Sentencia CIVIL Nº 342/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 566/2019 de 27 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-1-2017-0034071
Procedimiento: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) [RPL] N.º 566/2019- S -
Dimana del Juicio Ordinario [ORD] N.º 000940/2017
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 15 DE VALENCIA
Apelante: D. Adolfo y Dña. Crescencia .
Procurador.- D. JUAN MIGUEL ALAPONT BETETA.
Apelado: D. Ambrosio y Dña. Encarna . .
Procurador.-Dña. PAULA ANDRÉS PEIRÓ.
SENTENCIA N.º 342/2020
===========================
Ilmos. Sres:
Presidente
D. JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados
D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA
D. MANUEL ORTIZ ROMANÍ
===========================
En Valencia, a veintisiete de julio de dos mil veinte .
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSÉ
LÓPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000940/2017, promovidos por D. Ambrosio y Dña.
Encarna contra D. Adolfo y Dña. Crescencia sobre 'resolución de contrato', pendientes ante la misma en
virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Adolfo Y Dña. Crescencia , representados por el Procurador
D. JUAN MIGUEL ALAPONT BETETA y asistidos de la Letrado Dña. ALEJANDRA PALANCA SOLAZ contra D.
Ambrosio y Dña. Encarna , representado por el Procurador Dña. PAULA ANDRES PEIRO y asistidos del Letrado
D. JOSÉ LUIS CAPILLA CARDONA.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 15 DE VALENCIA, en fecha 20.3.2019 en el Juicio Ordinario [ORD] - 000940/2017 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Ambrosio y Encarna representado por la procuradora Dª PAULA ANDRES PEIRÓ debo condenar y condeno a Adolfo Y Crescencia a abonar a la parte actora la suma de 30000 euros, más el interés legal desde la demanda, con imposición de las costas procesales a la parte demandada. Asimismo, procede la desestimación de la reconvención formulada por el Procurador Juan Miguel Alapont Beteta en representación de Adolfo y Crescencia con imposición de las costas a la parte reconviniente'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Adolfo y Dña. Crescencia , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Ambrosio y Dña. Encarna . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 2.6.2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Ambrosio y D.ª Encarna , como compradores, presentaron demanda frente a D. Adolfo y D.ª Crescencia , como vendedores, en solicitud frente a los mismos, conforme al tenor de su suplico: de declaración de resolución del contrato de compraventa con arras de la vivienda que se indica de fecha 9 de enero de 2017 suscrito entre las partes, y de condena de los demandados al pago a los actores del principal de 30.000 euros, o de forma subsidiaria 15.000 euros entregados como arras, así como los intereses legales del principal contados desde la reclamación judicial Los demandados se oponen y además reconviene instando asimismo la declaración de resolución del contrato aludido y del derecho a retener a su favor el importe de las arras penitenciales que les fue entregado en su día. Y recae sentencia en la instancia de fecha 20 de marzo de 2019 por la que estima la demanda principal condenando a los demandados por ella al pago del principal de 30.000 euros e intereses legales desde la demanda, y desestima la reconvencional.

Sentencia que apelan D. Adolfo y D.ª Crescencia .



SEGUNDO.- Exponen los recurrentes error en la valoración de la prueba así como en la aplicación del derecho, argumentando haberse apartado el Juzgador de instancia del objeto debatido y efectuando una aplicación automática de la doctrina jurisprudencial sobre la relevancia resolutoria por la tenencia o ausencia de cédula de habitabilidad del inmueble objeto del contrato de arras o de compraventa de forma ajena a lo fundamentado por las partes para accionar la resolución contractual conforme al artículo 1124 CC, así como haber aplicado aquella doctrina de manera inadecuada.

Aduciéndose, en definitiva, falta de congruencia de la sentencia, corresponde estar al efecto a la doctrina jurisprudencial que señala que: la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, y adquiere relevancia constitucional, infringiendo no sólo los preceptos procesales ( artículo 218-1 LEC), sino también el artículo 24 CE cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. Y a su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Y para lo que se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito (al respecto STS 30 julio 2016).

