciones hechas a fecha de hoy no pueden garantizar que el problema esté resuelto. Por lo tanto, debe preverse que, si con estas reparaciones no se ha resuelto, tal y como se propone en la valoración técnica y recomendaciones, debería levantarse todo el paramento horizontal para ver exactamente el punto concreto por el que se produce la filtración de agua.

Las instalaciones no tenían un buen mantenimiento y con un sistema de instalaciones tan complejo , se debe tener un plan de mantenimiento muy efectivo, lo que por circunstancias desconocidas no se ha efectuado. Algunas de las deficiencias en las instalaciones no podían ser vistas a simple vista. Debería garantizarse un buen funcionamiento de toda la casa, dado que tiene muchas posibilidades de funcionar correctamente por ser una casa energéticamente muy eficiente".

4. En el acto del juicio, después de ratificarse en su dictamen, la perito aclaró: " Hice una visita a la casa; también vi otras casas. La visita debió ser media hora a 45 minutos, pues eso mismo día vi varias casas, pero miré toda la vivienda". Respecto las humedades en una habitación y el pasillo declaró: " Las lamas de madera estaban cambiadas. Esta circunstancia nos la había comentado el propietario, pero se descubrió que había problemas; las filtraciones son complicadas encontrarlas, pero al final se encontraron. Es una casa con instalaciones complicadas y hasta que no se ponen en funcionamiento no se ven. En una visita de media hora es imposible verlo". En cuanto a las humedades por filtraciones de terreno, fundamentalmente por capilaridad del terreno señaló que 'mi valoración económica la basó en el ITEC (Instituto Técnico de la Construcción). A estos precios les aplicó un beneficio industrial y aplicó otros datos o factores, como mi experiencia profesional', agregando seguidamente que "si no sabes el precio de un industrial, lo consultamos allí. Al realizar una valoración, ponemos un esquema, no todo el trabajo que he hecho. Mis dictámenes los hago siempre en base a un resumen". En cuanto a la determinación de las patologías en viviendas y casas unifamiliares indicó que 'las patologías son diferentes en las viviendas, a veces hay y en otras no hay ninguna; en ese caso, es un edificio con muchas instalaciones. Yo fui para recomendar al cliente como arquitecta técnica.

Después en las visitas posteriores, más tarde de la compra, ya fui con la cámara de fotos. Para comprobar por donde se producían las filtraciones se utilizó varias veces la prueba de las mangueras. Se realizaron varias pruebas; además puede haber filtraciones por un sitio o por otro, pues puede haber filtraciones de las que no se conoce de dónde provienen'. En cuanto a la cuestión del mantenimiento indicó que 'en ciertas cosas no había mantenimiento; había placas solares que no funcionaban; había filtraciones de agua. El tejado es de pizarra. Si el tejado de pizarra estaba bien mantenido no tiene por qué generar más problemas'. En cuanto a las reparaciones realizadas por la empresa VALLÈS GESTIÓ (vid. factura, pp. 30, reverso, de 1.314,20 €, relativa a revisiones y reparación de grifos, llaves de paso y revisión de las instalaciones con válvula a presión, entre otras partidas), señala que esta empresa 'hizo algunas reparaciones'. Por último, en cuanto a la tapa de hierro del pozo de aguas fecales, especificó: "Es un pozo que no está registrado y debe registrarse; una tapa es un registro de hierro para tener el mantenimiento de la bomba. A efectos técnicos un registro es una tapa, no hay una tapa, hay una losa".



TERCERO. - 1. Los vicios alegados son negados por los vendedores, como pusieron de manifiesto en el acto del juicio, al resaltar que los compradores visitaron varias veces el inmueble y también pusieron énfasis en que se vendió la casa con todo el terreno por un precio inferior a su valor de mercado. En concreto, el demandado Don Jose Pablo , al referirse a los eventuales vicios y a las vistas de los actores, declaro: " No teníamos inscrita la declaración de Obra Nueva. Teníamos un seguro de vivienda cuando éramos propietarios; es posible que fuera la compañía Pelayo. Tuvimos algunos siniestros por lluvias, ya que en dicha zona son torrenciales. Los daños y reparaciones me las cubría el seguro. Las incidencias no eran de fuera de lo habitual en el marco del tipo de viviendas de la zona. Ese tema lo llevaba Melisa . Les di carta libre para que visitarán las instalaciones Hay instalaciones de domótica y les di la información de las empresas que podían proporcionarle información, pues soy médico y no me entiendo suficiente de eso. Sólo había algún problema en los zócalos, pero lo arreglamos, aunque no teníamos obligación de hacerlo". Posteriormente, se refirió al precio del inmueble en su conjunto, declarando: "El inmueble lo compramos en el 2006, creo. Hicimos varias facturas de reformas por valor de 500.000 €, incluso la ampliamos. Teníamos contratadas empresas que se encargaban del mantenimiento recurrente de toda la casa. El valor total seria de 1.500.000 €; lo pusimos a la venta por 860.000 € a través de agencias; al final se redujo el precio hasta 760.000 €, pues estábamos en proceso de separación y nos corría prisa vender la vivienda. Ellos vinieron varias veces a visitar el inmueble, incluso una vez con una Arquitecta, familiar de ellos; vendrían unos 6 ó 7 veces. Una vez estuvieron mucho tiempo visitando la casa, pero no puede recordarlo pues me fui a trabajar. Teníamos toda la información del funcionamiento de todos los equipos de la casa". En el mismo sentido se pronunció la demandada Doña Melisa , quien estaba más al tanto del funcionamiento de la casa y de los seguros contratados, manifestando que 'entre 2009 y 2016 tuvimos uno o varios seguros; en alguna vez tuvimos que dar partes a la compañía.

