Sentencia Civil Nº 346/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 26/2008 de 03 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimoséptima

ROLLO Nº 26/2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 744/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 346/2008

Ilmos. Sres.

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. MYRIAM SAMBOLA CABRER

Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA

En la ciudad de Barcelona, a tres de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 744/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Rubí, a instancia de Dª. Sara , D. Pedro Antonio , contra D. Domingo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de septiembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda de juicio ordinario presentada por el Procurador Sr. Izquierdo, en nombre y representación de Pedro Antonio y Sara , frente a Domingo , con imposición de las costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 4 de junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Pedro Antonio y Dña. Sara promovieron juicio ordinario en solicitud de las arras penitenciales estipuladas en el contrato de compraventa suscrito con D. Domingo , por incumplimiento del mismo, quien vendió la finca a una tercera persona.

Se opuso el demandado alegando que fueron los demandantes quienes desistieron de la compraventa, porque no obtuvieron financiación. Señala que el contrato se firmó en enero de 2006, y en el mismo se fijó como plazo para el otorgamiento de la escritura pública el mes de abril de 2006, y fue en julio de 2006 cuando comunicaron los compradores que no les era posible la compra porque no habían obtenido financiación, "dando por finalizada la relación".

La Sentencia desestima la demanda por entender que habiendo estipulado las partes arras penitenciales, y acreditándose que existe un desistimiento por parte de los compradores, no procede devolución de cantidad alguna.

SEGUNDO.- Recurre la parte actora, porque si bien la Juzgadora llega a la conclusión de que se trata de un contrato de compraventa consumado, y que se pactó en el mismo el régimen de las arras penitenciales del artículo 1.454 CC , realiza una valoración arbitraria de la prueba practicada, entendiendo que se ha producido un desistimiento unilateral del contrato por parte de los compradores. Ello a partir de dos suposiciones, que no se obtuvo financiación para la compra, y que en una conversación telefónica, en la que no identifica a la interlocutora, ésta dijo que renunciaba a la compraventa. Entiende que, como no se ha producido un desistimiento por la parte compradora, para dar por resuelto el contrato por el vendedor es preciso cumplir el requisito exigido por el artículo 1.504 CC , es necesario requerimiento notarial o judicial al comprador, y éste no se ha producido. Y en aplicación del art. 1124 CC entiende que sin acuerdo o resolución judicial el contrato nunca puede resolverlo el vendedor.

Lo primero que debe abordarse es si la conclusión a la que llega la Juzgadora de instancia, que se produjo un desistimiento por la parte compradora, es ilógica partiendo de la prueba practicada. Ha quedado acreditado que los compradores intentaron gestionar con dos entidades financieras distintas la financiación de la compra. A tal efecto se realizaron dos tasaciones para lo cual, la Sra. Marí Luz , empleada de la Inmobiliaria Subirats, que gestionó la compraventa, facilitó el acceso a la vivienda. La testigo manifestó las razones por las que los compradores encontraron obstáculos en su financiación. El vendedor, que ya estaba residiendo en una nueva vivienda, a pesar de que el retraso le causaba perjuicios, como ha quedado acreditado en autos, no formuló objeción alguna al ver como se dilataba el plazo temporal fijado para el otorgamiento de escritura pública. Otra testigo, la Sra. Flor , pudo oír, en el mes de julio de 2006, como una señora indicaba que no podía comprar el piso porque no obtenía financiación. La venta a terceros no se produce hasta que transcurrieron unos meses más, se formaliza en septiembre de 2006. Por ello, no puede entenderse que la conclusión de la Juzgadora de instancia sea aventurada porque, al no observarse precipitación por parte del vendedor en la venta a terceros, la señora que comunicó en julio de 2006 que no podía comprar el piso, no podía ser otra que la actora, la Sra. Sara .

Por tanto, ha quedado acreditado que se produjo un desistimiento de la parte compradora. Como ha señalado en alguna ocasión el Tribunal Supremo, "el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o un derecho potestativo, concedido por el ordenamiento jurídico" (STS 19-6-86 ), y en múltiples ocasiones ha señalado que las arras penitenciales

"son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que especifica y únicamente se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra «señal» exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (sentencias de 11 de octubre de 1927, 5 de junio de 1945, 20 de abril de 1955, 15 de octubre de 1956 ) y que el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (sentencias de 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967, 16 de diciembre de 1970, 10 de noviembre de 1983, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991, entre otras muchas ). (STS 31-7-1992 ).

Es por ello que, no existiendo ninguna controversia entre las partes en entender que lo que se pactó fueron arras penitenciales, y acreditado el desistimiento por la parte compradora, ninguna cantidad pueden solicitar los actores que les sea devuelta. En los casos en que se han pactado arras penitenciales no puede haber mayor prueba del desistimiento que la de situarse el contratante en situación de no cumplir.

TERCERO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a los recurrentes (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de D. Pedro Antonio y Dña. Sara , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí, el 26 de septiembre de 2007 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a los recurrentes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.