Sentencia Civil Nº 345/2013, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 446/2013 de 20 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 446/2013

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SANTA COLOMA DE FARNERS

Procedimiento: nº 224/2013

Clase: juicio verbal (desahucio por falta de pago)

SENTENCIA 345 /13 .

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a veinte de diciembre de dos mil trece.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Joaquín , representado/a por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y defendido por la Letrado Dña. SILVIA RAMOS LERMA.

Ha sido parte apelada CLUB AERONAUTIC CATALUNYA DE BARCELONA, representado por la Procuradora Dña. ESTHER SIRVENT CARBONELL y defendido por el Letrado D. ANGEL MIGUEL NAVARRO VILLAREJO.

Antecedentes

PRIMERO .- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Joaquín contra CLUB AERONAUTIC CATANLUYA DE BARCELONA

SEGUNDO .- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: ' Que DESESTIMANDOcomo desestimo íntegramente la demanda interpuesta DON Joaquín contra la entidad CLUB AERONÁUTIC CATALUNYA DE BARCELONA,debo absolver y absuelvo a ésta última de las acciones en su contra ejercitadas, con imposición a la actora de las costas procesales'.

TERCERO .- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO .- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 4/12/13.

QUINTO .- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de primera instancia desestima la demanda en la que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas adeudadas porque entiende que no ha sido demostrada la realidad de un pacto verbal modificativo de la renta estipulada en el contrato de 2 de mayo de 1994, de tal manera que las cantidades que se dicen adeudadas en concepto de renta no son tales, argumentándose en la sentencia los motivos por los que se considera indemostrado el pacto verbal alegado, en una valoración conjunta del acervo probatorio y unos razonamientos exhaustivos por los que llega a tal conclusión.

SEGUNDO .- Formula recurso de apelación la parte demandante insistiendo en la suficiencia probatoria de la documental aportada, unida a las manifestaciones del demandante y contradicciones adversas, para acreditar el pacto verbal de modificación de las rentas, discrepando de este modo de la apreciación probatoria del órgano 'a quo', que a su juicio no tiene en cuenta algún aspecto documental en apariencia significativo en favor de la postura de quien demanda, si no se analizara en conjunto con el resto de la prueba y en particular en la proporcionada de adverso.

Así, en los documentos acompañados con la demanda, los denominados 'Factura de lloguer de terrenys', no figuran incorporados al recibo los gastos de mantenimiento, mientras que en los documentos denominados 'REGULACIÓN ALQUILER', que se acompañan a los folios 270 a 274 de los autos, figuran en el cálculo de actualización de la renta, por un lado una cuota fija y por otro una cuota variable obtenida no solo del cómputo de los socios numerarios, que regularmente venían siendo cinco desde la suscripción del contrato, sino relacionando lo que denominaba 'socios activos', que por lo que se ve incluía a los socios numerarios discriminados en los documentos por el ensombrecido de sus nombres, mas los socios deportivos, obteniéndose el importe de las rentas en función del número de socios activos, aplicando sobre la cuota que pagaban, un porcentaje del 40%, multiplicando el resultado por el número de socios activos, categoría esta no prevista en los Estatutos del Club Aeronáutic de Catalunya ni en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, la valoración probatoria que realiza el órgano 'a quo' no puede ser calificada de errónea, arbitraria o injustificada, ya que es un hecho que al demandante Sr. Joaquín se le abonaban unas cantidades en concepto de mantenimiento de los campos o pistas del Club Aeronáutico, del cual era socio numerario, además de propietario arrendador de los terrenos iniciales en que aquel se instauró (luego se añadieron otros terrenos adyacentes propiedad de un tercero).

