Sentencia Civil Nº 343/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 9/2003 de 11 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00343/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

Rollo: 9/2003

Autos: 487/01 (J.Ordinario)

Procedencia: 1ª Inst.nº 1 Móstoles

Demandante/Apelada: Cia. "Flimasa,S.L."

Procurador: Mª Teresa Galán Abad

Demandados/Apelantes: Claudia

Bartolomé

Procurador: Enrique Hernández Tabernilla

SENTENCIA Nº 343

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

CESAR URIARTE LOPEZ

En MADRID , a once de mayo de dos mil cuatro .

VISTO por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid , integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados del margen, el presente Rollo nº 9/03 dimanante de Juicio Ordinario nº 487/01 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Móstoles a instancia de la compañía "FLIMASA,S.L." contra DOÑA Claudia y esposo DON Bartolomé sobre reclamación de cantidad; habiendo sido partes en este recurso, como apelada, la mencionada Compañía demandante representada por la Procurador Doña Mª Teresa Galán Abad y dirigida por el Letrado Don Gustavo Enrique Galán Abad y, como apelantes, los referidos esposos demandados bajo la representación procesal del Procurador D. Enrique Hernández Tabernilla y dirección jurídica del Letrado Don José Wangüemert García, y

VISTOS siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don CESAR URIARTE LOPEZ,

Antecedentes

Se aceptan los de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Móstoles se dictó sentencia con fecha 16 de octubre de 2002 cuyo FALLO dice : "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Agueda Valderrama Anguita, en nombre y representacion de FLIMASA S.L., contra D. Claudia y contra D. Bartolomé debo declarar y declaro de conformidad con el articulo 209 regla 4ª de la LEC los siguientes pronunciamientos: 1.- Debo de condenar y condeno a la demandada al pago a la actora de la suma de 1803,04 Euros (300.333 pesetas), y ello con los impuestos debidos (I.V.A.). 2.- No hago expresión en cuanto a las costas causadas" ; notificada dicha resolución a las partes, por D. Bartolomé y Dª. Claudia se interpuso recurso de apelación, dándose traslado del mismo a la parte contraria, que se opuso al recurso .

SEGUNDO.- Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el rollo de Sala, señalándose para llevar a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día cuatro del mes en curso.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

SE RECHAZAN los de la sentencia apelada en cuanto se opongan a los de la presente y, en su lugar,

PRIMERO.- La sentencia recurrida, desestimando tácitamente la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario y estimando en parte la demanda deducida por la representación procesal de la Compañía "Flimasa,S.L." contra Doña Claudia y esposo Don Bartolomé, condena a éstos a que abonen a la actora la cantidad de 1.803,04 euros (300.000 pts.), más el I.V.A. correspondiente en concepto de comisión por la venta del piso NUM000 y plaza de garaje en CALLE000 nº NUM001 de Móstoles, que aquéllos le encargaron sin exclusiva en 12 de marzo de 2.001 y luego vendieron a un tercero, que había visitado el piso por mediación de la actora, y no hace especial declaración de las costas causadas, alzándose contra dicha sentencia los mencionados demandados interesando su revocación y la desestimación de la demanda, ya sin entrar en el fondo a apreciar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, en la que insiste en el recurso, bien haciéndolo y con base en que la venta al final se formalizó con los compradores Don Juan Enrique y Doña Mercedes a través, no de la actora, sino de Asesores Inmobiliarios "Metrópoli,S.L." a la que también sin exclusividad tenían encargada la venta del reseñado piso y plaza de garaje, a lo que se opone la Compañía actora solicitando la confirmación de la sentencia apelada; por lo que así planteado el presente recurso, teniendo en cuenta las alegaciones y pretensiones de las partes, así como lo resuelto por la sentencia de instancia y los motivos de impugnación contra la misma, las cuestiones esenciales a examinar deben centrarse, en primer lugar, en la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, en la que insisten los apelantes en su recurso, y después, en su caso, la naturaleza y contenido obligacional de las relaciones jurídicas que vinculan a las partes.

