Sentencia Civil Nº 343/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 37/2014 de 17 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

ºUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 37/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 GRANOLLERS (ANT.CI-2)

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 266/2011

S E N T E N C I A núm. 343/15

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de septiembre de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 266/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Granollers (ant.CI-2), a instancia de Guillerma quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Jose Manuel , Ramona Y Adolfina , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Guillerma contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 8 de abril de 2013 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Se DESESTIMA ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Cuadra Baile, en nombre y representación de Guillerma , frente a Jose Manuel , Ramona y Adolfina , representados por la Procuradora Sra. Valcárcel Gil, y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante.

Se ESTIMA PARCIALMENTEla demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Valcárcel Gil, en nombre de Jose Manuel , Ramona y Adolfina , frente a Guillerma , y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada reconvencional a abonar a la parte actora reconvencional la suma de 83.000 €, más intereses legales desde la interpelación judicial, sin imposición de costas a ninguna de las partes en lo que atañe a la demanda reconvencional. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Guillerma y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado dieciséis de septiembre de dos mil quince.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Sanahuja Buenaventura.

Fundamentos

PRIMERO.-Invocando el art. 1124 CC , Doña. Guillerma interpuso demanda frente a Don. Jose Manuel , Ramona , y Adolfina solicitando que se declare que la demandante no debe abonar la cantidad pendiente de 101.000.- €, autorizándose a la misma a retener el dinero para el pago del cambio de uso al que se comprometieron los hoy codemandados, y se condene a éstos al pago de la cantidad de 30.731,07 € más IVA, más los intereses de dicha suma, y costas.

Exponía que el 10 de noviembre de 2007 las partes firmaron un contrato de arras para la compra de una finca de 427,53 m2 en la que había edificado un garaje de 24 m2 por un precio de 210.354,24 €, de los que la actora entregó 9.000.- €, quedando el resto pendiente de abonar en el momento de la escritura pública de compraventa. Que el 18 de junio de 2008 elevaron a público el contrato privado, pactándose un precio de 201.000 €, de los que la vendedora recibió 6.000.- € en el acto, 94.000 € mediante transferencia bancaria, y respecto al resto de 101.000.- € quedó aplazado, obligándose la compradora a satisfacerlo en el plazo máximo de 24 meses desde la fecha de la firma. Que ese mismo día 18 de junio de 2008, las partes firmaron dos documentos más, consistentes en el contrato privado de entrega de llaves, y un acta de manifestaciones en la que se indica que la parte vendedora está tramitando el cambio de uso de la finca, para que constara como vivienda/edificación, siendo a cargo único y exclusivo de los vendedores los gastos derivados del cambio de uso. Que en marzo de 2010 la Sra. Guillerma acudió a los servicios técnicos del Ayuntamiento de Cánoves para consultar los archivos en relación a la tramitación del cambio de uso, comprobando que no se había iniciado ningún trámite en ese sentido, siendo informada que al no cumplir ni las distancias ni los mínimos construidos (menos de 40 m2), no puede considerarse superficie habitable. Que requirió a los demandados para el cumplimiento y estos requirieron para el pago de la cantidad aplazada, por lo que dada la imposibilidad de entendimiento la actora encargó a un ingeniero técnico industrial un informe sobre el coste para la obtención del cambio de uso urbanístico, que fijó en 131.731,07 € sin IVA (para la construcción de 120 m2). Reclama la diferencia entre los 101.000.- € pendientes de pago, y el coste del cambio de uso, por tanto, 30.731'07 € más IVA.

