Sentencia Civil Nº 343/2005, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 162/2005 de 08 de Junio de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 162/2005

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 371/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE SABADELL

S E N T E N C I A N ú m. 343/2005

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a ocho de junio de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 371/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, a instancia de Dª. Mariana, contra D. Jose Luis; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Marzo de 2004 y el Auto de Aclaración de 2 de Abril de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Josep Gubern Vives en nombre y representación de Dª. Mariana, contra D. Jose Luis, declaro no haber lugar a la resolución del contrato por causa de necesidad del arrendamiento suscrito entre la demandante y el demandado sobre la vivienda sita en Santa Perpetua de la Mogoda C/DIRECCION000 nº NUM000. Se condena en costas a la demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de Mayo de 2005.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DOÑA Mariana, propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 número NUM000, de Santa Perpetua de la Mogoda, ejercita acción resolutoria del contrato de arrendamiento que le liga con el demandado, alegando que necesita la vivienda arrendada para sí misma, pues desea vivir de manera independiente de sus padres, y además tiene el proyecto firme de contraer matrimonio con DON Luis Alberto y formar un hogar conyugal, invocando en apoyo de su pretensión los artículos 114.11 y 62.1 TRLAU.

El demandado DON Jose Luis se opone a la pretensión de la actora, alegando los motivos que se recogen en la contestación a la demanda.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda alegando: 1) la no disposición de medios económicos para vivir independientemente, no existiendo causa de necesidad sino conveniencia; 2) la avanzada edad del demandado y su estado de salud; y 3) ejercicio anormal del derecho de denegación de prórroga forzosa mediante la aplicación de un fraude de ley.

Frente a dicha resolución, se alza la demandante interpone el recurso que ahora se resuelve, alegando: a) la existencia de causa de necesidad, que viene amparada por la edad de la demandante, la actividad laboral desarrollada por la misma, el proyecto serio de contraer matrimonio y formar su hogar conyugal; b) el cumplimiento de los requisitos legales y jurisprudenciales para la denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad; en base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, estimando íntegramente los pedimentos aducidos en el escrito de demanda con los pronunciamientos inherentes.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La primera cuestión que se suscita en esta alzada es la existencia de un posible abuso de derecho por hallarnos ante una donación fraudulenta, que en realidad simularía una compraventa realizada por el padre de la actora para evitar el derecho de tanteo que correspondería al arrendatario.

Pues bien, de la prueba practicada en el presente procedimiento, no existe prueba alguna de la que pueda desprenderse la existencia de un propósito fraudulento por parte de la actora, pues no existe indicio alguno del que pueda deducirse la referida operación de compraventa simulada para evitar el derecho de tanteo que correspondería al demandado.

Consecuentemente, de lo anterior, sólo cabe concluir que en la donación efectuada por la tía- abuela de la actora, DOÑA María, a la demandante, de la casa que nos ocupa, no existió simulación alguna.

Por tanto, no tenemos elemento alguno para apreciar fraude de ley en la donación efectuada por DOÑA María a DOÑA Mariana, quien que se ha limitado a ejercitar un derecho que le concede el derecho positivo.

TERCERO.- Sentado lo anterior, procede examinar, consecuentemente, la existencia o inexistencia de necesidad de la demandante DOÑA Mariana.

El TRLAU establece una serie de supuestos en los que el inquilino no tiene derecho a la prórroga forzosa, entre ellos, la necesidad que el propietario tenga de la vivienda arrendada, sea para sí o para sus ascendientes o descendientes.

Para ello establece una serie de presunciones de la necesidad, sin perjuicio de otras causas de necesidad que el arrendador pueda acreditar, y que la Ley no puede prever.

En este sentido, dispone la sentencia de la A.P. de Madrid de 27-01-1.992, que la diferencia entre las causas de necesidad presentes en la Ley y las que el propietario pueda alegar, son de carácter procesal, haciendo referencia a la carga probatoria, ya que las primeras gozan de presunción legal, en el sentido de que alegada una de ellas, bastará demostrar el hecho en que consiste para que se acceda a la pretensión.

En los demás casos, la pretensión del arrendador está sujeta a las reglas generales sobre carga de la prueba, de tal manera que alegada una de ellas, deberá acreditarse la existencia de necesidad para que el órgano judicial acceda a lo solicitado.

Así pues, se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para quien se reclame la vivienda, contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca, sin que la utilización de la vivienda obedezca a causas de simple comodidad o capricho, sino a una verdadera necesidad.