SEGUNDO.- Así centrado el recurso y entrando en la primera cuestión enunciada debemos comenzar dejando sentado que la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, hoy recogida en los artículos 12 y 416.3ª de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, no figuraba en la antigua y era de creación jurisprudencial y, según la misma, tendía a evitar sentencias contradictorias, que se pudiese atentar contra la cantidad de la cosa juzgada o que se produjera la condena de un tercero sin haber sido oído, con la consiguiente indefensión del mismo y al efecto estableció la doctrina de que, si bien el actor era libre de llamar al juicio a las personas que tuviera por conveniente, para que la relación jurídico-procesal estuviese válidamente constituida y pudiera dictarse sentencia sobre el fondo, con eficacia de cosa juzgada, era necesario que en el juicio estuviesen como demandantes o demandados, primero, todas las personas unidas o intervinientes en la relación jurídico-material de la que nazca la acción ejercitada, segundo, todas aquellas a quienes pueda afectar de manera directa, que no refleja o indirecta, la sentencia que se dicte y, tercero, que también deben estar todas las personas que puedan tener un interés legítimo en impugnar aquélla y de no ser así no podía dictarse una sentencia sobre el fondo, sino con absolución en la instancia (Ss. 27-junio-44, 24-enero-56, 25-enero-63, 9 y 28-febrero-70, 9-julio-84, 18-marzo-87, 10-octubre-93, 14-junio-94 y 18-mayo-95, entre muchísimas).

TERCERO.- Aplicada esta doctrina al presente recurso vemos que los apelantes insisten en la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haber llamado al proceso a la también mediadora Asesores Inmobiliarios "Metrópoli,S.L.", que así mismo tenía el encargo de la venta del piso sin exclusiva y que fue la que cerró la operación de compraventa con D. Juan Enrique y Doña Mercedes y a la que pagaron su comisión, por lo que, partiendo del propio planteamiento de la excepción y de acuerdo con la anterior doctrina expuesta ,la misma debe ser desestimada, ya que "Metrópoli,S.L." es ajena al contrato que vinculaba a los demandados con la actora "Flimasa,S.L." y, por tanto, no es parte en la relación jurídico-material de la que nace la acción ejercitada, tampoco puede afectarle en nada directamente la sentencia que pueda dictarse en este procedimiento y menos puede tener interés legítimo en impugnarla, tanto se estime como se desestime la demanda inicial del procedimiento.

CUARTO.- Desestimándose la excepción y entrando en el fondo del asunto debemos comenzar dejando sentado que el contrato de mediación o corretaje en general, no regulado en el Código Civil, fue introducido en el tráfico jurídico en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1.255 del Código Civil e incorporado a nuestro derecho por la Jurisprudencia, que lo define como aquel contrato por el que una persona -oferente o comitente- encarga a otra -corredor o mediador- que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona distinta un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a conseguir su realización, comprometiéndose a cambio a satisfacer una retribución o comisión en el supuesto que ese ulterior convenio llegue a perfeccionarse, constituyendo un contrato principal y autónomo, con sustantividad propia, aunque preliminar y preparatorio de otro, de naturaleza consensual y bilateral al imponer a las partes derechos y obligaciones recíprocas, regulándose por los pactos convenidos por las propias partes, en su defecto, por las normas de los contratos que le sean afines -mandato, comisión mercantil...etc.- y, en último término, por las generales de las obligaciones y contratos, siendo lo característico de la mediación o corretaje que el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes (Ss, 5-julio-46, 23-octubre-59, 2-mayo-63, 21-octubre-65, 1-marzo-88, 6-octubre-90, 8-abril-91 y 10-marzo-92); y entre las modalidades del contrato general de mediación o corretaje está el específico que la doctrina viene denominando "contrato de agencia inmobiliaria" y respecto del cual la jurisprudencia tiene declarado, de un lado, que en él predomina la función de gestión mediadora y por ello se reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar del Agente en su condición de intermediario para que, por sus relaciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinado bien inmueble, aportando los datos del mismo y su precio inicial que sólo suele ser indicativo, de otro, que el agente "salvo apoderamiento o representación expresa", en principio, no interviene directamente en la conclusión o perfección de la compraventa final y sólo coadyuva eficazmente a la misma, su función es predominantemente progestoría al hacer posible contratar a otros y cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de celebrar el futuro convenio final, lo cual es conforme a la normativa de su actividad profesional contenida en el Real Decreto 1.613/1981, de 19 de junio, por el que se aprueban los Estatutos Generales de la Propiedad Inmobiliaria y sus Colegios Oficiales y Consejo General y sin que la existencia de estas normas administrativas puedan alterar la naturaleza del contrato de agencia inmobiliaria, que se rige esencialmente por el derecho civil y, por último, que los consiguientes honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello al buen fin de la operación que requeriría un pacto especial de garantía como prevé el artículo 272 C. de Comercio ( Ss. 2-octubre-65, 3-marzo-67, 12-marzo y 1-diciembre-86, 1-marzo, 17-mayo y 6-octubre-90, 11-febrero y 26-marzo-91 y 21-mayo-92).

