Sentencia Civil Nº 346/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 432/2008 de 05 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00346/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7006884 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 432 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1022 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID

De: Florian , Gonzalo , Hugo , Jacobo , Justo , Luis , Mauricio

Procurador: ESTEBAN JABARDO MARGARETO, ESTEBAN JABARDO MARGARETO , ESTEBAN JABARDO MARGARETO ,

ESTEBAN JABARDO MARGARETO , ESTEBAN JABARDO MARGARETO , ESTEBAN JABARDO MARGARETO , ESTEBAN

JABARDO MARGARETO

Contra: Rosendo , Magdalena , Silvio C.P. DIRECCION000 , NO. NUM000 , NUM001 Y NUM002 , DE MADRID

Procurador: FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ, FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ , FRANCISCO MIGUEL

REDONDO ORTIZ , FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a cinco de junio de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre nulidad de contratos, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Luis , D. Mauricio , D. Florian , D. Gonzalo , D. Hugo , D. Jacobo Y D. Justo , y de otra, como demandados-apelados D. Rosendo , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMEROS NUM000 , NUM001 Y NUM002 DE MADRID Y D. Silvio .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 53, de los de Madrid, en fecha quince de febrero de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda promovida por el Procurador D. Esteban Jabardo Margareto en nombre y representación de D. Luis , D. Mauricio , D. Florian , D. Gonzalo , D. Hugo ,D. Jacobo y D. Justo contra la CP del edificio sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 , D. Silvio y Dª Magdalena representados por el Procurador D. Francisco Miguel Redondo Ortiz y contra D. Gustavo representado por el Procurador D.Francisco Redondo Ortiz, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de la pretensión ejercitada por la parte actora obligada a pechar con el pago de las costas procesales causadas.

Por Auto de fecha veintiocho de febrero de dos mil ocho se aclaró la sentencia cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: "SE ACLARA la sentencia de fecha 15.02.08 en el sentido siguiente: En todas las partes que aparece el nombre de Gustavo ,

DEBE DECIR: Rosendo ".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiocho de mayo de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día tres de junio de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes D. Luis y otros, actores en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado juez de 1ª Instancia nº 53 de Madrid con fecha 15de febrero de 2.008, aclarada por auto de 28 de febrero de 2.008 , desestimatoria de la demanda de impugnación de acuerdos de comunidad interpuesta por los referidos apelantes contra los demandados y hoy apelados Comunidad de Propietarios la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 , Dª Magdalena y D. Silvio , reproduciendo en esta alzada como motivos de apelación los mismos argumentos que ya esgrimieran en su demanda.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento, resumidamente, los actores, como comuneros de la comunidad demandada, exponían:

1) Que en la Junta de 27 de julio de 2.005 variando la distribución de los gastos por coeficientes de participación establecido en la ley y en los estatutos de la comunidad, se sometió a aprobación del presupuesto 1-7-05 al 30-6-06 distribuyendo las cuotas de cada uno de los pisos por portales. Que al solicitar el actor Sr. Luis la razón del cambio, manifestó la presidenta Sr. Magdalena , que así se había aprobado por unanimidad en la Junta de mayo de 2.003 cuando en dicha junta tal asunto ni figuraba en el orden del día, ni consta que dicho acuerdo se aprobara por unanimidad pues, ni asistieron todos los comuneros, ni hubo siquiera votación, ni se comunicó a los ausentes, y de lo único que se hablo fue de que los gastos que pudieran dividirse por portales debían ser individualizados, no los que afectaran a los gastos comunes, como se acredita por la nota aclaratoria que el entonces Vicepresidente y el Administrador emitieron después en este sentido que se incluyo en el Acta de dicha junta.. Que desde el mes de julio de 2.005 se venían girando los recibos de comunidad por portales, con al paradoja de que los pisos de los portales NUM000 y NUM002 , de menor extensión, pagaran mas que los del portal NUM001 , que son mas numerosos y tienen una habitación mas, en beneficio de estos últimos. Que en la Junta de 21 de febrero de 2.006 una gran parte de los comuneros mostraron su disconformidad con las decisiones de los codemandados presidentes a partir de la junta de 27 de julio de 2.005 que manifestaron no haber recibido, no aprobándose el acta de dicha junta ni el presupuesto para el ejercicio 1-7-05 al 31-12-05 a pesar de que conste lo contrario en la de 21 de febrero de 2.006. Que en la Junta de 27 de abril de 2.006 se aprobaron por un voto más de diferencia el presupuesto para el año 2.006 fijándose las cuotas a pagar por portales. Que por todo ello solicitaba se declarara contrario a derecho el establecimiento de cuotas por portales y en consecuencia se declararan nulos de pleno derecho todos los presupuestos confeccionados con arreglo a dicho criterio debiendo presentarse nuevos presupuestos calculando las cuotas por coeficientes, devolviendo a los comuneros las cantidades indebidamente cobradas.