Siendo que, en efecto, la sentencia debía versar sobre los hechos expuestos por las partes en sus escritos rectores del procedimiento, únicos a partir de los cuales procedía fijar los hechos controvertidos ( artículo 428 LEC), y estos sobre los que debía recaer la prueba a admitir y practicar ( artículo 429 LEC), correspondiendo tener en cuenta en el caso concreto, a partir de la lectura de la demanda principal, que la pretensión resolutoria que formulan los actores de la misma al amparo del artículo 1124 CC del contrato privado que denominan los contratantes de compraventa con arras de fecha 9 de enero de 2017 (folio 21 de las actuaciones) cuyo objeto eran las dos viviendas que se mencionaban en el mismo, se basaba en disponer de elementos no debidamente legalizados ni inscritos en el Registro de la Propiedad ni regularizados en el catastro, y con obras ejecutadas en los mismos sin los preceptivos permisos, licencias y autorizaciones, que justificaría un incumplimiento de los vendedores de obligación esencial e inherente a la transmisión de un inmueble. Más concretamente, existiendo discordancias en la vivienda entre la superficie registral, catastral y la real comprobadas por el arquitecto al que se le encarga la misión de la tasación para poder los actores obtener préstamo con garantía hipotecaria, y advertirse de una ampliación de la superficie de la vivienda superior mediante cerramiento de terraza no regularizada, y sin constar tampoco el consentimiento de la Comunidad del edificio para la unión de las dos viviendas ni licencia administrativa, todo ello sin haber obtenido los compradores de oportuna solución. Y siendo frente a estas circunstancias concretas alegadas a lo que se oponen los demandados, y no a otra cosa, al contestar a la demanda. De modo que, correspondiendo ceñirse la sentencia que se apela a los hechos que se han aludido, se aparta de la causa de pedir cuando descansa su decisión en cuestión diferente por más que pudiera entenderse más o menos relacionada, pero no así articulada en el momento procesal oportuno por las partes y que, en el caso de los demandados-reconvenidos, esa era su escrito de contestación y de reconvención, y al margen que se pudiera haber intentado introducir de forma novedosa en momento procesal posterior, cual era la de la ausencia de licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad de la vivienda, lo que supone además una mutatio libelli, prohibida con carácter general en el artículo 412 LEC en evitación de generar indefensión a la contraparte al impedirle rebatir estos circunstancia fácticas y razones jurídicas concomitantes novedosas en el momento procesal oportuno tanto alegatoria como probatoriamente. Pero, falta de congruencia por tales razones, que no lleva a otra consecuencia jurídica con ocasión de la apelación, al no haberse instado cualquier otra por los recurrentes para solventar esta deficiencia como podría ser la de la nulidad de la sentencia para que por el Juzgador de instancia dictase otra, cual es que se reconduzca la decisión en la alzada enfocándola en los hechos oportuna y efectivamente controvertidos, lo que corresponde realizar a continuación.

