Sentencia Civil Nº 344/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 193/2011 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0001041

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 193/2011- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000602/2009

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE MISLATA

Apelante: SALVADOR Y MARZO S.L., D. Carlos Francisco Y DÑA. Elisa .

Procurador.- EVA DOMINGO MARTINEZ.

Apelado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 XIRIVELLA.

Procurador.- MARIA JOSE CERVERA GARCIA.

SENTENCIA Nº 344/2011

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a uno de junio de dos mil once.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA , los autos de Juicio Ordinario 602/2009, promovidos por SALVADOR Y MARZO S.L., D. Carlos Francisco Y DÑA. Elisa contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 XIRIVELLA sobre "impugnación de acuerdos de Junta de Comunidad de Propietarios", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por SALVADOR Y MARZO S.L., D. Carlos Francisco Y DÑA. Elisa , representado por el Procurador Dña. EVA DOMINGO MARTINEZ y asistido del Letrado D. FERNANDO CALVET GIMENO contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 XIRIVELLA, representado por el Procurador Dña. MARIA JOSE CERVERA GARCIA y asistido del Letrado D. JUAN IGNACIO FERRANDIS OLMOS.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE MISLATA, en fecha 26 de julio de 2010 en el Juicio Ordinario 602/2009 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Se desestima la demanda presentada por la representación procesal de Salvador y Marzo, S.L., D. Carlos Francisco y Dña. Elisa contra la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 Xirivella y debo absolver y absuelvo a la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 NUM000 - NUM001 Xirivella, de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la parte demandante."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de SALVADOR Y MARZO S.L., D. Carlos Francisco Y DÑA. Elisa , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 XIRIVELLA. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 11 de Mayo de 2011.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en la cual se solicitó la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta extraordinaria de 28 mayo 2008 concretamente: 1º) "por unanimidad de los vecinos del patio NUM000 se acepta la propuesta de instalación de un aire acondicionado por puerta en el deslunado interior de dicho patio siempre que los aires sean "invertir" o modelos superiores que no puedan perjudicar al descanso de los vecinos, instándose también a que se ponga una bombita de agua para evitar que caiga agua al vecino"; 2º) la instalación de un techo en el primer piso del patio NUM000 ; y 3º) la instalación de tendederos en la parte que da a las terrazas de atrás del patio - zaguán número NUM000 ; al considerar que estos acuerdos van contra lo establecido en los estatutos, por ello se solicitaba la nulidad de los mismos con la obligación de deshacer aquello que se hubiera ejecutado con vulneración de la legalidad. Habiéndose dictado Sentencia en la que la Juez a quo desestimó la demanda al concluir que los demandantes no salvaron el voto con respecto a la instalación de aire acondicionado, no se opusieron al acuerdo de la instalación del techo en el primer piso del patio NUM000 y tampoco se opusieron a la posibilidad de tender en la parte de atrás, haciendo constar únicamente su voluntad de que se tendiesen en la zona de las terrazas.

Ante esta resolución por la representación de los demandados se formuló recurso de apelación, sustentandolo como único motivo en la indebida aplicación del artículo 18.2 de la LPH ., y la jurisprudencia que lo interpreta, alegando en síntesis: 1º) los demandantes asistieron a la junta tanto en su nombre propio como en el de la Sociedad que mancomunadamente representan, ya que presentes aquellos no se entiende que se restringa el voto únicamente a las personas individuales y no a la persona jurídica que representa, en todo caso los actores como tales votaron en contra de dichos acuerdos, en cuanto al contenido, alcance, finalidad y valoración de la declaración de voluntad se impugna la interpretación que hace el Juzgador del artículo de 18.2 de la LPH ., así la interpretación de la declaración de voluntad emitida por los actores, ya que constando el voto negativo cabe concluir la inequívoca legitimación activa de los recurrentes para impugnar judicialmente los acuerdos, además están impugnando acuerdos que exigen la unanimidad por lo que basta la simple oposición para que el acuerdo sea nulo, es decir insubsanable; 2º) la legitimidad para accionar deriva de la titularidad dominical inmobiliaria y se impugnan los acuerdos que vulneran los estatutos concretamente la cláusula 1ª apartado 2.2 , donde se configuran los elementos comunes generales de todo el edificio, por tanto la adopción de acuerdos como si de comunidades separadas se tratase vulnera las disposiciones estatutarias de la comunidad, el acuerdo de autorizar la colocación de aparatos de aire condicionado en el interior exige la unanimidad de todos los propietarios y su adopción supuso una vulneración de los estatutos, no puede tratrándose de un elemento común votarse por subcomunidades, ya que recae sobre elementos comunes y generales, el propio administrador reconoció que se votaba por subcomunidades porque entendió que era un tema de uso, al igual en estos acuerdos se votan separadamente en cada uno de los patios olvidándose en el momento que se configura y se altera la fachada del edificio es exigible la unanimidad de todos los propietarios, a mayor abundamiento la cláusula 10ª señala las competencias que tiene cada una de las subcomunidades, así la colocación del techo interior en cuanto excedía de un mero toldo alteraba el elemento común del edificio y exigía acuerdo de todos, respecto al tercero de los acuerdos se puede aplicar los mismos razonamientos explicados, desde el momento que era necesario la unanimidad de toda la junta de propietarios y además se añaden que el acuerdo no figuraba dentro del orden del día y por tanto esta falta implica su nulidad.