Don. Jose Manuel , Ramona , y Adolfina se opusieron considerando el escrito de demanda temerario y abusivo, pues la actora pretende no pagar el precio aplazado pactado y que los demandados sufraguen el coste de un chalet de 120 m2. Indican que la demanda es defectuosa porque ni exige el cumplimiento, ni la resolución de la compraventa, ni la nulidad de la misma, sino que pide algo completamente ajeno al contrato de compraventa, pues nada se pactó en relación al cambio de uso del garaje, siendo el precio de la finca inferior al de mercado. Que el contrato privado de compraventa no se elevó a público, sino que se celebró ante Notario un nuevo contrato de compraventa, en el que nada se pactó sobre el cambio de uso, ni se establece condición alguna para que proceda el pago del precio aplazado. Que los vendedores estaban tramitando el cambio de uso de la finca, pero no se hallaba condicionado a la compraventa, ni a su precio. Que la entidad Promocions Standing Home recibió el encargo, y la suma de 3.000.- €, para la tramitación, y no han cumplido con su trabajo. Que la actora reconoce que está instalada en la vivienda, por lo que no se da inhabilidad en el objeto vendido. Aportan informe pericial que valora la finca a fecha noviembre de 2007 en 213.237,50 €, y que cuantifica el coste de una nueva construcción de 50 m2 (superficie que ya cumpliría la normativa) en 50.661,55 €.

La parte demandada formula demanda reconvencional invocando asimismo el art. 1.124 CC , y reclama el abono de la cantidad pendiente de 101.000.- €, más los intereses legales pactados, contabilizados desde el día en que transcurrió el plazo de 24 meses estipulado para el pago, y también en concepto de daños y perjuicios la suma de 18.000.- €. Subsidiariamente, que se detraiga la suma de 50.661,55 €, según el informe pericial elaborado por el Sr. Leovigildo , para cubrir el coste de una edificación- vivienda, obligándose a la demandada reconvencional a ejecutar dichas obras en el plazo que se establezca.

La actora principal y demandada reconvencional se opone indicando que sólo pretende que se cumpla con lo pactado, y se legalice la vivienda, y considera que los 18.000.- € que se reclaman en concepto de daños y perjuicios son injustificados.

La sentencia de instancia desestima la demanda y estima parcialmente la demanda reconvencional, argumentando en síntesis:

'... si las partes consintieron en comprar y vender es preciso determinar y resolver acerca de qué pactaron, puesto que eso parece ser el problema suscitado entre ellos. La actora reconoce en su interrogatorio de parte, al que hay que dar el valor que le atribuye el art. 316 de la LEC , que 'no se le ocultó que era un garaje', como así consta en los documentos, tanto privado como público de los sendos contratos de compraventa. Incluso declara que estuvo empadronada allí durante un año, y paga el recibo del agua y de la luz. Es decir, la Sra. Guillerma ha disfrutado de la plena disponibilidad física de la finca que adquirió.

Ahora bien, el escollo principal y núcleo del debate consiste en determinar las obligaciones que asumieron los vendedores. De la atenta lectura de los docs. 1 y 2 de la demanda no se desprende en ningún momento que los hoy demandados se hubieran comprometido a cambiar el uso de la finca vendida para que tuviera efecto la compraventa. Únicamente del contrato privado firmado por las partes el mismo día de la escritura pública, acompañado como doc. 4 de la demanda se desprende que 'la parte vendedora está tramitando el cambio de uso de la finca arriba citada para que conste como vivienda/edificación. Los gastos derivados del cambio de uso irán única y exclusivamente a cargo de la parte vendedora'.

De lo anterior se deduce que es en un contrato distinto del de compraventa en el que la parte vendedora se compromete a tramitar el cambio de uso, no en el propio contrato de compraventa. Por tanto, la actora no puede pretender incumplir por su parte el contrato, reteniendo los 101.000 € que le restan por satisfacer, a cambio de una supuesta obligación de los vendedores que solo existe en su imaginación, no en el contrato de compraventa, ni en el privado, ni en el público.