Al respecto, no obstante poder ser conocedores los actores-reconvenidos que lo que iban a adquirir mediante el contrato privado de fecha 9 de enero de 2017 eran dos viviendas mediante precio unitario y como cuerpo cierto, pues así se indica expresamente en el mencionado contrato, y, asimismo, de poder estar ambas unidas físicamente al ser fácilmente evidenciable mediante su observación directa, lo que no se justifica por los demandados-reconvinientes es que, al momento de suscribir los actores el contrato, fueran a su vez plenamente conscientes y hubieran asumido las circunstancias anómalas concurrentes en el objeto vendido expuestas en la demanda, por lo demás admitidas cuanto menos implícitamente por los contrarios, y a partir de que en una de las viviendas se operó su desafectación como bien común como antigua morada del portero de la finca por parte de la Comunidad de propietarios del edifico tras lo que es adquirida por los demandados, los que proceden por su interior a la unión física con la que ya disponían en el mismo inmueble, y la realización de obras de ampliación de su superficie aprovechando la terraza, pero todo ello sin constar que dispusieran de las oportunas licencias de obras ni su legalización administrativa, ni que los cambios producidos hubieran tenido acceso al registro de la propiedad y catastral, y faltando igualmente el acuerdo comunitario, adoptado conforme a las exigencia estrictas que contempla la LPH, anterior a la presentación de la demanda, que es el momento que correspondía tener en cuenta, autorizando la realización de aquellas obras al afectar a elementos comunes. Con todos los inconvenientes que ello pudiera suponer a los futuros compradores, no obstante no privarles a priori de la posibilidad del uso e inmediata disponibilidad de los inmuebles adquiridos, al tener que asumir cuanto menos, de aceptar el objeto vendido con tales inconvenientes, los riesgos y costes inciertos para subsanarlos a través de la legalización de su situación administrativa y registral, bien de manera inmediata bien en un futuro, para, por ejemplo, permitirles poder transmitir a su vez a terceros las fincas sin tales óbices, por más que las perspectivas de éxito pudieran ser más o menos positivas, pero sin ninguna certeza de conseguirlo y asumiendo además los costes económicos para ello. Y sin tampoco poder ser descartada una eventual reclamación por parte de la Comunidad a los nuevos propietarios en pos de ajustar las obras realizadas a la legislación de propiedad horizontal cuando lo estimara por conveniente al no existir, a falta de acuerdo firme que las permitieran anterior a la presentación de la demanda, que es lo único que cabía tener en cuenta, no obstante la predisposición manifestada por los comuneros actuales favorable a los demandados, pero que no aseguran la de los futuros.

Ahora bien, siendo ello razones suficientes para justificar que los compradores no siguieran adelante con el contrato de compraventa, y partiendo, a su vez, de que el firmado de fecha 9 de enero de 2017 en su estipulación tercera expresamente se indica que la única consecuencia del incumplimiento sería la contenida en el artículo 1454 CC sin poder exigirse en ningún caso el cumplimiento del contrato de compraventa ni el otorgamiento de escritura pública, por tanto encuadrable más bien como contrato preparatorio al de compraventa, al que las partes en ese momento no quieren llegar por las razones que tuvieran por conveniente, lo que cabe entender como verdaderamente acaecido en el supuesto que se analiza, más bien es, como decíamos, una falta de acuerdo posterior a la suscripción de aquel contrato sobre lo que era el objeto de la compraventa, sin que conste que los que iban a ser compradores conocieran todas las circunstancias inherentes a los inmuebles a adquirir y específicamente las anomalías expuestas, que no constan adecuadamente comunicadas por los vendedores, y perfectamente factible que fueran averiguadas por aquellos a partir de serles advertidas por el tasador enviado por la entidad bancaria para posibilitar la concesión de préstamo hipotecario las discordancias existentes, y fueran más o menos relevantes para, a su vez, poder otorgarlo por el banco, cuestión que no resulta trascendente para inferir el pleno conocimiento por parte de los compradores de lo que iban a adquirir.