Creo que tuvimos un problema de filtraciones, enviaron a un profesional y nos arreglaron el tema. Cuando la vendimos estábamos en perfectas condiciones, pues vivíamos en ella. En una casa siempre hay reparaciones, pero siempre que había un problema los arreglábamos; y teníamos un equipo de profesionales que mantenían la vivienda. La vendimos por 760.000 €, queríamos más, pero lo rebajamos; la vendimos por debajo del precio, pues nos la tasaron por un importe mucho más alto que por el que lo vendimos. La casa está equipada con domótica; les explicamos a los compradores como funcionaban los equipos de domótica y luego le pasé los contactos de los profesionales, que mantenían la casa.'. Seguidamente, al referirse al precio de la casa y todo el complejo del inmueble, indicó: " Rebajamos el precio por el proceso de separación. No sé si se lo dijimos, pero en algún momento debió de salir. Ellos hicieron muchas visitas, más de cinco veces. Hubo días en que estuvieron muchas horas, nosotros los dejábamos libres, no estábamos delante de ellos. Acudió un técnico a inspeccionar la casa, aunque ese día no estaba. Teníamos diversas empresas de mantenimiento. Vivimos en ella 10 años y vivíamos bien, estaba en buenas condiciones. Era invierno y, por ejemplo, la piscina ya no la mantenías, pero en general estaba en muy buenas condiciones".

2. Por otro lado, los actores precisaron que había muchos defectos, que no eran visibles cuando efectuaron las visitas y que eran muy graves, especialmente las filtraciones de agua sobre la cama de la habitación de su hija. En concreto, el actor Don Jose Manuel , manifestó: "Negocié el precio del inmueble.

Ellos pusieron un anuncio en fotocasa; en esa web no hay agencia. Ellos fueron a una inmobiliaria, y ésta nos contactó, pero nosotros ya nos habíamos puesto en contacto antes. De todos modos, ellos hablaron con nosotros. Hubo una rebaja de precios. Habíamos mirado otra casa, que era más barata, pero compramos ésta porque estaba en mejor estado. Antes de la compra fuimos 2 ó 3 veces, pero ellos nos pudieron si podíamos quedarnos un mes más después de la compra; y les dejamos un mes más, y entonces fuimos varias veces, pues ya era nuestra casa. En una ocasión vine acompañada de una perito, que es la que comparecerá. Lo que reclamamos es lo que no se podía ver. No pude inspeccionar las goteras y el funcionamiento de la calefacción.

Nosotros con la perito miramos algunas cosas, como si había goteras, etc. Pero hay cosas que no se podían ver, como tampoco se podía ver el estado de la piscina; hicimos lo normal en una visita. La perito no le indicó ninguna incidencia, ni anomalía. Hay cosas, que hemos arreglado, pero como estábamos a la vista no las hemos reclamado". También se refirió al tema de que el seguro contratado por los actores no cubría las goteras, indicando: 'Di parte al seguro de las goteras, pero como es un seguro con la hipoteca no me dieron indemnización alguna, pues decían que era un defecto estructural y no lo cubría (aduce que es un seguro restrictivo, que cubre poco). Cada vez que llovía, caía agua en la cama de la habitación de mi hija. Ellos cambiaron las lamas antes de vender la vivienda, cuando llueve poco el agua se queda allí, pero cuando llovía torrencialmente, caía agua en la casa. Nos decidimos por esta casa porque ésta era de alto standig y tenía más cosas, buscábamos una casa grande con piscina'. En cuanto a la razón por la que compraron la vivienda especificó: " Para comprar la casa nos fijamos en el aspecto, las paredes, el techo, etc. Una de las ventajas que vimos es que se había reformado hace poco y pensamos que no haríamos obras. Pero si llegamos a saberlo, habríamos pedido una reducción del precio, pues teníamos otra alternativa que fimos a visitar también con la perito. No nos explicaron el funcionamiento de los aparatos, nos remitieron a las empresas encargadas del mantenimiento".

3. Por otro lado, de la declaración de la actora Doña Leticia , debemos destacar las siguientes precisiones: "Tenemos un seguro del hogar. Reclamamos por unas goteras, pero son estructurales y el seguro no los paga porque se taladró y se efectuaron unos agujeros. Estamos aquí porque eran cosas ocultas". Respecto del valor de tasación agrega que 'noo conoce el valor de tasación. La primera tasación era muy inferior porque se había hecho una obra nueva; después de legalizar la obra nos dieron una tasación mayor, sino no nos daban la hipoteca. Creo que el valor de tasación era mal alto que el precio de la compra'.