Con estas premisas, y acreditado dicho proyecto real y serio de contraer matrimonio, nuestra jurisprudencia de forma casi unánime, lo equipara a la presunción del matrimonio ya realizado, siempre que se demuestre dicho proyecto serio de contraer matrimonio.

Acreditado el mismo, se invierte la carga de la prueba, siendo entonces el inquilino demandado quien deberá de probar la no realidad de la necesidad invocada o la falta de alguno de sus requisitos (falta de deber de residencia, tener a su disposición otras viviendas, actuar en fraude de ley, o probar que dicho proyecto de matrimonio no es serio ni fundado, sino meramente buscado por el propio arrendador con el único fin de extinguir la relación arrendaticia, etc.).

A los efectos de denegación de prórroga basta que el propietario de la vivienda carezca de otra en que habitar, propia o en alquiler, sin que a ello pueda oponerse la precaria situación económica del arrendatario demandado y las cargas familiares que debe soportar, por cuanto, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga del arrendatario y el derecho de la propiedad a satisfacer su necesidad de vivienda por medio del dominio que le corresponde, prima éste sobre aquélla.

CUARTO.- En base a la doctrina expuesta, del examen de la documental que obra en autos, de las pruebas de interrogatorio de las partes y de las testificales practicadas en el acto del juicio, se desprende que la demandante, propietaria de la vivienda arrendada, de 26 años de edad, vive con sus padres y con su hermana María del Pilar, documento número 8, trabaja como maestra, documentos números 4 a 7 bis y certificación obrante al folio 79, su futuro esposo también trabaja, documento número 10, y finalmente, tenían previsto contraer matrimonio en fecha 2 de julio de 2004, certificación obrante al folio 80.

Así, en el caso de autos, consta fehacientemente el propósito serio de contraer matrimonio por la actora, así como su residencia en Santa Perpetua de la Mogoda (certificación obrante al folio 79).

En cuanto a los ingresos variables del futuro matrimonio, debemos señalar que nos hallamos ante un supuesto de matrimonio proyectado en cuyo caso no sería preciso acreditar ingresos, de acuerdo con la doctrina anteriormente expuesta.

Ahora bien, como se ha debatido el tema de los ingresos de la pareja, diremos que es unánime la jurisprudencia al entender acreditada la existencia de independencia económica aun cuando se realice un trabajo eventual o discontinuo, o aun cuando sea uno de los futuros contrayentes el que trabaje y no el otro.

De no entenderlo así, se limitaría la posibilidad de vivir de forma independiente a aquellas personas que tuvieran un trabajo fijo y permanente y unos elevados ingresos, lo que es bastante difícil en las circunstancias actuales del país.

Por ello, la jurisprudencia ha venido considerando que, aun cuando se tenga un trabajo eventual o discontinuo o se carezca de forma eventual de empleo pero se esté en el mercado laboral y en disposición de desempeñar alguno, se disfruta de independencia económica sea cual sea la frecuencia con que se realice o se esté en disposición de obtener ingresos con los que hacer frente a los gastos que la casa conlleva.

Finalmente, no ha quedado acreditado que la demandante ni sus padres o abuelos tengan otras viviendas en la misma localidad.

Por tanto, de lo anterior, no puede deducirse que la intención de utilización de la vivienda litigiosa obedezca a causas de simple comodidad o capricho, sino a una verdadera necesidad, que como se ha expuesto, debe ser amparada en derecho frente a la persona del arrendatario, pues el posible conflicto de intereses que se plantea debe resolverse en favor del titular del derecho de propiedad.

QUINTO.- Por lo expuesto, procede, con estimación del recurso interpuesto, revocar la resolución recurrida, y, de conformidad a lo prevenido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deben imponerse las costas procesales correspondientes a la primera instancia a la parte demandada, no haciendo especial pronunciamiento respecto a las costas procesales correspondientes a esta alzada.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Mariana contra la sentencia dictada el día 5 de marzo de 2.004, aclarada por auto de 2 de abril de 2004, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sabadell, en los autos de procedimiento ordinario nº 371/2003, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar, ESTIMANDO la demanda formulada por DOÑA Mariana, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en relación a la vivienda sita en la DIRECCION000 nº 1, de Santa Perpetua de la Mogoda, CONDENANDO al demandado DON Jose Luis, a estar y pasar por la anterior declaración y a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la referida vivienda en el término legal, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Todo ello, imponiendo al demandado las costas procesales correspondientes a la primera instancia y sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas procesales correspondientes a esta alzada.

Con testimonio de la presente resolución, de la que se llevara certificación al rollo de sala, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.