Y lo que cabe encuadrar más bien, al no servir directamente el contrato privado indicado para la venta de las viviendas, como un mutuo disenso derivado de la falta de acuerdo sobre las características del objeto que se pretendía transmitir. Lo que conlleva a su vez a no ser tampoco de aplicación directa la previsión contemplada en la estipulación tercera de dicho contrato de pérdida de la cantidad entregada como arras o de si devolución duplicada por remisión al artículo 1454 CC al corresponder a contingencia distinta, ya que, como ha señalado esta Sección en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. n.º 690/2005, de 7 de diciembre, referente a la naturaleza jurídica de las arras, o lo que es igual la aplicación del artículo 1454 CC: la determinación de la finalidad perseguida con la cantidad que se entrego depende en última instancia de la voluntad de las partes, elemento esencial para decidir si estamos ante una entrega en concepto de arras o por el contrario como parte del precio, sin obviar que entre nosotros se ha venido imponiendo la doctrina ya tradicional de que ese precepto, en cuanto tiene un carácter excepcional, debe ser interpretado de forma restrictiva; y como indica asimismo la S. n.º 752/2005, de 30 de diciembre: como tiene declarado la jurisprudencia, existen dos premisas ineludibles de carácter general. A saber: En primer lugar, que el concepto de arras no es unívoco, sino que el pacto arral puede desempeñar una de tres funciones, determinantes de otras tantas clases de arras: a) como señal de la celebración de un contrato, en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de modo que actúan como índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante y que no facultan, por tanto, a resolver las obligaciones contraídas; b) como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, al actuar de modo similar a la cláusula penal del artículo 1154 CC y al poder, en todo caso, pedir que la obligación se cumpla; y c) como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o su restitución doblada, y que son las contempladas por el artículo 1454 CC, precepto este de carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras, de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio. Y, en segundo lugar, que las dudas que puedan surgir en torno al carácter de las arras en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de hermenéutica contractual para averiguar el alcance y eficacia de las arras. Siendo que, en el presente caso, a partir de la literalidad de la cláusula tercera indicada, queda excluido su carácter penal pues no se anuda a la posibilidad de desligarse del contrato, y tratándose por tanto de penitenciales, tampoco resulta de aplicación el efecto previsto en el artículo 1454 CC al no desistirse de forma unilateral del contrato una u otra parte, e independientemente, aún para el supuesto de valorarse como cláusula penal, que tampoco se considera haberse producido un incumplimiento sin más del contrato por cualquiera de las partes y en concreto, como se sostiene por los actores iniciales, mediando el de los demandados. Y siendo de aplicación, excluida aquella posibilidad, por la existencia apuntada de un mutuo disenso en la forma que se ha razonado, bien se entienda el contrato como de compraventa o más propiamente de su preparación, y conforme a la equiparación que realiza la jurisprudencia en tales casos, las previsiones del artículo 1124 CC. Procediendo, en consecuencia, por lo demás, como querido por ambas partes por así instarlo respectivamente en la demanda principal y la reconvencional, la resolución de aquel contrato -pronunciamiento que se omite en el fallo de la sentencia que se apela-, con la consecuencia inherente de devolución de contraprestaciones, lo que supone la condena de la demandados- reconvinientes al pago a los actores-reconvenidos del principal de 15.000 euros que les entregaron en su día, e intereses legales contados desde la interpelación judicial, así como los procesales, esto último de acuerdo con los artículos 1101, 1101 y 1108 CC y 576 LEC. Sin que el resto de las razones que se exponen por las partes permitan llegar a consideraciones diferentes. Y para lo que se estima en parte la apelación y se revoca parcialmente la resolución recurrida a efectos de estimar parcialmente una y otra demanda en los términos expuestos.

Finalmente, resultando obligado por la revocación de la sentencia de instancia a analizar de forma novedosa sobre las costas generadas en la tramitación de primer grado, procede no hacer expresa condena tanto de las generadas por la demanda principal como por la reconvencional por la estimación parcial de una y otra, conforme a la regla general prevista para este caso en el artículo 394-2 LEC.



TERCERO.- La estimación parcial del recurso de apelación conlleva que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398-2 de la LEC).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Adolfo y D.ª Crescencia contra la sentencia dictada el 20 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de los de Valencia en su juicio ordinario n.º 940/2017.



SEGUNDO.- SE REVOCA la citada resolución, dejándola parcialmente sin efecto, y en su sustitución se dispone que: Con estimación parcial de la demanda interpuesta por D. Ambrosio y D.ª Encarna frente a D. Adolfo y D.ª Crescencia , y de la reconvención planteada por estos contra aquellos: 1) Se declara la resolución del contrato de fecha 9 de enero de 2017 suscrito por los litigantes.

Y 2) se condena a D. Adolfo y D.ª Crescencia a D. Ambrosio y D.ª Encarna al pago: a) Del principal de QUINCE MIL (15.000.-) EUROS.

b) E intereses legales contados desde la presentación de la demanda.

Sin hacer expresa condena de las costas generadas en la primera instancia.



TERCERO.- NO se hace expresa imposición de las costas generadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por razón de la cuantía ( artículo 477.2 núm. 2 de la LEC), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.