Sentencia CIVIL Nº 344/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 316/2020 de 21 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0224175
Recurso de Apelación 316/2020
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 09 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 1298/2018
APELANTE Y DEMANDNTE: Dña. Evangelina
PROCURADOR D.CARLOS ALBERTO SANDEOGRACIAS LOPEZ
APELADOS Y DEMANDADOS: Dª. Felicisima
Dª. Florencia
D. Laureano
Herederos de D. Leovigildo
PROCURADOR: D. NOEL DE DORREMOCHEA GUIOT
SENTENCIA Nº 344/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR. PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
D CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a veintiuno de septiembre de dos mil veinte .
La Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos más arriba reseñados, seguidos en esta
alzada por quienes en la misma reseña han sido identificados como partes y sus respectivos representantes
procesales.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D.CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de dictó en fecha 14 de febrero de 2020 Sentencia cuya PARTE DISPOSITIVA es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por Dña. Evangelina contra D. Laureano , D. Leovigildo y tras el fallecimiento de D. Leovigildo sus herederos que han renunciado a la herencia, Dña. Felicisima y Dña. Florencia debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones condenatorias solicitadas por la parte actora, con expresa imposición de costas a ésta última .'

SEGUNDO.- Quien ha sido identificado como apelante interpuso, en tiempo y forma legal, recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial contra la anterior resolución; dado traslado a la parte contraria, se formuló oposición al recurso dentro del término legal conferido al efecto.



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, correspondió su conocimiento por turno de reparto a esta Sección, formándose el correspondiente Rollo de Sala, y, personadas las partes ante este Tribunal, se acordó señalar para la deliberación, votación y fallo del citado recurso, el día 16 de septiembre de 2020.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de primera instancia no estimó la pretensión actora de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora y condena al pago de las arras penitenciales, consistente en el abono duplicado del dinero entregado en la fecha de firmar el contrato privado, así como los gastos de emisión y cancelación de los efectos de pago, al no apreciar negligencia en la conducta de los vendedores por el hecho de no expresarse en el contrato privado que la vivienda vendida estaba integrada, según descripción del Registro de la Propiedad, por una vivienda y un local, pues considera que es responsabilidad de la compradora informarse de la situación y descripción registral del inmueble que pretende comprar. Entiende igualmente carente de trascendencia la ocultación en el contrato privado de esa circunstancia, pues el local se había transformado en vivienda y la suma de la superficie de los dos inmuebles es coincidente con la apreciada por la compradora cuando vio la vivienda y se decidió por su compra.

Recurre la parte actora reiterando sus pretensiones. Además de impugnar la calificación dada al contrato en la Sentencia y vulneración de las normas citadas en el recurso, discrepa de la valoración de la prueba, siendo la esencia de su argumentación que en el contrato privado los vendedores ocultaron que en realidad se trataba de dos fincas, y una de ellas aparece descrita como un local, lo cual sólo pudo conocer en el momento de acudir al Notario el día acordado para el otorgamiento de la escritura pública, siendo jurídicamente relevante el hecho de haberse transformado el local en vivienda para su legalización en función de las normas y ordenanzas urbanísticas, así como la posibilidad de hacerlo de acuerdo con los estatutos de la comunidad de propietarios.

Así mismo, impugna el pronunciamiento sobre costas, pues entiende que en el caso concurren serias dudas de hecho y de derecho.



SEGUNDO.- Ciertamente el acuerdo sobre arras no es más que una estipulación sin autonomía propia incorporada a un precontrato o a un contrato como una cláusula más dirigida a establecer o graduar los efectos económicos derivados de la resolución unilateral o bilateral del negocio donde se inscribe, siendo por ello jurídicamente incorrecto hablar de ' contrato de arras'. No obstante, la cuestión es por completo irrelevante y sin trascendencia alguna para la solución del caso, tanto en primera instancia como en esta alzada, pues el Tribunal ha de calificar el contrato de acuerdo con su contenido independientemente de la denominación dada por las partes o, incluso, por el Juez de primer grado.

A esos efectos, es evidente que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, pues en él se distinguen todos los elementos que lo caracterizan: el objeto vendido, el precio pactado y la declaración de voluntad de ambos contratantes de cumplir lo convenido fijando un plazo para hacerlo efectivo, que sería en el momento de su formalización mediante otorgamiento de escritura pública de compraventa.