2) Que en la Junta de 17 de mayo de 2.005 se aprobó por 20 votos a favor, 15 en contra y dos abstenciones la construcción de un habitáculo y la instalación de cámaras de seguridad en el inmueble, pero no que esto se hiciera en el portal nº NUM001 , ni se facultó a la entonces presidenta para que lo ejecutara en dicho portal, ni para que eligiera el presupuesto, ni para que adjudicara la obra a su yerno D. Rosendo , habiendo ascendido el coste de dicha ejecución a 17.358,10 euros (el mas caro de los presentados). Por todo ello solicitaba la declaración de nulidad de los contratos sucritos por el presidente de la comunidad para la instalación de dicha cabina y la instalación de cámaras, y la condena de la demandada comunidad a demolerla y retirar dichas cámaras, así como la condena de los codemandados Sr. Silvio y Sra. Magdalena al pago de las obras que ocasionaran la retirada de dichos elementos y a la devolución a la comunidad de los 17.358,10 euros satisfechos, y subsidiariamente, para el aso de que no se ordenara la demolición, la condena de los precitados demandados al pago de la referida cantidad.

3) Finalmente que durante el tiempo en que fue presidenta la demandada Sr. Magdalena (julio 04 a julio 05), cerró sin conocimiento ni autorización de la Junta de propietarios, parte de la escalera de incendios, obra que también ejecutó su precitado yerno, consiguiendo que en la Junta de 21 de febrero de 2.006 se incluyera como derrama extraordinaria el coste de dicho cerramiento (911,76 euros), acuerdo que pretendía enmascararlo como aprobado por unanimidad al sufragarlo solo los propietarios del portal nº NUM001 , cuando dicho acuerdo no fue votado mas que por dichos propietarios. Por ello interesaba la declaración de nulidad del contrato suscrito por la demandada Sra. Magdalena para el referido cerramiento y su condena a la retirada del mismo asi como la devolución a la comunidad de la cantidad satisfecha.

Los demandados se opusieron alegando con carácter previo la falta de legitimación activa de alguno de los demandantes por no acreditar la titularidad del piso que decian ostentar asi como por no estar al corriente pago de sus cuotas para poder impugnar. En cuanto al fondo y respecto del:

Hecho nº 1): Oponían con carácter previo la caducidad de la acción por cuanto lo que realmente pretendía era la nulidad del acuerdo que se adoptó en la junta de 30 de mayo de 2.003 por unanimidad de imputar por portales los gastos que pudieran dividirse relativos a ese portal, forma que los acuerdos posteriores y presuntamente lesivos no eran otra cosa que desarrollo del precitado acuerdo, que no fue impugnado en el plazo de los treinta días establecidos por el art.18.3 de la L.P.H. Que en la Junta de 27 de julio de 2.005 , a la que asistieron 4 de los demandantes se aprobó el acta de la junta anterior y por unanimidad las cuentas del periodo 1-1-05 al 31-6-05 y por mayoría las del ejercicio 1-7-05 al 30-6-06 por lo que solo el vecino que se opuso a estas ultimas estaría legitimado para impugnarlas, de manera que la falta de oposición a las cuentas de dichos ejercicios constituye un acto de aceptación expresa de ellas. Que la idea de individualizar los gastos por portales era la de obtener un reparto mas justo y equitativo al ser los vecinos del portal nº NUM001 mas numerosos que los de los otros dos portales. Que la disconformidad mostrada respecto de la contabilización del voto en la junta de 21 de febrero de 2.006 debería haber sido resuelta en el juicio de equidad del art.17 de la L.P.H .

