Sentencia Civil Nº 344/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 108/2015 de 13 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000108/2015

NIG: 3500442120130004782

Resolución:Sentencia 000344/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario (LPH - 249.1.8) Nº proc. origen: 0000528/2013-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Arrecife

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado Jacobo Maria Del Pilar Garcia Coello

Apelante Comunidad General DIRECCION000 Joaquin Garcia Caballero

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a trece de septiembre de dos mil dieciséis;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arrecife en los autos referenciados (Juicio Ordinario nº 528/2013) seguidos a instancia de don Jacobo , parte apelada, representado en esta alzada por la Procuradora doña María del Pilar García Coello y asistido por la Letrada doña Beatriz Díez Labín Gázquez, contra la Agrupación de Comunidades 'COMUNIDAD GENERAL DIRECCION000 ', parte apelante, representada en esta alzada por el Procurador don Joaquín García Caballero y asistida por el Letrado don Ignacio Prat Fontana, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 2 de Arrecife, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

«ESTIMO la demanda formulada por la Procuradora Dª Manuela Cabrera De la Cruz en nombre y representación de D. Jacobo frente a la AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS denominada COMUNIDAD GENERAL DIRECCION000 , representada por la Procuradora Dª María Paz Armas González y en consecuencia:

1.- DECLARO LA NULIDAD de la Junta General de fecha 4 de abril de 2013, celebrada a las 11.00 horas, de la AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS denominada COMUNIDAD GENERAL DIRECCION000 relativa a asuntos relativos a derechos y obligaciones de propietarios derivados de los derechos reales de uso y disfrute y de servidumbres de paso sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 .

2.- CONDENO a la AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS denominada COMUNIDAD GENERAL DIRECCION000 en cuanto al pago de las costas derivadas del presente procedimiento.

3.- RATIFICO la medida cautelar adoptada por auto de 18 de noviembre de 2013»

SEGUNDO.- La referida Sentencia, de fecha 5 de septiembre de 2014 , se recurrió en apelación por la parte actora, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para discusión, votación y fallo el día 5 de septiembre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto de apelación, a instancia de la Agrupación de Comunidades demandada, la sentencia que estimando en su integridad la demanda declara la nulidad de la Junta General (más propiamente los acuerdos en ella adoptados) celebrada el 4 de abril de 2013 sobre 'asuntos relativos a los derechos y obligaciones de los propietarios derivados de los derechos reales de uso y disfrute y de servidumbre de paso sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 ' al haberse en ella adoptado los acuerdos sin cumplir el requisito de la doble mayoría (de propietarios, por un lado, y de cuotas de participación, por otro) previsto en la LPH una vez que el sistema adoptado en los estatutos de la Agrupación que confería una pluralidad de votos personales a determinadas fincas (a quien o quienes fueran son titulares) [concretamente fue anulado el punto 5.1 que, en su apartado i) establecía que correspondían 92 votos a la finca NUM000 , 73 votos a la finca nº NUM001 y un voto a cada una de las Villas integrantes del complejo; vid. documento nº 6 de la demanda; folios 790 y siguientes de las actuaciones] fue anulado por sentencia firme de fecha 15 de julio de 2011 pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arrecife en el Juicio Ordinario nº 741/2010.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada insistiendo en la legal adopción de los acuerdos y ello considerando que los acuerdos impugnados han sido adoptados por una 'comunidad de derechos reales de -a- servidumbre de paso y -b- de uso y disfrute' que constituye, a su juicio, una comunidad romana de las previstas en el art. 392 CC por lo que los acuerdos que fueron adoptados en ella por la mayoría de las cuotas de participación ( arts. 393 y 398 CC ) resultan válidos. Con base a tal categorización como 'comunidad ordinaria' para la adopción de los acuerdos impugnados objeto de procedimiento insiste la apelante igualmente en la excepción de falta de listisconsorcio pasivo necesario entendiendo que debieron ser llamados al procedimiento a la totalidad de propietarios que integran tal alegada 'comunidad ordinaria' de servidumbre de paso y usufructo.

SEGUNDO.- No hay duda alguna de que la demandada conforma un 'complejo inmobiliario privado' constituido por una 'agrupación de comunidades'.

El complejo ' DIRECCION000 ' ubicado en la localidad de Costa Teguise, Lanzarote se estructura con: (A) un edificio de recepción (en el que se ubican instalaciones de bar, cibercafé. gimnasio, peluquería) que se corresponde con la finca registral nº NUM000 , (B) un total de 23 edificaciones independientes (fincas registrales nos NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 , NUM013 , NUM014 , NUM015 , NUM016 , NUM017 , NUM018 , NUM019 , NUM020 , NUM021 , NUM022 , NUM023 y NUM024 ) cada una de las cuales fue dividida horizontalmente (documento nº 3 de la demanda; folios 67 y siguientes de las actuaciones) dando lugar a distintas comunidades que, en su totalidad, suman 367 apartamentos, y (C) con la finca registral nº NUM001 que cuenta con piscinas, zonas ajardinadas, playa artificial, laguna e isla artificial, caminos e instalaciones deportivas.

