Sentencia Civil Nº 344/2008, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 566/2006 de 23 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00344/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000566/2006

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA NÚM. 344/08

En Santiago de Compostela, a veintitrés de Septiembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de JUICIO VERBAL 0000390/2005, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (Hoy, 1ª Instancia nº 4), a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 0000566/2006, en los que aparece como parte apelante D. Pedro Francisco representado por la Procuradora Sra. Alfonsín Somoza, Dª Sara y D. Eduardo representados por el Procurador Sr. Núñez Blanco, y como apelados D. Hugo y Dª Antonia representados por el Procurador Sr. Paz Montero; y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (Hoy, 1ª Instancia nº 4), por el mismo se dictó sentencia con fecha 9 de mayo de 2006 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que con estimación plena de la demanda interpuesta por la representación procesal de los actores D. Hugo y Doña Antonia , debo declarar resuelto el contrato de arras de fecha 3 de mayo de 2005 por carecer de la condición de vivienda el local que era objeto del mismo, condenando solidariamente a los demandados D. Eduardo , Sara y Pedro Francisco , a la devolución de los mil euros entregados, con condena solidaria al abono de otros mil euros por daños y perjuicios, y con expresa imposición a los vencidos de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Pedro Francisco y por la de Dª Sara y D. Eduardo se interpusieron recursos de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 14 de febrero de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada,

PRIMERO.- El pronunciamiento en el que se acuerda resolver el contrato de arras celebrado el 3 de mayo de 2005 no ha sido expresamente cuestionado en las alegaciones de los recursos de apelación, aunque en ellos se pida la desestimación íntegra de la demanda. Lo que los demandados cuestionan, con argumentos distintos y en parte enfrentados, es que se les condene solidariamente a devolver a los demandantes los 1.000 euros que estos entregaron en concepto de arras o señal y a pagarles otros 1.000 euros por daños y perjuicios.

Los demandados D. Eduardo y Dª. Sara encargaron al también demandado D. Pedro Francisco la venta de un piso de su propiedad por el precio mínimo de 80.000 euros, autorizándole para formalizar en su nombre los precontratos con recogida de señal o arras encaminados a la venta definitiva de la propiedad (folio 14). D. Pedro Francisco se puso en contacto con los demandantes Dª. Antonia y D. Hugo , quienes le confirieron mandato representativo para efectuar las gestiones necesarias para la compra del inmueble de D. Eduardo y Dª. Sara , descrito como piso vivienda, por un precio de 78.500 euros. En ese documento (folios 15 y 16), denominado contrato de arras, D. Pedro Francisco , que ostentaba la representación de ambas partes, propietarios y futuros adquirentes, recibió 1.000 euros en concepto de arras o señal, cantidad que dijo que quedaba a disposición de los propietarios, quedando él como depositario.

La compraventa no llegó a celebrarse. El objeto de la venta está calificado registralmente como local de negocio y no como vivienda. La verdadera calificación jurídica del inmueble, distinta de la anunciada por los propietarios y el apoderado, frustró el negocio de compraventa pretendido. Esta frustración justificada lleva a los demandantes a reclamar a los propietarios, y a quien actuó como representante de ambas partes, la devolución de la cantidad entregada como arras y de otro tanto en concepto de daños y perjuicios (artículo 1.454 del Código Civil ). Pretensión que es íntegramente estimada en la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002 y de 20 de mayo de 2004 que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ").

La interpretación de la cláusula contractual, que reproduce las consecuencias previstas en el artículo 1454 del Código Civil y hace mención expresa a ese precepto, apunta hacia una consideración penitencial de las arras o señal pactada en el contrato de 3 de mayo de 2005 . Como parece indudable que la falta de cumplimiento del contrato fue la calificación jurídica del inmueble como vivienda, cuando en realidad era un local, las consecuencias de la no celebración de la compraventa son ajenas a los futuros adquirentes, que entregaron las arras y tienen derecho a que se les restituya el doble de lo que entregaron.

Lo que fundamentalmente se analiza en la sentencia, y se discute en los recursos, es si esa obligación incumbe a los propietarios, a su apoderado, o a ambos solidariamente. Opción esta última que es la que acoge la sentencia de primera instancia con argumentos que no dejan de ser sólidos por estar expuestos de forma sucinta y clara. Resumidos consisten en que los propietarios responden por no haberse excedido su apoderado de las instrucciones o facultades conferidas. Mientras que el apoderado responde por no haber entregado las arras a los propietarios, para lo que contaba con mandato representativo de los futuros compradores, y haber complicado con su conducta negligente las relaciones jurídicas de todos los intervinientes. Un breve desarrollo de estos argumentos es suficiente para desvirtuar las alegaciones de los apelantes sobre su falta de responsabilidad.