SEGUNDO.-

La primera cuestión que se plantea en el recurso es la concurrencia de los demandados a la junta cuyo acuerdos son recurridos, no solo en su nombre sino también en el de la sociedad que representan, la que es propietaria de una serie de plazas de garaje en el edificio y por tanto miembro de la comunidad.

Sobre esta cuestión en la sentencia en el fundamento de derecho segundo indicó que esa sociedad no figuraba en la lista de asistente pero si que se recogen las palabras del presidente que "... al tratar el punto segundo indicaron su presencia...". La solución de esta pretensión del recurrente nos la debe dar el acta, documento en el que, conforme el artículo 19 de la LPH ., se reflejan los acuerdos y en la que se hace constar: la fecha de la reunión, el autor de la convocatoria, su carácter, la relación de asistentes, el orden del día y los acuerdos adoptados; por ello el valor probatorio de las actas radica en que cumpliendo los requisitos formales exigidos sirve de prueba de su contenido, en concurrencia con otras posibles pruebas y siempre con valor de documento privado. Acudiendo a la levantada para esa junta, no existe duda que en aquella junta estaban presentes los demandados pero no consta que manifestasen que también acudían en nombre de la Sociedad, es mas en ninguna de las votaciones de las que se realizaron aparece la Sociedad demandante como interviniente. La conclusión de todo ello es la de mantener el criterio de la Sentencia recurrida.

TERCERO.-

En el segundo motivo ya se entra en el cenit de la cuestión discutida y que dio lugar a la desestimación de la demanda, para poder resolver la controversia debe atenderse a:

1º) conforme el acta de la junta de propietarios de 28 de mayo de 2008, (f. 126 a 129), los acuerdos impugnados se adoptaron de la siguiente manera:

a.- El de la instalación de un aparato de aire acondicionado por puerta en el deslunado, es votado por subcomunidades, siendo aprobado por unanimidad en el patio nº NUM000 y no siéndolo en el patio nº NUM001 al votar en contra las puertas NUM004 , NUM001 y NUM006 .

b.- Sobre el referido al techo instalado en el primer piso del patio nº NUM000 , es aprobado por unanimidad, con la objeción que efectuó la puerta NUM002 .

c.- En ruegos y preguntas se propone votar el tema de los tendederos, proponiéndose tender en la parte de atrás, a parte de los instalados en la terraza, proposición que se acuerda por unanimidad de los vecinos del patio nº NUM000 y no se aprueba en los del patio nº NUM001 , al oponerse las puertas NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 .

2º) Los demandantes son propietarios de:

a.- Don Carlos Francisco de la vivienda sita en el patio nº NUM001 puerta NUM006 (escritura de venta de 1 de febrero de 2008, f. 15 a 33).

b.- Doña Elisa es propietaria de la vivienda sita en el patio nº NUM001 puerta nº NUM005 (escritura de venta de 1 de febrero de 2008, f. 35 a 54).

c.- La mercantil Salvador y Marzo, S.L. es propietaria de la plazas de garaje números 3, 4, y 12 en planta semisótano y números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y un local sin uso, todas ellas en planta baja del edificio.

3º) En la escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal (f. 63 a 114), en la cláusula décima se preven diversas comunidades restringidas de junta de propietarios: una junta general de los propietarios de todos los departamentos; una junta general restringida de propietarios de viviendas en ambos patios zaguanes; una junta general restringida de propietarios de viviendas de cada uno de los patios zaguanes existentes en el edificio; una junta general restringida de propietarios de departamentos en planta semisótano destinados a plazas de garaje o aparcamientos de vehículo y a cuartos trasteros; una junta general restringida de propietarios de departamentos en planta baja destinados a plaza de garaje o de aparcamientos de vehículos. Y en la cláusula décimo primera se establece un régimen especial para estas comunidades restringidas, pero únicamente referidas a las de los departamentos del semisótano por un lado y de la planta baja por otro.

