Sentencia Civil Nº 344/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1124/2013 de 30 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE ESTEPONA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE OBRA INCONSENTIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1124/2013.

SENTENCIA NÚM. 344

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 30 de junio de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Estepona, sobre obra inconsentida en propiedad horizontal, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 Segunda Fase Portal NUM000 ', contra Don Ángel Daniel y Don Argimiro , y Don Conrado ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la Comunidad demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Estepona dictó sentencia de fecha 9 de julio de 2012 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'DESESTIMOíntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Patricia Marta Méndez Ortiz, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Segunda Fase Portal NUM000 contra D. Ángel Daniel y D. Argimiro , y absuelvo a D. Ángel Daniel y a D. Argimiro con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la Comunidad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 11 de abril de 2016.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa condena a los apelados de las costas procesales causadas. Alegó una inadecuada apreciación del material probatorio obrante en autos, en relación con determinada jurisprudencia que no puede ser de aplicación a los hechos objeto de enjuiciamiento. Por ello, la apreciación de los medios probatorios se ha realizado de forma sesgada, por cuanto no se han tomado en consideración, en su conjunto, todos los elementos de prueba existentes en los autos, que revelan inequívocamente que no concurren los mismos presupuestos resueltos en las sentencias del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales que se transcriben en la sentencia apelada, de ahí que, de ninguna manera, pueda prescindirse de la voluntad de los comuneros. Que la fachada se trata de un elemento común del edificio y que, como tal, no puede ser alterada por los propietarios sin tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, está fuera de toda duda, pues así se recoge en nuestra legislación sustantiva (Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal), e incluso en el fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida, haciendo referencia, a mayor abundamiento, a determinada jurisprudencia consolidada que así lo corrobora. Como igualmente es una cuestión no controvertida en los presentes autos, pues así se infiere de la documental aportada y de las declaraciones de las partes, que los demandados procedieron a realizar obras en la fachada del alzado este del edificio, sin contar con el necesario e imperativo consentimiento de la Comunidad de Propietarios, consistentes en derribar parcialmente la misma, ampliando el hueco original existente (puerta de paso) 'en unos metros', al objeto de sustituir la puerta del trastero que originalmente se diseñó en el Proyecto Básico y de Ejecución del edificio, para colocar una de carpintería metálica abatible de cuatro hojas, mucho mayor. En todo caso, se recoge en el informe pericial acompañado con la demanda que estas obras llevadas a cabo por los demandados, de forma incuestionable, 'afectaron a la estructura del edificio y a la configuración de la fachada', así como 'no fueron autorizadas por la comunidad de propietarios'. Y, a pesar de reconocerse expresamente de contrario la alteración de la fachada no autorizada por la Comunidad de Propietarios y, por tanto, contraria a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, y el compromiso de los demandados de restituir la alteración de la fachada a su estado original, en lugar de reconocer la ilegalidad de dichas obras y la condena de los demandados, la sentencia desestima la demanda interpuesta por esta parte en base a una particular e improcedente, interpretación extensiva de determinada doctrina jurisprudencial existente respecto de concretas modificaciones llevadas a cabo en locales comerciales que, de ninguna manera, puede ser aplicable al supuesto ahora enjuiciado. Para alcanzar dicha conclusión el juzgador incurre en un error en la valoración de la prueba, al no tener en consideración importantes elementos de convicción, e incurrir en una palmaria infracción tanto de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Código