Por lo demás, el resto de las declaraciones de la actora coinciden en esencia con las de su marido Don Jose Manuel .

4. Pues bien, del examen de las pruebas documentales aportadas, las declaraciones de las partes y la pericial practicada, se deduce que es cierto que en la vivienda existían goteras y filtraciones, que no se detectaron y, al principio, tampoco se encontraba los puntos de filtración hasta que se practicó la prueba de regar con una maguera. Estas filtraciones ciertamente eran graves, pues caían directamente en el dormitorio de la hija del matrimonio. También se comprobó la existencia de problemas de fontanería en lo relativo grifos, válvula de presión del agua y otros particulares, que precisaron de una urgente reparación. Estas dos deficiencias se repararon, las filtraciones por la empresa Construcciones JUPERMA, SL, de la que obra una factura pro la suma de 1.698,68 €; y la segunda se reparó por VALLÈS GESTIÒ INSTALACIONES, aportándose una factura de 1.314,20 €. Estas dos deficiencias, aunque existe alguna de dudas respecto de la segunda, pueden calificarse como graves y también ocultas, pues las filtraciones de agua y goteras si no llueve intensamente son difíciles de detectar y, por otro lado, provenían de unos agujeros existentes como consecuencia de reformas efectuadas en la vivienda. Por otro lado, las relativas a las reparaciones de grifería, válvula de presión, bomba para riego y aspersión, etc., algunas de las cuales precisaron de una simple reparación y otras de instalación de elementos nuevos, se considera que también eran preexistentes al tiempo de la venta, que eran vicios no visibles a simple vista, ni fácilmente detectables. Por el contrario, no son considerados como vicios ocultos los relativos a equipo de electrolisis salina (1), y el resto de instalaciones pendientes de separar, a saber, sistema de placas solares (2), cambio descalcificador (3), conexión de aguas pluviales a la red pública (4) y el colocar una tapa de registro para el pozo de aguas fecales, cuando existía una losa, que era visible (5). Tampoco puede estimarse la partida de 240 € por el desagüe de caída de la cubierta (6), pues esta partida debía incluirse en el apartado de filtraciones de agua. Lo mismo debe predicarse respecto a la partida de 170 €, relativa a la sustitución de lamas del tejado de la habitación de primera planta (7), pues es un problema relacionado con las filtraciones de agua a dicha habitación. Por último, tampoco puede accederse a la reparación de humedades por capilaridad del terreno (8), ya que habiendo visitado las instalaciones por una Arquitecta Técnica, que conoce el proceso de edificación de viviendas y el problema de las capilaridades, dependiendo de las condiciones geológicas del terreno, es una cuestión que los compradores deberían haberse preocupado y examinado, máxime cuando visitaron la casa entre 5 a 8 veces. Pero en todo caso, la facultativa debía haberse interesado por dicho extremo cuando visitó la casa, teniendo en cuenta el precio del inmueble y del tipo de edificio construido en dicho terreno. En síntesis, salvo los defectos que han sido reparados, se considera que los demás no pueden conceptuarse, en sentido técnico jurídico, como vicios ocultos, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 , citando otras que recogen la doctrina uniforme sobre esta materia, " el vicio ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente". Por otro lado, el valor del inmueble es muy superior al del precio de la venta, como reconocieron los propios compradores, debe tenerse en cuenta que la primera oferta de 860.000 € ya era una rebaja sustancial de un inmueble, que previsiblemente valía unos 1.500.000 €, pues se incluía una obra nueva, que aún no había sido declarada. Por lo tanto, cualquier defecto o anomalía posterior ya estaba incluido en esa disminución del del precio de venta, que se determinó en la suma de 760.000 €. En síntesis, deben estimarse parcialmente los tres primeros motivos del recurso de apelación, lo que nos exonera del análisis de los otros dos. En conclusión, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Jose Pablo y Doña Melisa contra la sentencia de 8 de septiembre de 2017, dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Cerdanyola del Vallès , revocándose parcialmente la misma en el sentido de reducir la cantidad reclamada al importe de TRES MIL DOCE EUROS y OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (3.012 ,88 €), suma que los demandados deberán pagar a los actores, confirmándose los demás pronunciamientos de la sentencia de instancia.



CUARTO. Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas de esta alzada ( artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por otro lado, al estimarse parcialmente la demanda, no procede tampoco efectuar especial pronunciamiento de las costas de la primera instancia ( artículo 394-2 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española , 1 , 2 y 9 de la LOPJ , los artículos 1.475 a 1.478 del Código Civil , los citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Jose Pablo y Doña Melisa contra la sentencia de 8 de septiembre de 2017, dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Cerdanyola del Vallès , y, por ende, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma, acordando reducir la cantidad reclamada al importe de TRES MIL DOCE EUROS y OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS ( 3.012,88 €), suma que los demandados deberán pagar a los actores.

Se confirman los demás pronunciamientos de la sentencia de instancia.

No se efectúa especial pronunciamiento de las costas de ambas instancias.

Así, por esta Sentencia, lo pronunciamos, manamos y firmamos.