Así, de las manifestaciones del Sr. Juan Ramón , Director del Club, y de las declaraciones de todos los testigos, el Sr. Dionisio , la Sra. Adoracion y el Sr. Leandro , se desprende que el Sr. Vidal realizaba las tareas de mantenimiento del campo con un tractor y otros materiales y percibía por ello una remuneración que efectivamente se incluía en las facturas (recibos) de la renta porque Don. Vidal no podía facturar al no ser autónomo, sino bombero, y no tener negocio propio e incluyéndolo en la renta permitía al Club la deducción a afectos fiscales, tal y como explicó el testigo Sr. Leandro en el acto de la vista.

De esto no cabe duda puesto que en el Acta de la Junta del Club de 29 de marzo de 1997 ya se acordó lo siguiente: ' Don., Vidal reberá pel manteniment dels camps i marges un import reflectit a la fra. de lloguer', Junta en la que estuvo presente Don. Vidal que firmó la aprobación del acuerdo. Igualmente revela la percepción de cantidades por la realización de obras de mantenimiento Don. Vidal , el Acta de la Junta Directiva del Club de 24 de julio de 1997, también firmada por él y los documentos aportados con la contestación a la demanda, incluida el Acta correspondiente a la Asamblea General Extraordinaria del Club de 15 de septiembre de 2012, en la cual se hizo constar como medidas a tomar: 'limitar el pago del alquiler a lo estrictamente estipulado en el contrato', indicando que ' Don. Vidal los primeros años colaboraba en el mantenimiento de las instaciones y en otras actuaciones, después se limitó a prestar un tractor y un rulo para la compactación del terreno, por último retiró el rulo y solo hacía acto de presencia para recoger el dinero mensual, sin dedicar ni un segundo, ni en la gestión, ni en el mantenimiento, ni en el seguimiento de la actividad'.

Ello motivó el acuerdo de limitar el pago del alquiler a lo estrictamente estipulado en el contrato, con lo que no estuvo de acuerdo el Ar. Vidal que no firmó el Acta y promovió el presente procedimiento de desahucio, aduciendo pactos verbales de modificación de la renta estipulada que en realidad y dentro de la libertad contractual que reconoce el art. 1255 del Código Civil , no supusieron un cambio del importe arrendaticio, sino una incorporación a las 'facturas de alquiler de terrenos', que elaboraba el propio Club arrendatario, de las cantidades que se abonaban al propietario de los terrenos en concepto de mantenimiento de las pistas y márgenes del Club Aeronáutico, englobándolo en un todo para así poder deducir el importe de dichas facturas a efectos impositivos, y dar cobertura legal y fiscal al cobro de mantenimiento por parte Don. Vidal , pero entendiendo que en ellas se incluían el concepto de renta por un lado y el de mantenimiento de terrenos por otro, que no constituía canon arrendaticio, aunque en algún momento se haya hecho el cálculo del importe satisfecho por mantenimiento con el abono en función del número de socios, no solo numerarios, sino tambien deportivos, tal y como viene a desprenderse de los documentos obrantes a los folios 346 a 350, 362 a 380 y apuntes del Libro Mayor donde figuran también los pagos, en concepto de mantenimiento, Don. Vidal .

De todo ello ha de concluirse, coincidiendo con el órgano 'a quo', que conforme al art. 217.2 de la LEC , al actor corresponde probar la certeza de los hechos de los que se desprende el efecto jurídico propugnado.

En el presente caso la parte actora alega pactos verbales de cambio de la renta estipulada, que aparentemente podrían deducirse de la documental que aporta, si no fuera porque los acuerdos específicos documentados por la parte demandada con las Actas de las Junta del Club, los documentos acompañados por ella reflejando sistemáticamente en la documentación interna la inclusión en las facturas de alquiler de las cantidades correspondientes a 'mantenimiento' que se abonaban a través de las mismas Don. Vidal y la declaración de los testigos que depusieron en el acto de la vista corroborando la versión acogida por el órgano 'a quo', en particular la declaración del Sr. Leandro , el cual explicó de manera clara cual fue el motivo de incluir en las facturas de alquiler que emitía el propio Club arrendatario a conformidad del arrendador, los gastos de mantenimiento por la actividad que este realizaba, que no formaban parte real de la renta, en interés de ambas partes.