Para la resolución de la solicitud de la nulidad de los acuerdos por no haberse tomado con la unanimidad que exige el titulo constitutivo, debe estarse, primeramente a la legitimación de los recurrentes en cuanto impugnantes, conforme al contenido del articulo 18.2 de la LPH ., que al limitar la legitimación para impugnar los acuerdos establece como regla general que pueden impugnarlos los que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su voto. La Juez a quo, en la Sentencia recurrida, desestimó la demanda porque los demandantes presentes en la junta no salvaron el voto respecto a lo acuerdos impugnados. Este criterio es compartido por la Sala pues el examen de la votación de los acuerdos adoptados, conforme el acta , impide acudir para resolver esta discrepancia, (por la especifica configuración de las comunidades como se observa que se constituyeron en la escritura de división horizontal), a una interpretación simplificada de este articulo de la LPH., pues lo que consta en el acta de la junta, es que respecto a los acuerdos del patio nº NUM000 tanto referente a los aires acondicionados, tendederos y techo, los impugnantes permitieron su adopción, sin que en el acta conste oposición alguna a que aquellos se voten por separado para cada zaguán, aceptando tácitamente que nos encontramos ante materias propias de las subscomunidades, pero además ni siquiera hacen constar de marea expresa su oposición a esos acuerdos, referidos al patio nº NUM000 , mientras que si se oponen a los que se refieren al patio nº NUM001 . Evidentemente la primera conclusión partiendo de este antecedente es que no han dado cumplimiento al requisito de salvar el voto que se exige en el articulo 18.2 del LPH.. para detentar legitimación para impugnar esos tres acuerdos, pues aunque es cierto que esta expresión ha dado lugar a contrapuestas interpretaciones, la de los que concluyen en que es suficiente con que el propietario vote en contra del acuerdo de que se trate, frente a los que añaden que además debe manifestar una voluntad específica contraria al acuerdo con la finalidad de su ulterior impugnación. Téngase además en consideración que la Ley de Propiedad Horizontal antes de la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril utilizaba la expresión "propietarios disidentes", que era mucho mas amplia que la utilizada actualmente de "salvar el voto", que exige un actuar del propietario presente que patentice su oposición al acuerdo. Sin embargo, como antes se ha indicado los impugnantes presentes ni votaron ni indicaron su oposición a los acuerdos referidos al zaguán nº NUM000 sobre el que no emitieron voluntad alguna, ni siquiera se manifestaron en contra a la forma de esa votación.

Pero es que, además de ello, la interpretación del contenido de la cláusula 10ª de los estatutos reflejados en la escritura de división horizontal, en cuanto a las facultades de juntas generales restringidas de cada subcomunidad de los diferentes zaguanes, en este caso del nº NUM000 y la del nº NUM001 , se hace constar que aquellas tendrán competencia para resolver las cuestiones dimanantes de "las relaciones jurídicas entre dichos propietarios en cuanto hagan referencia a lo mencionados departamentos o a los elementos comunes al servicio exclusivo de los mismos", la interpretación de estos términos no puede hacerse como lo efectuó el recurrente, por cuanto como ya explicó en el acto del juicio el administrador de la finca, los acuerdos afectaran de manera separada a cada uno de los elementos comunes de los zaguanes, división que posibilita que en la junta se adoptaran decisiones diferentes, esa constatación ya impide que se puedan concluir que esa votación vulnerase la previsión estatutaria, exigiéndose una votación conjunta de la junta general, pues siendo cierto como dice el recurrente que esos acuerdos afectan a elementos comunes, conforme la definición recogida en el articulo 396 del C.C ., también lo es que la cláusula 10 .C de los estatutos permite a las subcomunidades restringidas tomar decisiones "... sobre elementos comunes al servicio exclusivo de los mismos", entendiendo como exclusivo que no sean compartidos por varias subcomunidades y que las decisiones que se tomen no afecten a las otras o a servicios de aquellas aunque recaigan sobre elementos comunes.

CUARTO.-

En ultimo lugar y respecto al tercero de los acuerdos se ha añadido como causa, que no estaba previsto en el orden del día sino que se introdujo a través del apartado de ruegos y peguntas. Sobre esta alegación no se omite que ese requisito ha sido calificado como trascendental, pues el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , exige que en la convocatoria se fije el orden del día, los asuntos a tratar, siendo esa norma de carácter imperativo y por tanto de obligado cumplimento ( S.TS. de 7 de abril de 1976 ), que tiene su fundamento en que cada propietario tiene el derecho a la información que se conforma en conocer con la antelación suficiente los temas que se van a tratar. La infracción de este derecho implica la de la norma, vulnerando el derecho de los propietarios al no costar en el orden del día y deliberar lo que no había sido objeto de la convocatoria; omisión que tiene transcendencia, por cuanto como explicó la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2.004 EDJ2004/174116 '' ... la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día.." en el mismo sentido las Sentencias de 16 diciembre 1.987 EDJ1987/9370, de 26 de junio de 1.995 EDJ1995/3616 y de 30 de noviembre de 1.991 EDJ1991/11368. Ahora bien en esta previsión no escapa que los demandantes presentes en la junta, no sufrieron esa falta de información sino que permitieron y no se opusieron a que se discutiera ese asunto y a que la junta tomara decisiones sobre ello. Y si bien debemos concluir que esa omisión tenía trascendencia jurídica para los ausentes, no así para los demandantes presentes que no manifestaron su voluntad en contra y por tanto no se prescindió de su voluntad en la decisión final.

QUINTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Eva Domingo Martínez, en nombre y representación de la mercantil Salvador Marzo, S.L., de don Carlos Francisco y doña Elisa , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Mislata, el día 26 de julio de 2010, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 602/2009

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9º , procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional (artículo 477.2 núm. 3 de la LEC ), y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a los Acuerdos adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de Diciembre de 2000, elevados a doctrina por el propio Tribunal en la sucesivas resoluciones dictadas sobre la materia; dichos recursos, habrán de prepararse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 5 días siguientes a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre , con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.