Civil y la Constitución Española, como de la doctrina jurisprudencial emanada tanto del Tribunal Supremo como de las diferentes Audiencias Provinciales. Resaltar la contradicción contenida en la sentencia apelada respecto a las características del inmueble propiedad de los demandados, en cuyo trastero se ha llevado a cabo la modificación de la fachada del edificio, en relación con la jurisprudencia que, de forma indebida, se entiende de aplicación al caso, relativa a determinadas alteraciones llevadas a cabo en la fachada de locales comerciales, lo que supone un evidente error en la apreciación de la prueba practicada. Los demandados son propietarios de una vivienda (no de ningún local comercial) que, según los estatutos de la Comunidad, puede destinarse a una actividad hotelera, bar o restaurante. No hay duda que, con independencia de la referida previsión de poder ser destinada a una actividad hotelera, bar o restaurante, a la que se accedería, en todo caso, desde la puerta de la vivienda, el inmueble propiedad de los demandados se trata de una verdadera vivienda, y en la planta baja cuenta con dos aseos y un trastero, y no cuenta con ningún elemento propio de locales comerciales, como escaparates o huecos proyectados para los mismos. De igual forma, con las fotografías acompañadas con el escrito de demanda y las aportadas igualmente con el escrito de contestación, y con el plano del proyecto básico y de ejecución también aportado, se observa fácilmente que el inmueble propiedad de los demandados, en su alzado este no está situado en ninguna calle pública con locales comerciales de dicho carácter, sino en una calle privada de la Comunidad de Propietarios por la que se accede a garajes y trasteros sí contemplados en la división del edificio, pues en el edificio no está previsto ningún local comercial, sino tan sólo viviendas y garajes. En definitiva, partiendo de la realidad física de la modificación llevada a cabo en la fachada por los demandados, es claro que la misma afecta a un elemento común que ha sido claramente alterado en su configuración externa con la apertura de un hueco de mayores dimensiones en sustitución de una puerta de paso, por lo que la autorización de los demás comuneros era necesaria en aplicación de lo recogido en los artículos 7 º y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal que, al no haberse otorgado, han sido claramente vulnerados, y ello con independencia de que el edificio no haya perdido sustantividad o de que dicha alteración no afecte a la estabilidad o seguridad del edificio, como se indica en la sentencia apelada. En base a todo lo expuesto no comparte la apelante la argumentación expuesta por el juzgador en el sentido de considerar supuestamente amparadas en la ley las obras llevadas a cabo por los demandados, por ser las mismas necesarias para 'acomodar el habitáculo (que no local comercial) a las necesidades propias de la actividad que se constituya', tal como se indica en la sentencia recurrida. La modificación de la fachada efectuada por los demandados no puede quedar tampoco amparada por la autorización gubernativa que supone la licencia municipal de apertura (la licencia municipal de obras ni tan siquiera se solicitó por los demandados), que de forma evidente no puede anteponerse ni a la Ley de Propiedad Horizontal, ni a la previsión contenida en los Estatutos de la Comunidad. Expuesto todo lo anterior, entiende la apelante que es improcedente aplicar al supuesto enjuiciado la jurisprudencia que recoge la sentencia apelada y que ha justificado, para el Juez, prescindir de lo dispuesto en el artículo 12, en relación con el artículo 17, de la Ley de Propiedad Horizontal , los cuales exigen el preceptivo consentimiento de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, como la fachada, por constituir una modificación del título constitutivo. Y es que no puede resultar de aplicación al presente supuesto una jurisprudencia relativa a la posibilidad de realización de obras en locales comerciales, pues jamás así han sido configurados en el título constitutivo, y, a mayor abundamiento, la que se relaciona en la sentencia recurrida tampoco viene a 'santificar' obras o alteraciones de cualquier clase llevadas a cabo en la fachada de los locales comerciales. Aclarado, pues, que las obras llevadas a cabo por los demandados en la fachada del trastero de su vivienda, no pueden ser interpretadas de la forma realizada en la