TERCERO .- De todo ello se desprende que no queda demostrado que hubiera pactos verbales de modificación de la renta en los términos que se plantean por la parte recurrente, sino que lo que se hizo fue cumplir con lo acordado en la Junta de 29 de marzo de 1997, de pagar Don. Vidal por el mantenimiento de los campos del Club incluyéndolo en las facturas del alquiler, lo cual fue conocido y firmado por Don. Vidal , el cual en ningún momento de su profusa demanda hace referencia a dicho acuerdo que habría supuesto razón del cambio experimentado en los recibos (facturas) del alquiler, no porque se hubiera estipulado que la renta se calcularía en función del número de socios numerarios (según contrato) más los socios deportivos, sino porque había que disfrazar en las facturas del alquiler el importe del mantenimiento del Club que realizaba el propio arrendador, tal y como interpreta el órgano 'a quo' razonablemente por tratarse de un acuerdo documentado del Club.

Puesto que la parte actora y recurrente sostiene la existencia de unos pactos verbales novatorios de las condiciones económicas del contrato, en concreto de la renta estipulada, es de aplicación al caso la Jurisprudencia del Tribunal Supremo interpretativa del art. 1203 del Código Civil según la cual 'la novación nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, estando atribuida a la Sala de instancia la apreciación de los hechos determinantes de la misma', SSTS de 23 de abril de 1962 , 17 de febrero de 1897 , 23 de abril y 27 de junio de 1992 , 29 de enero de 1999 .

En el presente caso se habla de pactos verbales, pero no se dice, cómo, en que circunstancias y cuando se produjeron; ni tampoco se desvirtúa la realidad del único pacto no verbal, sino documentado, por el cual se acordó satisfacer al arrendador y ejecutor del mantenimiento de los campos, la retribución de su trabajo incluyéndola en los recibos de renta.

Es cierto que al arrendador Don. Vidal , también socio numerario del Club que ha desempeñado cargos en la Junta como Subdirector y como Tesorero, se le vino abonando la renta con el exceso por mantenimiento, incluso después de que dejó de realizarlo, pues al caer enfermo dejó de mantener los campos de aterrizaje en el año 2007. Pero mantenía allí el tractor y los rulos con los que se hacia el trabajo, retribuyéndose igualmente al proporcionar la maquinaria precisa. Una vez que retiró ésta, es cuando la Junta decide reducir el recibo o factura de la renta a la estrictamente estipulada, con disconformidad Don. Vidal que le ha llevado a plantear esta litis.

CUARTO .- Si Don. Vidal recibía o recibió algún pago en metálico parece ser que sí, puesto que se desprende del Acta de 24 de julio de 1997, donde se habla de un importe pendiente de la parte no desembolsada por los socios y una parte pendiente por los trabajos Don. Vidal , que se encuentran pendientes de facturar, haciendo referencia a la entrega al mismo de cierta cantidad. Pero esto no afecta a la apreciación de la prueba realizada por el órgano 'a quo', como tampoco el hecho de que se mantuviese un periodo de carencia en el pago de las rentas de los dos o tres primeros años de vigencia del contrato, no estipulado en el contrato, que bien pudo deberse a la compensación por el no desembolso por parte del socio numerario Don. Vidal , de los tres millones de pesetas que comportaba acceder a tal condición, pues los gastos por mantenimiento ya percibían su computo correspondiente y se revelan como pendientes de facturar, acordándose que la cantidad pendiente está incluida en la factura que Don. Vidal ha de presentar.

En definitiva, existe un contrato suscrito de 1994 donde se estipula el cálculo de la renta a pagar al arrendador.

Con posterioridad se incrementan las facturas de la renta porque se incluyen y disfrazan por conveniencia recíproca los gastos de mantenimiento del Club que realiza el propio arrendador Don. Vidal , acordándose expresamente en Junta con asistencia y asentimiento del mismo en cuanto a la remuneración por mantenimiento e incorporación a las facturas de alquiler que pudieron coincidir en algún momento con un determinado cálculo en función de lo socios activos del Club, pero sin que ello excluya el carácter de remuneración por mantenimiento que se acordó y que recibía cálculo y tratamiento específico en la documentación interna del Club diferenciado de la renta en sí.