Hecho nº 2: Que en el Acta de la junta de 17 de mayo de 2.005 se incluyeron razonadamente los motivos por los que se optó por instalar el habitáculo de la conserjería, pues el conserje ya existía, en el portal nº NUM001 , reflejándose expresamente antes de la votación que lo que se iba a decidir era su instalación en el referido portal, siendo el acuerdo aprobado por la doble mayoría precisa de asistentes y coeficientes (20 contra 15 y 2 abstenciones), acuerdo que no fue impugnado por ninguno de los asistentes. Que en la posterior Junta de 21 de febrero de 2.006 nuevamente el presidente sometió a la aprobación de la junta la instalación ya construida de la referida Conserjería siendo aprobada por la mayoría necesaria, ratificándose así lo ya acordado antes.

Hecho nº 3: Que el cierre de la escalera fue una mejora realizada exclusivamente en el portal nº NUM001 , aprobada por -unanimidad en la junta de 21 de febrero de 2.006 y sufragada solo por los comuneros del portal nº NUM001 . Que la finalidad el cerramiento mediante la colocación solo de cristales, pues ya existían antes barrotes, se hizo para evitar la entrada de aguas de lluvia en el interior del inmueble.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda.

TERCERO.- 1) Respecto del primero de los pedimentos de la demanda, la Juzgadora de instancia, en el F.J. 2º de su sentencia, rechaza la falta de legitimación opuesta por la demandada respecto de algunos de los actores por no acreditar su cualidad de propietarios, y rechaza también la falta del requisito de procedibilidad de estar al corriente de pago de las cuotas para poder impugnar los acuerdos (art.18 de la L.P.H ), porque se trata de determinar el coeficiente de participación en los gastos, y en estos casos no opera dicho presupuesto. Sin embargo acoge la caducidad de la acción diciendo, que no fueron impugnados en plazo y forma los acuerdos de la Junta de 30 de mayo de 2.003, en la que se decidió que todos aquellos gastos que pudieran dividirse por portales deberían ser individualizados. Respecto de la Junta de 27 de julio de 2.005 entiende que el único legitimado para impugnarla era el actor D. Luis al haber sido el único que salvo su voto en la misma, pero que no lo hizo en tiempo, y que aunque la referida caducidad no operaría respecto de otros demandantes no asistentes a dicha junta al no resultar acreditado que se les notificara el acta de la misma, también estaría caducada la acción por el transcurso de los tres meses establecidos en el art.18.3 de la L.P.H. porque en la Junta de 21 de febrero de 2.006 se aprobó el acta anterior, siendo entonces cuando se iniciaba para ellos el plazo de impugnación que dejaron transcurrir al haberse presentado la demanda el 27 de julio de 2.006.