sentencia recurrida, es obvio que los demandados, al derribar parcialmente parte de la fachada destinada a cerramiento de carácter definitivo de su trastero, aunque no afectara a elementos arquitectónicos o estructurales del edificio o tampoco se hubiera demostrado que impidiera el adecuado uso y disfrute del inmueble, sí han alterado la configuración exterior del inmueble, como indicó el perito propuesto por esta parte, que debe prevalecer como integrante del título constitutivo y el de propiedad de los demandados, sobre la supuesta finalidad hotelera, bar o restaurante a que pudiera destinarse la vivienda; de ahí que deba estimarse el recurso y revocarse la sentencia apelada. Finalmente, impugnó la condena en costas en tanto que, sin realizar ninguna distinción entre los demandados y el tercero a quien se admitió su intervención, la condena de esta parte jamás tendría que haberse producido, al tener que haber estimado la demanda rectora del procedimiento, pues concurren todos los requisitos legales para ello; y, además, las serias dudas de derecho sobre la cuestión debatida deben llevar a la no imposición, pues esta parte, en el legítimo uso de las facultades previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, se ha limitado a ejercitar las acciones correspondientes a la denegación de la autorización de las obras que se contiene en el acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, de fecha 12/01/2009, al amparo de la legislación sustantiva de aplicación.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario y con expresa imposición de costas a la parte apelante, añadiendo que de contrario se alega error en la apreciación de la prueba, pero como es bien sabido la doctrina y la jurisprudencia, de forma unánime, señalan que la valoración de la prueba, por ser facultad exclusiva de los jueces de instancia, en atención a los principios de inmediación, oralidad y contradicción, de ser revisada por el órgano superior jerárquico, lo ha de ser de forma absolutamente restrictiva, sólo amparada ante supuestos en los que se alcancen soluciones ilógicas e irracionales. Circunstancia que no se da en el asunto que nos ocupa, toda vez que el Juez, acertadamente y en virtud de las pruebas obrantes en autos y las practicadas en la vista, ha estimado que concurren los mismos presupuestos de las sentencias del Tribunal

Supremo y de las Audiencias Provinciales que transcribe en el fundamento de derecho segundo. Como bien establece la sentencia recurrida, ha quedado suficientemente probado que el inmueble propiedad de los demandados puede ser destinado total o parcialmente a negocio, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad de Propietarios; y por ello ejercitando ese derecho decidieron los demandados destinar parte del inmueble a negocio, debiendo aplicarse desde ese mismo momento a esa parte del inmueble el régimen jurídico de local comercial. Por tanto, de conformidad con reiterada jurisprudencia, al tratarse de un inmueble destinado a negocio es necesario llevar a cabo una serie de modificaciones en la fachada a fin de adecuarlo al uso comercial al que ha sido destinado. Quedando claro, por tanto, la innecesariedad de consentimiento a la hora de realizar obras en la fachada de un inmueble destinado a negocio, a fin de adecuarlo al uso comercial al que ha sido destinado, y siendo los únicos requisitos exigidos que su realización no menoscabe o altere la seguridad o estabilidad del edificio o perjudique los derechos de otros propietarios, los cuales han sido cumplidos - como reconoce la perito propuesta de contrario -, puede concluirse que los demandados han seguido en todo momento el cauce correcto a la hora de llevar a cabo sus actos, es decir, han ejercitado los derechos que les concedían los Estatutos del edificio, optando por destinar parte de su inmueble a negocio, solicitando los perceptivos permisos municipales y llevando a cabo las obras necesarias para adecuar la fachada al uso comercial, sin alterar la seguridad ni estabilidad del edificio y sin perjudicar a terceros. En otro orden de cosas, se ha causado a los demandados un agravio comparativo, ya que, tanto en las fotografías aportadas de contrario como en las aportadas por esta parte, de los doce inmuebles que dan a la parte baja de la fachada este, solo seis cerramientos son los originales, siendo los otros seis diferentes a los originales y entre sí, incluso uno de ellos ha realizado una obra