QUINTO.- Sentada esta amplia doctrina y para su aplicación a la presente litis y recurso vemos que, del conjunto de la prueba practicada fundamentalmente documental, aparecen acreditados e incluso prácticamente casi reconocidos por las partes los objetivos y esenciales hechos siguientes:

A) Que en 12 de marzo de 2001 los demandados y hoy apelantes Don Bartolomé y esposa Doña Claudia, como propietarios del piso NUM000 y plaza de garaje sitos en CALLE000 nº NUM001 de la localidad de Móstoles, suscribieron nota de encargo con la Cia. demandante y hoy apelada "Flimasa,S.L.", dedicada a la mediación inmobiliaria, para la venta del piso y plaza de garaje en el precio inicial de 18.500.000 pts. y con derecho al percibo de una comisión del 3,5 %, más I.V.A. correspondiente, no teniendo el encargo de venta carácter de exclusividad (folio 28); y también los mencionados propietarios del piso y plaza de garaje demandados y hoy apelantes Sres. Bartolomé suscribieron antes nota de encargo, sin exclusividad, con la mercantil "Metrópoli,S.L." Asesores Inmobiliarios (folio 104).

B) Que en 10 de marzo de 2001 los empleados de "Metrópoli,S.L." mostraron el piso a Doña Emilia, que se interesaba por él en nombre de su hijo D. Juan Enrique y de Doña Mercedes, firmando el control de visitas (folio 105); y, por su parte, también los empleados de la demandante "Flimasa,S.L." en 13 de marzo de 2001 enseñaron el piso puesto a la venta al menos a la mencionada Doña Mercedes (folio 29).

C) Que en 15 de marzo de 2001 la referida Doña Emilia, en nombre de su hijo D. Abelardo, entregó a "Metrópoli,S.L." la cantidad de 100.000 pts. como señal para la compra del reseñado piso y que debía ampliarse a 500.000 pts. antes del 31-3-01 (folio 106) y así se hizo dicho día por el mencionado Sr. Abelardo, como señal y a cuenta del precio (folio 107).

D).- Que en 19 de marzo de 2003 la demandante "Flimasa,S.L." remite buro-fax a los demandados, entregado al siguiente día 20, comunicándole que el 13 de marzo de 2001 habían visitado el piso entre otros Juan Enrique y Mercedes (folio 31).

E).- Que por escritura pública otorgada el 27 de marzo de 2001 los demandados y hoy apelantes Don Bartolomé y esposa Doña Claudia vendieron a Don Juan Enrique y Doña Mercedes el piso y plaza de garaje al principio reseñados y que fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 1 de junio de 2001 (Certificación - folios 33 y 34).

F).- Que por su intermediación en la referida compraventa "Metrópoli.S.L." ha percibido su comisión (factura -folio 131), y

G).- Que en 21 de junio de 2001 la actora "Flimasa,S.L." remite buro-fax a la demandada Doña Claudia, que ésta recibe el siguiente día 27, en el que le reclama su 3,5 % de comisión al haber comprobado que se ha vendido a personas que tuvieron conocimiento de la venta a través de ella (folios 36 a 39).

SEXTO.- Partiendo de estos hechos esenciales acreditados vemos que la Cia. "Flimasa,S.L." en la demanda inicial del procedimiento pretendía se condenase a los demandados Doña Claudia y esposo Don Bartolomé al pago de la cantidad de 630.000 pts., más el I.V.A. correspondiente 100.800 pts., en total 730.800 pts., de su comisión de 3,5 % por su intermediación en la venta del piso NUM000 y plaza de garaje en CALLE000 nº NUM001 de Móstoles, que los demandados le encargaron, a lo que éstos se opusieron al ser "Metropoli,S.L." la verdadera mediadora en la venta y a la cual también se la tenía encargada sin exclusividad como a la actora, estimando en parte la demanda la sentencia de instancia y condenando al pago solo de 300.000 pts., más I.V.A., moderando la cantidad reclamada con base en el artículo 1.154 C.Civil y haber intervenido en la mediación tanto la actora "Flimasa,S.L." como "Metrópoli,S.A." y alzándose contra dicha sentencia los demandados, en el recurso que estamos examinando e insistiendo en que el contrato de venta sólo se perfeccionó por la mediación de la segunda, a la que se ha pagado su comisión y no por la de la demandante, por lo que ésta no tiene derecho a ninguna.