Por escritura de 23 de abril de 2004 (documento nº 4 de la demanda; folios 566 y siguientes de las actuaciones) la entidad Sands Beach Resort, S.L. como dueña, en pleno dominio, de las referidas 23 fincas registrales que forman las edificaciones de apartamentos, así como de la registral nº NUM001 y NUM000 constituyó (cláusula tercera) en favor de los (367) titulares de las fincas independientes resultantes de las divisiones horizontales de las 23 fincas registrales de apartamentos, un derecho de servidumbre de paso sobre la finca nº NUM000 y parte (plazas NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM029 y NUM030 ) de la finca nº NUM001 , estas como predios sirvientes y los individuales apartamentos como predios dominantes e igualmente constituyó (cláusula cuarta) en favor de ellos un 'derecho de uso y disfrute' sobre parte de la finca registral NUM001 (plazas NUM025 , plazas NUM025 , NUM026 , NUM027 , NUM028 , NUM029 y NUM030 del plano adjunto a la escritura) asumiendo los apartamentos (en los porcentajes señalados en la cláusula novena) el coste de mantenimiento, conservación, reparación y reposición de ambas servidumbres así como los gastos que se derivan de la utilización, conservación, reparación y reposición de los espacios asignados al uso y disfrute otorgado sobre dicha registral NUM001 . En la misma escritura (cláusula quinta; página 176 de la escritura de constitución; folio 741 de las actuaciones) al existir una 'comunidad de intereses para la gestión y mantenimiento de determinados elementos comunes' (elementos comunes que se describen en las cláusulas sexta y séptima) se constituyó una 'agrupación de comunidades' bajo la denominación 'Comunidad General DIRECCION000 ' que agrupa a las subcomunidades resultantes de las divisiones horizontales de las referidas 23 fincas registrales (apartamentos) así como a la finca nº NUM000 y a la nº NUM001 fijándose las respectivas cuotas de participación (cláusula octava) [12,27% en favor de la registral NUM000 ; 18% en favor de la nº NUM001 y el 0,19% para cada uno de los 367 apartamentos) disponiéndose igualmente que las normas estatutarias regirán tanto para la Comunidad General o Agrupación de Comunidades como para las subcomunidades que la integran 'existiendo un único órgano de gobierno para la totalidad de los propietarios, así como un único régimen de deliberación y asamblea'.

Ninguna duda cabe que formalmente constituida como agrupación, tras la anulación parcial de los estatutos, los acuerdos que adopte la 'Comunidad General o Agrupación de Comunidades' (único órgano de gobierno para la totalidad de los propietarios sometido a un único régimen de deliberación y asamblea, como - insistimos - dispone el título constitutivo) están sometidos a las normas de la LPH y, por ende, al sistema de doble mayoría de personas y cuotas que establece el art. 17 LPH por lo que, además de la correspondiente mayoría de cuotas de participación se requiere una mayoría de votos computados individualmente por asistente (personal o representado) esto es, 'un propietario, un voto', con independencia de sus cuotas de participación, como ya tuvo oportunidad de pronunciarse nuestro Tribunal Supremo en Sentencia de 10-2-1995 (nº 87/1995, rec. 3089/1991 ).

TERCERO.- En fecha 4 de abril de 2013 (fecha en que la promotora de la comunidad ya había transmitido 236 apartamentos, conservado 131 además de las fincas registrales NUM000 y NUM001 ), se celebraron dos Juntas generales de la 'Comunidad General DIRECCION000 ' una a las 11 horas y otra, (con pretendido distinto objeto) a las 14:35.

La primera de dichas juntas tenía por finalidad adoptar acuerdos referidos a'asuntos relativos a los derechos y obligaciones de los propietarios derivados de los derechos reales de uso y disfrute y servidumbre de paso sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 ' mientras la segunda a 'asuntos relativos a los elementos comunes de la Comunidad General'. Ningún acuerdo se aprobó en esta segunda junta al no lograrse la doble mayoría de votos y cuotas, por falta de mayoría de votos, pero en la primera de ellas sí fueron aprobados acuerdos sometidos a deliberación al computarse una pluralidad de votos personales a favor de la mercantil Sands Beach Resort, S.L., concretamente 294 votos [en vez de uno] al asignarla 90 votos por la finca NUM000 , 73 más por la finca NUM001 (como así resultaba de los estatutos anulados) y un voto más por cada uno de los 131 apartamentos que conservaba en propiedad. La sentencia apelada ha dejado correctamente sin efecto tales acuerdos (declarando la nulidad de la Junta) al infringir su adopción el sistema de la doble mayoría al deberse computar un solo voto personal a la entidad mercantil Sands Beach Resort S.L. (y no 294, como se hizo) siendo que siguiendo el criterio de la doble mayoría debieron computarse sólo 145 votos (por propietarios presentes y representados, a razón de 'un propietario un voto') habiendo votado en contra 115 de ellos y a favor solo 30 (no 323 como incorrectamente señala el acta).