mayor, colocando rejas en vez del cerramiento originario. Son los demandados, y como prueba de su buena fe, los únicos que han colocado un cerramiento similar al existente en un principio, a fin de evitar un perjuicio estético en la fachada. Pero es más, incluso las viviendas de los pisos superiores, las cuales sí necesitan unanimidad de la Comunidad de Propietarios, han llevado a cabo modificaciones en las fachadas, tales como colocación de rejas, cerramientos de las terrazas, toldos..., realizadas sin permiso y con formas y colores diferentes unas de las otras, con el consiguiente perjuicio estético e impacto visual, sin que la Comunidad de Propietarios haya ejercitado ningún tipo de acción. De conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se le deben imponer las costas a la demandante, pero además porque de contrario se ha litigado con mala fe y temeridad, toda vez que la Comunidad de Propietarios intentó, previamente a la interposición de la demanda, evitar que se abriera el negocio, con escaso resultado ya que contaba con todos los permisos; pero, pese a conocer que los demandados estaban autorizados por los Estatutos de la Comunidad a abrir un negocio y por tanto a realizar las obras para adecuarlo a esa finalidad, presentó demanda con el objetivo de que una puerta ampliada levemente volviera a su estado original, pero no por lo alegado en la demanda, sino para conseguir el cierre del negocio, actuando para ello en contra de lo que era practica habitual en dicha Comunidad.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', interpone demanda la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 Segunda Fase Portal NUM000 ' contra los Sres. Ángel Daniel Argimiro , manifestando que los demandados, propietarios de la finca registral nº NUM001 , perteneciente a dicha Comunidad de Propietarios, realizaron una obra en la parte posterior de su vivienda sin autorización de la Comunidad, consistente en el derribo de una puerta de trastero para instalar un portón de garaje y abrir un negocio de venta al público, con la consiguiente alteración de la fachada que es elemento común del edificio y de su configuración estética; y, teniendo en cuenta que la realización de tales obras habría requerido, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos de la Comunidad, el consentimiento unánime de los copropietarios, que nunca se obtuvo, solicita la condena de los demandados a restituir a su estado original la fachada del inmueble de su propiedad, tanto en materiales como en tamaño, y que, en el supuesto de que no lleven a cabo dicha reposición por sí mismos, sea realizada a su costa bajo la dirección técnica designada por la Comunidad, con la obligación, si fuere preciso, de permitir el acceso a su vivienda para la ejecución de las obras. Añade el Juez que, en su contestación, los demandados se oponen a los hechos aducidos de contrario argumentando, en primer lugar, que la vivienda de su propiedad forma parte de un edificio calificado por el PGOU como 'Colectiva Abierta', siendo su uso compatible con el del comercio y la hostelería; en segundo, que la realización de las obras fue previamente comunicada al presidente de la Comunidad CC.PP y consintió; y, en tercer lugar, que otros vecinos también han modificado las fachadas de sus viviendas sin que la Comunidad haya accionado contra ellos, lo que evidencia que en el fondo lo que se desaprueba de contrario es la apertura del local de negocio. Con cita de los preceptos de la LPH que entiende aplicables, 12 y 17, razona el Juez que el Tribunal Supremo, en jurisprudencia consolidada, tiene dicho que la alteración en la configuración de la fachada de un edificio, así como del estado exterior de la finca, suponen la necesidad de previa autorización de los copropietarios, que ha de ser unánime con independencia del destino del local. Ahora bien, dicho criterio jurisprudencial se matiza por el Alto Tribunal cuando se trata de alteración de la fachada de local comercial en planta baja. Esta doctrina jurisprudencial se aplica cuando se trata de modificaciones en la parte de la fachada exterior coincidente con el espacio físico del local que da a la vía pública, por donde transita el potencial cliente del negocio o actividad instalado en el local comercial de la planta baja de un edificio, pero no cuando se trata de cualquier modificación en la parte de la fachada interior de un edificio, aunque se trate de un local comercial en planta baja.