SÉPTIMO.- Así planteada la litis y el recurso, teniendo en cuenta, por un lado, que la nota de encargo de los demandados con la actora no fue en exclusiva, de otro, que no se ha probado que la intermediación en la venta de "Metrópoli,S.L." sea irreal o fraudulenta y, por último, que fue ésta la que al fin y a la postre, puso en relación a las partes para que luego perfeccionaran el contrato de compraventa, unido a que aquí no resulta de aplicación la moderación del artículo 1.154 del Código Civil, como erróneamente hace la sentencia de instancia, porque no existe cláusula penal alguna que moderar y, partiendo de los hechos que hemos declarado probados, no puede por menos de concluirse, de acuerdo con la anterior doctrina señalada, que no concurren todos los requisitos necesarios para que la acción ejercitada pueda prosperar, es decir, para que la actora "Flimasa,S.L." tenga derecho a percibir comisión alguna por la venta del piso y plaza de garaje de referencia de los demandados Don Bartolomé y esposa Doña Claudia a Don Juan Enrique y a Doña Mercedes y ello, primero, porque en ningún momento puso en contacto a las partes para que entre ellas perfeccionaran ya el contrato de compraventa, segundo, porque ni siquiera señalizó la operación y, tercero, porque su actuación quedó reducida simplemente a mostrar el piso a Doña Mercedes y, en su caso, a Don Juan Enrique el 13 de marzo de 2001, sin llegar a ningún acuerdo con ellos, máxime cuando antes el 10 de marzo de 2001 también lo había hecho la madre de éste último Doña Emilia por mediación de "Metrópoli,S.L." y que cinco días después ya señalizó la operación entregando a ésta cien mil pesetas y ampliándola después y, por tanto, fue "Metrópoli,S.L." la que realmente medió en la operación, desde el momento que, repetimos, no se ha probado que la mediación no fuera cierta o fraudulenta y sin que nada de ello pueda resultar desvirtuado por el párrafo segundo del apartado 3 de la nota de encargo a "Flimasa,S.L." porque, con independencia que las personas que luego compraron el piso lo visitaran a través de la actora y también lo habían hecho antes por medio de "Metrópoli.S.L.", ese único hecho por sí solo no es bastante para tener derecho al cobro de la comisión, pues ello desnaturalizaría la propia esencia doctrinal y jurisprudencial de este especialísimo contrato de agencia inmobiliaria, según antes ha quedado sentado.

OCTAVO.- Concluido cuanto antecede y queda expuesto, procede estimar el recurso y revocar la sentencia apelada en los términos que resulta de lo dicho y que se concretará en la parte dispositiva, pero, pese a que ello implica la desestimación de la demanda inicial, la Sala no hace especial declaración de las costas causadas en la instancia y conforme a lo dispuesto en el inciso final del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al apreciar que concurren circunstancias extraordinarias y dudas de hecho, como fácilmente se deduce de todo lo expuesto.

NOVENO.- Estimándose el recurso, no procede hacer tampoco especial declaración sobre las costas del mismo , de acuerdo con lo prevenido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículo citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados DON Bartolomé y esposa DOÑA Claudia, representados en esta instancia por el Procurador D. Enrique Hernández Tabernilla, contra la sentencia dictada el dieciseis de octubre de dos mil dos por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 1 de Móstoles en el Juicio Ordinario nº 487/01 del que este rollo dimana, y promovido por la mercantil "FLIMASA,S.L.", que ha estado representada en esta instancia por la Procurador Doña Mª Teresa Galán Abad, contra los referidos apelantes y en reclamación de cantidad, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada sentencia apelada y, en su lugar, desestimando la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario y la reseñada demanda inicial del procedimiento, absolvemos de todos sus pedimentos a los citados demandados y no hacemos especial declaración de las costas causadas en la instancia; y tampoco la hacemos de las del presente recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará conforme al art. 208.4 de la actual L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.