CUARTO.- Como anticipamos, el recurso de la demandada pivota esencialmente sobre el argumento de que los acuerdos impugnados en la Junta litigiosa se 'refieren a una comunidad de derechos del art. 392 CC la cual debe regirse por sus propias disposiciones' y ello en cuanto considera que respecto de los 'derechos de servidumbre y de uso y disfrute existe una situación de comunidad romana' al contrario de lo que sucede con 'los elementos comunes de la Comunidad general' que conforman una propiedad especial: propiedad horizontal.

El argumento no se comparte por la Sala. Ciertamente existen diversas comunidades (las 23 comunidades de apartamentos) que junto con las registrales nº NUM000 y NUM001 conforman una agrupación de comunidades. Como tal agrupación, como se ha dicho, los acuerdos que se adopten en su seno [existiendo, volvemos a señalar, un único órgano de gobierno para la totalidad de los propietarios, así como un único régimen de deliberación y asamblea] han de lograrse mediante el mecanismo de la doble mayoría: acuerdo mayoritario de cuotas y titulares en la forma en que recoge la sentencia apelada una vez que los estatutos fueron - en lo que al sistema de adopción de cuerdos se refiere - anulados por sentencia firme.

Los propietarios de las primeras veintitrés comunidades de apartamentos son además titulares - cotitulares - de los derechos de servidumbre de paso y de usufructo anteriormente referidos constituidos sobre las fincas NUM000 y NUM001 . La propietaria de las fincas NUM000 y NUM001 no ostenta cotitularidad alguna, como tal (si como propietaria de apartamentos), en los derechos reales concedidos a los apartamentos; al contrario, es la obligada. En definitiva, dicha propietaria de las fincas que junto a los apartamentos integran la agrupación de comunidades no es 'comunera' en relación a los derechos de servidumbre y de usufructo por ella concedidos en favor de los titulares de los apartamentos. Existiría, a lo más, comunidad de derechos entre los titulares de los derechos reales concedidos (los propietarios de apartamentos), no comunidad entre los titulares de los derechos (los apartamentos) y los obligados (las fincas NUM000 y NUM001 ). Y tal comunidad de derechos se integra en la misma Agrupación de Comunidades [con único órgano de gobierno y único régimen de deliberación] y no aislada de ella puesto que tales derechos reales que por destino resultan indivisibles forman parte de tal agrupación en los términos dispuestos en el inciso último del art. 396 del Código Civil . En suma, al formar tales derechos reales elementos comunes (a diversos copropietarios: los de los apartamentos) en la Agrupación de Comunidades los acuerdos relativos a ellos han de adoptarse no sólo en su seno (como así reconoce la propia demandada) sino, además, a través del único sistema de adopción de acuerdos establecido en la LPH: el de doble mayoría. El hecho de que la distribución de participación en los gatos que conlleve el ejercicio de tales derechos esté distribuida entre los distintos propietarios de apartamentos (365 apartamentos un 0,272% cada uno, y otros dos - el X1 y X2 - un 0,36%, cada uno) no ha de alterar el régimen de votación ni puede convertir una propiedad especial (regida por la LPH) en una copropiedad romana regida por el Código Civil. Las dificultades que tenga la explotadora del complejo en la llevanza de su negocio, tampoco.

Se rechaza por ello el motivo del recurso.

QUINTO.- La excepción de litisconsorcio pasivo necesario ha de ser igualmente rechazada por cuanto al impugnarse válidamente por el actor acuerdos adoptados en el seno de una Agrupación de Comunidades regida por la LPH y no, como pretende catalogar la apelante, acuerdos adoptados por una 'comunidad romana', resulta suficiente dirigir la demanda contra la misma agrupación que, a tales efectos, goza de capacidad procesal y puede ser representada por su Presidente ( art. 13.3 LPH ) sin ser necesario demandar a todos y cada uno de los distintos copropietarios que la integran.

ÚLTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación interpuesto procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho ni de derecho, declarando por ello la pérdida del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Agrupación de Comunidades 'COMUNIDAD GENERAL DIRECCION000 ' contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arrecife de fecha 5 de septiembre de 2014 en los autos de Juicio Ordinario nº 528/2013, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas a dicha parte apelante y declarando la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino correspondiente.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.