Partiendo de la base de que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, la Sala Primera expresa que los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada, lo que permite que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios. Entiende el juzgador que la aplicación de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimación de la demanda y ello, en base a las siguientes consideraciones: 'a la vista de las pruebas practicadas resulta probado que Don Ángel Daniel y Don Argimiro son propietarios de una vivienda que forma parte de la Comunidad actora, situada en la planta NUM002 del edificio, señalada con la letra NUM003 , finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Estepona, según documento nº 1 de la demanda, y que dicha vivienda se encuentra arrendada por Don Conrado , en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 18 de diciembre de 2009 celebrado con aquéllos. En dicha vivienda se realizaron obras consistentes en la ampliación del hueco original de la puerta de paso que existía en la fachada este del edificio, tal y como reconocen los propios demandados y corrobora la documental aportada, sustituyendo la puerta original por otra de carpintería metálica, lo que supuso, según argumenta la actora, una alteración de un elemento común del edificio y de la estética de la fachada. En dicha vivienda se desarrolla una actividad comercial de venta al público por el arrendatario Don Conrado , quien junto con los demandados es cotitular del negocio de venta menor de pan y de otros comestibles que se desarrolla en el inmueble, habiendo obtenido licencia de apertura por el Ayuntamiento de Estepona en fecha 10 de diciembre de 2009. Los Estatutos comunitarios permiten en su artículo 2, y así se refleja en la inscripción registral del inmueble objeto de litigio, que esta vivienda puede destinarse a actividad hotelera, bar o restaurante, sin necesidad de consentimiento de la CC .PP. Tal y como pone de manifiesto la documental nº 1 aportada con la demanda, y corrobora en su declaración Don Victorino , en fecha 12 de enero de 2009 se celebra Junta General Ordinaria de la CC.PP, en cuya Acta se incluyó como punto 4º del orden del día 'aprobar, denegar o denunciar la modificación de la fachada y apertura de comercio en vivienda NUM002 NUM003 '. A dicha Junta asiste Don Argimiro , padre de los demandados, en representación de éstos, y lee un escrito de los demandados por el que solicitaban permiso para abrir una panadería en dicho local, permiso que le es denegado por acuerdo mayoritario de la Junta por entender que la modificación de la fachada del trastero ya efectuada para la apertura del local afectaba a un elemento común, por lo que de conformidad con la Ley y los Estatutos se requería previo consentimiento de la CC.PP por acuerdo unánime, unanimidad que nunca se obtuvo; ante ello, el padre de /os demandados se compromete, en el acto de la Junta, a restituir la fachada a su estado anterior a la modificación antes del 31 de marzo de 2009, restitución que nunca tuvo lugar, por lo que la parte actora ejercitó las acciones oportunas'. Concluye el Juez, a la vista de lo anterior, que los demandados realizaron alteraciones que afectan a la estructura del edificio y a la configuración de la fachada, e igualmente que estas obras no fueron autorizadas por la Comunidad de propietarios; pero que, en atención a la jurisprudencia citada, la modificación de la fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuando de un local comercial se trata - el inmueble en cuestión podía ser destinado a local de venta, según el artículo 2 de los Estatutos - no requiere el previo consentimiento unánime de los propietarios, pudiendo el dueño del local realizar las obras o alteraciones necesarias en la fachada para el correcto desarrollo de la actividad comercial, siempre que tales alteraciones no pongan en peligro la seguridad o estabilidad del edificio ni causen perjuicio al resto de propietarios. A la vista de las fotografías aportadas por las partes y de la testifical del representante legal de la entidad 'Mantenimientos Ettebuna', que llevó a cabo las obras en la puerta, sólo se amplió en unos metros el hueco de la puerta originaria y se cambió la anterior por una nueva. Por tanto, el cambio no ha sido desmesurado, el edificio no ha perdido sustantividad, ni dichas obras no afectan en absoluto a la estabilidad o seguridad del edificio, ni causan perjuicio al resto de copropietarios, ni han provocado un resultado impactante que altere la estética del edificio, a pesar de lo expuesto por el perito de la actora Sra. Abel . Por otra parte, los Estatutos tienen previsto que las viviendas existentes en los bajos puedan destinarse a actividad hotelera, bar o restaurante, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad, en consonancia con la calificación otorgada por el P.G.O.U al edificio donde se ubica la Comunidad, lo que permite usos compatibles con el de vivienda, como el de hostelería y comercio solamente en planta baja y sótano. Ello implica la realización de las obras necesarias para acomodar el habitáculo a las necesidades propias de la actividad de negocio que se constituya pues, de lo contrario, no tendría sentido tal previsión. En consecuencia, resume el Juez que es innegable que con la remodelación realizada en la fachada del bajo comercial se alteró la fachada del edificio, pero quela alteración no ha sido desmesurada o excesiva en relación a lo que viene siendo habitual al acondicionar las fachadas para la realización de actividades comerciales de la índole de la que se desarrolla en el inmueble, 'siendo la parte afectada por el cambio mínima en relación a la totalidad de la fachada, y ello, porque, incluso la nueva puerta construida mantiene la misma tonalidad que el resto de las puertas contiguas, no existiendo impacto estético en la fachada del edificio'. Desestima la demanda y, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , impone a la Comunidad demandante el pago de las costas generadas en el proceso.