TERCERO.- En el recurso interpuesto por los propietarios demandados se insiste en que el contrato de 3 de mayo de 2005 debe calificarse como autentico contrato de compraventa y no como contrato de arras; en que el apoderado se extralimitó del encargo recibido, puesto que el encargo de venta no le facultaba para realizar actos de riguroso dominio; en que el precio pactado, 78.500 euros, era inferior al mínimo señalado en el encargo, que era de 80.000 euros; y en que al actuar de ese modo infringió lo dispuesto en los artículos 1259 y 1713.2 del Código Civil .

Discrepa esta Sala del punto de partida de todo el razonamiento. En el contrato de 3 de mayo de 2005 no se formalizó un contrato de compraventa. D. Pedro Francisco fue apoderado en ese contrato para comprar el inmueble por los futuros adquirentes, en unas condiciones determinadas. Pero esa compra no se consumó. Realizó una gestión encaminada a la venta del piso, pero no la formalizó. En realidad, como sostienen los vendedores demandados, no estaba autorizado para vender. Sólo lo estaba para realizar gestiones encaminadas a formalizar la venta. Lo único que podía formalizar eran contratos previos con recogida de arras o señal. Es lo que hizo. Buscar compradores por un precio muy próximo al señalado por los vendedores y vincularlos a la operación concertando unas arras penitenciales. Lo cual formaba parte del encargo de venta. Sin que la escasa diferencia de precio pueda considerarse una contravención de las instrucciones de los vendedores, que deben entenderse como criterios o directrices que en el caso del precio están sujetas a posterior negociación cuando la venta no se consuma. En consecuencia, como el mandatario actuó dentro de los límites del mandato, el mandante debe cumplir las obligaciones que éste contrajo respecto de las arras o señal (artículo 1727 del Código Civil ) sin que sea posible argumentar que se ha realizado un acto de enajenación para el que no existía mandato expreso (artículo 1713.2 del Código Civil ).

CUARTO.- El demandado D. Pedro Francisco dice que la sentencia apelada no ha resuelto la falta de legitimación pasiva que ha invocado desde el principio. De la que dice carecer por haber actuado como mero mandatario o intermediario de los vendedores (artículo 1725 del Código Civil ), haberlo hecho dentro de los límites del mandato y de forma diligente, quedándose con la cantidad recibida con la conformidad de los vendedores en concepto de honorarios. Finaliza insistiendo en la improcedencia de acordar la remisión de testimonio al Ministerio Fiscal por si considerase procedente la formación de una causa por delito de apropiación indebida.

Éste último pronunciamiento, secundario, es irrevocable por ser consecuencia de una apreciación del juez de instancia que está obligado a fomentar la persecución de un hecho que le parece puede ser constitutivo de delito. El parecer del juez de instancia no puede ser sustituido en éste punto por el de la Sala, en el caso de que fuera distinto. La cuestión está zanjada puesto que incluso se ha celebrado un juicio penal como consecuencia de la expedición del testimonio.

El resto de los argumentos del demandado D. Pedro Francisco se centran en la relación de apoderamiento con los vendedores. Omiten cualquier mención al apoderamiento realizado por los futuros adquirentes, que es el que se considera decisivo en la sentencia para atribuirle responsabilidad. En efecto, D. Pedro Francisco recibió el encargo por parte de los compradores de efectuar gestiones para la compra del inmueble, en determinadas condiciones, y el de entregar a los vendedores, en concepto de arras o señal la suma de 1.000 euros. No cumplió ese encargo. No entregó esa cantidad, ni la conservó como depositario. La incorporó a su patrimonio, en contra de lo que le habían encargado los futuros compradores. Incumplió el mandato recibido de los compradores y debe responder de los daños y perjuicios ocasionados (artículo 1718 del Código Civil ). Actuó, además, de forma negligente al informar deficientemente a los compradores de las características esenciales del inmueble objeto del encargo, asumiendo el encargo de realizar gestiones para mediar en la compraventa de una vivienda que no existía como tal. Negligencia que también le hace responsable (artículo 1726 del Código Civil ). Como su responsabilidad concurre con la de los vendedores y su conducta negligente complicó las relaciones jurídicas de todos los intervinientes su condena solidaria está sobradamente justificada. Sin perjuicio de las relaciones internas que puedan existir entre el apoderado y los vendedores, que son ajenas a los futuros compradores.

QUINTO.- Las costas de los recursos, que se desestiman, se imponen a los apelantes (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal de D. Pedro Francisco y por la de Dª. Sara y D. Eduardo y se confirma la sentencia de fecha 9 de mayo de 2006 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Santiago de Compostela , dictada en el juicio verbal núm. 390/2005.

Se imponen a los apelantes las costas causadas por sus recursos.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ANGEL PANTÍN REIGADA.- LEONOR CASTRO CALVO.- JOSÉ GÓMEZ REY.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.