TERCERO. - El problema se suscita porque la compradora vio físicamente una vivienda, la cual está descrita en el contrato de compraventa privado con una referencia catastral y la ubicación en ' CALLE000 , NUM000 28026-MADRID ', pero en la minuta de escritura de compraventa aparecen dos fincas: En primer lugar ' 1- LOCAL COMERCIAL IZQUIERDA, del cuerpo A, escalera número once, del bloque seis, hoy casa número 25 de la calle Fermín Donaire', con superficie de 12 metros cuadrados. Seguidamente se dice en la minuta: ' El local descrito y la vivienda que se describe a continuación tienen la misma referencia catastral es la número...'. Ese número es el mismo reflejado en el contrato privado de compraventa. En segundo lugar ' 2- VIVIENDA NUM001 , TIPO C, según se entra en el portal del cuerpo NUM002 , hoy casa número NUM000 de la CALLE000 '. Se dice que la vivienda tiene una superficie de 38 metros cuadrados. Más adelante se refleja la referencia catastral, la misma del contrato privado y coincidente con la del local.

Lo expuesto nos conduce a dos conclusiones: por un lado la compradora expresó su consentimiento de compra de una vivienda cuya realidad física no había cambiado cuando ambas partes acudieron al acto de otorgamiento de la escritura pública; por otro, esa realidad física no se corresponde con la mostrada en el Registro de la Propiedad, si bien puede corregirse haciendo coincidir la realidad material con la formal, ya sea por la parte vendedora con anterioridad a la entrega, ya por la propia compradora con posterioridad, de tal modo que no constituye un obstáculo insalvable para la consumación del contrato. Sin embargo, tampoco la compradora tiene obligación de asumir ese retraso en la entrega o hacerse cargo después de la legalización y rectificación, lo cual le permite desistir del contrato, no ya por incumplimiento de su contraria, que tampoco ha existido en cuanto estaba en disposición de entregar la vivienda sobre la que se prestó el consentimiento, pero sí por el descubrimiento de una realidad formal que de haberla conocido antes le habría permitido exigir su corrección antes de la entrega con el consiguiente retraso de la consumación del negocio. Por eso, entendemos que al tratarse de arras penitenciales, que permiten ejercer a cualquiera de las partes la facultad de desistir del contrato perdiendo lo entregado o devolviéndolo duplicado, no serían éstas aplicables a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.454 CC, pues dada la interpretación restrictiva de la cláusula sólo puede desplegar el efecto penitencial cuando no hubiese ninguna causa justificada para el desistimiento, de tal manera que la decisión resulte del mero ejercicio de la facultad de desligarse del negocio. Esto no es lo ocurrido en el caso estudiado, pues, aunque no pueda reprocharse incumplimiento a los vendedores, la decisión de la compradora estaba justificada ante la detección de un dato que tanto pudo ser comprobado por ella misma como indicado por los vendedores reflejándolo en el contrato privado, circunstancias que impiden trasladar a esa parte la causa de no otorgarse la escritura en la fecha prevista. Por tanto, el efecto propio es la devolución de lo recibido como parte del precio, que fue 2.500€.

Por lo demás, no es necesario declarar la resolución del contrato, como se pide en la demanda, porque ya se produjo de facto, de tal modo que en la Sentencia se aprecia como uno de los hechos definidores de la causa de pedir, sin trascender, por tanto, a los pronunciamientos realizados en la parte dispositiva.



CUARTO.- Lo anteriormente expuesto nos lleva a estimar en parte la demanda condenando a los demandados a devolver a la actora la cantidad de 2.500€, pero no los 196€ reclamados en concepto de gastos de emisión y cancelación de efectos de pago, pues éstos resultan del modo escogido por la propia interesada para hacer frente al pago del precio y no de un pacto alcanzado por los contratantes en el contrato privado de compraventa, de modo que no es un perjuicio ocasionado por la parte vendedora.



QUINTO. - De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil la demandada incurrió en mora cuando no atendió el pago de las cantidades reclamadas, de manera que por aplicación de la norma contenida en el 1.101, tiene que responder por los daños y perjuicios desde la fecha de presentación de la demanda, que para el tipo de obligaciones en la que nos encontramos es el interés computado en la forma que expresa el artículo 1.108.



SEXTO.- No procede hacer expresa condena en cuanto a las costas causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC.

Tampoco procede hacer imposición de las costas de primer grado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC, por estimarse parcialmente las pretensiones de la demanda.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M.

el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. CARLOS SANDEOGRACIAS LÓPEZ, en nombre y representación de Dª. Evangelina contra la sentencia de fecha 14 de febrero de 2020 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 9 de Madrid, REVOCAMOS la referida resolución, y en su lugar dictamos otra por la que, estimando parcialmente la demanda presentada por la indicada parte 1. CONDENAMOS a Dª. Felicisima , Dª. Florencia , D. Laureano y quienes resulten herederos de D Leovigildo , a pagar solidariamente a Dª. Evangelina la cantidad de 2.500€, así como los intereses legales por mora devengados desde la fecha de presentación de la demanda.

2. No hacemos imposición de las costas de primera instancia ni de las generadas en esta alzada, con devolución del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0316-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.