CUARTO.-Considerando que esta Sala comparte en esencia las conclusiones fácticas, y sobre todo las consideraciones jurídicas, que se exponen a lo largo de la sentencia apelada, a los fines de sustentar su parte dispositiva en cuanto desestimatoria de los pedimentos deducidos por la Comunidad de Propietarios demandante. Dicha motivación es bastante, según entiende este Tribunal de apelación - tras el estudio de nuevo en esta alzada de las pruebas practicadas en autos a la luz de los escritos de alegaciones de las partes en litigio -, para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición del recurso, y en consecuencia la sentencia puede y debe de ser asumida por esta Sala a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120, número 3, de la Constitución Española en tanto proclama la motivación de las resoluciones judiciales - que se traduce en dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones - motivación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional - expresada, entre otras, en las ya clásicas sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 105/1997 , 36/1998 y 187/2000 - como la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo - que deriva, entre otras, de las sentencias de 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 23 de febrero de 2000 y 2 de noviembre de 2001 , reiteradas en otras muchas posteriores - permiten y admiten la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, y ello porque en ella se expongan argumentos correctos y bastantes que, a juicio del Tribunal revisor, fundamenten en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos - como precisa también la sentencia del Tribunal Supremo fechada el 20 de octubre de 1997 - subsiste la motivación de la sentencia de instancia en tanto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir sus argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe corregirse aquello que resulte necesario; así las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1992 y de 19 de octubre de 1999 . En conclusión, lo expuesto es plenamente aplicable al presente caso, como ya se ha anticipado, dadas las acertadas consideraciones que se exponen en la sentencia objeto de recurso; pero, no obstante, a fin de dar satisfacción a la Comunidad recurrente y adecuada respuesta a las alegaciones que se exponen en su escrito de apelación, parece oportuno precisar que en definitiva el tema a decidir en el presente pleito es si la modificación realizada en la puerta exterior de bajo por los demandados es legal y acorde con lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad a la que pertenece. Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 de la LPH , en relación con la regla primera del artículo 17, exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo. También que, como bien expone el Juez 'a quo', esta doctrina ha sido matizada por la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, y que, tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Y fija como únicos límites a la autonomía de la voluntad los recogidos en el artículo 7º.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario. Obvio resulta que en el título constitutivo no se establece la posibilidad de efectuar cualquier obra, pero sí permite dedicar la vivienda en planta baja a local comercial abierto al público. Y ello, no constando prohibición expresa, permite realizar las modificaciones precisas para el negocio con las limitaciones indicadas. Así no es posible conjugar la autorización de abrir un negocio de hostelería - concretamente de venta de pan - con la prohibición de facilitar el uso del mismo con la lógica apertura de un acceso directo amplio e independiente a la vía pública por donde puedan acceder clientes y proveedores del local. Se trata, pues, de que la construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la Comunidad de propietarios a autorizar la obra no es admisible por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por tratarse de un ejercicio abusivo del Derecho, pues existe en el presente caso una norma estatutaria que permite abrir el local comercial y la jurisprudencia entiende que esta facultad estatutaria debe estar anudada a facilitar el aprovechamiento independiente del local, lo que se consigue, conforme enseñan las distintas fotografías aportadas como documental, con la apertura de una puerta amplia, donde había una menor, que no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior, ni perjudica los derechos de otros propietarios; guardando, además, la obra realizada la estética del inmueble. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la utilización de los bajos como locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como negocios. Lo expuesto lleva a confirmar íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 Segunda Fase Portal NUM000 ' contra la sentencia dictada en fecha nueve de julio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Estepona en sus autos civiles 239/2010, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.