Sentencia Civil Nº 343/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 224/2011 de 10 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 224/2011 -A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1951/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 56 BARCELONA

S E N T E N C I A nº 343/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DOÑA INMACULADA ZAPATA CAMACHO

DON JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a diez de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1951/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 56 Barcelona, a instancia de María Consuelo Y Silvio , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana Salinas Parra, contra Juan Carlos Y Delfina , representados por el Procurador de los Tribunales Don Jaume Moya Matas. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada el día uno de diciembre de dos mil diez por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

" PARTE DISPOSITIVA

FALLO : QUE SE ESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA INSTADA POR Silvio Y DOÑA María Consuelo frente a: Juan Carlos Y Delfina Y ACUERDO:

A) DAR POR RESUELTO EL CONTRATO DE FECHA 31 DE MARZO DE 2009 ENTRE EL MANDATARIO DEL DEMANDADO Y LOS ACTORES POR INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDADOS.

B) SE CONDENA A ESTOS DE MANERA SOLIDARIA A DEVOLVER LA CANTIDAD DEPOSITADA POR DUPLICADO CON EL DESCUENTO DE LAS CANTIDADES YA ABONADAS , ASCENDIENDO A 35.000€, CON LOS INTERESES LEGALES DESDE LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA EN FECHA 24/11/2010 HASTA SU COMPLETO PAGO.

C) SE CONDENA EN COSTAS A LOS DEMANDADOS ".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, Delfina y Juan Carlos , mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 24 de abril de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos que enmarcan el presente litigio los siguientes: 1.- Los demandantes encargaron la venta de su vivienda y plaza de aparcamiento a la agencia inmobiliaria Grupassa, lo que consta documentado en hoja de encargo de fecha 30 de diciembre de 2008. En dicho documento se fija el precio mínimo para vendedor en 750.000 euros, se faculta al mediador a tomar arras y no contiene ninguna especificación de fecha de elevación a escritura pública del contrato que se pudiera concertar. En documento de fecha 27 de marzo de 2009, se rebajó el precio mínimo para los vendedores a 650.000 euros, reproduciéndose el resto de las condiciones.

3.- En fecha 31 de marzo de 2009 se concierta compraventa de la vivienda con los demandantes, por precio total de 695.000 euros, entregando en ese momento la cantidad de 35.000 euros en concepto de arras penitenciales previendo la escrituración (y pago del resto del precio) para la segunda quincena de mayo en la notaría que designaran los compradores.

4.- Convocados por los compradores para formalizar escritura el día 26 de mayo siguiente, los demandados que al parecer preferían escriturar a partir de octubre siguiente por conveniencia fiscal, no comparecieron, levantándose acta notarial de manifestaciones que incluía la de un mandatario de los vendedores alegando motivos jurídicos.

5.- En comunicación de fecha 5 de junio los compradores dieron por resuelto el contrato solicitando el pago duplicado de las arras que habían entregado.

6.- Los demandados, que en su momento alegaron la existencia de un compromiso de venta preferente con tercera inmobiliaria, concentran en este proceso su reproche sobre la inmobiliaria mediadora por fijar fecha de escrituración sin haberles consultado previamente, lo que les producía perjuicio fiscal relacionado con las desgravaciones por adquisición de vivienda habitual por venderla antes de los tres años de su adquisición, reproche que oponen a los demandantes alegando extralimitación del mandato.

Por medio de la demanda origen del presente proceso los demandantes reclaman la devolución doblada de las arras prestadas, en lo que sería ya computable la cantidad ya percibida. El Juzgado de Primera Instancia en una extensamente argumentada sentencia estima la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandada reiterando en esta alzada su pretensión de desestimación de la demanda.

SEGUNDO. - Revisadas las actuaciones practicadas, poco es lo que puede añadirse a lo ya expuesto en la meditada sentencia que se recurre. Desde luego estamos ante una actuación de claro mandato representativo y en consecuencia los pactos asumidos por el mediador en expreso nombre de los vendedores, produce efecto vinculante entre vendedores y compradores.

No consta que hubiera exclusión en el mandato de la determinación de la fecha de escrituración antes de 1 de octubre. No consta documentada y tampoco se acredita que verbalmente se hiciera referencia a tal situación con anterioridad a la firma del documento de arras y, desde luego, la falta de mención de dicha circunstancia en la hoja de encargo no puede entenderse en los usos del sector como excluida de sus facultades, ni en resulta particularmente verosímil. Porque si no querían escriturar antes de octubre parecería más lógico haber esperado a la proximidad de dichas fechas para ponerlo en venta, en lugar de encargar la venta con tanta antelación pues se dice en contestación a la demanda y en la querella que la había puesto ya a la venta en 2007, al año de haberla adquirido; también parecería más lógico no hacer contratos de encargo de venta de cuatro meses sino de duración más extensa y porque resulta extraño se efectúe una rebaja en marzo en una nota de encargo de tres meses si se quería escriturar a partir de octubre de 2009. En este sentido parece bastante atendible lo que expresaba Grupassa en su comunicación de 17 de abril y relataron tanto el Sr. Gaspar y la Sra. Zaida en juicio.

En cualquier caso y en definitiva, estamos en una cuestión interna entre mandante y mandatario que se centraría en determinar el correcto cumplimiento del mandatario de su gestión conforme al principio enunciado en el art. 255 del código de comercio , pero no propiamente en extralimitación del mandato. El mandato aparece, en principio, cumplido conforme al encargo expreso y los usos del sector, sin que conste en este proceso se dijera siquiera que sería inconveniente escriturar antes de octubre por lo que, de atender las explicaciones de los testigos Don. Gaspar Doña. Zaida , que no aparecen contradichas por prueba concreta alguna, la actuación habría sido enteramente correcta. El reproche que los demandados hacen a la inmobiliaria sería más bien el de negligencia por falta de consulta de este particular; pero aquella posibilidad de actuación negligente -que en este proceso no se ha acreditado- no vemos tuviera que afectar a tercero de buena fe. Obsérvese que en el mandato mercantil, las actuaciones efectuadas sin autorización del comitente no dan lugar a ineficacia sino más bien a responsabilidad del comisionista ante al comitente; así se establece como principio general en el art. 253 del código de comercio y se aplica, en concreto, en el art. 258 del mismo texto en el supuesto de que el comisionista concertare operación a precio o condiciones más onerosas de las corrientes, o en el art. 270 por vender al fiado en lugar de hacerlo al contado o, en general, en el 256 por actuar en contravención a las instrucciones. Responsabilidad que en este conflicto es precisamente lo que se está dilucidando en el proceso seguido paralelamente en el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de esta ciudad, en razón de la reconvención que allí opusieron los demandados.

ULTIMO. - Las costas del recurso deberán quedar de cuenta de la parte apelante en razón de lo dispuesto en arts. 398 en relación al 394 de la ley de enjuiciamiento civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Delfina y Juan Carlos contra la sentencia dictada en fecha 1 de diciembre de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Barcelona , confirmamos dicha resolución en todas sus partes con imposición de las costas del recurso a la parte apelante y pérdida del depósito prestado para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de veinte días hábiles desde el siguiente de su notificación.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.