La Sala, a la vista de las pruebas practicadas, esencialmente de la documental obrante en autos no puede compartir los precitados razonamientos. En primer lugar conforme a lo dispuesto en el art.17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal "los acuerdos de la Junta de propietarios que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requieren para su validez la unanimidad de los propietarios" y es evidente que la modificación del sistema de pago de las cuotas para hacer frente al pago de los gastos comunes es un acuerdo que implica modificación del titulo constitutivo y de los Estatutos de la Comunidad demandada cuando este era el sistema que regia en la misma como se desprende del Acta Fundacional de la misma de 5 de mayo de 2.003 y de la escritura de división horizontal (documentos nº 2 y 3 de la demanda) y del propio reconocimiento de su Presidente y codemandado Sr. Silvio en el acto del juicio. En segundo lugar, por mucho que se empeñen los demandados y admita la Juzgadora de instancia, no existe acuerdo alguno unánime de los propietarios para modificar el sistema de reparto de los gastos comunes. Como denuncian los apelantes, la Junta de 30 de mayo de 2.003 ni figuraba en el Orden del día extremo alguno relativo a la referida modificación tal y como exige el art.16.2 de la L.P.H ., ni por tanto se podia adoptar acuerdo alguno al tratarse de un asunto de tal trascendencia, ni consta que se efectivamente se adoptara tal acuerdo, pues solamente figura en el punto 3 referido a la "Aprobación, si procede, de un presupuesto aproximado" la siguiente redacción "En cuanto a la imputación de gastos se decidió asimismo que todos aquellos que pudieran dividirse por portales, debian ser individualizados" , lo que, al margen de lo expuesto no comporta modificación alguna del sistema de reparto establecido sino mera expresión e una intención que precisaría para su aprobación la determinación exacta de los gastos susceptibles de individualización por portales y el acuerdo unánime de los propietarios, y ninguna de estas consta en el acta. En consecuencia no puede hablarse de caducidad de la acción para impugnar tal acuerdo de modificación, ni tampoco puede defenderse la validez del sistema de reparto de los gastos por portales acordado en la Junta de 27 de julio de 2.005 con la excusa de que esta no era mas que desarrollo del precitado acuerdo. En tercer lugar, y como consecuencia necesaria, cualquier aprobación de un presupuesto conforme al sistema de reparto de cuotas por portales, en este caso los correspondientes a los ejercicios 1-1-05 al 31-6-05 y 1-7-05 al 31-12-05 (Junta de 27 de julio de 2.005) y de 1-1-06 al 31-12-06 (Junta de 27 de abril de 2.006) son nulos. En cuarto lugar y por lo que a la legitimación se refiere, estarían legitimados según el art.18.2 de la L.P.H . los propietarios que hubiesen salvado su voto y los ausentes, y en el presente caso en la referida Junta de 27 de julio de 2.005 no estuvieron presentes los actores que relaciona la apelante y tampoco se les comunicó el Acta de dicha Junta por lo que no tomaron conocimiento de ella hasta que en la posterior de 21 de febrero de 2.006, por lo que estaban legitimados para pedir la nulidad de los acuerdos de aprobación de los presupuestos conforme al sistema de reparto de cuotas por portales. En quinto lugar es claro que la acción no estaba caducada. Los apelantes demandantes pidieron solo la nulidad de todos los acuerdos aprobatorios de los presupuestos confeccionados con arreglo a dicho criterio, por falta de sustento en acuerdo modificativo del sistema de reparto, siendo los primeros que siguieron este sistema los de la Junta de 27 de julio de 2.005, de manera que si dichos acuerdos son nulos por ser contrarios a los Estatutos y no haber sido convenientemente modificados, y por ello conforme al art. 18.3 de la L.P.H . caducan al año, al haberse presentado la demanda el 27 de julio de 2.007, es claro que no había transcurrido dicho plazo. Finalmente carece de sentido que si, supuestamente, se modificó el sistema de reparto en el año 2.003 no fuera hasta la Junta de 27 de julio de 2.005 cuando se aplicara el nuevo sistema. Por todo ello procede, estimar la primera de las peticiones de la demanda y consiguientemente el primero de los motivos del recurso declarando contrario a derecho el establecimiento de cuotas por portales y nulos de pleno derecho todos los presupuestos confeccionados con arreglo a dicho criterio debiendo presentarse nuevos presupuestos calculando las cuotas por coeficientes devolviendo a los comuneros las cantidades indebidamente cobradas.

CUARTO.- 2) Respecto del segundo de los pedimentos del suplico de la demanda, nuevamente reproducido como motivo del recurso, referido a la construcción de un habitáculo y la instalación de cámaras de seguridad en el portal nº NUM001 de la Comunidad, la Juzgadora de instancia rechazó la petición de los actores porque en el punto 6º del Orden del Dia de la Convocatoria de la Junta de 17 de mayo de 2.005 figuraba la "Aprobación si procede de la instalación de un habitáculo para el conserje y la instalación de cámaras de seguridad en su momento", aprobándose en dicha Junta su construcción en el portal nº NUM001 así como la instalación de cámaras de vigilancia que controlen los accesos a los portales NUM000 y NUM002 y al garaje, y porque entendía que dicho acuerdo ni alteraba ningún elemento común ni afectaba a la seguridad y estabilidad del edificio, habiendo sido adoptado por las mayorías necesarias.

Los apelantes entienden que la decisión de someter la construcción del habitáculo del conserje en el portal nº NUM001 excede del planteamiento del orden del día que solo hablaba de instalar un habitáculo pero no en que lugar, que lo que se aprobó fue solo una instalación desmontable y no una construcción de lujo, que por afectar a elementos comunes requería la unanimidad no bastando la mayoría, y que por tratarse de un gasto extraordinario era imprescindible conforme se acordó en anterior Junta de 26 de mayo de 2.004 someterlo a la consideración de la Junta y presentar y aprobar proyecto y presupuestos, lo que no se hizo.