A mayor abundamiento, hay que añadir que los vendedores no se comprometieron tampoco en el contrato privado anteriormente mencionado al cambio de uso, sino a 'tramitar el cambio de uso', es decir, sin la obligación de resultado subsiguiente que no depende de ellos. Es más, consta, en el doc. 1 de la contestación que los demandados cumplieron con esa obligación de tramitar, pues encargaron la gestión a la mercantil Standing Home, abonando para ello la nada despreciable cantidad de 3.000 €, y sin que dicha empresa cumpliera el encargo que se le hizo, lo que, obviamente, escapa a la responsabilidad de los vendedores. Así se deduce de la respuesta del Ayuntamiento de Cánoves i Samalús al oficio de este Juzgado, y que tuvo entrada en fecha 14 de diciembre de 2011, e igualmente, del doc. 5 de la demanda. Todo indica que Standing Home no cumplió por su parte el compromiso que adquirió con los demandados y por el cual cobró los 3.000 € indicados. (...)

De todo lo anterior se deduce que la actora carece de acción para pretender por su parte un incumplimiento de su obligación del pago del precio aplazado, cuando los demandados no se han separado ni un ápice de lo pactado en el contrato de compraventa, ya sea el privado o el público. (...)

Por ello, la actora, si entendió que los demandados habían incumplido su parte del sinalagma del contrato, (lo cual no es cierto, como se ha expuesto), lo que debió haber hecho, si el incumplimiento era de tal magnitud que le impedía el disfrute del inmueble que había adquirido (lo cual tampoco ha sido el caso), era exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, como señala el art. 1.124 antes transcrito, pero lo que no resulta amparado por el Derecho es pretender no pagar la parte restante del precio a la que se obligó, y mucho menos, exigir una indemnización como la que reclama en el Suplico de su demanda. (...)

En los presentes autos, resulta evidente que el impago por parte de la Sra. Guillerma , de la suma de 101.000 €, que supone más de la mitad de la cantidad por la que se estipuló la compraventa en escritura pública, es una suma lo suficientemente importante como para permitir a la parte vendedora la aplicación del art. 1124 del Código Civil , máxime cuando se aplazó el pago del precio de la venta en 24 meses, que vencían el 18 de junio de 2010, y no es hasta el 5 de febrero de 2010 cuando la compradora se interesa en el Ayuntamiento de Cánoves i Samalús por la situación del cambio de uso, como consta en la respuesta al oficio de este Juzgado remitido por dicho Ayuntamiento, con entrada el 14 de diciembre de 2011.

Por lo expuesto, procede la estimación de la demanda reconvencional en este punto, y la condena a la Sra. Guillerma a pagar el precio estipulado en la escritura pública de compraventa.

Por otra parte, la actora reconvencional reclama el pago de 18.000 € en concepto de daños y perjuicios. Como dice la demandada reconvencional en su escrito de contestación, no se acredita a qué obedece dicha cantidad, si bien, del contenido del contrato privado de compraventa obrante al doc. 1 de la demanda, resulta fácilmente deducible que dicha cantidad es la que entregó la Sra. Guillerma a los vendedores al celebrar dicho contrato, y que tienen la consideración de arras penitenciales, en el sentido del art. 1.454 del Código Civil , es decir, que, puesto en relación dicho artículo con el pacto sexto de dicho contrato, en caso de resolución de éste, la compradora perdería las cantidades entregadas a cuenta.

Ahora bien, la parte vendedora no ha optado por la resolución del contrato, sino por su cumplimiento, por lo que carece de justificación que se reclame la cantidad de 18.000 € en concepto de daños y perjuicios, sin que se hayan tasado efectivamente los mismos. De permitirse que los vendedores se quedaran con dichos 18.000 € entregados a cuenta del precio final, cuando a la vez exigen el cumplimiento del contrato, se estaría produciendo un enriquecimiento injusto en beneficio de la actora reconvencional. La prohibición del enriquecimiento sin causa es un auténtico principio general del Derecho, que consta de los tres conocidos requisitos: a) enriquecimiento de una persona en detrimento de otra, b) empobrecimiento correlativo de la segunda, y c) que no haya causa que justifique la atribución patrimonial del enriquecido.

Lo que debió haber hecho la actora reconvencional, si considera que se le han producido unos daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento de la Sra. Guillerma en cuanto al pago del precio aplazado, es haber cuantificado el importe de dichos daños y perjuicios, pero no apropiarse directamente de las cantidades ya percibidas en concepto de adelanto del precio.

Es por ello por lo que se desestima este punto de la demanda reconvencional, debiendo por tanto la Sra. Guillerma abonar en total a los vendedores la suma de 83.000 €, que es la cantidad por la que procede estimar parcialmente la demanda reconvencional.

Estimándose, aunque parcialmente, el petitum principal de la demanda reconvencional, no procede entrar a conocer de la petición subsidiaria de la misma.'

SEGUNDO.-La representación de Doña. Guillerma considera en su recurso que se ha producido un error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho, porque no se ha valorado correctamente el documento número 4 de la demanda, en el que los demandados reconocían que estaban tramitando el cambio de uso de la finca, asumiendo los gastos de dicho cambio. Admite que la recurrente compra una finca que es un garaje, pero lo hace porque cree que los demandados van a realizar el cambio de uso de la finca. Y entiende que lo que solicita es el importe necesario para realizar el cambio de uso a que los demandados se habían comprometido.

TERCERO.-La representación de Don. Jose Manuel , Ramona , y Adolfina impugna la sentencia respecto al importe no estimado del precio de pendiente de abonar, así como los intereses legales desde la fecha en que dicho importe debió ser abonado; y también respecto a la indemnización de daños y perjuicios no estimada, y la no imposición de las costas judiciales. Considera que se ha producido una errónea valoración de la prueba y una incongruencia extra petita realizando la sentencia una disquisición que la lleva a rebajar el precio, cuando ninguna de las dos partes lo ha pedido, y el precio no ha sido controvertido.

CUARTO.-Una nueva valoración de la prueba conduce a la desestimación del recurso, y estimación en parte de la impugnación.

No existe ninguna controversia en que el objeto de la compraventa es una finca urbana de 427,53 m2 en la que había edificado un garaje de 24 m2, acondicionado para ser utilizado como vivienda. Y tampoco existe discrepancia en el precio pactado de la compraventa.

En el contrato privado de compraventa, de 10-11-2007, se fijó la cantidad de 210.354,24 €, entregándose en aquel acto por la compradora 9.000.- € a cuenta, que en caso de incumplimiento perdería, quedando pendientes 201.354,24 €, que se obligaba a abonar en el momento de la escritura pública de compraventa (folios 13 y ss).

En la escritura pública, de 18-6-2008, se fija un precio de 201.000.- €, abonando ese día 100.000.- €, y quedando pendiente la cantidad de 101.000.- € ' a satisfacer a la parte vendedora en el plazo máximo de 24 meses a contar del día de hoy' (folio 21).

Se hace evidente que se mantiene el precio inicial, pues en la escritura pública no se hace referencia a los 9.000.- € entregados a cuenta, que la compradora ya ha hecho suyos, y solo se detalla la cantidad pendiente de pago a fecha 18-6-2008, 201.000.- € redondeados, aplazando 101.000.- € en un máximo de 24 meses.

Como indica la juzgadora a quo, en ninguno de los dos contratos se hace referencia alguna a que la parte vendedora contraiga la obligación de obtener el cambio de uso del garaje de 24 m2 a vivienda. Ni siquiera se menciona en ninguno de esos dos documentos nada referente al cambio de uso de un garaje de 24 m2 que venía siendo utilizado como vivienda.

En el documento privado firmado por las partes el 18-6-2008, el mismo día de elevación a pública de la escritura de compraventa, se indica:

'Que la parte vendedora está tramitando el cambio de uso de la finca arriba citada para que conste como vivienda/edificación.

Los gastos derivados del cambio de uso irán única y exclusivamente a cargo de la parte vendedora'.

Y de esas líneas pretende deducir la Sra. Guillerma que, la vendedora se había obligado a obtener del Ayuntamiento el cambio de uso; que como no ha sido tramitado al ser precisa una construcción de vivienda de más de 40 m2, la parte vendedora debe costear el precio de un chalet de 120 m2, para que la administración local le reconozca el uso como vivienda a la construcción.

Se hace evidente que el planteamiento es contrario a derecho, y además claramente abusivo, puesto que pretende construir a costa de los vendedores un chalet de dos plantas, de 120 m2, cuando lo mínimo exigible para obtener la licencia de uso como vivienda es una construcción de 40 m2.

Como se indica en la sentencia recurrida la parte vendedora en ningún momento se obligó a obtener el cambio de uso, sino a tramitarlo a su costa. Y ha quedado acreditado que lo intentó encargando la gestión a una entidad que percibió unos cuantiosos honorarios por nada, puesto que lo probable es que lo intentara, y en una sola gestión obtuviera la información de que ello no era posible porque la edificación del garaje no cumplía con la superficie mínima requerida (40 m2), y además estaba situada demasiado próxima los lindes de la parcela.

Si las partes hubieran querido condicionar la compraventa al cambio de uso del garaje de 24 m2 hubieran hecho alguna referencia a ello en los contratos de compraventa. Y en el documento privado transcrito únicamente se hace referencia a una tramitación a la que no se le da mayor relevancia, que el hecho de que la intentará a su costa la parte vendedora.

La Sra. Guillerma adquiere una finca urbana de 427,53 m2, en la que había edificado un garaje de 24 m2, por un precio de mercado en aquellos momentos, y ahora pretende no abonar casi la mitad de su importe, amparándose en el incumplimiento de una obligación no contraída por la parte vendedora. Se hace evidente asimismo que ni una ni otra parte realizaron gestión alguna para saber si un garaje de 24 m2 podría obtener el cambio de uso a ' vivienda/edificación' como lo denominan las partes.

No existiendo la obligación de obtener el cambio de uso, no existe incumplimiento, y por tanto ningún perjuicio se ha irrogado a la Sra. Guillerma , que vio correctamente desestimada su demanda.

Sin embargo, la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba, entendiendo que la compradora abonó en un inicio 18.000.- €, cuando únicamente abonó 9.000.- € a cuenta, y los deduce del precio cuando ello nadie lo ha solicitado. Por tanto, la demanda reconvencional debió ser estimada en 101.000.- €, que es el precio que las partes convienen que quedó aplazado. Si bien, los intereses legales deben contabilizarse desde el día en que transcurrió el plazo de 24 meses estipulado para el pago, pues los demandantes en reconvención requirieron mediante burofax, de 11-6-2010, a la parte actora para que lo abonara, por tanto unos días antes del vencimiento del plazo de 24 meses.

Respecto a la indemnización de daños y perjuicios solicitada en la demanda, ninguna referencia a prueba alguna que los justifique se hace en el escrito de impugnación, y ninguna prueba se ha aportado al procedimiento, como se indica en la sentencia recurrida, que correctamente desestima la pretensión, lo que comporta la estimación parcial de la demanda, y en consecuencia la no imposición de las costas de la demanda reconvencional a ninguna de las partes.

QUINTO.-Desestimado el recurso planteado procede la condena en costas del recurso a la recurrente. Y estimada en parte la impugnación no procede condena en costas de la misma ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de Doña. Guillerma , imponiéndole las costas del recurso.

ESTIMAMOS la impugnación planteada por la representación de Don. Jose Manuel , Ramona , y Adolfina , REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Granollers, el 8 de abril de 2013 , y condenamos a la demandada reconvencional a abonar a la parte actora reconvencional la suma de 101.000 €, más intereses legales contabilizados desde el día en que transcurrió el plazo de 24 meses estipulado para el pago, manteniendo el resto de pronunciamientos, y ello sin imposición de las costas de la impugnación.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.