A partir de aquí los argumentos de la parte recurrente se basan en especulaciones y conjeturas para sostener la existencia de pactos verbales de los cuales se desprendería el importe de las rentas frente a la estipulada en el contrato que es a la que decide ceñirse la parte arrendataria una vez que ha cesado el mantenimiento y la cesión de la maquinaria para llevarlo a cabo por parte Don. Vidal , que se retribuía a través de las facturas de las rentas por conveniencia recíproca.

El importe del mantenimiento venía a hacerse en prorrateo mensual, sin que sea admisible cuestionar su importe por excesivo o desproporcionado cuando de los presupuestos acompañados por la parte demandada, fols, 334 a 336, se desprenden cantidades aproximadas a lo que percibía Don. Vidal , el cual recibía un trato económico incluso favorable dada su condición de titular del terreno y socio numerario del Club, al cual se le pagaba, incluso después de caer enfermo, mientras mantuvo la maquinaria para realizar el mantenimiento. Cuando la retiró se acordó no satisfacer al mismo el mantenimiento, pagando solo la renta en su día estipulada.

La coincidencia en algunos momentos del importe facturado en concepto de alquiler con la aplicación de una fórmula al número de socios activos, no desvirtúa la realidad del cobro del mantenimiento a través de las facturas de renta, tal y como se acordó en la Junta, pues no consta en que términos económicos se cuantificó el mantenimiento que recibía su cálculo como gasto específico en la documentación interna del Club. Y quien recurre no ha cuantificado nunca dicho mantenimiento, incluido en las facturas por acuerdo de las partes, para determinar a partir del mismo el auténtico importe de las rentas, haciendo abstracción de aquel cuando realmente existió el acuerdo que supuso un incremento de las facturas, pero no de la renta, respecto de la cual no se acredita un auténtico ánimo novatorio, ni siquiera por el hecho de que la testigo Doña. Adoracion realizase al demandante una oferta extrajudicial de incremento de la renta hasta 500 euros mensuales, pues ello no puede ser calificado como acto propio de aceptación de las pretensiones de la demanda como insólitamente se sostiene por la parte recurrente invocando la doctrina de los actos propios, al no tratarse de un allanamiento a las pretensiones de la demanda, sino de una oferta extrajudicial efectuada por quien no consta que tuviese facultades para hacerlo, a fin de propiciar una aproximación en interés de ambas partes, que pudiera poner fin a la contienda transigiendo respectivamente de parte de las pretensiones, pero sin que ello implique reconocimiento del derecho del actor ni renuncia a los derechos y expectativas propias, por lo que no es susceptible de aplicación al caso la teoría de los propios actos positivizada en el art. 111.8 del CCCat .

Por todo lo expuesto, no se considera digna de acogimiento la pretensión actora de resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de rentas en un juicio verbal de desahucio por falta de pago, para la cual son premisa ineludible tanto la voluntad rebelde al pago del inquilino, como la previa determinación de las cantidades que deben ser satisfechas por el mismo, determinación que no concurre en el presente caso al no quedar convenientemente acreditado por quien demanda la realidad de pacto o pactos verbales novatorios de la estipulación contractual al respecto, que determinen el importe concreto de las rentas a satisfacer y que por lo expuesto, en el caso analizado no se ha producido, lo cual ha de llevar a la desestimación del recurso.

QUINTO .- El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta instancia, conforme el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Carlos Javier Sobrino Cortes, en nombre y representación de D. Joaquín , contra la Sentencia de fecha 25/6/2013 , del Juzgado Primera Instancia nº 2 Santa Coloma de Farnes dictada en los autos de juicio verbal (desahucio por falta de pago) nº 224/2013, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.