Los precitados argumentos deben ser rechazados. La conserjería o portería de la comunidad demandada había sido ya establecida y venia funcionando desde siempre, de manera que la construcción de un habitáculo para el Conserje o portero no implica el establecimiento de tal servicio que hubiera precisado conforme al art.17.1ª párrafo segundo del voto favorable de la mayoría cualificada de los 3/5 del total de los propietarios que representen los 3/5 del total de las cuotas de participación, bastando por tanto la simple mayoría de los propietarios que representaban la mayoría de las cuotas de participación (párrafo tercero de ese mismo artículo) y con dicho quórum fue aprobado válidamente. La decisión de construir el habitáculo en el portal nº NUM001 fue adoptada razonablemente por ser el portal mas grande y adecuado para dicha instalación y por ello no se excede el orden del día al ser simplemente desarrollo o complemento de dicho punto. Dicha construcción, por el hecho de ser fija tampoco puede decirse que afecte a un elemento común de la comunidad como es el portal, porque cuando la ley habla de modificación de elementos comunes lo hace previniendo posibles perjuicios en tales elementos y no se alcanza a comprender en este caso cual es el perjuicio que causa, antes al contrario claramente supone un beneficio. Finalmente tampoco resulta probado que menoscabe o altere la seguridad del edificio o su estructura, ni modifica su configuración o estado exterior, ni perjudica los derechos de los demás propietarios, antes al contrario los favorece desde el momento en que desde dicha instalación con las cámaras de seguridad, puede controlarse de una manera mas eficaz el acceso de cualquier persona a todos los portales del edificio y al garaje del mismo. Por todo ello debe ser rechazado nuevamente el pedimento referido a este punto.

QUINTO.- 3) El tercero de los pedimentos de la demanda, referido al cierre de parte de la escalera de incendios sin conocimiento ni autorización de la Junta de propietarios, debe ser igualmente rechazado. La Juzgadora de instancia expone, y esta Sala comparte, que dicho cierre no impide el acceso y la utilización de la escalera de incendios, por cuanto lo único que se hizo fue poner unas ventanas correderas adosadas a los barrotes ya existentes en el lugar del cierre para evitar el paso del agua de lluvia y suciedades. Pero los apelantes insisten en que dicho cierre lo llevó a cabo la demandada Sra. Magdalena cuando era presidenta de la comunidad, consiguiendo que en la Junta de 21 de febrero de 2.006, se incluyera como derrama extraordinaria el coste de dicho cerramiento (911,76 euros). Al margen de las consideraciones acerca del iura novit curia que, como en el anterior extremo, los apelantes invocan para suplir su falta de prueba acerca de la denunciada infracción de la legislación administrativa sobre incendios, prueba que por disposición del art. 217 de la L.E.C . a ellos solo compete, el resto de sus alegaciones no pasan de ser meras consideraciones subjetivas acerca de la ilegalidad de tal cierre, que chocan frontalmente con la validez del acuerdo de aprobación de tal obra por la mayoria necesaria exigida por el art.17.1ª párrafo tercero de la L.P.H . y que figuraba en el orden dia (aprobación si procede de derrama extraordinaria para pagos pendientes de las obras realizadas) de la Junta de 21 de febrero de 2.006 en la que resultó aprobado.

SEXTO.- Por disposición del art. 394 de la L.E.C . no procede hacer especial imposición de las costas causadas tanto en primera instancia como en el presente recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando en parte como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Esteban Jabardo Margareto en nombre y representación de D. Luis y otros contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 53 de Madrid con fecha 15 de febrero de 2.008, aclarada por Auto de 28 de febrero de 2.008 , de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla parcialmente y la revocamos en el sentido de estimar el primero de los pedimentos formulados en la demanda interpuesta por los referido Procurador en el nombre y representación citados, declarando contrario a derecho el establecimiento de cuotas a satisfacer por cada piso para atender los gastos generales ordinarios de la comunidad por portales en lugar de por coeficientes, y en consecuencia se declararan nulos de pleno derecho todos los presupuestos confeccionados por la administración de la comunidad siguiendo dicho criterio, condenando a la Comunidad de propietarios a la presentación de nuevos presupuestos a la Junta para su aprobación, calculando las cuotas a pagar por cada piso su correspondiente coeficiente, y a devolver a los comuneros las cantidades de más indebidamente cobradas, todo ello sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas tanto en primera instancia como en el presente recurso a ninguna de las partes, y manteniendo íntegramente el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 432/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico